Ипотечное кредитование. 10

Содержание

стр.

Введение

Ипотечное кредитование  — это долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Один из вариантов применения ипотеки в России - это покупка физическим лицом квартиры в кредит. При этом закладывается вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Отметим, что ипотека – это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог.

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран является основной формой улучшения жилищных условий, и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Актуальность ипотечного кредитования обусловлена тем, что его использование позволяет разрешить противоречия: между высокими ценами на недвижимость и текущими доходами населения и между денежными накоплениями у одной группы экономических субъектов и необходимостью их использования у другой. Поэтому сложно переоценить актуальность данной тем.

Цель написания дипломной работы заключается в том, чтобы исследовать организацию ипотечного кредитования в коммерческом банке в Российской Федерации. (цель не совсем корректна)Поставленная цель обусловила необходимость исследования (решения; задачи не могут быть исследованы) ряда взаимосвязанных задач:

• рассмотреть теоретические аспекты ипотечного кредитования;
• исследовать организацию ипотечного кредитования в коммерческом банке Российской Федерации;
• охарактеризовать совершенствования  ипотечного кредитования в Российской Федерации.(предложить пути совершенствования)

Предметом исследования является ипотечное кредитования в коммерческом банке Российской Федерации.

В качестве объекта исследования выступает КБ «Москоммерцбанк» (ОАО).

Структурно дипломная работа состоит: введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы.

В первой главе были рассмотрены теоретические аспекты ипотечного кредитования, где была дано сущность, содержание и основы ипотечного кредитования в коммерческих банках.

Во второй главе было исследовано основ организации ипотечного кредитования на примере КБ «Москоммерцбанк» (ОАО) и законодательных и нормативных основ ипотечного кредитования в коммерческих банках в Российской Федерации.

Заключительная глава раскрывает совершенствование ипотечного кредитования в коммерческих банках в Российской Федерации.

Нет методологической, теоретической, информационной базы.

Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования в коммерческих банках в рыночной экономике

1. Сущность и содержание ипотечного кредитования в коммерческих банках в рыночных условиях

Во всех странах ипотечные кредиты играют большую роль в обеспечении населения жильем и улучшении жилищных условий. Широкое развитие ипотечных кредитов становится фактором социальной стабильности, создает предпосылки для роста жилищного строительства и смежных с ним отраслей, а также стимулирует спрос на мебель, бытовую технику, предметы интерьера и т.п. Обеспечение хорошими жилищно-бытовыми условиями приводит и к улучшению здоровья нации, увеличению продолжительности жизни, что, в свою очередь, повышает трудоспособность населения. Развитие ипотечного кредита способно смягчить проблемы безработицы, увеличивая мобильность трудовых ресурсов.

В Российской Федерации потребность в ипотечных кредитах исключительно велика. В 2011-2012 гг. в Российской Федерации отмечались высокие темпы прироста ипотечного кредитования. Несмотря на то, что значение ипотечного кредитования заметно различается в отдельных странах, отношение ипотечных кредитов к ВВП во всех европейских странах значительно выше. Формирование системы ипотечного кредитования – одно из приоритетных направлений современной государственной жилищной политики.

На основе обобщения подходов к определению понятий «система» систему ипотечного кредитования, по нашему мнению, необходимо рассматривать как систему отношений взаимосвязанных и взаимозависимых элементов, результатом которых является ипотечное кредитование. В процессе развития системы ипотечного кредитования происходит формирование новых элементов и управляемых ею систем, например система льготного ипотечного кредитования, система рефинансирования и др. По отношению к созданным элементам система ипотечного кредитования является управляющей системой, а созданные ею системы выступают в качестве управляемых ею систем.

Система ипотечного кредитования – это организованная и регулируемая государством система отношений взаимосвязанных и взаимозависимых элементов, генерирующих на основе закладных поток инвестиций с финансового рынка в жилищную сферу экономики, в результате взаимодействия которых происходит образование новых элементов и управляемых систем.

Основные взаимодействующие и взаимообусловленные элементы системы ипотечного кредитования представлены  на рисунке 1.[19]

Рисунок 1. Основные элементы системы ипотечного  кредитования

В тех странах, где существуют надежные ипотечные системы, такое кредитование стало не только фактором социально-экономического развития, но и условием стабильного и эффективного функционирования банковского сектора. При развитой, устойчиво функционирующей системе ипотечного кредитования достигается наилучшее согласование интересов всех участников данного процесса, что снижает риск банковских операций.

Главным свойством ипотечного кредитования и лучшей гарантией обеспеченности кредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд.

Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его от других видов долгосрочного кредита. Ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений возврата ссуд заемщиками.

Основные характеристики ипотечного кредита:

• срок действия — это долгосрочный кредит (срок не менее 4 лет; обычно более 15 лет) на финансирование недвижимости;

• цель финансирования — создание, расширение или реконструкция и модернизация промышленной или частной недвижимости;
• обеспечение — залог финансируемого объекта.

