Ипотекалық несиенің экономикалық мәні мен қажеттілігі

КІРІСПЕ

Зерттеу тақырыбының  өзектілігі. Тұрғын үй саласын дамыту мемлекеттің саяси маңызды міндеттерінің бірі, бұл Қазақстанның 2030 жылға дейінгі даму Стратегиясының басым бағыттарында көрініс тапқан. Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә. Назарбаевтың Қазақстан халқына арналған жыл сайынғы Жолдауларында да тұрғындардың баспана жағдайы, тұрғын үймен қамтамасыз ету басты міндеттердің бірі болып қарастырылады. Осы ретте ипотекалық несиелеудің екі деңгейлі жүйесінің маңызы зор.

Қазақстанның нарықтық экономикаға  өтуі қоғамның барлық салаларына өз әсерін тигізіп, жаңаша ұйымдастыру, қызмет ету  бағыттары мен көптеген тұрмыстық  мәселелерді туындатты, сонымен  қатар тұрғын үй саласы мен шаруашылығы  қызметтері де көптеген өзгерістерге ұшырады, бұл Қазақстан Республикасындағы  тұрғын үй нарығының дамуына әкеліп, халықтың тұрмыс тіршілігін нарықтық бағытқа бұрды. Нарық инфрақұрылымының кеңеюі тұрғын үй құрылысының көлемі мен сапасына тікелей әсер етіп қана қоймай, тұрғындардың қолайлы жағдайда тұрмыс кешуіне себепші болады. Сондықтан  тұрғын үй нарығын дамыту бағыттарын анықтау және ұтымды ұйымдастыру  қоғам үшін аса маңызды. Тұрғын үй ерекше тауар, оның құны мен оған деген  сұраныс пен ұсыныс арасында көптеген келеңсіздіктер соңғы кездері жиі  кездесуде, мұны мемлекет тарапынан  реттеу жағдайларын қарастыру аса  маңызды орынға ие болды және Қазақстанда  Мемлекеттік Тұрғын Үй бағдарламалары қабылданып, іске асырылуда. Тұрғын үй нарығын дамытуға мемлекеттік, жергілікті органдар, банктік қаржы ұйымдары, ірі кәсіпорындар және т.б. мекемелер  өз үлестерін қосуда, ал олардың  қызметінің нарықта ұтымды жүргізілуі экономикалық дамуға оң әсер береді және экономиканың басқа да салаларына өз ықпалын тигізеді.   

Н.Ә. Назарбаевтың 19 наурыз 2004 ж. Қазақстан халқына жолдауында тұрғын үй мәселесі ең маңыздылардың  бірі, 2005ж. жолдауында тұрғын үй құрылысы экономиканың көшбасшысы ретінде болды. Елде бағдарламалардың қабылдануы оң нәтижелер беруде, ал 2008-2010 жылдарға арналған Қазақстан Республикасындағы  тұрғын үй құрылысының мемлекеттік  бағдарламасы тұрғын үй құрылысын жүргізу  және тұрғындарды қол жетімді  үйлермен қамтамасыз етуді қарастырады. Бағдарламаның мақсаты:

• ұсыныс және сұраныс тарапынан толық қанды баланстанған нарықты дамыту;
• тұрғын үй құрылысына жеке инвестицияларды тарту;
• жеке тұрғын үй құрылысын дамытуды ынталандыру;
• тұрғын үй құрылысы аудандарының инженерлік-коммуникациялық инфрақұрылымын дамыту;
• ипотекалық несиелендіру жүйесін жетілдіру мен несиелендіруді кепілдендіру, құрылыс жинақ жүйесін, жалгерлік нарық қызметін дамыту болып табылады.  

Қазіргі тұрғын үй нарығының  инфрақұрылымы даму үстінде, нарықта  көптеген институттар қызмет етеді, олардың қызмет ету бағыттарын талдау елдің-әлеуметтік экономикалық мәселелерін  шешуде қажетті болып табылады. Бірақ  нарықтың даму мәселелеріне арналған ғылыми – тәжірибелік еңбектер әлі  де жеткіліксіз, нарықтың даму деңгейі, тұрғын үйдің тауар ретіндегі  басты ерекшеліктері ескерілмей, тұрғын үй құрылысы мәселесін шешудің  әдістемесі нақты қарастырылмайды. Бұл нарық жағдайына сәйкес барлық уақытта жаңаша шешім қабылдауды қажет етіп, тақырыптың таңдалуы мен  өзектілігін айқындайды.

