Кадастровая оценка земель Красноармейского района Челябинской области

Введение

В последние  годы на земельном рынке России наметилась тенденция к росту количества сделок, связанных с выкупом и  арендой земельных участков, что  в свою очередь определило потребность  в специалистах, способных профессионально  оценить стоимость этих участков. А поскольку рыночный оборот земель в нашей стране только зарождается, процедура определения стоимости земли выглядит непростой задачей.  

Большая часть сельских земель до последнего времени передавалась государством ее пользователям на правах бессрочного пользования, что не требовало определения их стоимости. Соответственно, у оценщиков нет практического опыта по данному вопросу, нет прецедентов и адекватных методик.  

Проведение  земельной реформы в России тесно  связано с решением научных и  практических задач в сфере регулирования  земельных отношений и землеустройства, многофакторной оценки земельных участков, ведения кадастра и мониторинга земель. Успешное решение этих задач напрямую зависит от обеспечения качественной оценки стоимости земельных участков.  

В ранних исследованиях по этой проблеме (Маршалла, Херда, Хейга и др.) отмечается, что  в основе платы за землю лежит  земельная рента, получаемая как  налог, который собственники участков с относительно лучшей доступностью имеют в результате экономии на транспортных издержках, а также экономии времени на перемещение до основных центров деятельности.  

В более  поздних исследованиях эти модели хотя и не опровергались, но характеризовались  как упрощенные. Действительно, механизм образования цен зависит от многих переменных. Сегодня один из этапов оценки стоимости земельных участков связан с проведением факторного анализа с учетом следующих ценообразующих факторов: 

– доступность  различных центров тяготения (объектов);

– уровень  развития транспортной инфраструктуры;

– уровень  развития инженерной и производственной инфраструктуры;

– уровень  развития социально-бытового обслуживания населения;

– состояние  окружающей среды;

– историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, ландшафтная и рекреационная ценность территории;

– инженерно-геологические  условия и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям.

Цель  исследований:

Задачи:

1.

2.

3.

1. Экологическая оценка земельных участков.

 Все больший вес  начинают сейчас приобретать факторы  экологической направленности.  

Действительно, вряд ли кто усомнится в актуальности проблем экологии. Экологическая  ситуация не только в городах, но и в районных центрах не отвечает установленным нормам и небезопасна для жизни людей. Следовательно, одним из перспективных направлений реализации политики в области эффективного использования земельных ресурсов становится учет экологических факторов при оценке стоимости земельных участков. 

Под экологическими факторами в контексте оценки понимается совокупность чисто природных  и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками  энергии и сырья, но оказывающих  непосредственное воздействие на эффективность  и полезность использования объекта недвижимости. 

В российской практике оценка стоимости недвижимости и земельных участков с учетом экологических факторов не распространена, она развивается в рамках природоохранной деятельности и больше ориентирована на нормативные методы, не связанные с рыночной ситуацией.  

Существующие  методики по большей части опираются  на определенные нормативы, стандарты, то есть фиксированные санкции при  тех или иных нарушениях законодательства в экологической области. Это значительно облегчает процедуру сбора информации и расчетов, до привлечения независимых профессиональных оценщиков дело обычно не доходит. Вследствие этого, как правило, выплаты неадекватны реальному ущербу, нанесенному окружающей среде. А утвержденных комплексных методик, учитывающих все факторы в совокупности и отвечающих современному положению на рынке, пока нет. 

Оценка  экологического вреда, причиненного окружающей среде, регламентируется огромным перечнем нормативно-методических документов. Существует около 70 нормативных документов федерального значения, устанавливающих и разъясняющих различные аспекты деятельности в этой области. Но с учетом изменений, произошедших в законодательстве и структуре органов власти, правовой статус большинства этих документов не ясен. 

Бурное  развитие научно-технического прогресса  имеет как положительные, так  и отрицательные последствия. Он создает огромные блага для людей, но связан с активным вовлечением  природной среды в общественное производство. Происходит загрязнение воздуха, водных и земельных ресурсов, создается угроза животному и растительному миру. 

