Кадастровая оценка земельных участков

ВВЕДЕНИЕ

Казахстан располагает  крупнейшими земельными ресурсами. Общая площадь земельного фонда  составляет 272 млн. гектар. В связи  с этим земельные отношения в  Казахстане – очень интересный и  актуальный вопрос. Объектом земельных  отношений является вся земля в пределах территории Республики Казахстан, отдельные земельные участки независимо от того, что на них расположено и от правовых оснований их закрепленности за отдельными субъектами, а также право на земельные участки и земельные доли.

Целью написания дипломной работы является рассмотрение такого вопроса как оценка земли. Она стала наиболее актуальна в связи с введением частной собственности на землю. Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в Казахстане в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых проблем не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. И поэтому я бы хотел осветить вопрос, который стал интересовать все большие слои населения.

Земельные отношения  в Казахстане складываются достаточно давно. Довольно долго проводились земельные реформы, которые в дальнейшем будут рассмотрены, и на данный момент Правительством Республики Казахстан рассмотрен и принят в 2003 году новый Земельный Кодекс.

В настоящий  момент земельные отношения в Казахстане строятся на Земельном кодексе, на основе Конституции Республики Казахстан и на основе нормативно-правовых актов, принимаемых в стране. Также в Казахстане существует множество Постановлений Правительства Республики Казахстан, утверждающих земельные отношения, ставки платы за землю, порядок определения оценочной стоимости земельных участков и т.д.

Законодательные акты издаются в Республике Казахстан  для того, чтобы установить основания, условия и пределы возникновения, изменения и прекращения права собственности на земельный участок и права землепользования, порядка осуществления прав и обязанностей собственников земельных участков и землепользователей, регулирования земельных отношений в целях обеспечения рационального использования и охраны земель, воспроизводства плодородия почв, охраны прав на землю физических, юридических лиц и государства, создания и развития рынка недвижимости, укрепления законности в области земельных отношений. Но об этом подробнее поговорим в первой главе, которая посвящена, помимо основных положений оценки земли, вопросам правового регулирования земельных отношений в Казахстане. Узнаем, какие новшества были введены в связи с новым Земельным кодексом.

Что касается непосредственно  оценки земли, можно сказать, что она несколько затруднительна. Земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости из-за специфики данного объекта, не разработанности нормативно-правовой базы, неразвитости земельного рынка в стране.

Целью экономической оценки земельных участков является налогообложение, страхование, сдача в аренду, купля-продажа, выкуп земель в частную собственность, предоставление земель или права землепользования в качестве залога и т.д.

Существует  несколько подходов и методов оценки земли. Основные из них – это доходный, затратный и сравнительный. Затратный поход считается ведущим подходом при оценке земли.

В Республике Казахстан  применяется нормативная оценка земельных участков. Многих специалистов это не устраивает, поэтому некоторые из них считают, что в Казахстане методика определения оценочной стоимости несовершенна и требует доработки. Поэтому в настоящее время разрабатываются и другие специфические методы, применимые только для Казахстанских условий. Но они пока не получили широкого применения в нашей стране.

Что же подразумевает  под собой нормативная оценка земли? Далее попробуем разобраться  в этом вопросе.

С введением  частной собственности на земельные  участки, предоставленные для сельскохозяйственных целей, широкое применение получило определение кадастровой (оценочной) стоимости земель для вышеуказанных целей.

Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости земельных участков, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в Казахстане еще не достигла мирового уровня.

Цель  работы – определение кадастровой стоимости земельных участков.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

Исследовать теоретическую основу кадастровой  стоимости земельных участков;

Дать характеристику объекту оценки и его окружению;

Объект  исследования – ТОО «Кокшетау-инвентаризация»

Предмет исследования – процедура определения рыночной стоимости имущества.

Структурно  работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений. В первой главе рассматриваются  теоретические основы оценки недвижимости, во второй главе рассчитывается рыночная стоимость объекта недвижимости, в третьей – проводится согласование результатов оценки, выявление достоинств и недостатков подходов к оценке стоимости недвижимости и разработка индивидуального коэффицента на основе сметной  стоимости строительно-монтажных работ оцениваемого объекта.

Теоретической и методологической основой исследования является диалектический метод познания, а также труды ученых, периодическая  литература и материалы сети Интернет по исследуемой проблеме. Кроме того, применялись следующие методы: экономико-статистический, монографический, расчетно-конструктивный, а также метод сравнения.