Тақырыптың ғылыми зерттелу дәрежесі. Тұрғын үй нарығы, мәселелері, тиімді қызмет етуі туралы экономист ғалымдардың еңбектерінде жан-жақты  қарастырылған, А. Смит, Дж. М. Кейнс, Р. Харрод, Ф. Энгельс,      Э. Хансен, және т.б.

Сонымен қатар шетелдік ғалым  экономистер еңбектерінде тұрғын үй нарығы зерттелген: А.В. Стулов, В.В. Бузырев, В. Самошин, В.Л. Ясько, В.И. Ресин, В.С. Чекалин,  Г.М. Стерник, И.А. Рахман, И.В. Довдиенко, М.А. Федотова, Н.Г. Лукянова, О.Э. Бессонова, С. Глазунов, Т.Г. Зайнуллин,  Ю.В. Пашкус және т.б.

А.К. Кошанова, А.К. Мусанова, Г.Б. Халелова, Г.В. Косолапов, Е.А.Туркебаев, Е.Б. Жатканбаев, И.Ю. Бенке, К.А. Сагадиев, К.В. Онлабаев, Л.Б.Кулумбетова, Н.А. Назарбаев, Н.К. Мамыров, Н.С. Шыныбеков, Ө.Қ.Есқараевтың, Р.А. Алшанов, С.А. Илашова, C.Б. Абдыгаппарова, Т.Б.Баяхметов, Т.М. Утин, У.К. Шеденов,У.К. Шалболова, Ұ.М. Искаков, Ч.Н.Чанның және т.б. ғалымдар мен басқа да авторлардың ғылыми еңбектерінде нарық зерттеліп, қарастырылған.     

Зерттеу жұмысының  мақсаты мен міндеттері. Зерттеудің мақсаты тұрғын үй нарығындағы субъектілер мен объектілердің қызмет етуіндегі қиыншылықтар, кемшіліктердің анықталуы негізінде тұрғын үй нарығын әрі қарай жетілдіре отырып, дамытудың экономикалық механизмін әзірлеу. Қойылған мақсаттарға байланысты мына міндеттерді зерттеу қарастырылған:

• ипотекалық несиелеудің екі деңгейлі жүйесінің ерекшеліктерін анықтау;
• ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесін зерттеу;
• Қазақстан Респібликасындағы ипотекалық нарық қызметіне талдау;
• ЕДБ-р мен ҚИК-ң ипотекалық несиелеу жағдайын бағалау;
• екі деңгейлі ипотекалық несиелеу жүйесін жетілдіру жолдары мен өзекті мәселелерін анықтау.

Зерттеу объектісі – Қазақстанның екі деңгейлі ипотекалық несиелеу жүйесі.

Зерттеудің  ғылыми жаңалықтары –

Жұмыстың құрылымы: кіріспе, негізгі бөлім, қорытынды, пайдаланылған әдебиеттер тізімінен тұрады. Жұмыстың жалпы мәтіні 90 бет, оның ішінде 10 сурет, 18 кесте берілген.

Зерттеудің теориялық  және әдістемелік негізі. Тұрғын үй нарығын дамыту мәселелері бойынша жарияланған шетелдік және отандық экономист-ғалымдардың ғылыми еңбектері; заңнамалар; нормативтік актілер; құжаттар; мемлекеттік және жергілікті органдардың мерзімдік бағдарламалары; статистикалық мекемелердің көрсеткіштері; тұрғын үй мекемелерінің есебі; бұқаралық ақпараттар, www-серверлер материалдары.

Қазіргі уақытта ипотеканың нормативті-құқықтық базасы саласында  мәселелер шешіліп жатыр. Коммерциялық құрылымға қызмет етудің жаңа әдістері мен капитал нарығында тиімді жұмыс істейтін ипотекалық несиелендіру жүйесінің институционалдық құрылымының  оптималды формаларын қалыптастыру бағыты бойынша ізденістер жүріп  жатыр.Сондай-ақ, жеке дара тұлғаларға қызмет көрсетуді дамыту жұмыстары да назардан тыс қалған жоқ.