Особенности природно-климатических условий, размещения населения, географии и отраслевой структуры производительных сил  России таковы, что поддержанию равновесия в окружающей среде должно уделяться повышенное внимание. Из-за резкоконтинентального климата на большей части территории экосистемы чрезвычайно уязвимы и в случае загрязнения подвергаются быстрой деградации. К тому же в местах сосредоточения крупных объектов горно-добывающей индустрии, теплоэнергетики, металлургии и химии с зачастую устаревшими ресурсоемкими технологиями они подвержены сильнейшим техногенным нагрузкам. Ситуация усугубляется недостаточным контролем за состоянием окружающей среды со стороны государства, неправительственных структур и населения, слабым стимулированием рационального использования природно-ресурсного потенциала.  

Недостаток  внимания к данной проблеме приводит к еще большему ее усугублению. 

Превышение  допустимых концентраций вредных веществ  отмечается в атмосферном воздухе 185 городов и промышленных центров, а также районных центов близко расположенных к эти крупным промышленным центрам, где в совокупности проживает свыше 61 млн чел. – 40 % всего населения страны. Случаи пятикратного превышения предельно допустимых концентраций загрязнителей воздуха отмечены во многих областях России. Основными источниками загрязнения воздуха по прежнему являются предприятия черной и цветной металлургии, химии и нефтехимии, строительной индустрии, энергетики, целлюлозно-бумажной промышленности, а также автотранспорт, в се выбросы предприятий и автотранспорта осаждаются на земельные участки, поэтому и от их физико-химических показателей также будет зависеть стоимость. 

Ухудшение состояния почв связано с обширной эрозией, подтоплением, захламлением бытовыми и промышленными отходами, нарушением ландшафта в результате выработки  грунта, длительным загрязнением токсикантами, солями тяжелых металлов, радиоактивными отходами, нефтепродуктами, минеральными веществами, нитратами, пестицидами, возбудителями заболеваний человека и животных. Также в почвах Челябинской области обнаружено превышение фонового содержания меди, цинка, марганца и кадмия в 10 и более раз. Свалки твердых бытовых отходов в городе не обустроены в соответствии с действующими правилами. Складируемые отходы постоянно горят, воздух загрязняется пылью, сажей, фенолами, окислами азота, сероводородом и другими вредными веществами. 

Главные причины, усугубляющие экологическую  ситуацию в России, связаны с сырьевой направленностью экономики. Производства по добыче и переработке ресурсов не только уменьшают объемы запасов  ресурсов в стране (в том числе  невозобновимых), но и являются основными источниками загрязнений. 

По показателям  затрат ресурсов и массы загрязнителей  на единицу валового национального  продукта Россия опережает все развитые страны, что свидетельствует о высокой ресурсоемкости, устаревших технологиях, недостаточно широком применении очистных установок и их низкой эффективности. 

Далеки  от совершенства система органов  управления и само законодательство. Административная реформа не предусмотрела  создания единого ведомства, ответственного за экологическую политику; между  тем в стране продолжается бесконтрольная эксплуатация природных ресурсов. В 2004 г. постановлением Правительства России прекращены полномочия в части контроля и надзора 99 государственных станций агрохимической службы, 28 инспекций по охране и использованию рыбных запасов. И это при том, что 60 млн россиян живут в зонах, признанных экологически неблагополучными; только проблема массовой точечной застройки вызывает многочисленные акции протеста по всей стране. 

За последнее  десятилетие произошло отвлечение интересов граждан от экологической проблематики к социальной: безработице, социальной защищенности и т.д. Более того, борьба за собственное выживание стала противоречить экологической безопасности и охране природы. 

В России не только нет последовательной образовательной  программы в сфере экологии, но и те усилия, которые предпринимаются  общественными организациями, не получают от государства никакой поддержки – ни финансовой, ни законодательной. 

Можно также  отметить снижение заинтересованности средств массовой информации в публикации экологической информации: гораздо  больше эфирного времени уделяется криминальным происшествиям и авариям. Граждане мало информированы об экологических проблемах, которых становится все больше. 

