Особенности заключения договоров купли-продажи

 

 

Негосударственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Открытый юридический институт»

(частное  учреждение)

 

 

 

        "Допустить к защите"

             Зав. кафедрой

      ____________________

     «__» __________20____

 

 

 

 

ВЫПУСКНАЯ  КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

на тему: Особенности купли-продажи на примере ОАО «ПРИМ-МЕДИА»

 

 

Научный руководитель:

Терещук Наталья Александровна

 

Студент

Цаплин Анатолий Викторович

                                                                            Курс:________________

  Направление:_________

         ____________________                     

 

 

Владивосток

2015

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Актуальность темы «Особенности договора купли-продажи на примере ОАО «ПРИМ-МЕДИА» обусловлена тем, что данный договор в рыночной экономике является основным документом, определяющим условия обязательственных взаимоотношений контрагентов. Заключение таких договоров – это повседневная работа любого предприятия. Предприниматель в целях получения прибыли находит контрагентов, подписывает с ними договоры поставки, оказания услуг и другие. По образному выражению, договор - это закон для двоих. Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ) предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Динамичное развитие предпринимательской деятельности требует не только постоянного совершенствования форм и методов организации продаж товаров, но и совершенствования договорных форм осуществления коммерческой деятельности. В ГК РФ предусмотрены модели основных, но далеко не всех договоров, используемых при осуществлении предпринимательской деятельности. Возможность появления новых договоров, отвечающих потребностям быстро меняющегося торгового оборота, основывается на норме п.2 ст. 421 ГК РФ. Однако отсутствие законодательного закрепления непоименованных моделей договоров, уже широко распространенных на практике, в целом ряде случаев не соответствует интересам предпринимателей и приводит к сложностям формулирования условий договоров, выражающих действительную волю сторон, трудностям в квалификации таких договоров и др. В этих условиях основная нагрузка на разработку условий договоров, отражающих интересы обеих сторон при осуществлении ими взаимосогласованной деятельности, ложится на самих контрагентов. В тоже время действуя в рамках действующих законодательных актов, возможно избежать риска невыполнения обязательств.

Специфика деятельности ОАО «ПРИМ-МЕДИА» требует определения круга договоров, используемых при ее осуществлении, выявления специальных признаков договоров купли-продажи.

Целью нашей работы будет изучение особенностей договора-купли продажи.

Объектом изучения выпускной квалификационной работы являются гражданско-правовые отношения, складывающиеся при формировании договорных отношений в сфере договоров, направленных на передачу имущества в собственность, к которым относятся договоры купли-продажи.

Предметом изучения стали условия и особенности заключения договоров купли-продажи при осуществлении деятельности ОАО «ПРИМ-МЕДИА».

В связи с поставленной целью в работе будут решены следующие задачи:

• будет определено гражданско-правовое значение и понятие договора купли-продажи, рассмотрены условия его заключения, права и обязанности покупателя и продавца;
• будет представлена общая организационно-правовая характеристика ОАО «ПРИМ-МЕДИА»;
• будут проанализированы особенности заключения договоров розничной купли – продажи, договора поставки, договора поставки для государственных нужд, договора сельскохозяйственной  контрактации и договора энергоснабжения;
• будут рассмотрены особенности заключения договоров продажи недвижимости и предприятий с учетом судебной практики.

При написании работы были использованы Гражданский кодекс РФ, другие действующие нормативно-правовые акты Российской Федерации, судебная практика, учебники, монографии, статьи таких известных авторов как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, М.А Егорова, А.Г. Карапетов, Крашенниников,  Р.С. Бевзенко и др.

Выпускная квалификационная работа состоит из введения, основной части, включающей в себя две главы, заключения, списка использованных источников и трех приложений.

        В обеспечении экономической деятельности предприятий в условиях рыночной экономики самым востребованным является договор купли-продажи. Он представляет собой юридическую форму, предназначенную для обслуживания сферы товарного обращения как внутри страны, так и во внешнеторговом обороте.

       В сфере применения  договоров купли-продажи  возникает  много спорных вопросов и проблем, которые представляют  большой интерес. По моему мнению,  разработки законодателя по этому вопросу не всегда безупречны. В работе мы попробуем осветить те моменты, на которые необходимо обращать особое внимание при составлении таких договоров.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1.  ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ – ПРОДАЖИ

 

1.1. Понятие, источники правового  регулирования                       договора купли – продажи

 

Основным источником правового регулирования отношений, связанных с куплей - продажей, является вторая часть Гражданского кодекса Российской Федерации1. Прежде чем перейти к изучению особенностей договора купли-продажи рассмотрим основные правила регулирования договоров в российском гражданском договоре.