Зерттеу барысында  әр түрлі әдістер қарастырылды: мәлеметтерді талдау, салыстыру, динамикалық, сызбалық көрсеткіштер.

1. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ЕКІ ДЕҢГЕЙЛІ ЖҮЙЕСІНІҢ ЕРЕКШЕЛІКТЕРІ

1. Ипотекалық несиенің экономикалық мәні мен қажеттілігі

Қазақстанның нарықтық экономикаға  өтуі қоғамның барлық салаларына өз әсерін тигізіп, жаңаша ұйымдастыру, қызмет ету  бағыттары мен көптеген тұрмыстық  мәселелерді туындатты, сонымен  қатар тұрғын үй саласы мен шаруашылығы  қызметтері де көптеген өзгерістерге ұшырады, бұл Қазақстан Республикасындағы  тұрғын үй нарығының дамуына әкеліп, халықтың тұрмыс тіршілігін нарықтық бағытқа бұрды. Нарық инфрақұрылымының кеңеюі тұрғын үй құрылысының көлемі мен сапасына тікелей әсер етіп қана қоймай, тұрғындардың қолайлы жағдайда тұрмыс кешуіне себепші болады. Сондықтан  тұрғын үй нарығын дамыту бағыттарын анықтау және ұтымды ұйымдастыру  қоғам үшін аса маңызды. Тұрғын үй ерекше тауар, оның құны мен оған деген  сұраныс пен ұсыныс арасында көптеген келеңсіздіктер соңғы кездері жиі  кездесуде, мұны мемлекет тарапынан  реттеу жағдайларын қарастыру аса  маңызды орынға ие болды және Қазақстанда  Мемлекеттік Тұрғын Үй бағдарламалары қабылданып, іске асырылуда. Тұрғын үй нарығын дамытуға мемлекеттік, жергілікті атқарушы органдар, банктік қаржы  ұйымдары, ірі кәсіпорындар және т.б. мекемелер өз үлестерін қосуда, ал олардың қызметінің нарықта ұтымды жүргізілуі экономикалық дамуға оң әсер береді және экономиканың басқа да салаларына өз ықпалын тигізеді. Тұрғын үй нарығын дамытуда ипотекалық несиелеудің  алатын орны ерекше болып табылады.

Жылжымайтын мүлiк ипотекасы (ипотека) - кепiлге берiлген жылжымайтын  мүлiк немесе ондағы үлесi кепiл берушiнiң  немесе үшiншi тұлғаның иелiгi мен пайдалануында  қалатын кепiл түрi [1,18 б.].

Ипотекалық несие беру - тұрғын үй саласына инвестициялар  тартудың ең тиiмдi тәсiлдерiнiң бiрi. Дәл осы ипотека халықтың - тұрғын үй жағдайларын жақсарту, банктердiң - тиiмдi және пайдалы жұмыс iстеу, құрылыс  кешенiнiң - өндiрiстi ырғақты жұмыспен жүктеу және халыққа ипотекалық несие  берудi кең қолдануға жәрдемдесетiн  экономикалық өсуге ынталы мемлекеттiң  мүдделерiн үйлестiруге мүмкiндiк бередi.

Ипотека термині – кепілдік, кепілзат немесе кепілге салу деген  мағынаны білдіреді. Ипотекалық несие  деген – бұл құны бар мүліктерді кепілге қойып, соның есесіне  ұзақ мерзімге берілетін несие түрі.

«Ипотека» термині алғашқы  рет б.э.б. VI ғ. Грецияда пайда болды. Ол сол кездің өзінде-ақ несие берушінің  алдында жауапкершілікті белгілі  бір жер иелігімен қамтамасыз ететін болған. Ол үшін міндеттемелер  рәсімделіп, жалға алушының территориясының  шекарасында столб қойылып, онда берілген меншік бекітілген сома бойынша  несие берушінің талаптарын қамтамасыз етеді деген жазулары болған. «Ипотека»  деген атқа ие болған мұндай столбта  жер иесінің барлық келіп түсетін  қарыздары көрсетіліп отырған. Грек тілінде «hypoteka»- тіреуіш мағынасын  білдіреді [2, 408 б].

