Купля-продажа и аренда предприятий

       Предприятие в целом как имущественный комплекс или его часть могут быть объектом купли-продажи, аренды, залога и других сделок. В условиях   изменением экономического уклада страны, проведением приватизации государственных и муниципальных предприятий , формирования частной собственности на предприятие как имущественный комплекс,   среди соглашений, предметом которых является предприятие, договоры о продаже и аренде занимают ведущее положение.

  При заключении договоров купли-продажи, аренды предприятия как имущественного комплекса, оформлении договоров, а также при несоблюдении условий соглашений, объектами которых являются предприятия возникает множество вопросов, связанных с особенностями правового регулирования таких сделок, с порядком перехода права собственности на предприятие от продавца к покупателю,  налоговом учете сторон сделки. Поэтому, выбранная тема дипломного исследования является на сегодняшний момент весьма актуальной.

      Дипломная работа состоит из  введения двух глав, заключения.

 Во введении автор определяет объект, предмет, цель, методы исследования,  ставит задачи.

   В первой главе автор дает понятия  «предприятия» как объекта гражданских прав и прослеживает эволюцию становления этой категории в Российском гражданском праве на основе  анализа правовых норм, исторических фактов и научных взглядов. Студентом делается выводы о том, что предприятие как имущественный комплекс не может быть отнесено к традиционным видам объектов гражданского права, так как имеет сложный комплекс сочетаемых между собой элементов. По историческому, экономическому и правовому происхождению предприятие является приспособленным для публичных методов пользования, владения и распоряжения явлением материального мира. Оно включает в себя совокупность имущества в виде вещей, в том числе недвижимого имущества.

   Глава вторая посвящена исследованию особенностей купли-продажи и аренды предприятий. В ней студентом проводится серьезное исследование юридических конструкций договоров купли-продажи и аренды предприятия. Автор анализирует существенные условия данных договоров,  выделяет их основные черты и особенности, отмечая тот факт , что договор купли-продажи по Гражданскому кодексу РФ, предприятия занял свое место среди договоров купли-продажи впервые обозначив основные принципы регулирования такого рода сделок с имущественными комплексами.

  В заключении Павлычев О.С. подводит итог , делает выводы по проведенному исследованию и вносит предложение относительно договоров аренды, об исключении из закона строгого соответствия передачи имущественных и неимущественных прав, относящихся к предприятию, и избрать альтернативу выбора сторонами  какие именно права и обязанности будут переходить от одной стороны к другой.

  В ходе выполнения дипломной работы Павлычев О.С.показал умение самостоятельно работать с нормативной базой и научной литературой, используя различные методы исследования.

  В целом дипломная  работа  представляет собой законченное  исследование. Она соответствует предъявляемым требованиям и может быть допущена к защите по специальности-                                « Юриспруденция».

ВОЛГОГРАДСКАЯ АКАДЕМИЯ МИНИСТЕРСТВО ВНУТРЕННИХ ДЕЛ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

______________________________________________________________________________________

Кафедра гражданско-правовых дисциплин

Д И П Л  О М Н А Я  Р А Б О  Т А

тема: Купля  продажа и аренда предприятий

Содержание:

Введение………………………………..……….………………………….с. 3

Глава I

Понятие предприятия  как объекта Гражданского права.…..с. 7

§1. Эволюция становления предприятия в Российском гражданском праве……………………………………………………………………….с. 7

§2. Предприятие как объект Гражданского права……………….с. 19

Глава II

Особенности купли-продажи  и аренды предприятий  ..…….с. 29

§1. Купля-продажа предприятий……….………………………….с. 29

§2. Аренда предприятий……………………………….. ……..…...с. 45

Заключение………………………………………………………………...с. 59

Список использованной литературы…………………………………… .с. 64

Введение

Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью.

С переходом к рыночной экономике установилось множество форм собственности на недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная. Предприятие как имущественный комплекс включено в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, аренда и другие.

Рассматриваемая тема – купля-продажа и аренда предприятий. Предприятие как имущественный комплекс, введенный в перечень объектов гражданских прав Гражданским кодексом (ст. 132 ГК РФ), является особым, комплексным предметом гражданско-правовых сделок, соединяющим в своем составе постоянно и неизбежно изменяющиеся материальные и нематериальные элементы. Построение, логика и практика применения норм российского гражданского законодательства, регулирующих статус предприятия и сделки с ним (в первую очередь купли-продажи и аренды); свидетельствуют об основной начальной цели законодательного регулирования передачи в частную собственность имущества государственных и муниципальных унитарных предприятий.