Термин «договор» многозначен. Пункт 1 ст. 420 ГК РФ называет договором соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Являясь многосторонней сделкой, договор выступает одним из самых распространенных оснований возникновения обязательственных правоотношений. В этой связи к нему применимы нормы, регулирующие сделки (гл. 9 ГК РФ), и общие положения об обязательствах (ст. 307 - 419 ГК РФ).

Статья 421 ГК РФ раскрывает один из основополагающих принципов (основных начал) гражданского права - принцип свободы договора. Его действие проявляется в автономии сторон при принятии решения о необходимости заключить соглашение, самостоятельности при решении ими вопроса о выборе контрагентов, определении вида и предмета договора, выработке иных его условий.

По общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон. Вместе с тем содержание и порядок заключения договора должны соответствовать закону - обязательным для сторон правилам, установленным императивными нормами гражданского законодательства, действующими в момент его заключения.

Норма п. 2 ст. 422 ГК РФ закрепляет принцип стабильности (неизменности) договора2.

Условия, которые стороны согласовали при заключении договора, составляют его содержание. В зависимости от роли, которую те или иные условия играют в решении вопроса о том, считается ли договор заключенным (действительным) в целом или в части, принято различать существенные, обычные и случайные условия. Существенными признаются условия:

• о предмете договора;
• обозначенные в правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида (например, цена в договоре розничной купли-продажи или купли-продажи жилого дома (ст. 494, 558 ГК РФ);
• относительно которых было достигнуто соглашение (например, условия о способе доставки товара, виде тары или упаковки).

Если стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям, то договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Случайными называют условия, которые включаются в договор по усмотрению сторон. Случайные условия дополняют или изменяют обычные, поэтому требуют согласования сторон. После включения в договор они приобретают существенный характер.

Для того чтобы правильно ориентироваться в многообразии договоров, проводится их классификация по различным основаниям. Во многом она совпадает с классификацией сделок. Так, различают возмездные и безвозмездные (ст. 423 ГК РФ), реальные и консенсуальные, срочные и без указания срока действия договоры. Они могут носить каузальный или абстрактный характер, выступать как условная или фидуциарная сделка и т.д.

Следует различать односторонний договор и одностороннюю сделку. Последняя не является договором, ее выделение как самостоятельной разновидности происходит по иному критерию - в зависимости от числа сторон, выразивших свою волю в сделке.

По юридической направленности договоры подразделяют на (ст. 429 ГК РФ):

• основные, непосредственно порождающие права и обязанности сторон;
• предварительные, содержащие соглашение о заключении договора в будущем.

Действующий в гражданском обороте принцип свободы заключения договора может быть ограничен законом. В этой связи различают (ст. 426 ГК РФ):

• свободные договоры, по усмотрению сторон;
• обязательные договоры, обязательные для одной или обеих сторон3.

Среди последних важную роль играет договор публичный, в котором сторона, обязанная к заключению договора, - коммерческая организация, осуществляющая свою деятельность в сфере розничной торговли, перевозки транспортом общего пользования, услуг связи, энергоснабжения, медицинского, гостиничного обслуживания и т.п. Исполнить обязанность по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг в отношении каждого, кто к ней обратится. Исключение составляют случаи, когда законом или иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей. Изменение условий, предусмотренных публичным договором, ведет к его ничтожности.

Традиционно все договоры в зависимости от их цели принято делить на договоры:

• по передаче имущества в собственность или пользование;
• по производству работ или оказанию услуг.

Мы в своей работе рассматриваем договоры купли-продажи, или продаж, которые составляют основную группу договоров в современных экономических отношениях (Приложение А).

В главе 30  ГК РФ  перечислены основные правила, которые регулируют существенные условия договора купли – продажи. В силу договора купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять эту вещь и уплатить за нее определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ). По своей юридической природе этот договор является консенсуальным, возмездным, двусторонним (взаимным)4.

Его существенным условием является предмет5. Нормы закона позволяют отнести к предмету купли-продажи любые вещи, обладающие свойством товара, - движимые и недвижимые, индивидуально-определенные и определенные родовыми признаками, имеющиеся в наличии или те, которые еще будут произведены. Кроме того, общие положения гл. 30 ГК РФ могут применяться при продаже ценных бумаг, валютных ценностей и имущественных прав. Договор купли-продажи считается заключенным, если стороны достигли согласия о наименовании и количестве товара (п. 3 ст. 455 ГК РФ). Все остальные условия (о качестве товара, его цене, ассортименте, комплектности, сроке передачи товара и др.) при отсутствии соответствующего условия в соглашении сторон устанавливаются на основании диспозитивных норм ГК РФ.

