Ипотечное кредитование. 11

  Введение

      В мировой финансовой практике ипотечное кредитование получило широкое распространение. В странах с развитой рыночной экономикой и высоким уровнем организации банковской системы сложились целые системы ипотечного кредитования которые представлены различными экономическими субъектами – банками; агентствами по торговле с недвижимостью; кредитными институтами, осуществляющими кредитование под залог недвижимости; страховыми компаниями; кредитными агентствами, предоставляющими информацию о кредитоспособности клиентов; компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде.

      Приобретение  собственного жилья - первоочередная  потребность для каждой семьи:  без удовлетворения этой потребности,  нельзя говорить ни о каких  социальных приоритетах общества. Анализ ситуации, сложившейся в области жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьезная зависимость социально-экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения обеспеченностью населения жильем, требует придания системе ипотечного кредитования статуса президентской программы. 

      Президент  и Правительство Российской Федерации  в настоящее время ставят перед  органами исполнительной власти  важнейшую стратегическую задачу  обеспечить существенное увеличение  объемов ввода жилья с одновременном ускорением процесса реконструкции существующего жилищного фонда.

      Создание  и развитие ипотечного кредитования  способствует формированию более  цивилизованной, устойчивой банковской  системы, которая бы отвечала  принятым в мире представлениям  о роли и месте банков в  экономической жизни страны. Таким  образом, исследование механизма  ипотечного кредитования на сегодняшний  день, достаточно актуально. Ведь  помимо экономической роли, ипотечное  кредитование выполняет еще немаловажные  социальные функции.

      Основой  для достижения целей государственной  жилищной политики является система  ипотечного жилищного кредитования.

      Целью данной  курсовой работы является изучение  ипотечного кредитования, выявление  наиболее значительных проблем  в функционировании ипотечного  кредитования в Российской Федерации  и рассмотрение возможных путей  их решения.

      Согласно  цели в работе поставлены следующие  задачи:

- раскрыть сущность ипотеки  и ее место в системе банковского  кредитования;

- проанализировать проблемы становления ипотечного кредитования в России;

- рассмотреть пути развития  и совершенствования механизма  ипотечного кредитования. 

Глава 1. Ипотечный кредит и его применение в современных условиях РФ

1.1 Понятие и  особенности ипотечного кредита

      Ипотека  – это обременение имущественных  прав собственности на объект  недвижимости.

      Ипотечное  кредитование – это кредитование  под залог недвижимости, то есть  кредитование с использованием  ипотеки в качестве обеспечения  возвратности кредитных средств.  При рассмотрении ипотеки как  элемента экономической системы  необходимо выделить три наиболее  характерные ее черты:

1. Залог недвижимости  выступает в роли инструмента  привлечения необходимых финансовых  ресурсов для развития производства;

2. Ипотека способна обеспечить  реализацию имущественных прав  на объекты, когда другие фирмы  в данных конкретных условиях  нецелесообразны;

3. Создание с помощью  ипотеки фиктивного капитала  на базе ценной бумаги (при  эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

      В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески не целесообразны, и позволяют привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

      Особенно  следует выделить функции ипотечного  кредитования и особенности такого  рода кредита, которые дают  ему преимущество перед другими  способами кредитования.

      Функции,  выполняемые ипотечным кредитованием,  можно сформулировать следующим  образом:

•функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

•функция обеспечения возврата заемных средств;

•функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

•функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг.

      Можно выявить  следующие отличительные особенности  ипотечного кредита:

1. Обязанность обеспечения  залогом. Это означает, что в  случае неисполнения заемщиком  обязательств осуществляется обращение  взыскания на жилье с последующей  его реализацией, чтобы погасить  задолженность заемщика по кредиту  перед кредитором.

      Оставшаяся  после погашения кредита сумма  за вычетом расходов, связанных  с процедурой обращения взыскания  и продажи жилья, возвращается  бывшему заемщику.

      Заемщик  и все совершеннолетние члены  его семьи дают нотариально  заверяемое согласие на освобождение  переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

      Передаваемое  в ипотеку жилье должно быть  свободным от каких – либо ограничений, не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока  предоставления кредита.

      Долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку  погашения уменьшается размер  ежемесячных выплат заёмщика.

3. Большинство ипотечных  ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается  относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

- сумма кредита, как  правило, составляет не более  60-70% рыночной стоимости покупаемого  жилья;

- величина ежемесячного  платежа по кредиту не должна  превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков за соответствующий расчетный период;

- при процедуре оценки  вероятности погашения кредита  кредитор использует официально  подтвержденную информацию о  текущих доходах заемщика и  созаемщиков.

      Указанные  стандарты и требования направлены  на снижение рисков для кредитора  и заемщика.

