Ипотечное кредитование. 9

Содержание

Введение

ГЛАВА 1 Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1Нормативно-правовое регулирование  ипотечного кредита

1.1 Понятие и сущность ипотечного кредитования, и его классификация

1.2 Развития рынка ипотечного  кредитования в России

ГЛАВА 2 Анализ ипотечного кредитования в ОАО «ЛИПЕЦККОМБАНК»

2.1 Правовое положение и история развития деятельности ОАО «Липецккомбанк»

2.2 Программа ипотечного  кредитования в ОАО «ЛИПЕЦККОМБАНК»

Введение

Одним из наиболее динамично  развивающихся сегментов банковского  бизнеса в последние годы является ипотечное кредитование. Развитие рынка  привело к появлению большого количества ипотечных программ. На современном этапе развития экономики  России банковский сектор уже не переживает период бурного роста, как это  было полутора годами ранее. Однако кредитные  организации продолжают медленно наращивать объемы ссудных операций, стараясь обеспечить тем самым постепенное  насыщение российского рынка  банковских услуг. В основе роста  активов российских банков лежит  увеличение объема предоставленных кредитов. Кредитование экономики и населения прочно заняло место основного вида банковской деятельности. Наиболее быстро развивавшимся сегментом рынка кредитных услуг является кредитование населения.

Несмотря на то, что на долю ипотеки приходится менее 3% валового внутреннего продукта, этому сектору  экономики придается большое  значение. Помимо того, что это один из механизмов решения жилищной проблемы в стране, ипотеке отводится не последняя роль в поддержке строительной отрасли.

Однако одной из основных тенденций, обозначившихся в последнее  время, является ужесточение условий  ипотечного кредитования. Негативные явления на американском ипотечном  рынке отразились на ипотечных программах российских банков. За последние полгода - год требования к заемщикам ужесточились, были повышены процентные ставки по ипотечным  кредитам, а ряд банков отказался  от данного вида кредитования. Поэтому  проведение анализа и выявление  проблем и перспектив дальнейшего  развития на данном рынке предопределяют актуальность данной работы.

Вопросы ипотечного кредитования широко освещены в книгах отечественных  и зарубежных авторов. Существует актуальная информация по данным вопросам и в  сети Интернет. Однако основной упор при  написании данной дипломной работы был сделан на периодические издания, в которых вопросы кредитования, и в том числе ипотечного кредитования освещены достаточно подробно, а самое главное, приведены наиболее свежие и актуальные данные, в том числе статистические. В первую очередь к наиболее информативным следует отнести специализированные издания по банковскому кредитованию «Банковское кредитование», «Банковский ритейл», а так же «Банковское обозрение».

Целью данной дипломной работы является разработка теоретических  положений и практических рекомендаций в вопросах ипотечного кредитования, а так же оценка перспектив развития ипотечного кредитования на сегодняшний  день.

В соответствии с поставленной целью определены следующие задачи:

• изучение теоретических аспектов ипотечного кредитования;
• разработка классификации ипотечных кредитов с целью более глубокого понимания составляющих его элементов;
• анализ законодательных норм и положений, регулирующих сферу ипотечного кредитования, а так же выявление возможных законодательных проблем в данной сфере кредитования;
• обзор системы ипотечного кредитования на примере банка;
• анализ современного состояния рынка ипотечного кредитования в России;
• анализ проблем ипотечного кредитования в связи с кризисной обстановкой в России и других странах мира, и путей их решения.

Во введении обоснована актуальность исследования, формулируются цели и  ключевые задачи исследования, определяются предмет, объект работы, и практическая значимость работы.

В первой главе рассматриваются  основное содержание, принципы, цели и  задачи ипотечного кредитования, дается классификация кредитов и анализируется  законодательная база по данному  вопросу. В первой главе анализируется  современное состояние ипотечного рынка России, а также зарубежный опыт ипотечного кредитования.