 

1.2 Субъекты договора  купли  продажи и его существенные  условия

 

В соответствии с общим правилом право собственности на товар у приобретателя возникает с момента передачи товара, однако ГК РФ допускает возможность определения законом или договором иного момента возникновения права собственности (п. 1 ст. 223). При этом следует учесть, что в соответствии со ст. 491 ГК РФ стороны вправе определить момент перехода права собственности от продавца к покупателю только после передачи товара покупателю. Таким образом, в отношении купли-продажи действует специальное правило ГК РФ.

Стороной договора могут быть любые субъекты гражданского права. Продавцом выступает, как правило, собственник вещи или лицо, управомоченное ею распорядиться.

По общему правилу договор считается исполненным в момент:

- вручения товара покупателю (если  договором предусмотрена обязанность  продавца по доставке товара);

- предоставления товара в распоряжение  покупателя (если товар должен  быть передан в месте нахождения  товара);

- передачи товара перевозчику (организации связи) для доставки покупателю.

В тех случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя обычно возникает в момент такой регистрации.

Одновременно с передачей вещи покупателю должны быть переданы ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы, предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (технический паспорт, сертификат качества, инструкция по эксплуатации и т.п.)6. Переход права собственности на товар по договору купли-продажи происходит в порядке сингулярного (частичного) правопреемства. В этой связи законом установлено правило, согласно которому продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, то в соответствии с правилами ст. 314 ГК РФ (обязательство должно быть исполнено в разумный срок). Риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя в момент, когда продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара.

Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности передать вещь влечет наступление предусмотренных законом последствий, включая меры ответственности. Если продавец отказывается передать проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора, а при отказе передать индивидуально-определенную вещь вправе предъявить требование о ее принудительной передаче и возмещении убытков.

При передаче товара меньшего количества, чем определено договором, покупатель вправе потребовать передачи недостающего количества товара либо отказаться от переданного товара и его оплаты, а если товар оплачен, потребовать возврата уплаченной денежной суммы. Какие последствия применить, покупатель определяет по своему выбору7.

В свою очередь покупатель обязан принять вещь и оплатить ее по цене, предусмотренной договором. Если цена договором не усматривается из его условий, исполнение оплачивается по цене, обычно взимаемой за аналогичные товары. На покупателе также лежит обязанность в предусмотренный законом (договором) или иной разумный срок поставить продавца в известность о нарушении условий договора о количестве, качестве, ассортименте, комплектности, таре (упаковке) товара. Невыполнение этого правила влечет возможность для отказа продавца от удовлетворения требований о передаче товара, не соответствующего условиям договора по количеству, качеству, ассортименту или комплектности, если он докажет, что невыполнение этого правила повлекло невозможность удовлетворить требования покупателя или влечет несоизмеримые расходы.

Продавец по общему правилу будет считаться нарушителем договора при передаче покупателю вещи, обремененной правами третьих лиц (например, залогом). Согласно норме ст. 460 ГК РФ в случае такого нарушения покупатель имеет право требовать уменьшения цены или расторжения договора. Данное нарушение будет иметь место всегда, за исключением случаев, когда в договоре прямо выражено согласие покупателя на получение в собственность товара с обременениями  либо если продавец докажет, что покупатель знал или должен был знать на момент заключения договора о таких обременениях. Из данной нормы следует, что договор может прямо предусматривать (или стороны - недвусмысленно подразумевать) передачу покупателю товара с обременениями, что исключает какие-либо претензии к продавцу. Цена товара будет учитывать снижение его ценности для покупателя из-за наличия раскрытых обременений8.

Эти нормы не содержат текстуального атрибута императивности или диспозитивности. Соответственно, встает вопрос о том, может ли быть заключен договор купли-продажи, в котором прямо не фиксируется наличие обременений, но содержится условие о том, что продавец не несет никакой ответственности в случае, если впоследствии выяснится наличие скрытых обременений. Такое условие на практике включается в договор в случае, когда существует неопределенность в отношении наличия или отсутствия таких обременений (в частности, при перепродаже вещи продавцом, не владеющим достоверной информацией о ее "правовой истории"). Стороны, включая в договор данное условие, переносят риск выявления таких обременений с продавца на покупателя. С точки зрения экономической логики перенос такого риска на покупателя неизбежно влечет снижение цены на величину «ожидаемых издержек» (т.е. издержек, связанных с материализацией риска выявления «скрытых обременений», умноженных на процент вероятности его материализации). Как представляется, такое условие должно быть признано законным, если на момент заключения договора продавец сам не владел информацией о данном обременении и не утаил ничего на сей счет от покупателя. Если же продавец оказался недобросовестным и на момент заключения договора прекрасно знал о правах третьих лиц, то нет оснований говорить о перераспределении рисков, а есть основания говорить об обмане. В таких случаях это условие договора использоваться никак не может, а покупатель при желании вправе не применять к продавцу указанные в данном пункте или иные санкции за нарушение обязательства и заявить иск об оспаривании договора в целом на основании норм ГК РФ об обмане (ст. 179).