      Соблюдение  четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредиторов является основной для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечение средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

1.2 Необходимость  и перспективы развития ипотечного  кредитования в России

      Система  ипотечного кредитования является  одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объему финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

      Государственная  жилищная политика должна ориентироваться  не только на нужды социально  незащищенных групп населения,  но и на решение жилищных  проблем основной части работающего  населения, располагающего средними  доходами накопленными и имеющими жилье в собственности в результате приватизации.

      Развитие  ипотеки невозможно без тех  или иных форм государственной  поддержки:

-принятие нормативных  правовых актов;

-оптимальное налогообложение;

-совершенствования проектирования  и технологий строительства;

-государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных  средств в жилищную сферу;

-адресные жилищные субсидии  гражданам.

      Действительно,  строительный комплекс страны в состоянии сегодня увеличить объёмы жилищного строительства лишь в 2,5-3 раза, в то время как платёжеспособный спрос на жильё за счёт введения механизмов ипотечного кредитования увеличится не менее чем в 5 раз.

      Поэтому без государственного регулирования это жильё будет выкуплено гражданами с высокими доходами.

      Анализ доходов населения и сложившихся цен на рынке жилья показывает, что сегодня (без ипотечного кредитования) лишь 1-1,2% населения обладают платёжеспособным спросом для приобретения жилья; ещё 0,3-0,5% населения обеспечиваются жильём за счёт средств бюджетов всех уровней.

      Развитие массового ипотечного кредитования (без какой-либо государственной поддержки) увеличивает платёжеспособный спрос населения в 5-6 раз для приобретения жилья по социальным нормам и в 10-12 раз – для улучшения жилищных условий.

      Существующий  вторичный рынок жилья не может  быть основой массового ипотечного кредитования, поскольку жилищный фонд в Российской Федерации катастрофически стареет. В значительной степени он уже не соответствует современным представлениям о комфортности. Тем более не будет соответствовать им через 10-15 лет. Это ведёт к снижению ликвидности залога и является существенным фактором, понижающим надёжность ипотечных ценных бумаг.

      В странах,  где развито ипотечное кредитование, государство не только создаёт

законодательно-нормативную  базу, но так или иначе активно участвует в качестве субъекта ипотечных отношений. На этапе формирования ипотечной политики для России очень важно учесть региональный аспект и специфику государственного устройства, которая заключается в его трёх уровневости: федеральный, субфедеральный и муниципальный.

      В решении государством задач, связанных с макроэкономической, социальной и кредитно-денежной политикой, во многом поможет ипотечное кредитование. Оно может выступить мощным антиинфляционным механизмом, препятствующим росту цен на потребительском рынке, так как отвлечёт средства населения с текущего потребления в сферу сбережений для приобретения квартиры. С другой стороны, по мере развития ипотечного кредита, роста обеспеченности населения возрастает потребность в товарах для домашнего потребления, строительных и отделочных материалах, что стимулирует развитие соответствующих отраслей промышленности – эффект влияния на макроэкономическую политику.

      Следовательно, задача государства в становлении ипотечного жилищного

кредитования состоит  в поддержании системы ипотечного кредитования в активном состоянии, путём использования различных форм и методов на всех его уровнях.

      В настоящее время выработана стратегия государства в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Её цель – создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке. Это позволит: увеличить платёжеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жильё; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса; активизировать экономику страны в целом.

      Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должна опираться на имеющийся международный опыт, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия переходной экономики и ограниченную платёжеспособность населения.

      Становление ипотечного жилищного кредитования предусматривает решение ряда фундаментальных задач. Во-первых, совершенствование законодательной и

нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных

кредитов. Во-вторых, создание и внедрение механизма, обеспечивающего  приток

долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов. В-третьих, налоговое стимулирование граждан получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование. В-четвёртых, создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов. В-пятых, создание механизма социальной защиты заёмщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения ипотечного кредита.

      Решение  этих задач предусматривает: ориентацию  ипотечного кредитования на ту категорию населения, которая нуждается в небольшом ипотечном кредите, что позволит обеспечить кредитами большое количество заёмщиков (доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия), а также возможность оплаты нового

жилья за счёт продажи имеющегося в собственности жилья.

      Решающим шагом в развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного жилищного кредитования стало принятие Гражданского кодекса Российской Федерации, который установил общие правила обеспечения кредитов

залогом недвижимости (в  том числе жилой). В дальнейшем предусмотрено принятие специальных федеральных законов, регулирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также вопросы ипотеки (залога недвижимости). Кроме того, в целях создания благоприятной налоговой среды для развития ипотечного жилищного кредитования (как это предусмотрено Концепцией) принята и введена в действие вторая часть Налогового кодекса Российской Федерации, в которой решены вопросы налоговых льгот при определении налоговой базы для исчисления подоходного налога с физических лиц.