Кең мағынада, жүйе ретінде  ипотекалық несие – ипотекалық несиені  беретін процесстің өзін, капитал  нарығынан қаржылық ресурстарды  тарту механизмін, жылжымайтын мүлік  нарығындағы жүргізілетін операцияларды  біріктіретін көп факторлы біртұтас механизм болып табылады. Сонымен  қоса бұл несие беруші мен қарыз  алушының ғана мүдделерін ескеріп қоймай, инвестор, риэлтор, құрылысшы, сақтандыру компанияларының және нарықтың басқа  да субъектілерінің қызығушылықтарын қарастырады. Ипотеканың екінші, кең  мағынадағы анықтамасының бар болғанына  және ипотекалық несие жүйесінің  басқа да блоктарының маңыздылығына  қарамастан, оның негізін несиелік қатынастар құрайды. Осыған байланысты ипотекалық несиені біз бірнеше  нарықтарда ипотекалық активтерді беру, қызмет көрсету, сату, қауіпсіздендіру  бойынша қалыптасатын қатынастардың  жүйесі ретінде қарастырғанымыз  дұрыс сияқты.

Ипотеканың негізінде  міндеттемелердің орындалуын қамтамсыз  ету жатыр, оның негізінде несие  беруші кепілмен қамтамасыз етілген  міндеттемені қарыз алушы орындамаған  жағдайда осы мүлік иесінің (кепіл  беруші) басқа несие берушілер  алдында салынған мүлік құнынан  қанағат алуға құқығы бар [6, 90 б].

Ипотека – салынған жылжымайтын  мүлік немесе оның үлесі кепіл  берушінің не үшінші жақтың пайдалануында  және иелігінде қалатын кепілдің бір түрі. Салынған мүліктің кепіл  берушінің пайдалануы мен иелігінде  қалуы ипотеканың квалификациялық  белгісі болып табылады.

Ипотекалық несиені беру техникасы мен жағдайлары көптеген факторларға байланысты, бірақ басымырақ  келетін фактор  несиелеу объектісі  – жылжымайтын мүлік түрі болып  келеді. Ипотеканың объектісі болып  табылатындар:

• айналымдағы тауар кепілі;
• қайта өңдеу процессіндегі тауар кепілі;
• жылжымайтын мүлік.

Айналымдағы тауар кепілі – бұл қарыз алушының тек қарыздың белгілі бір бөлігін өтеген немесе шығатын (шығып отыратын) тауарларды басқа да бірдей не одан артық сомадағы бағалылықтармен ауыстырған жағдайда ғана салынған бағалылықтарды өткізуге құқығы бар екендігін білдіреді.

Қайта өңдеудегі тауар  кепілі – қарыз алушы өзінің өндірісінде  салынған шикізат, материал, жартылай дайын өнімдерді қайта өңдеуге  құқығы бар, бірақ бұнымен қоса кепілдік құқық өндірілген жартылай дайын  өнімге, дайын өнім және тиелген  тауарларға таратылады дегенді білдіреді. Алайда кепілдің кең тараған түрі жылжымайтын мүлік болып табылады. Бұлар жер телімдеріне кепіл, сонымен қоса мекеме, құрылыс және басқа да жермен байланысты мүліктер [7, 68 б]. 

Жер телімдерінің кепіл ақы  затына және жерді пайдалану құқығы болып кепіл ақы берушінің  жеке меншігіндегі жер телімдері,  сонымен қатар жалпы жерді  пайдалану мен жалпы жеке меншіктегі жер үлесі табылады. Кәсіпорын  немесе жалпылама ретінде басқа  да мүлік кешенінің ипотекасы  оған кіретін мүліктің  (жылжитын, жылжымайтын) құрамына кепіл ақы құқығын береді: талап ету құқы мен басқа да құқықтар. Егер заңмен немесе келісім-шартпен басқасы қарастырылмаса ипотека кезінде сатылып алынғанға да құқы бар.