Неучет  экологического фактора в прошлом  сегодня оборачивается значительными расходами города на ликвидацию старых свалок, дезактивацию территории от радиоактивного загрязнения и на преодоление иных негативных последствий необдуманных решений. Кроме того, появляется необходимость выделения огромных сумм на благоустройство территорий бывших промышленных зон, долин малых рек, ставших реальным резервом для жилой и деловой застройки, создания привлекательных парковых зон и зон отдыха. 

То обстоятельство, что экологический фактор практически  не учитывается, приводит к потере значительных доходов города и села, которые можно просчитать. Это, прежде всего, потеря доходов в связи со снижением стоимости земельных участков по экологическим соображениям. 

Учет  экологического фактора в земельной  политике муниципалитета позволит местным властям достичь одновременно сразу нескольких целей: повысить эффективность использования городских земель через увеличение собираемости средств за их использование, обеспечить сохранение и воспроизводство природного потенциала, например парков и озелененных территорий, получить реальные инструменты для финансового воздействия на субъекты хозяйственной деятельности, негативно влияющие на состояние природной среды.  

Сложившаяся экологическая ситуация требует  незамедлительной выработки долговременной стратегии и срочных практических мер по обеспечению устойчивого развития территорий. 

Принимая  какой-либо проект, необходимо оценить  все возможные выгоды и ущерб, который он может нанести. Природные  ресурсы часто являются предметом  сделок и поэтому имеют «наблюдаемые»  цены, которые можно использовать для определения их общественной ценности. Но рыночная цена не является достаточно корректным показателем  общественной ценности ресурса. Часто  природные ресурсы полностью или частично обладают характеристиками общественных благ, и определение ценности такого ресурса требует получения информации об индивидуальных и общественных предпочтениях. 

Учет  экологических факторов при оценке земли не может оставаться без  внимания, так как это основной элемент в переходе к нормальным для рыночной экономики процессам  формирования и использования городской  среды, обеспечивающим максимальную отдачу от имеющегося земельного капитала не только в виде прямых поступлений от земельных платежей, но и более высоких косвенных доходов от привлечения инвестиций и развития деловой активности. Поэтому одной из важнейших задач является выявление компонентов ценности экологических благ и издержек загрязнения, а также разработка методологии их оценки.

1.2. Северная лесостепь

Северная  лесостепная зона Челябинской области - это зауральская холмистая равнина, куда входят Аргаяшский, Каслинский, Красноармейский, Кунашакский, Сосновский, Уйский и Чебаркульский  административные районы. На ее территории расположены города Челябинск, Копейск, Чебаркуль, Касли и Миасс, промышленность которых известна всему миру.

Климат  характеризуется умеренно теплым вегетационным  периодом. Сумма эффективных температур выше десятиградусного уровня составляет в среднем 1800-2000°С. Этот период продолжается 120-125 дней - с 9-10 мая до 15-12 сентября. Однако безморозный период заметно  короче - 50-70 дней, а на почве температура  без заморозков бывает 90-105 дней.

Осадков за период активной вегетации растений выпадает в пределах 200-250 мм. Влагозапасы  в метровом слое почвы к моменту  посева зерновых культур бывают, как  правило, достаточны - 140-170 мм. Гидротермический коэффициент (по Селянинову) в весенне-летний период составляет 1,0-1,4. Поэтому северная лесостепь Челябинской области - одна из наиболее благоприятных для развития земледелия. Все сорта основных зерновых кормовых и овощных культур здесь обеспечены теплом и влагой, что дает возможность иметь высокопродуктивное полевое и луговое кормопроизводство, а на его основе - молочное и мясное животноводство. Близость крупных промышленных центров благоприятствует развитию овощеводства и картофелеводства.

Устойчивый  снежный покров устанавливается  в середине ноября, достигает 30-40 см и сохраняется 100-150 дней. Он обеспечивает благоприятные условия перезимовки  озимых культур.