      Важным этапом, закладывающим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, явилось создание (в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов) Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций принадлежащих государству (в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»).

      Перед Агентством  поставлена задача разработать и реализовать схему деятельности по рефинансированию кредиторов, мониторинг которой может осуществляться Центральным банком Российской Федерации, Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, потенциальными и реальными инвесторами, рейтинговыми агентствами.

      На сегодняшний день заложены основы законодательной базы ипотечного кредитования в России и регламентирована деятельность всех субъектов ипотечного рынка (банки, оценочные, риэлторские и страховые компании).

Глава 2. Развитие ипотеки на современном этапе

2.1 ООО «Коммерческий  банк «Русский ипотечный банк»

      КБ «Русский ипотечный банк» основан в 1992 году. Банк осуществляет свою деятельность на основании Лицензии Банка России от 17.02.2005 № 1968. 14 марта 2005 года КБ «Русский ипотечный банк» включен в реестр банков-участников государственной системы обязательного страхования вкладов под номером 762. До 2009 года основным (ключевым) направлением деятельности нашего Банка являлось ипотечное жилищное кредитование (по итогам 2008 года КБ «Русский ипотечный банк» входил в число российских банков, лидировавших в области ипотечного кредитования). Начиная с 2009 года, Банк принял новую концепцию развития, основной стратегической целью которой является создание универсального многопрофильного финансового института федерального значения, соответствующего национальным и мировым стандартам.

      В соответствии с принятой стратегией развития деятельность КБ «Русский ипотечный банк» ведется по следующим основным направлениям банковского бизнеса: корпоративное, розничное, инвестиционная деятельность и финансовые рынки. Стратегия развития Банка характеризуется построением эффективной системы корпоративного управления и системы риск-менеджмента, расширением регионального присутствия Банка, укреплением имеющихся и установлением новых деловых контактов, последовательным расширением спектра и постоянным совершенствованием качества сервиса предлагаемых нашим клиентам банковских продуктов и услуг в сочетании с внедрением современных банковских технологий, проведением разумной тарифной политики, ответственным отношением к делу сотрудников Банка.

      Русский ипотечный банк (РИБ) — небольшой по размеру чистых активов столичный финансовый институт. Несмотря на свое название, ипотека у банка не на первых ролях — после кризиса в 2008 году в кредитном портфеле РИБа стало больше ссуд, выданных коммерческим организациям. Фондируется кредитная организация в основном за счет средств на счетах физических и юридических лиц.

2.2 Оформление  ипотеки 

      Чтобы оформить ипотеку дома или квартиры следует подать в банк заявку на получение ипотечного кредита и все необходимые документы для ипотеки, большинство из которых имеет стандартную форму. Принятие банком решения о предоставлении кредита может занять от нескольких дней до нескольких недель.

      За определенное банком время (несколько месяцев) заемщику необходимо найти подходящую квартиру (или дом), которая отвечала бы требованиям к ипотечному жилью, выдвинутым банком-кредитором. По выбранной квартире (дому) следует собрать документы, которые требуются для проведения сделки купли-продажи, а также оценки жилья. Приблизительный список этих документов следующий:

- правоустанавливающие документы на выбранное жилье;

- паспорт на жилье с  его планом;

- справка о регистрации и характеристика жилого помещения;

- справка об отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальным платежам;

- выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилье, правоустанавливающих документах, об отсутствии обременений по квартире);

- разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры (при наличии несовершеннолетних собственников квартиры, либо обременения квартиры правами несовершеннолетних лиц).

      Оценка  жилья - это обязательный этап оформления ипотеки дома или квартиры. Связан он с ограничением суммы кредита, которую может предоставить банк – это не более 80-100% оценочной стоимости жилья. Именно оценочной стоимости, а не рыночной (той, которую может запрашивать продавец).

      Страхование  жилья - также необходимый этап оформления ипотеки. Сроки кредитования обычно весьма продолжительны, поэтому банк требует гарантий в виде обязательного страхования рисков потери трудоспособности заемщика, утраты права собственности на жилье или его повреждения.

      После проверки банком выбранной заемщиком квартиры или дома, а так же их оценки и страхования, наступает этап заключения договора ипотечного кредитования. Договор ипотечного кредитования не подлежит изменению, и заемщику следует заранее с ним ознакомиться, чтобы потом не пришлось отказаться от кредита если какие то условия договора окажутся неприемлимыми. Возможен так же вариант, когда вместо отдельного договора ипотеки между продавцом квартиры и покупателем (заемщиком кредита) заключается договор купли-продажи, составленный таким образом, что ипотека из него возникает в силу закона. Одновременно с договором ипотеки может потребоваться оформление закладной. Это именная ценная бумага, свидетельствующая право кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства.