Банкрот болуына байланысты, іс қозғалған немесе тарату туралы шешім қабылданған кәсіпорын  үшін ипотека берілмейді. Кәсіпорын  ипотекасы ақшалай міндеттемелермен  қамтамасыз етілуі мүмкін, егер оның сомасы кәсіпорын активтерінің құнының  жартысынан кем болмаған жағдайда. Ғимарат, құрылыс сияқты жылжымайтын мүліктің бөлек объектісінің ипотекасы сол ғимарат орналасқан жер учаскесінің және  сол  келісім-шартының ипотекасымен бір уақытта қарастырылған.

Тұрғын үй мен пәтерлердің  ипотекасының да өзіне тән ерекшеліктері  болады. Тұрғын үй мен пәтерлердің  ипотекасы оларға құрылыс, күрделі  жөндеу жүргізу үшін берілетін қарыздар [8, 97 б]. 

Тұрғын үй мен пәтерлердің  ипотекасының объектісі болып табылуы  үшін меншік иесі мен оның отбасы басқа  жерде тұрып, сол ғимаратта бекітілген нормалар бойынша тиісті тұрғын аудандары  болуы шарт. Ипотека барлық ақша міндеттемелерін қамтамасыз ету үшін соның ішінде несиелік келісімдер бойынша міндеттемелерді қоса алғанда.

Бұрыннан келе жатқан міндеттемелерді  орындауды қамтамасыз етудің кепілдік сияқты әдістері қазіргі кезде тәжірибелік  мағынасын жоғалтқан, өйткені төлем  кризисі жағдайында жақсы кепіл  берушіні табу өте қиын және несие  беруші кепіл берушінің төлем  қабілеттілігін тексеру мүмкіндігінен  айырылады.

Міндеттемелерді қамтамасыз ету әдісі ретінде ипотеканың сенімділігі бірқатар артықшылықтарымен  түсіндіріледі: Ипотеканың заттық-құқықтық сипаты бар, банктік кепілді, бір  адамның жауапкершілігін өз мойнына  алғанда (кепілгерлік, кепілгер) несие  беруші қарыз алушы тұлғаға сенеді. Ал кепілдік міндеттемеде қарыздарды өтеуді қарыз адам емес зат атқарады. Бұл айырмашылық кепілдің өзінің мағынасынан туындайды. Кепілмен қамтамасыз етілген міндеттеме басқа да несие берушілер алдында салынған мүлік құнынан қанағат алады. Қарыз алушы үшін міндеттемені орындау мүліктен айырылу немесе мүлік құқығынан айырылу қорқынышы арқылы ынталанады.

Жылжымайтын мүлік несиені  қамтамасыз ету үшін пайдаланылады, сонымен бірге бір уақытта  қаржыландыру объектісі болып табылады. Кепілге   жылжымайтын мүлікті  несиелеу процесі басқаша ипотекалық жүйе деп те аталады. Ипотекалық  жүйе өзіне ипотека бойынша шарт жасауды, жылжымайтын мүлікті иемденгендегі  жағдайын анықтаудағы тәртіпті және ол бойынша әрбір кезеңге қарыздарды біріктіретін экономикалық және заңдылық жүйесі.

Ипотекалық несиелеу жүйесі екі бағыттан тұрады: шаруашылық субъектілері мен халыққа ипотекалық несиелерді беру [9, 135 б]. 

Екінші деңгейлі нарықтарда ипотекалық несиелерді сату, ол несиелеуге керекті қосымша ресурстарды  тартуды қамтамасыз етеді.

Бірінші бағытпен көбінесе ипотекалық  банктер жұмыс істейді. Екінші бағытпен мүлік кепілімен  қамтамасыз етілген ипотекалық банктердің активтерін сатып алатын және ипотекалық банктің базасының негізінде  өз атына бағалы қағаздар (облигация) шығаратын қаржы компаниялары мен қорлары жұмыс істейді. Бағалы қағаздардың өтімділігі жоғары болады, себебі  деп те аталады. Ипотекалық  жүйе өзіне ипотека бойынша шарт жасауды, жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген және инвестицияға ұзақ мерзімді және тұрақты табыс алуға мүмкнідік береді. Кейбір қаржы компанияларының міндеттемелеріне шет елде мемлекет кепіл болады, ол оның сенімділігін арттырады.