1. Понятия, цели и принципы оценки земельных участков в Республике Казахстан

Перед тем, как  рассматривать кадастровую стоимость  земельных участков, следует сказать, что Государственный земельный  кадастр – это государственная  система необходимых сведений и  документов о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, категориям земель, о качественной характеристике и народно-хозяйственной ценности земель.

Государственный земельный кадастр ведется в  целях:

Своевременного  обеспечения органов государственной власти и управления, предприятий, организаций, учреждений и физических лиц достоверной информацией о земельных ресурсах территории;

обеспечения учета, рационального использования и  охраны земель;

Защиты прав землевладельцев, землепользователей, арендаторов;

создания основы для установления нормативной цены земли, земельного налога и арендной платы;

сохранения  границ исторических землевладений, объектов историко-культурного наследия.

Или можно сказать, что создание системы государственного земельного кадастра предполагает реализацию трех основных функций: учетной, информационной, и фискальной.

Информационная  функция государственного земельного кадастра необходима для отражения  качественного состояния земли  как природного объекта, государственного контроля за использованием и охраной земель.

Учетная функция  служит для целей регистрации  прав.

Фискальная  функция государственного земельного кадастра, обеспечивает формирование налогооблагаемой базы для установления земельного налога.

Объектом государственного земельного кадастра являются все земли территории независимо от форм собственности, целевого назначения и характера их использования.

Так же следует  отметить, что эксперты наряду с  кадастровой оценкой (массовой) выделяют и индивидуальную: при этой оценке определяется стоимость отдельного объекта. Алгоритм проведения обеих оценок схож, но анализ рынка, расчет стоимости и контроль качества каждой процедуры осуществляется по-разному. Кадастровая оценка проводится для исчисления налогооблагаемой базы. А индивидуальная — для совершения конкретных сделок купли-продажи, залога, сдачи в аренду и т.д.

2.  Основные цели и принципы экономической оценки земли

Для облегчения понимания в начале своей дипломной работы хотел бы дать несколько понятий, связанных с земельными отношениями.

Земельный участок  – это часть поверхности, которая  имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и  другие характеристики, отражаемые в  Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Прежде чем  дать определение Государственному земельному кадастру необходимо понять, что такое земельный кадастр  – это система сведений о земле, составная часть государственных  кадастров. Государственный земельный  кадастр представляет собой систему сведений о природном и хозяйственном положении земель Республики Казахстан, местоположении, размерах и границах, земельных участков, их качественной характеристике, целевом использовании, об учете землепользования и кадастровой стоимости земельных участков, и других необходимых сведений, а также о субъектах прав на земельные участки.

Целью кадастрового деления территории Республики Казахстан  является присвоение земельным участкам кадастровых номеров.

Существует  еще одно определение земельного участка согласно Земельному Кодексу – это выделенная в замкнутых границах часть земли, закрепляемая в установленном Земельным Кодексом порядке за субъектами земельных отношений.

Объектом земельных  отношений является вся земля  в пределах территории Республики Казахстан, отдельные земельные участки независимо от того, что на них расположено, и от правовых оснований их закрепленности за отдельными субъектами, а также права на земельные участки и земельные доли.

В соответствии с целевым назначением земельный фонд Казахстана подразделяется на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного  назначения;

2) земли населенных  пунктов (городов, поселков и  сельских населенных пунктов);

3) земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного  несельскохозяйственного назначения;

4) земли особо  охраняемых природных территорий, земли оздоровительного, рекреационного  и историко-культурного назначения;

5) земли лесного  фонда;

6) земли водного  фонда;

7) земли запаса.

Субъектами  земельных правоотношений могут  быть физические и юридические лица, а также государство, являющиеся участниками земельных правоотношений и в силу этого имеющие права и несущие обязанности в данном правоотношении.

Право владения землей – это юридически обеспеченная возможность осуществлять фактическое обладание землей.

Право землепользования – это право лица владеть и  пользоваться земельным участком, находящимся  в государственной собственности, бессрочно – если это постоянное землепользование, или в течение  определенного срока – если это  временное землепользование на возмездной или безвозмездной основе.

Право землепользования может быть постоянным или временным, отчуждаемым или неотчуждаемым, приобретаемым возмездно или  безвозмездно.