Документы необходимые заемщику:

1. Паспорт – делается  ксерокопия, обязательно, всех страниц  паспорта;

2. Справка 2-НДФЛ - с места работы, если заемщик работает в нескольких местах, то справки предоставляются со всех работ. Бланки справок выдает банк;

3. Копия трудовой книжки  – копия заверяется работодателем. Требования к копии трудовой книжки нужно узнать в банке;

4. Военный билет или  приписное свидетельство – предоставляют  молодые люди в возрасте до 27лет;

5. Свидетельство о браке  – всем женатым, или замужним. Свидетельство о расторжении брака - всем разведенным;

6. Свидетельство о рождении  детей – если дети в возрасте  до 18 лет;

7. Справка из банков – кредиторов – если у заемщика уже есть другие кредиты. Банк-кредитор должен дать справку – характеристику, о своевременных платежах заемщика и указать, что не было просрочек. Вписать остаточную сумму по кредитной задолженности и указать срок ее погашения;

8. Справки из ПНД - (психо-невралогического диспансера). Справки из НД (наркологического диспансера). Банку предоставляются оригиналы. Банк может вместо этих справок потребовать водительские права;

9. Если заемщик юридическое лицо - директор (генеральный, финансовый, коммерческий), то банк может потребовать выписку из ЕГРЮЛ (Единого государственного реестра юридических лиц);

10. Для большей гарантии по выдаче ипотеки, банк может потребовать дополнительные документы такие как: диплом, аттестат, загранпаспорт, документы на автомобиль (если он есть в наличии), акции и прочие документы. Дополнительные документы об активах заемщика, повысят его шансы в получении ипотечного кредита;

11. Итог – заполнение анкеты-заявления на получение ипотечного кредита, строго на бланке определенного банка. Все документы вместе с заявлением подаются в банк.

      И еще, один не маловажный момент, если учитываются доходы нескольких созаемщиков, то вышеуказанный пакет документов для оформления ипотеки, должны обязательно подаваться банку в полном комплекте для всех заемщиков.

Расчетная сетка по ипотеке ( Приложение 2).

Сумма кредита:733965,74руб

Срок: 72месяца 

Дата начала выплат: 10.2012

Ставка: 15,5%

Сумма переплаты: 397852,85руб

Максимальный ежемесячный  платеж:15719,70руб

Дата окончания выплат: 09.2018

Глава 3. Пути развития ипотечного кредитования

3.1 Проблемы ипотечного  кредитования в РФ на современном  этапе

      В настоящее время в Российской Федерации существует пять основных проблем,сдерживающих развитие ипотеки:

1. Сроки кредитования. По  своей логике кредит на приобретение  жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято  в мировой практике. Однако реальные  сроки предоставляемых кредитов  большинством отечественных банков  составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах  декларируется срок до 10 лет).

2. Отсутствие ресурсной  базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае – привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

3. Трудности оценки кредитоспособности  заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты – основного источника доходов – могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа – сотрудники российских коммерческих структур – получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.

4. Валюта кредитования. В  настоящее время стоимость квадратного  метра жилья фиксируется в  долларах США. Банки предпочитают  выдавать кредиты также в иностранной  валюте, в то время как у  большинства населения заработная  плата установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост невозврата кредитов.

5. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально.

      Необходимо понимать, что в ближайшее время ситуация вряд ли поменяется, так как российские банки пока не могут пополнить запасы «дешевых» кредитных средств. Что касается остального, то проблема вполне решаема. Государственные программы, такие как военная ипотека, ипотека для бюджетников, ипотека с материнским капиталом и другие, отличное решение проблемы с доходами населения. Еще один метод это строительство жилья, где квартиры дешевле тех, что уже представлены на рынке ипотеки. Такие программы действуют как в Москве, так и в некоторых регионах страны. 

3.2 Механизм ипотечного  кредитования

      Многообразие  механизмов мобилизации кредитных  ресурсов связано, во-первых, со  спецификой построения финансово-кредитных  систем различных стран и, во-вторых, обусловлено особенностями юридической  базы, определяющей возможности  кредитных институтов по проведению  ипотечных операций, а также условиями  функционирования субъектов системы  ипотечного кредитования на рынках  недвижимости и ценных бумаг.

      Необходимо  подчеркнуть, что эффективность  функционирования механизмов формирования  ресурсной базы ипотечного кредитования  достигается только при наличии  соответствующих экономических  и правовых условий.

      В настоящее  время на различных уровнях  рассматривается возможность восприятия  американской модели вторичного рынка ипотечного кредитования. Эта модель построена как двухуровневая система: права требования по кредитам переуступаются специализированному Агентству, которое, в свою очередь, привлекает средства инвесторов путем размещения ценных бумаг.