Ипотекалық нарық –  банк және басқа да мекемелермен тұрғын үй құрылысы мақсатында берілетін және оған ресурстарды тарту үшін қаржылық активтерді нарықта орналастыру  арқылы ипотекалық несие нарығы пайда  болды. Ипотекалық нарық – қор  нарығының ипотекалық сегментімен  банктік қызмет көрсету нарығының  сегменті негізінде қалыптасады. Ипотекалық несиелеу нарығы бірінші және екінші деңгейлі деп бөлінеді [10, 42 б]. Бірінші деңгейлі нарықта несие беруші мен қарыз алушы бір-бірімен сөзсіз келісім-шарт қатынастары негізінде ипотекалық несие беріледі және сатылуы мүмкін. Мысалы, коммерциялық немесе ипотекалық банк азаматтарға несие береді.

Бірінші деңгейлі нарықтағы  субъектілер арасында қатынастарды құратын негізгі құрал несиелік келісім-шарт болып табылады. Бұны қарыздық міндеттеме деп те атайды. Несиелік келісім-шартқа қарағанда «қарыздық міндеттеме» терминіне пайдалану аяқталған болып есептеледі, себебі берілген жағдайдағы жылжымайтын мүлік кепілі несиелеудің негізгі шартына жатады. Қарыз алушы мен банктің арақатынасына, яғни қарыз алу түріне және қарыздық міндеттеме формасына клиенттердің мүліктік жағдайы мен жалпы әлеуметтік статусы, жылжымайтын мүліктің өзіндік ерекшеліктері, несие көлемі, қарыздық капитал нарығының жалпы жағдайы және тағы басқа көптеген факторлар әсер етеді. Сызба түрінде берілген нарықтық қатынастарды былай көрсетуге болады: (1- сурет)

Cурет 1 – Ипотекалық нарық қатынастары

Ескерту: автор құрастырған.

Клиент банктік несиелік келісім-шартқа отырып, несие сомасын  өз мерзімінде қайтару мен пайдаланғаны үшін процент төлеу бойынша өзіне  міндеттеме алған соң, ол ипотекалық жүйемен қарым-қатынас жасау қажеттілігін азайтады. 

Қарыз алушымен салыстырғанда  банк туралы былай айта алмаймыз. Банк өзінің ипотекалық нарықтағы қызметін тиімді ұйымдастырып,  қамтамасыз ету  үшін  біріншіден, клиенттермен екі  жақты қатынастарды тиімді жүзеге асырып,  қарыз міндеттеме портфелін толтыру  болса, екіншіден, клиенттерге ұсына  алатын несие ресурстарын толықтыру.

Бұл мәселені шешу үшін банктің  өзінің портфелінен ипотекалық нарықтың маманданған  басқа қатысушыларына қарыз міндеттемені ұстаудан басқа  амалы жоқ. Басқа инвесторларға  өзін қарыз міндеттемелерін ұсыну– бірінші деңгейлі нарықтан екінші деңгейлі нарыққа өтетін көпір болып келеді, оның қызметі басқа негізде ұйымдастырылады.                                                     

Екінші деңгейлі нарық  – бұл жалпы қаржы- несие нарығының  сегменті.

Екінші деңгейлі нарықта  арнайы бағалы қағаздарды шығару арқылы несие бойынша проценттік табыс алуға құқықтар сатылады. Оны сатып алу арқылы құқыққа ие болады [11, 87 б].

Екінші деңгейлі ипотекалық нарықтың негізгі субъектілеріне жататындар:

• ипотекалық несие берумен айналысатын ипотекалық банктер мен басқа да қаржы-несиелік мекемелер;
• ірі эмиссионды – қаржылық корпорациялар. Олар банктерден бірінші деңгейлі қарыз міндеттемелерді сатып алып, олардың әр түрлі бағалы қағаздарының орнына эмиссияны қолданады;
• нақты ақшаға эмиссионды – қаржылық корпорациялардан бағалы қағаздарды сатып алатын банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары, азаматтар кейпіндегі инвесторлар;
• ипотекалық несиені сақтандырумен айналысатын делдалдар.

Екінші деңгейлі ипотекалық нарықта айналатын бағалы қағаздардың несиелік тәуекелінің болуы, ипотекалық пулмен қамтамасыз ету деңгейі сияқты әр түрлі сипаттамалары бар [12, 37 б].