Ипотечное кредитование является перспективным направлением банковской деятельности, а формирование системы ипотечного жилищного кредитования — одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

В странах, в которых развиты рыночные отношения, используется разнообразные виды ипотечных кредитов. Их можно классифицировать по различным признакам:

• по объекту кредитования;
• по способу обеспечения гарантии возврата ссуд;
• по характеру рынка использования ипотечных облигаций;
• по субъекту кредитования.

По способу обеспечения гарантии возврата кредиты классифицируются в зависимости от степени обеспечения их страхования и его организации. К примеру, в США ипотечные кредиты различаются  закладными листами — застрахованными Федеральной жилищной администрацией, застрахованными Управлением по делам ветеранов, и не застрахованными.

В зависимости от характера рынка использования ипотечных облигаций различаются ипотечные листы первичного и вторичного рынков.

В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья могут подразделяться на кредиты, предоставленные непосредственно его будущему владельцу, так и на ссуды, выдаваемые подрядчиком. Последние практикуются в тех случаях, когда окончательный владелец здания в период строительно-монтажных работ неизвестен; и если он не может финансировать проект самостоятельно или заинтересован только в получении готового объекта.

На данный момент ипотечное кредитование наиболее развито в США, Канаде, Великобритании, Франции, Швеции. Благодаря ипотечному кредитованию государственный и кооперативный капитал устанавливает свой контроль над значительной частью земельного фонда. В то же время ипотека является одним из основных каналов поступления капиталовложений в сельское хозяйство и другие отрасли экономики. Так же позволяет предпринимателю увеличить долю производительно используемого свободного капитала, землевладельцам — финансировать покупку дополнительных крупных участков земли при высоком уровне цен на нее.

Ипотечное кредитование является самым долгосрочным, и, как правило, по ипотечному кредитованию, сравнительно низкие годовые проценты. Ипотечные кредиты имеют целевой характер (на покупку земли, оборудования, на мелиорацию, строительство и т. д.) и предоставляются с рассрочкой платежей при фиксированном проценте за непогашенную часть задолженности.

Система ипотечного кредитования представляет собой ряд взаимосвязанных элементов. Элементам системы ипотечного  кредитования, можно считать: субъекты ипотечного кредитования; объекты ипотечного кредитования; обеспечение ипотечного кредитования; организационно – экономическую основу ипотечного кредитования.

Таким образом, систему ипотечного кредитования можно определить как комплекс взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения ипотечных кредитов, взаимодействующих между собой на единой организационно – экономической основе.

Одним из основных элементов системы ипотечного кредитования являются ее субъекты. К субъектам ипотечного  кредитования отностятся:[20]

• заемщик;
• кредитор;
• ипотечное агентство;
• инвесторы;
• риэлторские компании;
• оценочная компания;
• страховая компания;
• государственный регистратор;
• нотариус;
• паспортные службы;
• органы опеки и попечительства.

На рынке ипотечных кредитов действует достаточно большое количество участников. Такое число участников рынка является одной из особенностей ипотечного кредитования, которая обусловлена спецификой обеспечения, предоставляемого по кредитам.

Определяющим звеном рынка ипотечных кредитов является объект кредитования - один из фундаментальных элементов системы ипотечного жилищного кредитования. Объектами ипотечного кредитования могут быть только приобретение и обустройство земли под жилищное строительство; строительство и реконструкция жилья; приобретение жилья.

В зависимости от объекта кредитования ипотечные кредиты бывают трёх видов: кредиты на приобретение жилья, кредиты на приобретение земли под жилищное строительство, кредиты на строительство и реконструкцию жилья.

Неотъемлемым элементом системы ипотечного кредитования является обеспечение кредита.

Согласно принятому в международной практике разделению кредитов по критерию обеспеченности ипотечные е кредиты всегда относятся к группе обеспеченных кредитов.

Ипотечные кредиты всегда обеспечиваются залогом недвижимости - ипотекой, ипотечные кредиты - залогом жилой недвижимости. Основным и чаще всего единственным обеспечением при данной форме кредитования является залог жилого помещения, приобретаемого на кредитные средства.

Субъекты кредитования, объект кредитования и обеспечение являются фундаментальными элементами современной системы ипотечного кредитования. В силу их важности к ним предъявляются некоторые требования, в соответствии с которыми кредитование осуществляется на определенных условиях. Так заемщик, как субъект ипотечного кредитования, чтобы получить кредит, должен быть достаточно кредитоспособным - не каждый, обратившийся за кредитом, становится заемщиком. Так же не каждый банк может предоставлять ипотечные кредиты, а только тот, который располагает достаточными долгосрочными кредитными ресурсами и необходимыми кадрами и т. д.

