Пути совершенствования сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челя

       ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

       УРАЛЬСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ  СЛУЖБЫ 

     Челябинский институт (филиал) 

     Кафедра государственного

     и муниципального управления

       Допустить к защите

       Зав.кафедрой________________________

«_____» ____________________201_г.  

     ПУТИ  СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ  СДАЧИ В АРЕНДУ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НЕЖИЛЫХ  ПОМЕЩЕНИЙ КОМИТЕТОМ  ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ И ЗЕМЕЛЬНЫМ ОТНОШЕНИЯМ  ГОРОДА ЧЕЛЯБИНСКА 

Выпускная квалификационная работа

     Грамастикова  Александра Станиславовича

     Студента  курса ГМУ-55, группы ГМУ-55

     Специальность: 080501.65 «Государственное

     и муниципальное управление» 

Руководитель:

Слепышев  А.Л.,

к.и.н. 
 

     Челябинск

     2010

      Оглавление

С.

Введение 3

Глава 1. Роль и место  аренды муниципальных  нежилых помещений  в пополнении бюджета 7

1.1.Аренда  муниципальных нежилых помещений 7

1.2.Нормативно-правовые основы аренды нежилых помещений 12

Глава 2. Деятельность Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям. Проблемы и пути совершенствования аренды нежилых помещений 27

2.1. Состояние  и роль аренды в формировании городского бюджета 27

2.2. Практика  деятельности Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям по сдаче в аренду муниципальных нежилых помещений и ее совершенствование 38

Заключение 60

Список  использованных источников и литературы 63

      Введение 

     Муниципальная собственность играет важную роль в  решении социально-экономических  проблем территорий. Эффективное  распоряжение такой собственностью является одной из наиболее значимых сторон деятельности местных органов  власти, поскольку от этого зависит успешность финансирования социально-экономических программ и развитие территории.

     Вместе  с тем современное управление муниципальной собственностью далеко от эффективного и характеризуется  большим набором отрицательных  черт. Муниципальные предприятия в значительной части убыточны, муниципальные организации и учреждения высокозатратны, местные бюджеты, как правило, дефицитны.

     Аренда  муниципальной недвижимости в настоящее  время является одним из важных источников дохода местного бюджета. Ее значение определяется не только величиной арендной платы, но и тем обстоятельством, что органы местного самоуправления могут самостоятельно регулировать этот источник и самостоятельно распоряжаться полученными за его счет доходами. Для дотационных районов аренда является определенной гарантией их самостоятельности. Однако вопрос сдачи в наем государственной и муниципальной недвижимости с точки зрения государственного и муниципального управления разработан еще недостаточно.

     Прежде  всего, отсутствует научно-обоснованная методология формирования политики арендных отношений на федеральном и региональном уровнях, основу которой должна составить концепция арендных отношений недвижимости, реализуемая в конкретных экономических моделях и механизмах регулирования арендных отношений.

     Далека  от совершенства и инфраструктура рынка  аренды недвижимости, в силу чего представляется необходимым введение построенных  на научной основе и с учетом практики принципов и методов регулирования  и стимулирования предпринимательской  инициативы в сфере аренды недвижимости, оценки, риэлторской, страховой и иной деятельности.

     До  сих пор открытым остается вопрос о нежилых помещениях, которые  хотя и являются частью здания в  физическом, конструктивном смысле, все  же выступают отдельным от здания самостоятельным объектом арендных отношений.

     Договор аренды нежилого помещения является  самым распространенным видом договора среди юридических и физических лиц, а также граждан-предпринимателей. В настоящее время заключается большое количество договоров аренды нежилых помещений. Это обусловлено тем, что для размещения и деятельности любой организации необходимо помещение. Однако недвижимость стоит дорого, и потому лишь немногие организации, предприниматели, а тем более физические лица  в состоянии приобрести помещение в собственность. В связи с этим значительная часть всех нежилых помещений, занимаемых организациями, арендуются и используются под офисы, склады, магазины и для иных производственных целей.