Почвенный покров территории северной лесостепи  Челябинской области определяется развитием дернового, солончаково-солонцового  и подзолистогопроцессов почвообразования, поэтому для зоны характерно разнообразие почв (см. табл. 2). На всей территории преобладают  черноземы выщелоченные. На них приходится 30,8% пахотнопригодных и 38% пахотных земель, в том числе 54,8% пашни северной лесостепной зоны. Значительные площади почвенного покрова занимают лесные осолоделые почвы (соответственно 6%; 4,7 и 18,85%), меньшее распространение имеют черноземы обыкновенные и солонцеватые.

Черноземы выщелоченные - лучшие пахотные земли  не только зоны, но и области. Они  обладают достаточно мощным перегнойным  горизонтом (30-50 см) с содержанием  гумуса 6-9%. Реакция почвенного раствора слабокислая или близкая к  нейтральной. Содержание доступного растениям  фосфора в черноземах выщелоченных бывает, как правило, недостаточным  для получения высоких урожаев.

Обеспеченность  растений азотом зависит от процессов  минерализации и нитрификации азотистых  соединений почв. На парах они активны, поэтому в почве накапливается  много доступного растениям минерального, преимущественно нитритного, азота. После других предшественников запас  этого элемента в черноземах выщелоченных к посеву сельскохозяйственных культур  бывает недостаточным.

Калием  черноземы выщелоченные в большинстве  случаев обеспечены в полной потребности  растений и гарантируют урожайность  зерновых 22-25 ц/га.

Второе  место по распространению занимают серые лесные осолоделые почвы. Они  формируются в условиях промывного водного режима. В отличие от серых  лесных оподзоленных почв этот почвенный  подтип северной лесостепи находится  в ближайшем соседстве с солонцеватыми  черноземами и солонцами и  имеет с ними генетическую связь - возникает в процессе осолодевания ранее солонцовой почвы. Сходные  свойства у серых лесных оподзоленных и осолоделых почв: кислая реакция  почвенной среды, низкие запасы питательных  веществ и неудовлетворительные физические свойства.

В комплексе  с черноземами выщелоченными  встречаются черноземы обыкновенные солонцеватые и неполноразвитые, а  также солонцы. Черноземы обыкновенные приурочены к относительно спокойным  элементам рельефа. Характеризуются  они повышенным содержанием карбонатов в нижней части перегнойного горизонта. Содержание гумуса в горизонте А  при его мощности 30-40 см колеблется в пределах 4,9-9,8%. Солонцеватые разновидности обыкновенных черноземов содержат значительное количество обменно поглощенного натрия (до 20% от суммы катионов), который при содержании более 10% ухудшает физические свойства почвы.

Черноземы неполноразвитые - это маломощные (10-15 см) почвы, которые формируются на повышенных элементах рельефа с  близким залеганием коренных пород.

Солонцы на территории северной лесостепной  зоны расположены преимущественно  в восточных районах. На их долю приходится 3,9% площади пашни. На пашне солонцы  представляют собой пятна различной  величины среди выщелоченных и солонцовых черноземов, затрудняющие обработку  полей, таккак физическая спелость у  них наступает не одновременно с  господствующими почвами.

По глубине  залегания солонцового горизонта  и мощности горизонта А солонцы  северной лесостепной зоны относятся  к глубоким и средним, по содержанию обменного натрия - преимущественно  к натриевым и малонатриевым, по химизму засоления - к сульфатным, хлоридно-сульфатным, сульфатно-хлоридным  и реже содовым. На пашне грунтовые  воды залегают, как правило, на глубине 3-6 м, поэтому солонцы здесь лугово-степные. На естественных кормовых угодьях залегание  грунтовых вод высокое (менее 3 м  от поверхности почвы), и солонцы  относятся к разновидности луговых.

Таким образом, в почвенном покрове северной лесостепной зоны Челябинской области, наряду с почвами, обладающими высоким  естественным плодородием (черноземы  выщелоченные, обыкновенные, солонцеватые, осолоделые и оподзоленные), встречаются  и такие (солонцы, солонцеватые почвы  и солоди), для повышения плодородия которых требуется мелиоративное  вмешательство.

