Совершенствование механизмов ипотечного кредитования в жилищной сфере. 2013 год

Тема: Совершенствование  механизмов ипотечного кредитования в  жилищной сфере. 2013 год.

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ……………..……………………………………………………....……3

ГЛАВА I. Основы ипотечного кредитования…..…………………………..……...7

§ 1. История развития ипотеки в России……………………………....…….7

§ 2. Зарубежный опыт ипотечного кредитования …….……………..……13

ГЛАВА II. Система ипотечного жилищного кредитования в России и в Кемеровской области………………………………………………………………22

§ 1. Анализ текущей ситуации ипотечного жилищного кредитования в России и в Кемеровской области…………………………….……………………22

§ 2. Количество вводимого жилья и объем предоставляемых ипотечных жилищных кредитов в Кемеровской области…………………………………….39

§ 3. Направления и меры по развитию ипотечного жилищного кредитования………………………………………………………………………..40

ГЛАВА III. Применение ипотечного жилищного кредитования на практике……………………….…………………………………………………….50

§ 1. Плюсы и минусы ипотечного жилищного кредитования……………50

§ 2. Получение ипотечного кредита………………………….…………….54

§ 3. Налоговые правоотношения в связи с приобретением жилья в кредит………………………………………………….…………………………….60

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………..65

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ………………………………..71

Введение

Ипотека (залог недвижимости), то есть обеспечение исполнения различных финансовых, экономических, гражданско-правовых обязательств с использованием залога недвижимого имущества, традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов.

Задача обеспечения  своих граждан жилищем, доступным  по цене и по способу приобретения, является для любого государства  одним из определяющих факторов его социальной политики.

В России данному вопросу государством уделяется повышенное внимание. На правительственном уровне принят национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Почти в каждом регионе есть свои законы, другие нормативные акты, программы по данному вопросу.

Однако положение с  доступностью граждан приобретения жилья с каждым годом не улучшается. Низкие доходы населения и высокие процентные ставки по кредитам, неразвитый рынок жилья и высокая его стоимость – это перечень проблем, которые можно решить с помощью механизма ипотечного жилищного кредитования.

Вышесказанное подтверждает актуальность и социальную значимость темы исследования.

С исторической точки  зрения ипотека известна давно и успешно применялась за сотни лет до нашей эры в государственных образованиях на территории нынешнего Китая и у хунну – предков тюркского этноса. Термин «ипотека» (hypoteka – подставка, подпорка) впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями¹. В то время ипотека означала любой залог под кредит.

В Россию ипотека пришла в XIII веке одновременно с развитием  торговых отношений и заемных  обязательств и, по существу, являлась первым видом кредитования. В дальнейшем ипотека нашла свое отражение в таких известных актах, как Псковская судная грамота (оформление залога происходило путем передачи кредитору актов (грамоты) на предмет залога, которое служило доказательством наличия обременения и определяло кредитора – держателя грамоты как залогодержателя), Соборное уложение 1649 года (был введен безусловный переход к кредитору права собственности на заложенное имущество в случае неисполнения или просрочки исполнения должником обеспеченного залогом обязательства).

Более широкое развитие ипотека получила во второй половине XIX века после отмены крепостного  права. Правительство было вынуждено  учитывать тяжелое положение  крестьян, номинально получивших свободу  и право выкупа земель, но не имевших ни собственных средств, ни возможности получит кредит на эти цели².

Гражданский кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической Республики 1922 года упразднил деление имущества на движимое и недвижимое, и ипотека прекратила свое существование на 70 лет³.

Возвращение законодателя к ипотеке было связано с принятием в 1992 году Закона Российской Федерации «О залоге», с вступлением в силу с 1 января 1995 года первой части Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - РФ). С 1998 года специальным источником правового регулирования ипотеки является Федеральный закон РФ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». И с данного периода времени получило свое развитие современное ипотечное жилищное кредитование.