     На  местном уровне вопросами заключения, оформления договоров аренды нежилого помещения занимаются специальные органы-комитеты по управлению имуществом.

     Кроме того, для создания предприятия, организации  необходим юридический адрес, а  регистрационная палата не принимает  документы на регистрацию без  гарантийного письма, в котором потенциальный Арендодатель гарантирует предоставление помещения в аренду, а аренда офиса в жилом помещении не разрешена Гражданским кодексом РФ¹.

     Объект исследования: комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска.

     Предмет исследования: сдача в аренду муниципальных нежилых помещений комитетом по управлению имуществом  и земельным отношениям.

     Цель исследования: раскрыть особенности сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений комитетом по управлению имуществом  и земельным отношениям Челябинского городского округа и разработать на этой основе рекомендации по совершенствованию путей сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений.

     Задачи исследования:

2. Раскрыть содержание понятий «аренда», «нежилое помещение», «договор аренды», «договор аренды нежилого помещения», «муниципальное имущество» и др.
3. Провести анализ теоретических, правовых основ сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений.
4. Выявить основные проблемы и противоречия в процессе реализации, сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений комитетом и выработать рекомендации по совершенствованию этой работы.

       В работе были использованы  методы анализа, синтеза, статистического анализа, наблюдения, сопоставления.

     В качестве источников при написании  работы использовались: государственное и муниципальное законодательство, подзаконные и ведомственные нормативно - правовые акты; локальные нормативные акты, учебная и научная литература, а также материалы периодической печати и судебной практики, а особое внимание было уделено новому Постановлению  Администрации города Челябинска от 13 января 2010г. №4-п «Об установлении размеров арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности города Челябинска, на 2010 год».

     Исследуемая в дипломной работе тема, является не только практически значимой и актуальной, но и вызывает научный интерес. Среди авторов, которые внесли наиболее существенный вклад  в сфере заключения договоров аренды именно недвижимого имущества, содержится в трудах Брагинского М.И²., Витрянского В.В³., Ерш А.В⁴., Мозолина В.П⁵., Масляева А.И., Киндеевой Е.А., Пискуновой М. Г. и др.

     Научная новизна и практическая значимость работы заключается в возможности использования полученных выводов о деятельности Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в совершенствовании путей сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений в других муниципальных образованиях.

     Структура работы: работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников и литературы.

      Глава 1. Роль и место  аренды нежилого помещения  в пополнении бюджета 

     1.1. Аренда муниципальных нежилых помещений 

     Особая  историческая роль аренды в том, что, с одной стороны, она способствует становлению новых форм собственности, в том числе и частной, а с другой, непременно ведет к преодолению их, к подлинной демократизации экономических отношений. В процессе аренды происходит саморазвитие государственной собственности, а при определенных экономических условиях – и превращение ее в общую совместную или долевую. Вкладывая свои средства и труд в улучшение и количественное умножение основных средств производства, арендаторы становятся уже не только владельцами, но и собственниками таких приращений. В результате достигается разрешение существующего противоречия, двойственности коллективной собственности, которая принадлежит всем работникам вместе и одновременно каждому в отдельности.

     Как универсальная общечеловеческая ценность и величайшее достижение человеческого  разума аренда в одинаковой мере оказывается не просто приемлемой, а объективно необходимой при любом общественном устройстве, особенно при рыночных отношениях. В переходный же период наша страна не может не предоставлять в аренду или в собственность землю и другие государственные средства производства трудовым коллективам и отдельным работникам, не нарушая их прав, как творцов этой собственности.

     Возникновение аренды – естественное следствие  реализации права каждого человека на самостоятельную предпринимательскую  деятельность. Не случайно во многих странах аренда давно уже получила широкое распространение и считается более предпочтительным способом организации производства даже по сравнению с ведением его на основе частной собственности.

     Демократизация  экономических отношений в современной  России началась в 1989 году с интенсивного распространения аренды, удивительные возможности которой для укрепления народного хозяйства, к сожалению, не были использованы в полной мере.