Состояние земельных ресурсов сельскохозяйственного  назначения

2.1. Общая характеристика  земельных ресурсов

Земельный фонд области составляет 8852,9 тыс. га. Основными землепользователями  являются сельскохозяйственные и лесохозяйственные  предприятия, которые занимают соответственно 50,6 и 26,9% общей площади. Значительные площади земельных ресурсов находятся  в ведении городских, поселковых и сельских органов власти - 13,9% (табл.3). Сельскохозяйственные угодья занимают 56,6%, в том числе пашня - 34,8%. На леса и кустарники приходится 31,3% всего  земельного фонда. Эти показатели свидетельствуют  о высокой сельскохозяйственной освоенности территории. По состоянию  на 01.01.98 г. пахотные земли занимали 3082,7 тыс. га, в том числе 87,6 тыс. га орошаемых и 0,1 тыс. га осушенных. Сенокосы размещались на 549,0 тыс. га, из них 6,9 тыс. га были орошаемые и 3,4 тыс. га осушенные. В области имеются 1358,7 тыс. га пастбищ, орошаемых 3,9 тыс. га и осушенных 2,0 тыс. га.

Структура использования земель сельскохозяйственного  назначения по зонам области имеет  значительные различия (табл. 4). При  общей площади горно-лесной зоны 1,9 млн га на сельскохозяйственные угодья приходится 224,5 тыс. га, или 11,5%, из которых 84,0 тыс. га занимает пашня и 140,2 - сенокосы и пастбища.

Северная  лесостепь освоена под сельскохозяйственные угодья в большей степени - более 48% ее земельного фонда, в том числе 31,2% являются пахотными землями. Еще  больше сельскохозяйственная освоенность  земель южной лесостепи и степной  зоны - 77,0 и 81,7% соответственно.

Таким образом, сельскохозяйственная освоенность  земельного фонда горно-лесной зоны относительно невелика. Однако специфика  рельефа, почвенного покрова, количество и характер распределения атмосферных  осадков таковы, что на почвах, освоенных  под сельскохозяйственные угодья, и  прежде всего на пахотных землях наблюдаются  процессы водной эрозии почвы.

Черноземы выщелоченные

Черноземы выщелоченные являются преобладающими почвами северной и южной лесостепи  Челябинской области, встречаются  также в горно-лесной и степной  зонах. Поэтому у черноземов выщелоченных прослеживается различнаястепень развития иллювиального горизонта и глубины  залегания карбонатов. Сильно выщелоченные черноземы по морфологическим признакам  близки к темно-серым лесным и  оподзоленным черноземам: четко видна  кремнеземистая присыпка на границе  гумусового и иллювиального горизонтов, хорошо обозначен иллювиальный горизонт, вскипание от соляной кислоты  происходит на глубине 90-110 см.

Сильно  выщелоченные черноземы встречаются  на остепненных пространствах горно-лесной зоны и на облесенной северо-западной части лесостепи. Для большинства же северных и южных лесостепных районов области характерны черноземы средней и слабой степени выщелоченности, а на границе лесостепной и степной зон выщелоченные черноземы по морфологическим признакам приближаются к черноземам обыкновенным. Вскипание карбонатов от соляной кислоты постепенно приближается к гумусовому горизонту.

Механический  состав черноземов выщелоченных зависит  от их генезиса, состава почвообразующих и подстилающих пород. На большей части территории Челябинской области они имеют суглинистый и глинистый механический состав, причем преобладают средние и тяжелые суглинки, легкаяи средняя глина (табл.13), встречаются черноземы выщелоченные и легкого механического состава. Так, в АОЗТ «Черноборское» Чесменского района почва в горизонте Ап имеет тяжелосуглинистый механический состав, вВ - легкосуглинистый, в СД и Д - супесчаный.

Лучшими физическими, физико-механическими  и даже агрохимическими свойствами обладает суглинистая почва, хотя оптимальный  механический состав для различных  групп и видов культур неодинаков. Например, яровая пшеница, овес и ячмень предпочитают средне-, тяжелосуглинистые  и глинистые почвы, картофель - легкосуглинистые и супесчаные, кукуруза - среднесуглинистые. Легкие по механическому составу почвы хорошо аэрируются, но обладают малой водоудерживающей способностью, хуже противостоят засухе, водной эрозии и дефляции.