ГЛАВА 1 Теоретические основы ипотечного кредитования

1. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредита

В настоящее время не существует специально созданного, кодифицированного  банковского законодательства, и  тем более, законодательства по ипотечному кредитованию, но выделить нормативно-правовые акты, регулирующие кредитные отношения полностью или в части, представляется возможным.

Современная история ипотеки  в России начинается с 1998 года, с  принятия соответствующего Федерального закона. К настоящему моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. Деятельность органов государственной власти в последние три-четыре года была в основном сосредоточена на формировании нормативной правовой базы функционирования ипотечного кредитования. Было разработано  и принято достаточно много нормативных  правовых актов, важнейшими из которых  стали следующие:

• Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 11 февраля 2002 года подписан Президентом Российской Федерации. Он устраняет препятствия на пути свободного оборота закладных и вводит нормы, устанавливающие «ипотеку в силу закона», что существенно снижает сроки и затраты на оформление ипотечных кредитов для граждан. Кроме того, закон регламентирует соответствующие стороны деятельности органов опеки и попечительства.
• Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», исключающий земли сельскохозяйственного назначения из перечня земель, не подлежащих ипотеке, принят Государственной Думой России в трех чтениях и проходит согласительные процедуры в Совете Федерации.
• Внесены поправки в Налоговый кодекс Российской Федерации. Статья 220 главы 23 Кодекса устанавливает имущественные налоговые вычеты (льготы) при продаже жилых домов, квартир, дач и иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщиков, а также при строительстве или приобретении жилого дома или квартиры, в том числе за счет средств ипотечного кредита.
• Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 2001 года №628 утверждены Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Таким образом, в настоящий  момент субъекты ипотечных схем руководствуются  следующими законами:

• «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
• «Закон об акционерных обществах»;
• «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• «Гражданский кодекс»;
• «Налоговый кодекс»;
• «Жилищный кодекс».

В октябре 2003 года Государственная  Дума приняла ключевой закон «Об  ипотечных ценных бумагах», который  устанавливает порядок выпуска  и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через  выпуск ИЦБ. Для завершения строительства  законодательной базы необходимо не только внесение поправок в уже существующие законы, но принятия новых, таких как:

• «О кредитных историях» - позволит снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов;
• «О стройсберкассах» - закон, регулирующий и регламентирующий процесс предварительного накопления средств на строительство и приобретение жилья;
• «О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья» - закон, позволяющий снизить риски приобретателей недвижимости и устранить факты мошенничества на рынке жилья;
• «Об общих требованиях к деятельности организаций, привлекающих и использующих жилищные накопления граждан»;
• «О государственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации».

Усилия законодателей  направлены, в первую очередь, на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной  концепции ипотеки очевидно и  необходимо, в разработке ипотечных  стандартов участвуют такие организации  как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное  Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка  ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.

В целях установления системы  законодательства, регулирующего кредитные  отношения, необходимо придерживаться традиционной системы нормативно-правовых актов, построенной по иерархическому признаку. Первую ступень в иерархии нормативно-правовых актов занимает Конституция РФ, обладающая высшей юридической силой, прямым действием, а также применяющаяся на всей территории РФ. Кроме этого, все законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, согласно ч. 1 ст. 15 Конституции , не должны противоречить Конституции РФ.

Вторая ступень принадлежит  Федеральным законам, которые принимаются  в соответствии с Конституцией и  регулируют многообразные и сложные  отношения, возникающие в процессе осуществления хозяйственной деятельности. Применительно к кредитным отношениям особое место занимают акты Центрального банка РФ. Указанные акты располагаются  в иерархии нормативно-правовых актов  обособленно. На следующей ступени - носящие подзаконный характер Указы  Президента РФ и Постановления Правительства  РФ. Нормативно-правовые акты органов  исполнительной власти РФ, то есть министерств  и ведомств, также применяются  в сфере регулирования кредитных  отношений и занимают пятую ступень  в общей иерархии. Кроме этого, нельзя не принимать во внимание различные  Соглашения, заключенные Российской Федерацией с другими государствами  в сфере регулирования финансовых, экономических, банковских, и в частности - кредитных отношений.

