Повышение эффективности деятельности коммерческих банков на основе новых программ ипотечного жилищного кредитования (Сбербанк России)

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

«Повышение эффективности деятельности коммерческих банков на основе новых программ ипотечного жилищного кредитования (Сбербанк России)»

1. Нужно отредактировать  статистику, все до 1.01.2012
2. Каждую часть сделать приблизительно 25 листов
3. Сквозную нумерацию табличек и графиков
4. В формулы добавить единицы измерения.
5. Убрать пункт 2.3 вообще
6. В пункте  2.4 «пример кредитования ипотечного заемщика» убрать приложение, а объяснения к примеру оставить в пункте.
7. Посмотреть графики со ставками, преподавателю они показались слишком низкие.
8. Пункт 3.2 дополнить.
9. Заключение довести до 5-8 страниц. Его читает комиссия.
10. Добавить первичную документацию в приложение.

Зовут меня Наталья 89049000288

ВГАВТ

Содержание

Введение 3

Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного жилищного кредитования 6

1.1. Сущность и отличительные черты ипотеки 6

1.2. Классификация видов ипотечного жилищного кредита 13

1.3. Нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования в РФ 24

Глава 2. Оценка современного состояния рынка ипотечного жилищного кредитования в РФ 31

2.1. Анализ рынка ипотечного жилищного кредитования в РФ 31

2.2. Анализ рынка ипотечного жилищного кредитования Нижегородской области 40

2.3. Краткая характеристика Сбербанка………………………………………45

2.4. Анализ программ ипотечного жилищного кредитования в Сбербанке России 48

Глава 3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Сбербанке………………………………………………………………………69

3.1. Факторы,  влияющие  на развитие и организацию  ипотечного кредитования, факторы сдерживающие ипотечное кредитование…………………………69

3.2. Перспективы развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года 73

3.3. Разработка рекомендаций по совершенствованию ипотечного кредитования в Сбербанке 79

Заключение 82

Список использованной литературы 85

Введение

      Ипотека традиционно служит в странах  с рыночной экономикой одним из важнейших  факторов стабилизации гражданского оборота, эффективным инструментом поддержания  финансово-платежной системы и  надежным гарантом прав и защиты интересов  кредиторов.

      Ипотечное жилищное кредитование позволяет решить одну из важнейших социальных проблем  государства – обеспечение жильем населения, повышая платежеспособный спрос и выравнивая уровни доходов. При этом повышение платежеспособного спроса у населения активизирует жилищное строительство, обуславливая разработку новых архитектурных проектов, способствует ускоренному развитию смежных отраслей экономики.

     В тех странах, где существуют надежные ипотечные системы, ипотечное жилищное кредитование является не только фактором социально-экономического развития, но и важнейшим условием стабильного  и эффективного функционирования банковского  сектора. Для большинства коммерческих банков ипотечное жилищное кредитование является одним из наиболее приоритетных видов кредитования. Это обусловлено  тем, что ипотечные жилищные кредиты  являются наиболее долгосрочным и наименее рискованным инструментом размещения средств коммерческого банка  в силу их обеспеченности залогом  недвижимости среди других розничных  кредитных продуктов.

     Финансовый кризис 2008-2009 гг. оказал серьезное негативное влияние на развитие ипотечного жилищного кредитования в РФ, которое проявилось, прежде всего, в сокращении долгосрочных кредитных ресурсов коммерческих банков. Коммерческие банки были вынуждены повысить процентные ставки по ипотечным кредитам и ужесточились требования, предъявляемые к потенциальным заемщикам, что на фоне повышения цен на рынке недвижимости и снижения реальных располагаемых доходов населения, привело к значительному сокращению количества и объемов выдаваемых ипотечных ссуд. Коммерческие банки, не имеющие доступа к долгосрочным кредитным ресурсам, были вынуждены отказаться от ипотечного кредитования.

      В настоящее время рынок ипотечного жилищного кредитования РФ находится  в фазе восстановительного роста  после финансового кризиса 2008-2009 гг. В связи с высокой конкуренцией, возникшей на рынке, коммерческие банки с целью приращения портфеля ипотечных жилищных кредитов вынуждены оперативно реагировать на быстроменяющуюся конъюнктуру рынка, которая зависит от макро- и от микроэкономических факторов, связанных с поведением конкурентов.