Владелец земли  в первую очередь имеет право  на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют определенный срок службы, что особенно актуально в настоящее время, когда многие здания, сооружения и технологии физически и морально устарели.

Земельные участки  отличаются от других видов недвижимости. Это обусловлено следующими особенностями:

а) земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие  от других объектов недвижимости;

б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность  многоцелевого использования земли:

– как основного средства производства;

– как пространства для социально-экономического развития;

в) земельный  фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов;

г) в отличие  от других объектов недвижимости к  стоимости земельных участков не применяются понятия физического  и функционального износа, а также  амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений со временем увеличивается;

д) использованием и охраной земли в Республике Казахстан как основы жизни и  деятельности народов, проживающих  на соответствующих территориях.

Для того чтобы  производить оценку земли, необходимо понять, для каких целей ее осуществляют.

Экономическая оценка земельных участков производится в целях налогообложения, страхования, сдачи в аренду, купли-продажи, выкупа земель в частную собственность, предоставления земель или права землепользования в качестве залога, а также в случаях передачи их в качестве взносов в уставные фонды хозяйственных товариществ либо в качестве пая в производственные кооперативы, для определения стоимости земельной доли при выделении собственника (землепользователя) из общей долевой собственности на земельный участок, при включении земельных участков в активы хозяйствующих субъектов и в иных случаях, когда стоимость земельного участка или права землепользования не может быть определена соглашением сторон.

В связи с  целями оценки попробуем разобраться, что такое залог земельного участка, а также земельная доля. Земельный  кодекс дает следующие понятия:

Залог земельного участка или права землепользования – это основанный на договоре залога либо на основании законодательных актов Республики Казахстан способ обеспечения исполнения обязательств, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного земельного участка или права землепользования преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит этот земельный участок или право землепользования (залогодатель), за изъятиями, установленными Гражданским кодексом Республики Казахстан.

Земельной долей  может быть количественно определенная доля участия вместе с другими  лицами в правах и обязанностях на земельный участок, выделение которой  может быть произведено в случаях, установленных Земельным Кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан.

Под стоимостью объекта недвижимости (земельного участка  или права на аренду) обычно понимают наиболее вероятную цену купли-продажи  на конкурентном рынке или соответствующей  операции (залог, страхование и т.д.).

В связи с  тем, что земля является оригинальным товаром, включающим четыре функции  использования: пространственный базис (территория), плодородие (почва), недра (полезные ископаемые), ландшафт (рекреация) – соответственно и различается несколько видов стоимости земельных участков. Наиболее распространенными на рынке недвижимости являются две цены: нормативная и рыночная. Обе цены выражают суть земельной ренты. Различаются лишь методы определения ее величины.

Оценочная стоимость  земельного участка определяется при выкупе гражданами и негосударственными юридическими лицами в собственность или постоянное землепользование для установленных законодательством целей и при продаже земельных участков в частную собственность для других надобностей, не запрещенных Законом.

Кадастровая (оценочная) стоимость конкретного земельного участка определяется территориальным  органом по управлению земельными ресурсами  в соответствии с базовыми ставками платы за земельные участки, предоставляемые  на возмездной основе в частную собственность государством, с применением поправочных (повышающих или понижающих) коэффициентов и оформляется территориальным органом по управлению земельными ресурсами актом определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка.

Правовое регулирование  оценки земли в Республике Казахстан

Земельные отношения  в Казахстане – насущный и актуальный вопрос. Они складываются достаточно давно и на данный момент более-менее  утверждены. Довольно долго проводились  земельные реформы и на данный момент Правительством Республики Казахстан рассмотрен и в 2003 году принят новый Земельный Кодекс, в который опять-таки вскоре будут внесены некоторые изменения.

Земельные реформы  в Казахстане проводились в три  этапа[1]. На первом этапе (1991–1993 гг.) был введен в действие Земельный кодекс, принятый Верховным Советом в 1990 году, в котором категорически запрещались купля-продажа, дарение, сдача в залог земли, т.е. все основные атрибуты частной собственности на землю, кроме аренды. На втором этапе (1994–1995 гг.), согласно указам Президента по совершенствованию земельных отношений, разрешались рыночные сделки по продаже права на владение и пользование землей, но без существования акта купли-продажи земли, оставшейся в безраздельной государственной собственности. На третьем этапе (1996–2000 гг.) на основе статьи 6 Конституции Республики Казахстан закреплялась государственная и частная собственность на землю, предусматривая предоставление земельных участков физическим и юридическим лицам в постоянное и временное пользование.