Берілген нарықтық қызмет ету мен ұйымдастырудың негізгі  мақсаты – соңғы тұтынушыға деген  несие ресурстарының арзандауы, бұл берілген нарық шеңберінде шешім  қабылдау үшін приоритетті. Несие ресурстарының арзандауына банктің  ипотекалық несиелеу субъектілеріне қосымша ресурстарды беру есебінен олардан ипотекалық  несиелерді қайта сатып алу жолымен қол жеткізіледі.

Ипотекалық нарық та тауар  болып несие  саналады. Ол тұрғын үй мақсатында пайдаланатын жылжымайтын  мүлікті сатып алуды қаржыландыру үшін беріледі. Қарыз алушының несиені  қайтаруын қарыз адамның болашақ  табысымен қоса кепілақы қамтамасыз етеді. Басқа да несиелер сияқты берілген тауардың мынадай негізгі сипаттамалары  бар: несиелеу мерзімі, процент мөлшері, несиені өтеу жоспары, бірінші жарна  бойынша талаптар [13, 455 б].

Сызба түрінде екінші деңгейлі ипотекалық нарықтың қызметін былай көрсетуге болады: ( 2- сурет)

Сурет 2 – Екінші  деңгейлі  ипотекалық  нарықтың қызметі

Ескетру: автор құрастырған

Ипотекалық нарықтың көлемі үй шаруашылықтары тарапынан ипотекалық несиеге төлем қабілеті бар сұраныспен анықталады. Ипотекалық нарықтағы сұранысты  отбасы тұтынушылары қалыптастырады. Үй шаруашылықтарының  болашақ табыстары  –  ипотекалық несиені өтеудің  негізгі көзі болып табылады. Өздерінің  тұтыну стандарттары мен болашақ  табыстарының деңгейіне байланысты экономикалық белсенді отбасылар болашақ  табыстарына сүйене отырып, дәл қазір  көп мөлшерде тұтынғысы келеді.

Берілген сұранысты қанағаттандыру мүмкін болмаған жағдайда нарықта көп  жылдар бойы тұрғын үйге жинақтағанда пайдалану қажеттігі туатын еді. Осылайша ипотекалық несиелеудің нарықтық қатынастар жүйесіндегі негізгі  ролі үй шаруашылықтарының ағымдық  табыстары мен жинақтауларын  тұтыну жоспары мен өмір стандарттарымен  қойылатын күтулер арасындағы қарама – қайшылықты шешу [14, 225 б].

Тұрғын үйдің өте қымбат болуына байланысты пайда болатын  ағымдық табыстар мен тұтыну стандарттарының  арасындағы сәйкессіздік шаруашылық айналымда  ипотекалық несиені пайдалануды талап етеді. Клиент банкпен келісім-шартқа отырып, несиені қайтару мен оны пайдаланғаны үшін процент төлеу міндеттілігін алған соң ол  ипотекалық жүйемен қарым-қатынас жасау қажеттілігін азайтады. Тұрғын үйге байланысты ипотекалық несиелеудің екінші деңгейлі нарығының  қызмет етуі ипотекалық банктердің капиталының өтімділігін қамтамасыз етіп,  айналымдағы ақша массасын байланыстырып, экономикалық сала мен аудан бойынша капиталдың қайта бөлінуіне оң әсер етіп, несие бойынша процент мөлшерін тұрақтандырады [15, 329 б].

Бұл жағдайларда ипотекалық несиелеумен айналысатын банктердің несие ресурстары көп шектелмеген, олар екінші деңгейлі нарықта операцияларды  жүзеге асыру арқылы қайтадан жіберіп, жаңа несие беруге қажетті қосымша қаражаттарды тартады. Берілген жүйенің тиімді қызмет етуі екінші деңгейлі ипотекалық нарықтың жоғары дәрежеде дамуын көрсетеді. Қазақстанда ипотекалық несиелеудің пайда болуы мен дамуы ипотека бойынша қызмет ететін мекемелер жүйесін қалыптастырумен байланысты. Ипотекалық  несие дегеніміз шаруашылық субъектілері мен халықты ипотекалық несиелеумен айналысатын және жылжымайтын мүлік бойынша несие беру механизмінде қызмет ететін мекемелердің жиынтығы.