     По  своей «популярности» в настоящее время договор аренды занимает, пожалуй, одно из первых мест в хозяйственной деятельности предпринимателей. Сегодня работа коммерческих и иных организаций немыслима без соответствующего помещения, где располагаются офис фирмы, оборудование, оргтехника, помещения для работы персонала и т.д. Своеобразие проблемы аренды нежилых помещений, в данном случае, заключается в том, что длительное время в СССР все пригодные для этих целей объекты недвижимости находились в собственности государства и распределялись между организациями, предприятиями и учреждениями соответствующими государственными органами в директивном порядке. После 1991 года в России начался настоящий бум на помещения, каждая организация старалась получить от государства «свою долю пирога» в виде пригодного для работы объекта недвижимости, что вызвало необходимость создания соответствующей правовой базы.

     Развитие социально-экономической инфраструктуры муниципальных образований, которое зависит, в основном, только от действий органов местного самоуправления, сказывается на размере этих муниципальных доходов. В этом плане муниципальная собственность является самым перспективным ресурсом для реализации муниципального интереса и другого, более эффективного ресурса у местного самоуправления пока не существует. Арендные платежи за пользование муниципальной собственностью, в том числе нежилыми помещениями, наряду с другими статьями дохода являются одним из источников пополнения бюджета. Арендная плата, перечисляется арендаторами в муниципальный бюджет и исчисляется на основании Постановления  Администрации города Челябинск от 13 января 2010г. №4-п «Об установлении размеров арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности города Челябинска, на 2010 год».

     В 2008 году поступления в федеральный  бюджет по статье бюджетной классификации "Доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в оперативном управлении федеральных органов государственной власти и созданных ими учреждений (за исключением имущества федеральных автономных учреждений)" составили почти 3 миллиарда рублей. Таким образом, утвержденное на 2008 год бюджетное задание по доходам от сдачи федерального имущества в аренду выполнено на 107,3 процента⁶. В бюджете же Челябинска за 2009 год доходы от использования имущества, находящегося в муниципальной собственности составили 5,5% всех доходов, т.е. 965 млн.899 тыс. руб⁷. Также следует отметить, что за последние два-три года увеличилось количество заключенных договоров аренды муниципальных нежилых помещений.

     Если  проанализировать действующие в  настоящее время договоры аренды, то окажется, что едва ли не две трети из них - это договоры на аренду нежилых помещений. При этом, по одним договорам арендуются целые здания и сооружения, по другим - всего лишь одна или несколько комнат, расположенных как в нежилых строениях, так и в домах жилого фонда.

     Понять  причины такого небывалого спроса на нежилые помещения несложно. Они  в значительной степени обусловлены  конкретными изменениями законодательства, регулирующего порядок создания и деятельности предприятий и  организаций на территории Российской Федерации. Предоставление гражданам и коллективам граждан права создавать предприятия по своей инициативе вызвало широкое развитие предпринимательства. Естественно, любая, даже самая маленькая организация, не может обойтись без офиса, размеры которого зависят от количества работников организации и профиля ее деятельности. Проблема поиска помещения для размещения персонала, установки необходимого для работы оборудования, приема и обслуживания клиентов встает перед всеми вновь созданными предприятиями и организациями.

     Указанные обстоятельства повсеместно привели  к резкому повышению спроса на нежилые помещения и возникновению  конкуренции между потенциальными арендаторами. В этой связи можно  утверждать, что нежилые помещения  являются едва ли не единственным объектом аренды, представляющим всеобщий интерес.

     Большое значение для рассмотрения проблем, связанных с арендой, имеет разграничение всех объектов аренды недвижимости по уровням собственности. Имеется ввиду деление их на объекты государственной и муниципальной собственности. Практическое значение такого деления заключается, прежде всего, в выявлении органов, правомочных решать вопросы аренды недвижимости (государственной федеральной собственности - федеральными органами, государственной областной собственности - областными органами) и в применении правовых актов к конкретным отношениям.

     Предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее им на праве  хозяйственного ведения, только с согласия собственника. Сдача в аренду объектов недвижимости, относящихся к муниципальной собственности, входит в компетенцию органов местного самоуправления (Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»).