До 1995 года земельные  отношения регулировались Земельным  кодексом, принятым в 1990 году. Согласно его базовым статьям земля  сохранялась в государственной  собственности, а за каждым субъектом  хозяйствования закреплялось право  долгосрочного землепользования. Субъектами землепользования могли выступать коллективные объединения (товарищества, государственные предприятия, акционерные общества, производственные кооперативы) и личные хозяйства, представленные в Казахстане крестьянскими (фермерскими) и лесопромысловыми хозяйствами. Все субъекты независимо от формы организации хозяйства по закону были наделены равными правами. Право землепользования стало наследуемым. Земли можно было сдавать в аренду, однако запрещалась ее купля-продажа или сдача в залог.

В 1995 году Президентом  Республики Казахстан и Правительством был сделан значительный шаг по пути реформирования земельных отношений. После принятия Конституции Республики Казахстан, где определено, что земля  может находиться как в государственной, так и в частной собственности, был принят Указ Президента Республики Казахстан «О земле» от 25 декабря 1995 года, который регулировал земельные отношения до 2001 года. Опыт координирования земельных отношений в республике в соответствии с реформами 1995 года открыл ряд проблем, требующих дальнейшего разрешения.

В 1996–1998 гг. сложилось непростое положение: в пользовании государственных земель осталось всего 11 млн. га земель, т.е. 6%, остальные 93,3% земель сельскохозяйственного назначения по законодательству закреплены или подлежат закреплению за собственниками и землепользователями, а также негосударственными юридическими, физическими лицами, отдельными гражданами или их группами, объединенными в товарищества, кооперативы. При этом в частной собственности оказалось всего 1/3 земельного фонда страны.

Таким образом, земельная реформа потребовала  от государства, в лице Президента и  Парламента, новых действий и законодательных  корректировок, конституирующих сложившиеся  отношения. С принятием 24 января 2001 года Закона «О земле» реформа вступила на новый уровень своего развития. По словам Н.А. Назарбаева, «введение института частной собственности на землю позволит запустить ее в рыночный оборот и сделать нормальным инструментом труда»[2].

В Республике Казахстан также было принято множество Постановлений Правительства РК, касающихся вопросов о земельных участках. Можно перечислить некоторые из них. Это Постановление Правительства РК «Об утверждении порядка определения оценочной стоимости земельных участков, продаваемых в частную собственность или предоставляемых в землепользование государством» от 1 октября 1996 года; Постановление Правительства РК от 13 августа 1998 года №763, Постановление Правительства РК от 12 мая 1999 года №566, в которых утверждены ставки платы за землю, продаваемую в частную собственность или предоставленную в землепользование; Постановление Правительства РК от 10 декабря 1996 года №1511 «Об утверждении порядка купли-продажи находящихся в государственной собственности земельных участков или права землепользования»; Постановление Правительства РК №1576 «Об утверждении ставок платы на землю, продаваемую в частную собственность или предоставляемую в землепользование государством»; Постановление Правительства РК от 6 июня 1996 года №710 «Об утверждении порядка ведения земельного кадастра РК» и т.д.

Касаясь вопроса  ставок платы за земельные участки, можно сказать, что на данный момент, как было отмечено выше, действует  Постановление Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года №890 «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков».

Правительством страны был принят новый Земельный кодекс от 20 июня 2003 года №442-II, по которому в ближайшие 10 лет в частную собственность могут перейти 15% земель сельскохозяйственного назначения. Таков прогноз государственного Агентства по управлению земельными ресурсами республики.

1.3 Классификация земельного фонда

Классификация земель (угодий) необходима для кадастрового учета  земель, точного отображения характеристик  объекта кадастрового учета в  Государственном реестре земель кадастрового района. В настоящее время достаточно полно разработаны и используются:

• классификация земель по хозяйственно-правовому использованию (категории земель по целевому назначению);
• классификация сельскохозяйственных угодий;
• классификация земель по пригодности их в сельском хозяйстве;
• классификация сенокосов и пастбищ по зонам страны и др.