Исследование  положений ГК о купле-продаже  и аренде предприятий, судебной и иной правоприменительной практики позволяет говорить о сложной и многоэтапной процедуры подготовки, заключения и исполнения соответствующих договоров.

Актуальность поставленного  вопроса характеризуется требованиями сегодняшнего дня, расширяется судебная практика рассмотрения споров, связанная с применением юридическими лицами правовых норм в сфере владения, пользования и распоряжения предприятием как имущественным комплексом.

Работа представляет собой комплексное исследование круга гражданско-правовых вопросов, относящихся к сделкам купли-продажи и аренды предприятий как в свете традиционных цивилистических представлений, так и в законодательном закреплении исследуемых положений в ГК и иных законодательных актах Российской Федерации.

В условиях стремительного развития экономики, сделки с недвижимостью выходят на первый план. Ежедневно совершаются тысячи сделок направленных на куплю-продажу, аренду, дарение и т.д. недвижимого имущества. Как мы уже отметили, это обуславливает создание эффективного правового механизма оборота недвижимости. Но создан ли такой механизм? Содержит ли действующее законодательство о сделках с предприятиями пробелы и недостатки? Можно ли говорить об идеальной правовой базе?

Цель данной дипломной работы – исследовать становление и современные правовые основы имущественного комплекса, а в частности предприятия. Постановка и попытка рассмотрения наиболее значимых вопросов в этой области. На основе последовательно реализованного принципа соотношений теоретических знаний и правоприменительной практики, получить объективное представление о характере сделок купли-продажи и аренды предприятий, выделить главные факторы, влияющие на формирование и реализацию таких правоотношений. Исходя из поставленной цели, мы ставим перед собой следующие задачи:

– изучить становление  имущественного комплекса как объекта  гражданского права;

– рассмотреть предприятие  в виде объекта гражданского права;

– проанализировать особенности  договора купли-продажи предприятия;

– выявить проблемы заключения договора аренды предприятия;

– в заключение работы подвести итоги по проделанном исследованию, предложить варианты выхода из сложившейся проблематики, а также пути совершенствования гражданского законодательства о купли-продажи и аренде предприятия.

Вопросы данной проблемы в гражданско-правовой и экономической литературе подвергались анализу в диссертациях, монографиях, научных публикациях и учебной литературе. В работе рассмотрены труды ученых, уделивших особое внимание различным аспектам аренды и купли-продажи предприятий, таких как: Брагинский М. И., Венедиктов В. В., Витрянский А. В. Карасс А. В., Козырь О. М., Лапач В. А., Сергеев А.П., Степанов С. А., Суханов Е. А. Табашников В.Н. Толстой Ю.К.

Также проанализировано Российское законодательство, касающиеся купли-продажи и аренда предприятия, а именно: Гражданский кодекс Российской Федерации; Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.12.97г. № 21 «Обзор практики разрешения споров по договорам купли-продажи недвижимости»; Судебно-арбитражная статистика / Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации – 1995; Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Закон РСФСР от 03 июля 1991 г. «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР»; Указ Президента РФ от 22 июля 1994 г. «Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года».

Глава 1. Понятие предприятия  как объекта Гражданского права.

§1. Эволюция становления предприятия в Российском Гражданском праве.

Предприятие как имущественный комплекс, введенный  в перечень объектов гражданских прав Гражданским кодексом (ст.132), является особым, комплексным предметом гражданско-правовых сделок, соединяющим в своем составе постоянно и неизбежно изменяющиеся материальные и нематериальные элементы. Построение, логика и практика применения норм российского гражданского законодательства, регулирующих статус предприятия и сделки с ним; свидетельствуют об основной начальной цели законодательного регулирования передачи в частную собственность имущества государственных и муниципальных унитарных предприятий.

Прежде чем  рассматривать имущественный комплекс, необходимо дать его понятие. Так, к примеру, М.И. Брагинский ставит равенство между предприятием и имущественным комплексом. Рассматривая статьи нового Гражданского кодекса отмечает, что известное с римского права правило «следование права за вещью» проявляется в имущественном комплексе – предприятие, который включает наряду с земельными участками, зданиями, сооружениями, оборудованием, инвентарем, сырьем, продукцией те же «права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги… и другие исключительные права»¹.

По нашему мнению уравнивать понятие между  имущественным комплексом и предприятием нельзя, ввиду того, что имущественный комплекс является более широким понятием, чем предприятие. В рамках же дипломной работы упоминая имущественный комплекс, речь будет идти о предприятии.