     Передача  нежилого помещения в аренду реализуется, как правило, на основании аукциона или конкурса любому юридическому или физическому лицу, при этом здание должно относиться к муниципальной собственности.

     Передача  нежилого муниципального помещения в аренду осуществляется после оформления свидетельства и заключения договора аренды, согласно которым заинтересованными юридическими лицами (балансодержатель и арендатор) оформляется акт приемки-передачи имущества и утверждается Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям.

     Практика  показывает, что попытки решать главный вопрос самоуправления – межбюджетные отношения с федеральным центром и субъектами Федерации – политическими методами, хотя и приносят результаты, но весьма ограниченные. Ситуация с формированием регулирующих доходов муниципалитетов – распределением трансфертов, субвенций и других перечислений, которые способны компенсировать муниципальным образованиям затраты по выполнению возложенных на них функций, – остается весьма тяжелой практически везде. Органы местного самоуправления вынуждены решать эти задачи, не ожидая нормальной финансовой компенсации, и годами мирятся с дефицитом муниципальных бюджетов.

     В ситуации нестабильности регулирующих доходов (отчислений от федеральных  налогов, дотаций и субвенций  т.д.) муниципалитетам остается пока рассчитывать на источники собственных доходов. Сегодня только эти доходные источники и позволяют муниципалитетам более или менее приемлемо планировать бюджет текущих расходов, не говоря уже о бюджете развития – на капитальное строительство, капитальный ремонт, инновации.

     Собственные доходы могут стать основой экономического развития муниципалитетов, хотя их не так уж много. Во-первых, это местные налоги (они, как правило, ничтожно малы), доли федеральных и региональных налогов, закрепленные за муниципалитетом на постоянной основе, сборы, штрафы, платежи за пользование природными ресурсами. Во-вторых, это доходы от использования муниципальной собственности. В характере этих двух видов доходов имеется кардинальное различие.

     Размер  первых точно непредсказуем, имеет  характер статистических ожиданий (налоговые поступления нестабильны, а налогооблагаемая база соответствует отчетности лишь в первом приближении). Размер же доходов от использования муниципальной собственности, в первую очередь недвижимости, просматривается гораздо лучше – эти доходы закреплены договорными отношениями (аренда, пользование) практически со всеми контрагентами муниципалитетов, имеют четко обусловленную рынком величину в процессе приватизации объектов муниципальной недвижимости, почти не меняется спрос на услуги муниципальных.

     1.2.  Нормативно-правовые основы аренды нежилых помещений 

     При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает «недвижимое имущество», с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, в целом жизнедеятельности.

     Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной России это понятие было применено в указе Петра I от 23 марта 1714г. для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади). В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990г⁸., в связи с установлением статуса частной собственности СССР и республик от 31 мая 1991г. (ст. 4). Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст. 1)⁹ и окончательно законодательно закреплен Гражданским Кодексом Российской Федерации (ст. 130) 30 ноября 1994г.

     Одним из наиболее компактных определений недвижимости является следующее: недвижимость – это земля и все, что неразрывно связано с нею по своей сущности, естественной или созданной человеком. Последующие детализации и расширения этого определения позволяют раскрыть и уточнить такие важные аспекты, как распространенная привязка местоположения, функциональное назначение, правовая принадлежность, стоимостная оценка, строительное состояние и т.д.¹⁰

     С переходом к рыночной экономике  установилось множество форм собственности  на недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная и др. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и другие. Рассмотрим поподробнее сдачу в аренду муниципальных нежилых помещений. В связи с этим необходимо выяснить, что же такое аренда, нежилое помещение, договор аренды, и муниципальное имущество.

     В переводе с латинского «arrendare» означает «найм» или «договор на передачу имущества собственником во владение другому лицу на определенных условиях». Традиционное определение аренды, это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) – имущества во временное владение или пользование (или только пользование) – за плату¹¹. Основная форма выражения таких взаимоотношений – договор. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п.1 ст. 607 ГК РФ).