Очень важное значение имеет соотношение песчаных, пылеватых и илистых частиц. Установлено, что 48 % фосфатов (Антипина Л.П. и др., [4]) находится в тонкодисперсной  илистой фракции, 37-41% - в пылеватых  частицах. Изучение распределения калия  по фракциям механического состава  почвы показало, что в илистых  фракциях содержится 2,64-2,74% К₂О, тогда как в частицах 0,01-0,10 мм - 1,34-1,39% (Середина В41., [52]). Черноземы выщелоченные Челябинской области характеризуются достаточно высоким содержанием пылеватой и илистой фракций, то есть частиц размером 0,01-0,001 мм и менее 0,001 мм, поэтому имеют преимущественно мелкопылевато-иловатый и иловато-пылеватый тяжелосуглинистый состав, но встречаются разновидности иного гранулометрического состава. Примером может служить разрез 24, заложенный в АОЗТ «Черноборское» Чесменского района (табл. 13). Обследованная почва (чернозем выщелоченный) в пахотном слое имела крупнопылевато-мелкопесчаный тяжелосуглинистый механический состав, который в горизонте В сменялся на иловато-крупнопесчаный легкий суглинок и в горизонте СД и Д

Таблица 13

Гранулометрический  состав черноземов выщелоченных

на среднепесчаную супесь. Естественно, что эти почвы  имеют различные агрофизические и физико-химические характеристики.

Наиболее  благоприятное для сельскохозяйственных культур сложение имеют тяжелосуглинистые  и глинистые почвы (табл. 11). Равновесная объемная масса пахотного слоя этих почв колеблется в пределах 1,00-1,10 г/см³, что обеспечивает общуюпорозность биологически активного слоя 57-60%, следовательно, оптимальный водно-воздушный режим. Устойчивость сложения обусловлена высоким содержанием водопрочных агрегатов более 0,25 мм. Так, в пахотном слое мелкопылевато-иловатой глинистой почвы Уйской ГСИС их 64,8%, в крупно-пылевато-мелкопесчаной суглинистой АОЗТ «Новомиасское» Чебаркульского района - 50-55%. Просматривается уменьшение оструктуренности черноземов выщелоченных в северо-западных районах, хотя и здесь она достаточно высока - более 38%. Сложение же этих почв рыхлое (объемная масса 1,04-1,06 и порозность 57-58,6%).

Иные  физические показатели у чернозема  выщелоченного в АО «Черноборское» Чесменского района. Объемный вес  в пахотном слое составил 1,30-1,28 г/см³, общая порозность почвы самая низкая среди приведенных в табл. 15 показателей - 49,0%. Водопрочных агрегатов содержится более 50%, но это песчаные частицы размером 1-0,25 мм (см. табл.13).

Физико-химические свойства почвы оцениваются по показателю кислотности почвы: актуальной - водная вытяжка, обменной - вытяжка раствором  нейтральной соли (КС1) и гидролитической - вытяжка раствором гидролитически щелочной соли (СН₃СООNa). Актуальная кислотность обусловлена повышенной концентрацией в почвенном растворе ионов Н⁺ по сравнению с ОН^- и выражается значением отрицательного логарифма концентрации водородного иона (рН), который непосредственно обеспечивает ту или иную степень кислотности почвы. Обменная и гидролитическая кислотности составляют потенциальную кислотность, дающую представление о размере возможногозакисления почвы при ее обеднении основаниями, в первую очередь кальцием и магнием. Обменная кислотность обусловлена наличием ионов водорода в поглощенном состоянии, который может обмениваться с катионами растворов нейтральных солей, например, КС1. Выражается величиной рН.

Однако  только часть ионов водорода, связанная  с почвенными коллоидами, способна к обмену и может быть вытеснена  из ППК катионами нейтральной  соли. Другая часть поглощенных ионов  водорода диссоциирует слабо, может  быть вытеснена только гидролитически щелочной солью - CH₃COONa, но влияет на актуальную кислотность. Это и есть гидролитическая кислотность (выражается в мг-экв/100 г почвы).