Имущественный комплекс как объект права не только уникален смешением вещных и обязательственных элементов, его составляющих, глубинными противоречиями все более и более обозначающейся и усиливающейся тенденции перехода от государственной собственности и государственного регулирования экономического оборота к частному капиталу и свободным, цивилизованным рыночным отношениям, но и сосредоточением в своей сущности всех основных проблемных институтов современной цивилистики².

Гражданский кодекс Российской Федерации, полноценно включив имущественный  комплекс в перечень основных объектов права, «обрек» его на паритетное с другими традиционными видами объектов (вещами, нематериальными благами) существование и участие в предпринимательском обороте. Рассмотрение с позиций гражданского законодательства, и в первую очередь с позиций Гражданского кодекса, предприятия как объекта прав, предмета гражданско-правовых сделок, анализ его сущности и содержания, изучение внутренних тенденций, внешних особенностей, определение перспектив его развития приобретают в настоящее время особую значимость и актуальность

Национальные черты  предприятия неизменно связаны  с определенными социальными функциями, исторически на них возлагаемыми государством-собственником. Включенный в сферу имущественного комплекса «людской субстрат», «персонал» обязывает и законодателя, и участников экономического оборота не только учитывать эту историческую особенность российских предприятий, но и практически обеспечивать несение этого бремени имущественным комплексом. Данное положение, безусловно, предполагает дальнейшее научное и законодательное решение³.

Развитие российской экономики неминуемо привело  к необходимости выбора путей  эффективного управления государственной собственностью, в первую очередь предприятиями и производственными (недвижимыми) фондами. Основным способом такого управления в период, следующий за всеобщей национализацией имущества государством (с начала 30-х гг.), явились административные, публичные методы пользования, владения и распоряжения государственной собственностью.

Административный акт  хозяйственного управления, издаваемый соответствующими государственным органом, признавался единственной правомерной формой осуществления правомочий собственника. Единый собственник (социалистическое государство) посчитал такую форму управления своим наиболее значимым имуществом единственно правильной и наиболее целесообразной, поскольку выведение из свободного хозяйственного оборота недвижимые материальные ценности таким образом переводились в плоскость угодных власти публичных, административных отношений⁴.

К примеру, Венедиктов А.В. говоря о государственном предприятии  определял его как «комплекс  орудий и средств производства, выделенных для выполнения определенных хозяйственных задач»⁵.

На наш взгляд точка  зрения Карасса А.В. касающейся имущественного права, принадлежащего государственному предприятию, является более весомой, чем видения этой проблемы Венедиктова А.В. Так Карасс А.В. отмечал, что «имущественные права, принадлежащие государственному предприятию, как субъекту права, и лежащие на нем обязанности, как правило, неотделимы от него и в том случае , если оно рассматривается, как единый сложный объект государственной социалистической собственности, в составе государственного имущества»⁶.

Черепахин Б.Б. также разделяет  мнение о том, что «… к государству  переходят не только право собственности  на конфискуемое имущество, но также  долги и обязательства бывшего  собственника, если возникли они до принятия соответствующими органами мер сохранения имущества или после принятия таких мер с согласия названных органов.

Таким образом, государство  приобретает при производстве конфискации определенную совокупность прав и обязанностей от бывшего собственника»⁷.

Содержание понятия предприятия как объекта гражданского права получило свое отражение и в действующих в то время нормативных актах: Постановление ЦИК и СНК СССР от 29 апреля 1935 г. «О передаче государственных предприятий, зданий и сооружений»; Постановление СНК СССР от 15 февраля 1936 г. «О порядке передачи государственных предприятий, зданий и сооружений». Эти документы подвели черту, которая завершила теоретическую полемику, касающуюся понятия предприятия как объекта и его содержания. А также предприятия как имущественного комплекса. В дальнейшем свое развитие имущественный комплекс получил в Положении о социалистическом государственном предприятии, утвержденном постановлением Совета Министров СССР от 4 октября 1965 г.⁸ и в действующем ГК РФ, а именно в ст. 132.

Предприятия как имущественные  комплексы, хоть и были изъяты из свободного хозяйственного обращения, но в отличие  от иных видов недвижимости являлись наиболее сложным объектом государственной собственности и требовали более взвешенного и детального правового регулирования. Юридической наукой и законодательством того времени государственное предприятие определялось как имущественный комплекс, представляющий определенное экономическое целое и организованное единство. В состав предприятия уже включались не только фабричные здания, складские помещения, оборудование, запасы сырья, топлива, материалов, готовой продукции и т.д., но и ряд неотделимых от предприятия имущественных прав – обязательственные права и соответствующие им обязанности, а также право на фирму, товарный знак, «заводские изобретения»⁹.