Также, в части регулирования  кредитных отношений, в некоторых  случаях применяются обычаи делового оборота, которые наряду с вышеперечисленными актами являются источниками права. В рассматриваемую систему нормативно-правовых актов, возможно включение и локальных  актов, определяющих порядок деятельности тех или иных подразделений кредитной  организации, а также формы и  условия их взаимодействия с клиентами  кредитной организации, в том  числе при установлении кредитных  отношений. Рассмотрим детально нормативно-правовые акты, которые включаются в систему  актов, регулирующих кредитные отношения.

• Конституция.

Конституция содержит ряд  положений, которые можно применить  к кредитным отношениям.

На основании ст. 71 Конституции  в ведении Российской Федерации  находятся установление правовых основ  единого рынка; финансовое, валютное, кредитное, таможенное регулирование, денежная эмиссия, основы ценовой политики; федеральные экономические службы, включая федеральные банки. В  ст. 74 определяется, что на территории РФ не допускается установление таможенных границ, пошлин, сборов и каких-либо иных препятствий для свободного перемещения товаров, услуг и  финансовых средств. Ст. 75 посвящена  денежной единице РФ - рублю, и определяет, что денежная эмиссия осуществляется исключительно Центральным банком РФ, основной функцией которого является защита и обеспечение устойчивости рубля. Кроме этого, на основании  ст. 103 Конституции устанавливает, что  Председатель Центрального банка РФ назначается на должность и освобождается  от должности Государственной Думой  Федерального собрания.

• Федеральные законы.

Центральным, основным федеральным  законом, регулирующим гражданско-правовые, является Гражданский кодекс РФ. В  настоящее время ГК РФ состоит  из трех частей. Первая часть содержит три раздела: 1. Об общих положениях (ст. 1 - 208), 2. О вещных правах (ст. 209 - 306), 3. Об общих положениях об обязательствах и договорах (ст. 307 - 453). Вторая часть  посвящена отдельным видам обязательств и договоров (раздел 4 - ст. 454 - 1109). В  третьей части содержатся раздел 5 о наследственном праве (ст. 1110 - 1185) и раздел 6 о международном частном  праве (ст. 1186 - 1224).

Общие положения, регулирующие порядок образования юридических  лиц, которыми являются кредитные организации, способы обеспечения обязательств, в частности кредитных, принципы построения договорных отношений и  т.д., содержатся в первой части ГК, более детально кредитные отношения  отражаются в части второй ГК, гл. 42 которой имеет название «Займ и кредит», а § 2 целиком посвящен кредиту. Нормы гл. 42 устанавливают понятие кредитного договора, условия его заключения, а также взаимоотношения сторон, возникающие при предоставлении кредита.

Несмотря на то, что ГК РФ устанавливает общие нормы  для регулирования отношений  между субъектами хозяйственной  деятельности, многие отношения должны быть урегулированы более детально. Такую функцию выполняют иные федеральные законы, принимаемые  в отрасли банковского законодательства.

В соответствии со ст. 56 указанного ФЗ Банк России является органом банковского  регулирования и банковского  надзора, осуществляющим постоянный надзор за соблюдением кредитными организациями  и банковскими группами банковского  законодательства, нормативных актов  Банка России и установленных  ими обязательных нормативов.

Применительно к кредитным  отношениям Банк России может устанавливать  обязательные для выполнения кредитными организациями нормативы, в том  числе применительно к кредитным  отношениям и рискам кредитной организации  по кредитам, а также предъявлять  иные требования к деятельности кредитных  организаций.

В качестве одного из основных законов, регулирующих кредитные отношения, можно назвать ФЗ «О банках и банковской деятельности».