      Для того чтобы повысить спрос на ипотечные  жилищные кредиты, коммерческие банки  активно разрабатывают новые  ипотечные программы, делая их условия  более интересными и доступными для потенциальных заемщиков  за счет снижения процентных ставок, уменьшения размера минимального первоначального  взноса по кредиту, отмены ряда комиссий как разовых, так и сопровождающих кредит на протяжении всего срока  кредитования, снижения требований к  потенциальным заемщикам.

     Данными факторами объясняется актуальность темы дипломной работы.

      Целью дипломной работы является разработка новой программы ипотечного жилищного кредитования на примере Сбербанка России.

      Для достижения цели дипломной работы были поставлены следующие задачи:

• определить сущность и отличительные черты ипотеки;
• провести классификацию ипотечных кредитов;
• проанализировать нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования в РФ;
• провести анализ рынка ипотечного жилищного кредитования в РФ;
• провести анализ рынка ипотечного жилищного кредитования Нижегородской области;
• провести анализ программ ипотечного жилищного кредитования по ведущим коммерческим банкам Нижегородской области;
• дать характеристику Сбербанку России;
• Определить место Сбербанка России на рынке ипотечного кредитования, а также оценить предложенные Сбербанком программы ипотечного кредитования;

     Предметом исследования дипломной работы является рынок ипотечного жилищного кредитования РФ.

     Теоретической основой дипломной работы послужили исследования ведущих экономистов: Разумовой И.А., Белоглазовой Г.Н., Кроливецкой Л.П., Тихомировой Е.В., Горемыкина В.А., Лаврушина О.И., Жарковской Е.П., Коробовой Г.Г., Костериной Т.М., Жукова Е.Ф. и др.

     В качестве информационной базы для исследования были использованы аналитические обзоры Центрального банка РФ; законодательные и нормативные акты РФ; статьи ведущих экономических журналов; информационные ресурсы сети Интернет.

      В процессе исследования были использованы методы математико-статистического анализа.

      Дипломная работа содержит 85 страниц.

Глава 1. Теоретические  аспекты ипотечного жилищного кредитования

1.1. Сущность и отличительные черты ипотеки

      Термин  «ипотека» имеет греческое происхождение (от греч. «hypotheke» – залог, заклад). Впервые данный термин был употреблен в Древней Греции в законодательстве Солона (VI в. до н.э.), где обозначал ответственность должника перед кредитором определенными земельными владениями. На границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека», отмечались все долги собственника земли. Позднее для данной цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Другими словами, для приобретения права собственности на землю недостаточно было одного соглашения между продавцом и покупателем. Требовалось условие, при котором третьи лица могли убедиться в существовании информации об этом праве.

      Новое развитие институт ипотеки получил  в Римской империи. Появление ипотеки было обосновано политическими и экономическими условиями: ослаблением рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовой передачей земель арендаторам. Мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить, и по существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами.  Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога – залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя. Позже новый вид залога распространился и на другие виды имущества, в частности на недвижимость. Понятие ипотечного обеспечения означало материальное обеспечение обязательства, но без передачи недвижимости во владение лицу, которому оно гарантировало выполнение обязательства.

      Ипотека предоставила возможность залогодателю использовать предмет залога для  собственных нужд, а кредитору  осуществлять определенный контроль за его использованием, чтобы не допустить ухудшения или исчезновения предмета залога.

      Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени  и конкретного государства. Однако современное понятие  ипотеки  основывается на древнеримских принципах  залога, являясь более совершенной  его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и  цели ипотечного кредита, надежность его  обеспечения, особенность кредитных  отношений, связанных с ипотекой. [16, 17, 33 и др.]

      В настоящее время определение  понятия «ипотека» дается в ряде источников.

      Согласно  статье 42 Закона РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» «ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.» [ст. 42, 9]

      Финансово-кредитная  энциклопедия определяет ипотеку как  залог недвижимости, который передается кредитной организации в качестве подтверждения возврата ссуды и  уплаты процентов по ней в целях  приобретения другой недвижимости.

      В учебной литературе преобладает  следующее определение:    «Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества». [с. 8, 17]

      Таким образом, ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательств залогодателя, при которой недвижимое имущество остается во владении и пользовании залогодателя, а залогодержатель в случае неисполнения залогодателем своих обязательств имеет право получить удовлетворение требований за счет заложенного недвижимого имущества.

      Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю  основной суммы долга и процентов  по нему, а также других расходов, связанных с обращением и взыскания  и реализацией заложенного имущества  и возмещением убытков залогодержателя  вследствие ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. [17]

      Успешное  развитие системы  ипотеки происходило  только в тех государствах, где  ипотечные отношения строились  на четких принципах, зафиксированных  в законодательных актах и  поддерживаемых государством. К основным принципам ипотеки относятся:

• принцип гласности или публичности – доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;
• специальности – возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
• обязательности – без записи в ипотечную книгу договор об ипотеке не имеет юридической силы;
• достоверности – записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений кроме обозначенных;
• старшинства – преимущества одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;
• бесповоротности – ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;
• неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам. [16]

      Ипотека несет в своем содержании две  составляющие – юридическую и экономическую.

      С юридической точки зрения ипотека представляет собой залог недвижимости с целью получения ссуды, когда имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

      В экономическом отношении ипотека  – это рыночный инструмент оборота  имущественных прав на объекты недвижимости в  случаях, когда другие формы отчуждения (обмен, купля-продажа) юридически или коммерчески нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

      По  своему экономическому содержанию ипотека  выполняет следующие функции:

• является финансовым механизмом создания и привлечения дополнительных финансовых средств в экономику;
• служит дополнительным инструментом оборота и перераспределения жилой недвижимости, в результате чего способствует формированию жилищного рынка;
• является финансовым инструментом создания долгосрочного капитала на основе ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов. [26]

      Ипотека может использоваться в обеспечение  любого обязательства, в том числе  обязательства по кредитному договору, что обуславливает существование  ипотечного кредита. [15]

      Ипотечный кредит – это кредит или заем, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой). [17]

      Ипотечное кредитование представляет собой целостный  механизм реализации отношений, возникающих  по поводу организации, продажи и  обслуживания ипотечных кредитов. [17]

      Необходимо  выделить ряд отличительных черт ипотечного кредитования:

• целевой характер;
• ипотекой признается залог имущества, непосредственно связанного с землей: либо земельный участок – при наличии в стране собственности на землю, либо какие-то объекты недвижимости (здания, сооружения и т.п.);
• залогодателем может быть сам должник по обязательству или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо);
• долгосрочный характер ипотечного кредита;
• заложенное имущество на период действия ипотеки остается во владении и пользовании залогодателя;
• заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;
• залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенную недвижимость для удовлетворения требований, вызванных неисполнением залогодателем обеспеченных ипотекой обязательств;
• развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки;
• ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специализи-рованные ипотечные банки. [16, 18 и др.]

      Система ипотечного кредитования включает в  себя два направления:

• первичный рынок ипотечных кредитов – это сегмент ипотечного рынка, в котором непосредственно осуществляется кредитование кредитором заемщика под залог недвижимости;
• вторичный рынок ипотечных кредитов – сегмент ипотечного рынка, в котором происходит продажа ипотечных кредитов, которая обеспечивает привлечение дополнительных ресурсов для кредитования. [17]

      Согласно  статье 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в качестве предмета залога по ипотечным кредитам могут выступать:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. [ст. 5, 5]

      Ипотечный жилищный кредит – это форма ипотечного кредита, целевым назначением которого является приобретение гражданами жилья. [13]

      Основными участниками первичного рынка ипотечного жилищного кредитования являются кредитор и заемщик, которые непосредственно  вступают в договорные отношения  друг с другом.

      Заемщики  – это физические лица, получившие ипотечные кредиты для приобретения жилья.

      Кредиторы – это юридические лица, предоставляющие  заемщикам ипотечные кредиты.

      Ипотечные кредиты предоставляют как универсальные  кредитные организации, так и  специализированные. К специализированным относятся ипотечные банки, сберегательные банки, ссудо-сберегательные организации, жилищные кооперативы, страховые компании и т.д. Основное различие в организации их деятельности заключается в формировании механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд.

      Основным  инструментом, с помощью и посредством  которого строятся отношения между  заемщиком и кредитором, является кредитный договор, согласно которому кредитор предоставляет заемщику денежные средства на покупку недвижимости, служащей обеспечением обязательства. [17]

      Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством и заключается в обеспечение обязательства по кредитному договору или иному обязательству.

      В соответствии с Федеральным законом  «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  договор об ипотеке подлежит государственной  регистрации. Государственная регистрация  осуществляется в соответствии с  Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Она проводится учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т.е. специальными регистрационными палатами или бюро) на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

      Государственная регистрация ипотеки является публичной: любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сведения о том, есть ли регистрационная  запись об ипотеке соответствующего имущества, и выписку из Единого  государственного реестра прав.