Объектом исследования в дипломной работе является рынок  ипотечного кредитования в России и в частности в Кемеровской области в жилищной сфере. Выбор объекта исследования обусловлен как относительной новизной института ипотеки в современной России, так и существующими проблемами, препятствующими развитию ипотечного жилищного кредитования, которые необходимо решать.

Цель дипломной работы заключается в рассмотрении механизма ипотечного кредитования в Российской Федерации и в Кемеровской области, путей его совершенствования. В рамках поставленной цели в работе должны быть решены следующие задачи:

- рассмотреть сущность ипотечного кредитования;

- рассмотреть федеральный  и региональный (на примере Кемеровской области) уровни развития ипотечного жилищного кредитования;

- выяснить проблемы, препятствующие развитию ипотечного жилищного кредитования, и рассмотреть возможные пути их решения;

- рассмотреть применение  ипотечного жилищного кредитования  на практике.

Дипломная работа состоит  из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

Введение отражает актуальность выбранной темы, обоснование необходимости проведения исследования. Также в ведении сформулирована основная цель и поставлены задачи работы.

В первой главе «Основы ипотечного кредитования» изложена история развития ипотеки в России. Рассмотрен зарубежный опыт ипотечного кредитования.

Во второй главе «Система ипотечного жилищного кредитования в России и в Кемеровской области» проведен анализ развития и становления ипотечных отношений в России, изучено состояние жилищной проблемы Кемеровской области, рассмотрены основные схемы ипотечного кредитования, большое внимание уделено программам, направленным на развитие ипотечного кредитования в Кемеровской области.

В третьей главе «Применение ипотечного жилищного кредитования на практике» проанализированы плюсы и минусы ипотечного кредитования, рассмотрен вопрос получения ипотечного кредита на практике, проанализированы налоговые отношения, связанные с приобретением жилья в кредит.

В заключении подведены основные итоги исследования, а также сделаны основные выводы, характеризующие итоги работы.

ГЛАВА I. Основы ипотечного кредитования

§ 1. История  развития ипотеки в России

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII – XIV веках одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

В 1754 году были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства – санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при  Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту и Коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 году эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк.

29 октября 1768 года манифестом  Екатерины II в России впервые юридически был закреплен выпуск бумажных денег – ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В том же заемном банке была образована страховая экспедиция – первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк⁴.

В Российской Империи 1 января 1835 года был введён Свод законов  гражданских (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами⁵.

Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения.

С 1842 года в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

В 1859 году было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 году была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1863 году было учреждено Общество взаимного кредита.

С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных  ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально - экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился)⁶.

Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Рост кредитных институтов привёл к  жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 году приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно - финансовую политику государства.

По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы  не создавать друг другу ненужной конкуренции.

В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае «неисправности» должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 года основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и  городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае «неисправности» должника имущество «уходило» с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей.

На Государственный  крестьянский поземельный банк (основан  в 1882 году) была возложена задача ссужать  крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5 - 8,5  процентов  годовых⁷.

Государственный дворянский земельный банк, основанный в 1885 году, поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования – 66,5 лет).

Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102 313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб., однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка.

В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос  до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась  до 3,5 - 4,5 процентов годовых.

В это время в России выходит закон об организации  учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудосберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.

В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек⁸.

К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. их было  уже 15450.

Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11.

В это время залог  являлся самым надёжным и гарантированным  способом обеспечения кредита.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.

В финансовое обращение  широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные  обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному  развитию экономики, промышленности, сельского  и городского хозяйства. Россия по развитию  кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно - инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов⁹.

В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и,  прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях  по распоряжению имуществом.

Возрождение института  залога (ипотеки) в России было связано  с введением Федерального закона РФ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В нем нашли отражение следующие основные положения:

- основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;

- порядок заключения договора об ипотеке;

- закладная как ценная бумага;

- государственная регистрация ипотеки;

- обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;

- переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

- последующая ипотека;

- уступка прав по договору об ипотеке; передача и залог закладной;

- обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;

- особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, нежилых помещений, жилых домов и квартир¹⁰.