Так, в имущественном  комплексе предприятия отношения, связанные с вещами, изъятыми из свободного гражданского оборота –  основными производственными фондами, регулируются административным правом, правовой режим продукции, товаров или услуг – гражданским правом¹⁰.

Венедиктов А.В., отрицая  свободный оборот предприятий-объектов в социалистическом законодательстве, отмечал, что «несмотря на категорический запрет продажи предприятий, зданий и сооружений одним госорганом другому, отдельные госорганы продолжали в некоторых случаях заключать соглашения о возмездной передаче названных объектов, прибегая к более или менее искусной маскировке этой продажи или пытаясь искусственно изъять те или иные объекты из-под действия закона»¹¹.

О том, что такие сделки имели место в то время, свидетельствует  тот факт, что в 1935 г. Ленинградское  объединение столовых уступило по договору Главкондитеру НКПищепрома фабрику-кухню с переводом на приобретателя всех обязательств по платежам. Госарбитраж при СНК СССР безусловно признал договор о передаче действующего имущественного комплекса незаконным и обратился в органы прокуратуры с требованием привлечь руководителей обеих организаций к ответственности¹².

Анализ исторических фактов и научных взглядов на предприятие как объект гражданского права (в основном как объект права государственной социалистической собственности) позволяет сделать некоторые заключения, необходимые для оценки сути, содержания и места имущественного комплекса в современной системе объектов предпринимательского оборота.

Во-первых, предприятие  рассматривалось только как часть (безусловно, обособленная) единой системы народного хозяйства, принадлежащего единому собственнику – государству. Во-вторых, изменения непосредственных субъектов права государственной собственности, а также переход такого права от государства к кооперативной организации всегда являлись действиями, административными актами властного хозяйственного управления, влекущими две категории правовых последствий – приоритетно административно-правовые (связанные с изменением порядка управления) и гражданско-правовые¹³. Последние в свою очередь подразделялись на вещно-правовые (как основные) и обязательственно-правовые (как вторичные, производные)¹⁴. В-третьих, предприятие в качестве объекта всегда, без исключений, рассматривалось в форме недвижимых вещей (хотя в качестве таковой не признавалось), неразрывно соединялось и юридической наукой, и законодательством, и судебной практикой со зданиями, сооружениями, другими формами материализованного имущества¹⁵.

Говоря о предприятии  как об имущественном комплексе, можно сделать вывод, что оно не может быть отнесено к традиционным видам объектов гражданского права, так как имеет сложный комплекс сочетаемых между собой элементов. Об этой специфики предприятия свидетельствуют ряд авторов. Так, например, Козырь О.М. пишет, что «по составляющим его элементам объект этот настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых, такие как права требования, долги, исключительные права, к недвижимости не относятся»¹⁶.

В свою очередь Виноградова  Л.М. отмечает, что «в определении необходимого и достаточного содержания имущественного комплекса для того, чтобы его можно было назвать предприятием, с одной стороны, и с другой стороны, чтобы в хозяйственном  обороте он мог представлять только как предприятие (либо его часть) и никак иначе»¹⁷.

Институт предприятия  как имущественный комплекс имеет  свою структуру, или юридическую  конструкцию. Прежде чем освещать ее необходимо обратиться к теории юридической конструкции.

Юридическая конструкция  – это своеобразное модельно построение прав, обязанностей, ответственности, их типовые схемы, в которые «облекается» юридический материал¹⁸.Юридические конструкции представляют собой особый способ построения нормативного материала, задающий модель, типовую регламентацию для определенных правовых явлений (состояний, групп отношений)¹⁹.

Юридическая конструкция  предприятия базируется на двух основных группах правовых актов:

1. гражданских (кодекс, законодательство о банкротстве);
2. приватизационных.

Первая группа правовых актов это Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный Закон «О несостоятельности (банкротстве)», которые обладают следующими общими основными характеристиками.

1. Наличие основного  предпринимательского звена. Таковым  звеном в составе имущественного  комплекса может быть один из его элементов, причем для различных предприятий – различный. В одном случае основным предпринимательским звеном выступает удачно выбранный земельный участок, в другом – уникальное технологическое оборудование, в третьем – фирменное наименование и репутация и т.д. Основное предпринимательское звено предопределяет юридическую конструкцию имущественного комплекса, «нанизывает» на себя иные элементы предприятия, «соединяет» отдельные элементы в единый, неделимый комплекс²⁰.