В соответствии со ст. 491 ГК РФ право собственности на товар может быть сохранено за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств.

Продавец несет ответственность в случае, если на момент заключения договора он знал о наличии притязаний третьих лиц, которые впоследствии после передачи товара покупателю были подтверждены9.

 Как было отмечено, повторимся, обязанность покупателя - принять переданный ему товар, если у него нет права требовать замены товара или отказаться от договора, это правило, как представляется, должно считаться императивным в том смысле, что оно исключает возможность установления в договоре права покупателя немотивированно отвергнуть товар, не отказываясь при этом от договора и не неся за это никакой ответственности. Что же до права на отказ от договора, то, как представляется, ничто не должно мешать сторонам заменить его судебной процедурой расторжения или даже исключить, предусмотрев в качестве альтернативы иск о взыскании денежного долга за товар, принимать который покупатель необоснованно отказался. Так что, видимо, норма в отношении таких проявлений договорной свободы должна быть признана диспозитивной.

Но тут возникает следующий вопрос. Как суд должен относиться к ситуации, когда договор исключает на случай отказа покупателя принять товар право продавца и на взыскание долга за непринятый товар, и на расторжение договора. По большому счету такие условия договора фактически отменяют обязательство покупателя принять товар. В этом условии соглашения нет ничего предосудительного, если из толкования договора вытекает, что такой отказ от принятия равнозначен отказу покупателя от договора в целом. Возможность согласования в договоре права стороны на немотивированный отказ от него предусмотрена в статье 310 и пункте 3 статьи 450 ГК РФ (с исключением такой возможности только в отношении права на немотивированный отказ предпринимателя в договоре с непредпринимателем)10. Если право покупателя на отказ от договора легитимно предусмотрено в договоре и не противоречит статье 310 ГК РФ, то тогда в силу пункта 1 покупатель действительно может не принять товар, зафиксировав тем самым расторжение договора. При этом если договор не предусматривает адекватную плату за отказ от него и не предписывает возмещение вызванных расторжением убытков (или только расходов), то условие может показаться несколько несправедливым для поставщика, потратившего средства на закупку и доставку товара, от которого неожиданно и немотивированно отказался покупатель к моменту, когда товар уже был готов к отгрузке или доставлен и предложен покупателю к приемке. Применительно к договорам между относительно равноправными коммерсантами эта несправедливость не достигает того уровня невыносимости, при котором суд должен вмешиваться и патерналистски уберегать одну из сторон от последствий собственного невнимания к тексту договора. Но если такое условие навязано слабой стороне договора, то суд может как минимум задуматься о квалификации его в качестве злоупотребления договорной свободой и его блокировании по правилам статей 10, 169 и 428 ГК РФ или выведении из пункта 3 статьи 1 ГК РФ обязанности возместить понесенные продавцом расходы.

Но сделанный выше вывод о легитимности установления в договоре права покупателя немотивированно отвергнуть товар справедлив только тогда, когда отказ покупателя принять товар согласно договору сопровождается отказом от договора и прекращением взаимных обязательств (в том числе и обязательства продавца по передаче товара). Но, если договор лишает продавца возможности применить какие-либо санкции при уклонении покупателя от принятия товара (в том числе и права продавца на расторжение договора),  и при этом согласно договору это поведение покупателя само по себе не означает расторжения соглашения, то такого рода условие ставит продавца в крайне асимметричное и несправедливое положение, консервируя ситуацию неопределенности11. Ведь его обязательство остается в силе, но перспективы реализации обмена становятся крайне туманными. Думается, применительно к такой ситуации судам стоит считать эту абсолютно аномальную форму девиации условий договора от предписанных в комментируемой статье правил недопустимой.