К объекту ипотечного кредитования также предъявляется требование - это должно быть приобретение жилья в собственность (не аренда и т. п.). Обеспечение по ипотечному кредиту должно отвечать требованиям качества и полноты. Соблюдение требований к фундаментальным элементам является одним из условий кредитования.

К принципам ипотечного кредитованию относятся: возвратность, срочность кредитования; целевой характер, обеспеченность, кредита; платность банковских ссуд, дифференцированный характер кредитования. Рассмотрим подробнее каждый из данных принципов.

Для рынка ипотечного кредитования свойственны ряд специфических рисков:

• риск изменения процентных ставок;
• рыночный риск;
• риск изменения валютного курса;
• риск неплатежа;
• риск ликвидности;
• риск утраты трудоспособности;
• риск досрочного погашения кредита;
• имущественные риски.

Помимо фундаментальных элементов в систему ипотечного кредитования входит организационно-экономическая основа, которая включает в себя этапы кредитования, как определенную последовательность обязательных процедур, а также саму технологию кредитного процесса, т. е. кредитную документацию, порядок выдачи и погашения ссуды, а также процедуру контроля в процессе обслуживания кредита.

Среди этапов ипотечного кредитования условно можно выделить несколько основных: предварительная квалификация клиента (пояснение условий кредитования); сбор и обработка информации о потенциальном заемщике; андеррайтинг потенциального заемщика и оценка рисков банка; принятие решения по кредиту заключение кредитной сделки; обслуживание кредита.

Рассмотрение экономических основ системы ипотечного кредитования можно выделить следующие ее особенности: система имеет расширенный состав субъектов (участников рынка); объектом является приобретение жилья: ипотечные кредиты всегда обеспечены жилой недвижимостью; ипотечное кредитование требует выполнения ряда специфических условий - размер первоначального взноса, доля платежей по кредиту в доходе заемщика и т. п.

Продолжение

(в сносках необходимо  указать номер стр.)ВЕЗДЕ

1.2 Основы ипотечного кредитования в коммерческих банках  Российской Федерации.

В федеральном законодательстве нет единого определения ипотеки, что не позволяет закрепить  сущность ипотеки.

В законе об ипотеке содержится понятие договора о залоге недвижимого имущества (ипотеке). При этом определено, что «по договору о залоге недвижимого имущества (договоре об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами».[9]

В Федеральном законе «О залоге» определено, что «…ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им…»[8]

В постановлении правительства РФ от 11 января 2000г. №28 (в ред. От 8 мая 2003г. «о мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (вместе с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации) содержится определение ипотечного жилищного кредита, под которым понимается кредит или заем, предоставленные на срок три года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства».[15]

Данные понятия представляют разные сущности ипотечного кредитования и затрагивают разные аспекты процесса, однако не описывают его полностью. Несомненно, что ипотека – это кредитные отношения между субъектами ипотечного процесса, направленные на обеспечение одной из сторон – заемщика – необходимыми финансовыми ресурсами, предоставляемые на условиях кредитования под зало недвижимости.

При этом важным являются социальные аспекты правового регулирования ипотеки, которые недостаточно нормативно проработаны в настоящий момент.

На данный момент Центральный Банк Российской Федерации (далее ЦБ РФ) разработана схема ипотечного кредитования через выпуск банками ипотечных облигаций:

• клиент берёт в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;
• банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);
• на вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т.д.;
• клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю.

Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не включаются в конкурсную массу, и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину, если он погашает ее полностью.

В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий банк определяет свою технологию ипотечного кредитования. При существовании различных элементов организации процесса кредитования можно заметить во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

• предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;
• андеррайтинг;
• принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;
• оформление кредитного договора и договора о залоге;
• сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.

На первом этапе банк объясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое можно рассматривать как анкету, которая содержит сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, наиболее полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получает удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. (ВЫ уверен, что банки мотивируют отказ)Если же кредитный работник принял положительное решение, то он информирует потенциального заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

Во втором этапе производится оценка потенциального заемщика  вернуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе участвуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций – отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы – застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.

Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы, полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.

На четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

• сумма кредита и размер банковского процента;
• порядок и сроки выдачи кредита;
• порядок и сроки погашения процента;
• описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога;
• размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора.

Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:

• выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре;
• контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;
• наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;
• контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.

Учитывая важное социальное значение обеспечения жильем населения, государство должно быть активным участником не только создания объектов недвижимости, но и процесса ценообразования на данное жизненно важное потребительское благо.

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации.

В условиях экономики России наиболее эффективными формами государственной поддержки являются те, при которых решается проблема прозрачности бюджетных средств.

Условия реализации отдельных программ жилищного обеспечения граждан в сфере реализации форм государственной поддержки представлены в Таблице 1.

Таблица 1.

Формы государственной поддержки