2. Множественность и полнота прав и обязанностей (прав требований и долгов, если буквально следовать норме ст. 132 ГК РФ). Гражданские правоотношения, следующие за имущественным комплексом при его участии в качестве самостоятельного объекта прав в предпринимательском обороте, всегда являются обязательным элементом предприятия.

3. Предельная детализация  всего имущества, входящего в  состав предприятия. Такая детализация не может ограничиваться простым перечнем вещей, прав и долгов. Российский Гражданский кодекс при продаже предприятия помимо акта инвентаризации требует заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущественного комплекса (ст. 561).

4. Исключительная формализация  сделок с имущественным комплексом – составление единого документа с рядом согласованным приложений, извещение в известном порядке всех кредиторов, наконец – государственная регистрация перехода права на предприятие другому лицу как в целом на имущественный комплекс, так и на отдельные его элементы – земельные участки, здания и т.д.

5. Максимальные меры по обеспечению прав третьих лиц, в частности кредиторов. Такое обеспечение выражается не только в их предварительном уведомлении, но ив установленной ст. 561 ГК РФ солидарной ответственности продавца и покупателя по долгам, переведенным на покупателя по долгам, переведенным на покупателя без согласия кредитора.

6. Обусловленные значимостью  для общественных интересов предприятий как объектов гражданских прав исключения из общих правил о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора купли-продажи имущественных комплексов. В соответствии со ст. 566 ГК РФ предусмотренные гражданским законодательством последствия могут применяться только в том случае, если они существенно не нарушают права и интересы кредиторов и не противоречат общественным интересам.

7. Обременения (стеснения,  ограничения) вещных прав, в отличие  от традиционного их толкования  относительно предприятия, являются  его составным, обязательным элементом (как права и долги)²¹.

Вторая группа правовых норм имеет в настоящее время большее значение для уяснения юридической конструкции предприятия, так как вступила в действие раньше по времени и оказала существенное влияние на формирование положений Гражданского кодекса о предприятии.

Приватизация, т.е. передача объектов государства (преимущественно имущественных комплексов государственных предприятий, земли, объектов социально-культурного назначения и жилищно-коммунального хозяйства) в частную собственность наряду с совершенствованием и повышением эффективности управления оставшимся в государственной собственности имуществом признавалась основным направлением перевода социалистического народного хозяйства в рыночную экономику²².

Правовые институты  должны иметь своим основанием фундаментальные экономические интересы, потребности участников предпринимательских отношений (в том числе и государства). Приватизационные, по внешнему оформлению «как бы» юридические отношения могут быть уяснены исключительно с помощью гражданско-правовой методологии, а не поняты «из самих себя». В основе приватизационных преобразований лежат экономические, политические, отчасти социальные отношения, в связи с чем логика научного исследования требует, чтобы первоначально была вскрыта фактологическая сторона этих отношений, а уж затем следует переходить к анализу того, как она проявляется в правовой сфере, т.е. к тому, что непосредственно дано в законодательстве (в форме правовых норм) и в хозяйственном обороте (в форме правоотношений)²³.

Приватизация государственного имущества осуществлялась по трем основным направлениям, определяемым особенностями объектов гражданских правоотношений: во-первых, предприятия как имущественные комплексы, во-вторых, социально-культурная и жилищно-коммунальная сферы и наконец, земля. Каждой перечисленной группе объектов государственной собственности соответствовал свой особый режим приватизации²⁴.

Рассматривая становление  имущественного комплекса, как объекта  гражданского права необходимо также  отразить направление приватизации в сфере промышленного производства – акционирование государственных предприятий. Некоторые правовые акты сначала носили временный характер, но впоследствии имели «разрушительный» характер²⁵. Гражданский кодекс в связи с этим был вынужден сделать ряд существенных оговорок (ст. 96, 98, 217) в пользу приватизационного законодательства, признавая «особый» характер приватизационных правоотношений и допуская применение норм Гражданского кодекса в регулировании отношений по передаче прав собственности от государства только в том случае, когда законодательство не предусматривает иное.

«Резкая» приватизация приводила к нарушению хозяйственных  связей, к поиску новых отношений  в предпринимательском обороте  для получения максимальной экономической  эффективности и, следовательно, к  переориентации налаженного имущественного комплекса²⁶.

Профессор Суханов Е.А. подчеркнул, что «Одним из очевидных  недостатков законодательства о приватизации предприятий стало отсутствие в нем правил о сохранении и строгом поддержании целевого характера приобретенных в ходе приватизации имущественных комплексов, снабженных соответствующими санкциями по типу установленных Гражданским кодексом для других видов приватизированных недвижимостей»²⁷.