Итак, существенным условием рассматриваемых договоров является предмет. Нормы закона позволяют отнести к предмету купли-продажи любые вещи, обладающие свойством товара, - движимые и недвижимые, индивидуально-определенные и определенные родовыми признаками, имеющиеся в наличии или те, которые еще будут произведены. Кроме того, общие положения гл. 30 ГК РФ могут применяться при продаже ценных бумаг, валютных ценностей и имущественных прав. Договор купли-продажи считается заключенным, если стороны достигли согласия о наименовании и количестве товара (п. 3 ст. 455 ГК РФ). Все остальные условия (о качестве товара, его цене, ассортименте, комплектности, сроке передачи товара и др.) при отсутствии соответствующего условия в соглашении сторон устанавливаются на основании диспозитивных норм ГК РФ12.

В свою очередь покупатель обязан принять вещь и оплатить ее по цене, предусмотренной договором. Если цена договором не усматривается из его условий, исполнение оплачивается по цене, обычно взимаемой за аналогичные товары. На покупателе также лежит обязанность в предусмотренный законом (договором) или иной разумный срок поставить продавца в известность о нарушении условий договора о количестве, качестве, ассортименте, комплектности, таре (упаковке) товара.

Договором может быть предусмотрена обязанность продавца или покупателя застраховать товар13.

Подведем итоги к первой главе. Договоры купли - продажи являются одними из самых распространенных договор в обязательственном праве и составляют основную группу договоров в современных экономических отношениях. Квалифицирующим признаком договоров продаж, регулируемых гл. 30 ГК РФ, является передача товара продавцом в собственность покупателю.

Названные разновидности договорных обязательств имеют многовековую историю. По своей сути они представляют собой соглашение об отчуждении имущества. Критерий их обособления в рамках обязательств по передаче имущества в собственность - характер и объем отчуждаемых правомочий.

 Общие положения договора  регулируются ст. 454 ГК РФ. По общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон. Вместе с тем содержание и порядок заключения договора должны соответствовать закону - обязательным для сторон правилам, установленным императивными нормами гражданского законодательства, действующими в момент его заключения. В Главе 30 ГК РФ содержатся нормы регламентирующие особенности оформления, обязательные условия, прав и обязанности субъектов данного правоотношения. Все виды договоров купли продажи являются договорами, на основе которых возникают обязательства по передаче имущества в собственность. В практике ОАО «ПРИМ-МЕДИА» мы рассмотрим такие виды договора купли-продажи как договор розничной купли – продажи, договор поставки, договор поставки для государственных нужд, договор сельскохозяйственной  контрактации,  договор энергоснабжения и особенности заключения договоров продажи недвижимости и предприятий.

По общему правилу основания изменения и договора купли-продажи поименованы в ст. 450 ГК РФ. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по требованию одной из сторон:

• при существенном нарушении договора другой стороной;
• в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или договором.

В связи с этим разумно в договоре уделить большое внимание срокам расторжения договора, а также основаниям одностороннего расторжения по требованию одной из сторон и решению вопроса в судебном порядке14.

Поскольку договор расторгается в одностороннем порядке только при нарушении существенных условий, то в нем необходимо прописать, какие условия будут существенными, иначе суд может признать отказ от исполнения договора в одностороннем порядке ничтожным (Постановление ФАС МО от 28.01.2009 N КГ-А40/11736-08).

При одностороннем отказе от исполнения договора одна сторона должна отправить второй стороне уведомление в письменном виде об отказе в исполнении договора. В договоре целесообразно определить, каким образом может быть получено уведомление, принимаются ли уведомления по факсу, электронной почте.

При изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства сторон считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Другой момент стороны установить не вправе (п. 3 ст. 453 ГК РФ). По обоюдному соглашению стороны могут установить момент прекращения договора самостоятельно.

Особенностями договора-купли продажи является то, что при их реализации у покупателя возникают права и обязанности по поводу приобретаемого имущества, в том числе к нему переходят и долговые обязательства в случае приобретения недвижимости и предприятий. Юристам при составлении данных договоров следует не только опираться на закон, но и учитывать судебную практику, чтобы избежать правовые, экономические риски и предотвратить финансовые потери предприятия.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ДОГОВОРОВ КУПЛИ – ПРОДАЖИ НА ПРИМЕРЕ ООО «ПРИМ-МЕДИА»

 

2.1. Организационно-правовая  характеристика                                     ОАО «ПРИМ-МЕДИА»

 

В 1992 году в соответствии с Указом Президента РФ №721 АООТ  «ПРИМ-МЕДИА было преобразовано в Открытое Акционерное Общество  «ПРИМ-МЕДИА. Учредителем общества является Комитет по управлению имуществом Приморского края.

История производства шоколадных конфет начинается с 1906 года, тогда во Владивостоке появилось первое на Российском Дальнем Востоке кондитерское производство, традиции которого непрерывно поддерживаются на фабрике «ПРИМ-МЕДИА» уже более 105 лет.