Классификация земель по хозяйственно-правовому использованию (категории земель по целевому назначению) повсеместно используется в управлении земельными ресурсами. На этой классификации  базируется кадастровый учет земель Классификация сельскохозяйственных угодий базируется на положении, что земельные угодья подразделяются на два типа: сельскохозяйственные и несельскохозяйственные. Под земельным угодьем понимается территория (часть землепользования), систематически используемая для конкретных хозяйственных целей и обладающая определенными естественными историческими свойствами. Поэтому сельскохозяйственное угодье можно определить как территорию (часть землепользования), систематически используемую для производства сельскохозяйственной продукции и обладающую определенными естественными историческими свойствами. Все остальные земельные угодья являются несельскохозяйственными (лесные площади, кустарники, болота, земли под водой, дорогами, постройками и др.).Традиционно к сельскохозяйственным угодьям относятся пашня, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища, залежи. Пашня — это земельный участок, систематически обрабатываемый и используемый для возделывания сельскохозяйственных культур. Пашня бывает двух разновидностей: мелиорированная и немелиорированная. Каждая из этих разновидностей включает характеристику состояния данного угодья: пашня чистая, пашня, засоренная камнями, пашня, заросшая кустарником, пашня засоленная, пашня солонцеватая, пашня, подверженная эрозии (ветровой или водной), пашня переувлажненная или заболоченная.

Многолетние насаждения как угодье — это земельные  участки, занятые искусственно созданными древесными, кустарниковыми и травянистыми многолетними насаждениями. Многолетние  насаждения подразделяются на разновидности: орошаемые и неорошаемые. Многолетние насаждения включают следующие подвиды: сады, виноградники, ягодники, плодовые питомники, плантации лекарственных, цветочных, декоративных и специальных технических культур.

Сенокосы — земельные участки, покрытые многолетней травянистой растительностью, систематически используемые для сенокошения. Сенокосы бывают следующих разновидностей: суходольные, заливные (включая лиманные), заболоченные. Состояние сенокосов характеризуется следующими подвидами: чистые, культурные, коренного и поверхностного улучшения, закочкаренные, закустаренные, засоренные вредными непоедаемыми и ядовитыми растениями.Пастбища — земли, покрытые многолетней травянистой растительностью, пригодные и систематически используемые для выпаса скота, не являющиеся сенокосами и залежью. Пастбища подразделяются на суходольные, заливные, заболоченные, горные. Выделяются следующие подвиды пастбищ: чистые естественные, коренного и поверхностного улучшения, культурные орошаемые и неорошаемые, закочкаренные, закустаренные, засоренные ядовитыми травами и др. В отгонном животноводстве пастбища делятся по сезонам использования (летние, весенне-осенние, 
зимние, круглогодичные) и обеспеченности водопоем (обводненные и необводненные).Залежь — земли, которые ранее использовались и более одного года не используются для возделывания сельскохозяйственных культур.Сельскохозяйственные угодья бывают мелиорированными и не мелиорированными. Мелиорированные угодья подразделяются на орошаемые (регулярного орошения, лиманного орошения и условно орошаемые) и осушенные (с открытым и закрытым дренажем, с двусторонним регулированием водного режима).

Из несельскохозяйственных угодий наибольшую площадь занимают лесные площади: покрытые и непокрытые лесом. Покрытые лесом подразделяются на подвиды: участки сплошного или куртинного облесения и лесополосы.Кустарники бывают охранного назначения, противоэрозионные, водоохранные вдоль рек, водоемов, каналов. Болота подразделяются на низинные, верховые и переходные. Угодья под водой — это площади под реками, ручьями, озерами, водохранилищами, прудами, каналами, коллекторами.

К несельскохозяйственным угодьям относятся земли, занятые  дорогами, прогонами, постройками и  дворами, улицами и площадями, оврагами, песками, ледниками, оползнями, осыпями, щебнистыми поверхностями, галечниками, нарушенными территориями и пр.

Классификация земель по пригодности их в сельском хозяйстве  базируется на оценке целесообразности использования земель в сельском хозяйстве. Характер использования земель определяется категорией пригодности, которая устанавливается на основе почв и природных условий расположения этих земель (климат, рельеф и т. д.). Причем фактическое использование земельного участка может соответствовать или не соответствовать категории, которая была установлена для данного участка исходя из качества земель. Любой земельный 
участок может быть отнесен к одной из следующих категорий пригодности: