Ипотечное кредитование. 4

   Содержание 

Введение

   В настоящее время в России в  числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья посредствам  создания условий для увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, и увеличения объемов жилищного строительства.

   По  оценкам Госстроя и результатам  различных социологических исследований, в России до 80% населения нуждается в улучшении жилищных условий, около 27% населения проживает в неблагоустроенных квартирах и около 2% – в квартирах, находящихся в аварийном состоянии. Основной причиной этому служит низкий уровень жизни населения и сокращение объемов строительства.

   Создание  условий, способствующих повышению  доступности жилья и расширению платежеспособного спроса населения на жилье, непосредственно связано с развитием и расширением системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Выстраиваемая в настоящее время система ипотечного жилищного кредитования должна отвечать требованиям всех участников рынка, и в первую очередь, кредитных организаций и потенциальных заемщиков, поэтому принципиальным вопросом является формирование модели ипотечного кредитования, которая послужит базой для установления и развития ипотечных отношений в будущем.

   Ипотека является одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы, особенно обострившиеся в связи с финансовым кризисом. Проблемам развития системы ипотечного жилищного кредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороны органов государственной власти. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования.

   Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению - финансировать покупку жилья. Значимость ипотечного кредитования, оценка возможности эффективного функционирования данной системы в современных российских условиях обусловило выбор темы исследования.

   Несмотря  на большое количество материалов по вопросам развития ипотечного кредитования, имеющихся в отечественных периодических  изданиях, среди специалистов, занимающихся данным вопросом, не сформировалось единого мнения по поводу наиболее целесообразной модели ипотечного кредитования в России.

   Актуальность  темы исследования обусловлена современным развитием ипотечного кредитования в России. Ипотека является мощным социальным инструментом, который реально помогает населению в нынешних условиях развития экономики.

   Целью данной дипломной работы является разработка теоретических положений и практических рекомендаций в вопросах ипотечного кредитования, а так же оценка перспектив развития ипотечного кредитования на сегодняшний день.

   В соответствии с поставленной целью определены следующие задачи:

• изучение теоретических аспектов ипотечного кредитования;
• разработка классификации ипотечных кредитов с целью более глубокого понимания составляющих его элементов;
• анализ законодательных норм и положений, регулирующих сферу ипотечного кредитования, а так же выявление возможных законодательных проблем в данной сфере кредитования;
• обзор системы ипотечного кредитования на примере крупного российского банка;
• анализ современного состояния рынка ипотечного кредитования в России;
• анализ проблем ипотечного кредитования в связи с кризисной обстановкой в России и других странах мира, и путей их решения.

   Во введении обоснована актуальность исследования, формулируются цели и ключевые задачи исследования, определяются предмет, объект работы, и практическая значимость работы.

   В первой главе рассматриваются основное содержание, принципы, цели и задачи ипотечного кредитования, дается классификация кредитов и анализируется законодательная база по данному вопросу. В первой главе анализируется современное состояние ипотечного рынка России, а также зарубежный опыт ипотечного кредитования.

   Во второй главе анализируется ситуация с выдачей ипотечных кредитов в банке ООО «Сибсоцбанк», приводится характеристика кредитного портфеля, а также именно ипотечного кредитного портфеля банка, анализируется система выдачи ипотечных кредитов в банке.

   В третьей главе описываются существующие проблемы ипотечного кредитования и пути их решения, а также предлагаемые антикризисные программы банков и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

   В заключении дано обобщение результатов исследования.

   При написании дипломной работы использовалась различная литература в форме периодических изданий, учебной литературы, трудов различных авторов в банковской области, нормативных актов - как общего характера, так и регулирующие банковскую деятельность, а также ресурсов сети Интернет.

   Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка (71 источник) и приложений.

1 Теоретические основы ипотечного  кредитования 

1.1 Понятие и сущность  ипотечного кредитования, классификации

   Ипотека - залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.

   Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. [2, ст.1]

   Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

   Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

   Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

   Предметом ипотеки может быть следующее имущество [2, ст.5]:

• земельные участки, находящиеся в частной собственности;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты

   Основными субъектами классической ипотечной схемы являются:

• Заемщик
• Кредитор (банк)
• Ипотечное Агентство
• Инвесторы

   Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.

   Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.

   Ипотечное агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам, формирование первичных ипотечных активов, эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках [27, с.21].

   Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов.

   Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента станет популярным среди российских и западных инвесторов.

   Второстепенными субъектами классической ипотечной схемы являются:

• Риэлтерская компания;
• Оценочная компания;
• Страховая компания;
• Государственный регистратор;
• Нотариус;
• Паспортные службы;
• Органы опеки и попечительства.

   Риэлтерская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

   Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

   Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:

• страхование риска повреждения и уничтожения объекта
• страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки
• страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика

   Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.

   Государственный регистратор - орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

   Нотариус - согласно российскому законодательству договор залога прав собственности на недвижимость и договор купли-продажи требуют нотариального заверения.

   Паспортные службы - регистрируют граждан по месту жительства.

   Органы опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

   В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования [25, с.16]:

• одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);
• двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

   В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

   При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров наглядно можно увидеть на рисунке (1.1.1.):

• между заемщиком и кредитором - договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;
• между заемщиком и страховой организацией - договор страхования заложенного жилья;
• между заемщиком и продавцом (строителем) жилья - договор купли-продажи жилья.

   Рисунок 1.1.1. - Договорные отношения при одноуровневой схеме ипотечного кредитования [9, c.103]

   Условные  обозначения: 1 - договор о накопительном  жилищном вкладе, 2 - кредитный договор, 3 - договор об ипотеке, 4 - договор страхования заложенного жилья, 5 - договор купли-продажи жилья, 6 - договор займа, договор купли-продажи закладных листов.