      «Несоблюдение правил о государственной регистрации  договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.» [ст.10, 7]

      Права залогодержателя по обеспеченному  ипотекой кредитному договору и по договору ипотеки могут быть удостоверены закладной.

      Закладная удостоверяет:

• право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;
• право залога на имущество, обремененное ипотекой. [ст. 13, 5]

      В соответствие с Федеральным законом  «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  закладная представляет собой именную  ценную бумагу. Она предоставляет  возможность передачи прав, удостоверенных ею, в пользу третьего лица путем  совершения на ней нотариально удостоверенных именных передаточных надписей. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней передаточной надписи и непрерывном ряде имеющихся на ней предыдущих передаточных надписей.

      Эффективное функционирование системы ипотечных  жилищного кредитования невозможно без наличия соответствующих  обеспечивающих элементов (инфраструктуры). Инфраструктура первичного рынка ипотечного жилищного кредитования включает: продавцов жилья, оценщиков, риэлтерские фирмы, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,  судебные органы, страховые компании и др. [15, 17, 21 и др.]

      Схема взаимодействия участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования представлена на рис. 1.1.

Рис. 1.1. Первичный рынок ипотечного жилищного  кредитования

      Ипотека представляет собой форму имущественного обеспечения обязательств залогодателя, при которой недвижимое имущество остается во владении и пользовании залогодателя, а залогодержатель в случае неисполнения залогодателем своих обязательств имеет право получить удовлетворение требований за счет заложенного недвижимого имущества.

1.2. Классификация видов ипотечного жилищного кредита

      Ипотечные жилищные кредиты могут быть классифицированы по различным признакам.

      В зависимости от цели кредитования ипотечные  жилищные кредиты можно разделить  на две группы:

• кредиты на приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; на приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; на приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;
• кредиты на приобретение строящегося жилья. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения предыдущего этапа, при этом могут использоваться как разовые ссуды, так и невозобновляемые кредитные линии. [13]

      Ипотечные жилищные кредиты в зависимости  от объекта недвижимости можно разделить  на:

• кредиты на покупку дома, квартиры (на первичном и вторичном рынках недвижимости), комнаты;
• кредиты на приобретение земельных участков.

      Кредиты на покупку квартиры на вторичном  рынке недвижимости в настоящее время наиболее распространены из-за более низкой процентной ставки по сравнению с ипотекой строящегося жилья. Данная сделка является наименее рискованной для кредитора, поскольку будущий владелец квартиры въезжает в нее сразу.

      Кредиты на покупку квартиры в новостройке (на первичном рынке недвижимости) предоставляются как в рамках двусторонних программ банка и застройщика, так и независимыми банками, не участвующими в совместных с застройщиками программах. Наиболее распространенным в настоящее время является первый вариант, так как для первичного рынка недвижимости характерно тесное сотрудничество застройщиков с банками. Ведущие строительные компании имеют в своем активе соглашения с десятью и более банками.

      Кредит  на покупку комнаты является наименее распространенным вариантом ипотечного кредита. При данном варианте риски кредитора наиболее высоки, поэтому чаще всего банки предлагают подобный вариант кредита при условии, что после покупки комнаты ее покупатель становится владельцем всей коммунальной квартиры. [13]

      По  видам кредита различают:

• банковский кредит;
• небанковский кредит;

      По  способу амортизации долга различают:

• кредит с постоянными (аннуитетными) выплатами;
• кредит с переменными (дифференцированными) выплатами.

      Ипотечный жилищный кредит с постоянными (аннуитетными) выплатами предусматривает периодические равновеликие выплаты в погашении (амортизации) основного долга и процентов. Заемщик, как правило, ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть – на уплату начисленных за месяц процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы основного долга по кредиту. Структуру такого платежа в начале периода погашения составляют в основном начисляемые проценты. Доля тела кредита (суммы основного долга) составляет лишь незначительный процент от платежей. Со временем доля начисленных процентов снижается, а доля основной суммы долга, возрастает. Таким образом, к концу периода погашения выплачивается практически только основной долг. Подобный способ амортизации долга дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту. Однако, поскольку в первую очередь выплачиваются проценты по кредиту, величина основного долга снижается достаточно медленно, что увеличивает размер процентных платежей. Ипотечные жилищные кредиты с аннуитетными выплатами называют стандартными, традиционными, базисными. Ипотечные жилищные кредиты с аннуитетными выплатами использует большинство банков. [13, 17 и др.]