Указанный закон определяет общие положения и требования к осуществлению деятельности кредитными организациями, видам, порядку осуществления  банковских операций и сделок, требования к уставному капиталу, учредительным  документам, управлению в кредитной  организации, порядку регистрации  кредитных организаций и лицензирования банковских операций, требования к  кредитным организациям в отношении  обязательного резервирования, осуществления  защиты интересов клиентов кредитных  организаций, обслуживания клиентов, а  также взаимоотношения между кредитными организациями и общие положения о бухгалтерском учете в кредитных организациях.

Поправки к Закону "О банках и банковской деятельности" от 17 марта 2010 года - банкиров лишили возможности по своему усмотрению менять ставки и требовать досрочного погашения долга.

1.2 Понятие и сущность ипотечного кредитования, и его классификации

Ипотека - залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.

Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. [2, ст.1]

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

Предметом ипотеки может быть следующее имущество [2, ст.5]:

• земельные участки, находящиеся в частной собственности;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты

Основными субъектами классической ипотечной схемы являются:

• Заемщик
• Кредитор (банк)
• Ипотечное Агентство
• Инвесторы

Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.

Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.

Ипотечное агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом, создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам, формирование первичных ипотечных активов, эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках [27, с.21].

Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов.

Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента станет популярным среди российских и западных инвесторов.

Второстепенными субъектами классической ипотечной схемы являются:

• Риэлтерская компания;
• Оценочная компания;
• Страховая компания;
• Государственный регистратор;
• Нотариус;
• Паспортные службы;
• Органы опеки и попечительства.

Риэлтерская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:

• страхование риска повреждения и уничтожения объекта
• страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки
• страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика

Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.

Государственный регистратор - орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

Нотариус - согласно российскому законодательству договор залога прав собственности на недвижимость и договор купли-продажи требуют нотариального заверения.

Паспортные службы - регистрируют граждан по месту жительства.

Органы опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования [25, с.16]:

• одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);
• двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров наглядно можно увидеть на рисунке (1.1.1.):

• между заемщиком и кредитором - договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;
• между заемщиком и страховой организацией - договор страхования заложенного жилья;
• между заемщиком и продавцом (строителем) жилья - договор купли-продажи жилья.

Рис. 1.1.1. Договорные отношения при одноуровневой схеме ипотечного кредитования [9, c.103]

Условные обозначения: 1 - договор о накопительном жилищном вкладе, 2 - кредитный договор, 3 - договор об ипотеке, 4 - договор страхования заложенного жилья, 5 - договор купли-продажи жилья, 6 - договор займа, договор купли-продажи закладных листов.

В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг - закладных листов, и тем самым - минимизирование возможных рисков.

При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.

При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

Количество обслуживающих организаций - минимально (как правило, это только страховая организация).

В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров наглядно можно увидеть на рисунке (1.1.2.).

Рис. 1.1.2. Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования [25, c.13]

Условные обозначения: 1 - кредитный договор, 2 - договор об ипотеке, 3 - договор страхования заложенного жилья, 4 - договор купли-продажи жилья, 5 - генеральное соглашение, 6 - агентский договор, 7 - договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам, 8 - договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства, 9 - договор страхования предпринимательского риска, 10 - договор купли-продажи ценных бумаг.

На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников - заемщика и кредитора.

После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.

Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи и погашения.

Постоянный ипотечный кредит предусматривает выплату кредита на аннуитетной основе, т. е. равными регулярными платежами, состоящими из процентного платежа и платежа по основной сумме кредита, и позволяющими погасить кредит по истечении установленного срока (такой кредит называют самоамортизирующимся). Кредитор устанавливает:

• максимальную величину основной суммы кредита в процентах от стоимости собственности, которая рассчитывается по следующей формуле:

 , (1.1.1)

где: Кз - коэффициент ипотечной задолженности (обычно не более 75-80%, так как чем он выше, тем больше риск нарушения заемщиком своих обязательств);

И - сумма ипотечного кредита;