   В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг - закладных листов, и тем самым - минимизирование возможных рисков.

   При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.

   При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

   Количество обслуживающих организаций - минимально (как правило, это только страховая организация).

   В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).

   При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров наглядно можно увидеть на рисунке (1.1.2.). 

   Рисунок1.1.2 - Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования [25, c.13]

   Условные  обозначения: 1 - кредитный договор, 2 - договор об ипотеке, 3 - договор  страхования заложенного жилья, 4 - договор купли-продажи жилья, 5 - генеральное соглашение, 6 - агентский договор, 7 - договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам, 8 - договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства, 9 - договор страхования предпринимательского риска, 10 - договор купли-продажи ценных бумаг.  

   На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников - заемщика и кредитора.

   После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.

   Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

   На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

   В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи и погашения.

   Постоянный ипотечный кредит предусматривает выплату кредита на аннуитетной основе, т. е. равными регулярными платежами, состоящими из процентного платежа и платежа по основной сумме кредита, и позволяющими погасить кредит по истечении установленного срока (такой кредит называют само амортизирующимся). Кредитор устанавливает:

• максимальную величину основной суммы кредита в процентах от стоимости собственности, которая рассчитывается по следующей формуле:

     , (1.1.1) 

   где: Кз - коэффициент ипотечной задолженности (обычно не более 75-80%, так как чем он выше, тем больше риск нарушения заемщиком своих обязательств);

   И - сумма ипотечного кредита;

   С - стоимость объекта недвижимости.

• срок кредита (обычно предусматривается штраф за досрочное погашение, в процентах от оставшейся суммы долга);
• процентную ставку, исходя из преобладающих на рынке условий.

   Ипотечные кредиты с переменными выплатами предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия [6, с. 34].

   Кредиты с «шаровым» платежом предполагают единовременный итоговый «шаровой» платеж по кредиту. Подразделяются на кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита и кредиты с выплатой только процентов.

   Кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита не предусматривают каких-либо выплат; погашение долга и процентов по кредиту производится в конце срока. Использование таких кредитов ограничено: к ним прибегают земельные спекулянты, которые рассчитывают на продажу объекта в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи.

   Кредиты с выплатой только процентов предусматривают регулярную выплату процентов в течение срока кредита, а в конце срока – «шаровой» платеж основной суммы долга.

   «Пружинный» кредит (с фиксированным платежом основной суммы) предусматривает осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат на непогашенный остаток, соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается.

   Кредит с участием предполагает, что кредитор получает, кроме платежей по кредиту, определенную часть регулярного дохода или часть от суммы увеличения стоимости недвижимости, либо и то, и другое. Так кредитор страхует себя от возможных потерь при высоких темпах инфляции. Кредиты с участием имеют относительно низкую норму процента, следовательно, позволяют приобретать более дорогую недвижимость.

   При предоставлении кредита с участием в доходах кредитор претендует на часть превышения чистого операционного дохода, приносимого объектом недвижимости.

   Кредит с участием в приросте стоимости предполагает, что кредитор будет иметь долю в возросшей стоимости недвижимости. Эту долю кредитор получает, когда недвижимость продается или в другой обусловленный момент. Сумма увеличения стоимости недвижимости равна разнице между ценой продажи (или оцененной стоимости на текущий момент) и ценой покупки. Стоимость капиталовложений заемщика, сделанных в период владения, прибавляется к цене покупки.

   Дополнительный доход, получаемый кредитором, носит название «крикер». В обмен на его получение кредитор снижает ставку за пользование денежными средствами [11, с.43].

   Канадский ролловер (от англ. rollover – катающийся, плавающий) предусматривает деление срока кредита на заранее установленные временные интервалы. Для каждого из этих интервалов с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка.

   Повышение или снижение процентной ставки вызовет соответствующие изменения в сроках амортизации и/или в размерах ежегодных платежей. Например, увеличение процентной ставки означает увеличение срока амортизации и/или увеличение размера ежегодных выплат, и наоборот.

   Использование такого типа кредита является механизмом защиты кредитора в случае увеличения темпов инфляции, когда обычно кредитор терпит значительные убытки, а заемщик приобретает дополнительные средства, теряемые кредитором.

   Ипотека с обратным аннуитетом – финансовое соглашение, согласно которому кредитор периодически выплачивает заемщику заранее оговоренные суммы в зависимости от стоимости недвижимости, которая является обеспечением кредита.

   Такие кредиты позволяют пополнить доходы пенсионерам, которые владеют собственностью. Пожилой человек получает пожизненную ренту в обмен на постепенную утрату прав на собственную квартиру. Предполагаемый временной период может быть ожидаемым оставшимся сроком жизни собственника (который постепенно становится пользователем) или же периодом, определенным контрактом [11, с. 38].

   Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

   По объекту недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.

   По целям кредитования:

• приобретение готового жилья в многоквартирном доме, либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
• приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли;
• приобретение земельного участка под застройку.

   По виду кредитора: банковские и небанковские.

   По виду заемщиков (как субъектов кредитования):

• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
• по степени аффилированности заемщиков.

   Статус объектов незавершенного строительства был изменен в январе 2005 года. До этого времени объекты незавершенного строительства не относились к недвижимому имуществу.

   Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей).

   Кредиты могут предоставляться:

• сотрудникам банков;
• сотрудникам фирм - клиентов банка;
• клиентам риэлтерских фирм;
• лицам, проживающим в данном регионе;
• всем желающим.

   По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов наглядно можно увидеть на таблице (1.1.1).

   Таблица 1.1.1

     Способы рефинансирования ипотечных кредитов [30, c.15]

   По способу амортизации долга:

• постоянный ипотечный кредит;
• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.

   По виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной процентной ставкой.

   По возможности досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

   По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

   Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

• обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
• субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.