Ипотека жер бойынша кадастрде  ипотекаға берілетін заттың орналасу жері бойынша тіркеледі. Кадастр  – коммуналды түрдегі ұлттық территорияның, жердің азғантай бөліктері мен ірі  жердің нақты бөлінулері көрсетілген  картографиялық бейнесі. Осылайша салынған немесе салынбаған  жылжымайтын  мүлікті оңай дараландырып, оны басқа  мен шатастырып алу мүмкіндігін  азайтуға болады. Ипотеканы анықтағанда жер телімдерін тіркеу қарыз міндеттеме түрінде жылжымайтын мүлікке кепіл құқығының пайда болуы мен шоғарылуына байланысты заңдылық рәсімдеумен жалғасады. Осындай келісімдерді жер бойынша кітапқа енгізгенде онда мыналар болуы тиіс: кепілақы құқығының түрі, қарыз адамның аты-жөні, несие берушінің аты-жөні, несие берушінің талап ететін сомасы, проценттік мөлшер және тағы басқа мерзімі өткендігі үшін процент мөлшерін көтеру сияқты қосымша талаптар.

Берілген материалды қарастыру  негізінде біз ипотеканы жылжымайтын  мүлікпен қамтамасыз етудің бір түрі деп және бұнда кепілақы кепілақы алушыға кепілақыны  берушінің  міндеттерін өтелмеген жағдайда салынған жылжымайтын мүлік есебінен қанағат алуға құқық береді. Кепілақы объектісі ретінде жылжымайтын мүліктің артықшылығы оның тұрақты орналасуы мен өсу тенденциясының жоғары және тұрақты бағасымен ерекшеленеді [16, 515 б].

Жылжымайтын  мүліктің  физикалық сипаты бойынша кепілақы беруші салынған объектіні иелігінде  қалдырып, пайдалануға мүмкіндік  береді [17, 95 б].

Ипотекалық несиелеу түсінігі үш жағдайдан тұрады:

• несиелер көбінесе көп уақыт мерзіміне беріледі: 3-20 жыл;
• несиелеу тұрғын үй сатып алуға не салуға беріледі;
• алынған тұрғын үй кепілақы болып есептеледі, несиені төлемеген жағдайда меншік тәркіленіп, несиені қайтару үшін сатылады.

Ипотекалық несиелеу тәртібі  оның бағасының тұрақтылығымен бірге  салынған мүліктің сақталуын (қауіпсіздігін) қамтамасыз етеді, несие беруші банкке несиелік ресурстарды қайтармау  қауіпсіздігінен сақтап, ұзақ мерзімге несиелік ресурстарды алу бойынша  экономикалық база құрады.

Осылайша тарихи ипотекалық несиелеу шаруашылық қатынастардан  туындаған қарыз алушының міндеттемелерін  қамтасыз етудің нысаны болып табылады.

2. Қазақстанның екі деңгейлі ипотекалық жүйесінің маңызы

Тұрғын үй құрылыс саласындағы  нвестициялық мүмкіндіктердің құлдырауы  көптеген мердігерлік ұйымдардың экономикалық жағдайына теріс ықпал етті. Нәтижесінде  тұрғын үй құрылысында жұмыс жасаушылар саны қысқарды. Шын мәнісінде мұндай жағдайда тұрғын үй құрылысына бюджеттен  тыс қаражат көздерін тартудың нақты  жаңа механизмдерін іздестірудің маңыздылығы  арта түседі. Ондай механизм ретінде  тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесін  қарастыруға болады және оның көмегімен  құрылыс саласындағы дағдарысты тоқтатып, жұмыс бастылық көрсеткішін  жақсартуға және бірқатар әлеуметтік тұрғын үй мәселесін шешуге мүмкіндік  туады.

Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі бұл тұрғын үй құрылысының дамуын қамтамасыз ететін тұрғын үйді несиелеу процесін ұйымдастыруды анықтайтын элементтердің жиынтығын білдіреді.

Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі 3 басты қызмет атқарады:

1. тұрғын үй несиелерін қаржыландыруға қажетті қаражаттармен қамтамасыз ету.