     Содержание  договора аренды образуют права и  обязанности арендатора и арендодателя¹².

     Существенные условия гражданско-правового договора, перечислены в абзаце 2 п. 1 ст. 432 ГК. Рассмотрим те, которые имеют отношения к нежилым помещениям:

     1) условие о предмете договора, которое является существенным  условием и для договоров аренды  нежилых помещений.

     Предметом договора является объект передачи, т.е. нежилое помещение. Поскольку сдача  в аренду – также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться  в аренду не могут, а ограниченные в обороте – сдаются при  условии соблюдения установленных  ограничений. Но ограничения могут устанавливаться и в отношении вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности¹³.

     2) условия, которые названы в  законе или иных правовых актах  как существенные или необходимые  для договоров данного вида.

     К таким условиям для договоров  аренды нежилого помещения относится  предусмотренное в п. 1 ст. 654 ГК РФ условие, согласно которому договор аренды нежилого помещения, должен предусматривать размер арендной платы. А при аренде нежилых помещений, принадлежащих государству или муниципальным предприятиям,  расчет арендной платы осуществляется в соответствии с методикой расчета ставок арендной платы, утвержденной постановлением главы администрации города.

     При отсутствии в договоре аренды нежилого помещения размера, порядка, условия  и срока внесения арендной платы  договор аренды нежилого помещения  считается незаключенным и не влечет никаких правовых последствий. Данное требование отличает договор аренды нежилого помещения от общих правил об аренде. В тоже время в ст. 614 ГК РФ установлены определенные формы арендной платы в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; доли полученных в результате использования арендуемого нежилого помещения доходов, возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного нежилого помещения (текущий или капитальный ремонт), а также порядок и срок внесения арендных платежей. Следовательно, общие положения об аренде все же сохраняют свое действие на договор аренды нежилого помещения.

     При аренде нежилых помещений в договоре должно быть указано, какое именно помещение  сдается в аренду, его местонахождение, общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности в аренду в соответствии с техническим паспортом и справкой БТИ, и иные данные технической характеристики помещения и его состояния. Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также, если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а другие – вспомогательными, то к договору следует прилагать план-схему помещения с указанием всех этих деталей и метража.

     Включение в договор аренды данных, позволяющих однозначно определить, какое именно помещение сдается в аренду, имеет существенное значение, так как Гражданский Кодекс (п. 3 ст. 607) обусловливает этим вопрос о том, будет ли договор аренды считаться заключенным. Если здание, в котором находится сдаваемое в аренду нежилое помещение, многоэтажное, и в нем, кроме сдаваемого в данном случае помещения, есть другие нежилые или жилые помещения, для выделения данного конкретного помещения в договоре аренды следует указывать еще и этаж, на котором находится это помещение, а также нумерацию, если таковая имеется. Немаловажное значение при сдаче в аренду нежилого помещения, непосредственно связанного с земельным участком, имеет и определение в договоре порядка пользования арендатором данным земельным участком. Представляется, что в этих случаях к договору аренды следует приложить и план - схему земельного участка. Право пользования земельным участком, на котором находится сдаваемое в аренду нежилое помещение, зависит от того, является ли арендодатель помещения собственником данного земельного участка или он пользуется им на иных основаниях.

     В первом случае земельный участок в целом или его соответствующая часть также предоставляются арендатору в пользование на праве аренды или на ином основании, предусмотренном в договоре аренды помещения. При этом определение порядка пользования земельным участком не является обязательным условием заключения договора аренды. Если в договоре аренды этот вопрос остался неурегулированным, к арендатору нежилого помещения переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята помещением и необходима для его использования, в течение всего срока аренды в соответствии с назначением помещения (п. 2 ст. 652 ГК).

     Во втором случае к арендатору переходит объем правомочий собственника нежилого помещения по пользованию земельным участком, на котором оно расположено и который необходим для обеспечения нормального пользования арендуемым помещением, если это не будет противоречить условиям пользования участком, определенным законом или договором с его собственником.