Действующие законодательство Российской Федерации, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно статьи 334-358)¹¹, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (статьи 29, 29.1)¹², Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (статьи 12.1-15, 26)¹³ и другие.

§ 2. Зарубежный опыт ипотечного кредитования

В настоящее время  ипотека в странах Европейского Экономического Сообщества (далее - ЕЭС) является мощным фактором развития экономики (до 80% всех залогов являются ипотечными). Процент за ипотечный кредит существенно ниже, чем за другие виды банковских кредитов.

Ипотечный кредит, как  правило, выдается на срок 15-30 лет. Процент  кредита фиксируется только на срок от 2 до 5 лет. Этот процент зависит от состояния экономики и устанавливается фактически ежемесячно.

В странах ЕЭС действуют  государственные системы оценки и переоценки объектов недвижимости. Принято, что кадастровая (нормативная) стоимость объекта равна примерно 75% от его рыночной стоимости. Переоценка всех объектов производится раз в 5-6 лет. Ежегодно стоимость объектов индексируется на величину инфляции.

Кадастровая оценка стоимости  недвижимости является основой для  начисления налога на недвижимость и  для определения размера ипотечного кредита.

В зависимости от состояния  экономики происходят колебания  стоимости объектов недвижимости. Известны случаи, когда стоимость объектов недвижимости становилось ниже выданного  под них кредита. Падение стоимости  объекта из-за физической амортизации или морального старения - один из видов рисков ипотечного банка. Поэтому в договоре ипотечного кредита оговариваются требования к содержанию и эксплуатации объекта недвижимости.

Необходимым условием развития системы ипотечного кредитования являются законодательные нормы о принудительной продаже (отчуждении) объектов недвижимости в необходимых случаях. Если заемщик не оплатил и не вернул кредит, механизм принудительной продажи дает возможность кредитору быстро вступить во владение собственностью. Как правило, ипотечный банк сразу передает недвижимость специализированным структурам для ее продажи.

Ипотечные банки получают средства для выдачи кредитов не путем  привлечения депозитов, а путем  выпуска специальных ипотечных  облигаций (закладных). Эти облигации, как правило, считаются высоконадежными и ликвидными ценными бумагами. Поэтому государство, страховые компании, пенсионные и другие финансовые фонды являются основными держателями таких облигаций. Например, ни один покупатель датских ипотечных облигаций никогда не имел убытков из-за неплатежеспособности эмитента. Ипотечные банки ЕЭС действуют в соответствии с общими нормами Европейского Союза для кредитных учреждений. Это касается таких центральных вопросов, как расчет и понятие собственных средств банка, взвешенная по степени риска оценка активов. Кроме того, национальные законодательства содержат нормы, направленные на ограничение риска потенциальных убытков ипотечных банков при невыполнении заемщиком своих обязательств и соответственно риска по выпущенным облигациям¹⁴.

Существует две системы  организации ипотечного кредитования:

1. В Швеции, Дании кредиты и залоги разделены. Государственная регистрация необходима только для залогов, а размер кредита в органах регистрации прав на недвижимость не фиксируется. Это упрощает процедуру и перекладывает на ипотечные банки заботу о возврате выданных ссуд;

2. В Германии государственной регистрации подлежит не только залог, но и полученный кредит. По мере выплаты суммы размер кредита уменьшается.

В Германии ипотечные банки являются кредитными институтами, что отражено в соотвествующем Законе о кредитных операциях, который для всех кредитных институтов Германии является основным законом, и в Законе об ипотечных банках – специальном законе для частноправовых кредитных институтов.

Их основными задачами и сделками в соответствии с последним законом являются:

- залог земельных участков и его обеспечение через установление ипотеки над земельным участком;

- эмиссия ипотечных  закладных на основании приобретенных ипотек;

- предоставление кредитов отечественным корпорациям и учреждениям общественного права или третьим лицам при условии, что гарантами выступают эти корпорации;

- эмиссия коммунальных  долговых обязательств (закладных).

Согласно данному закону, ипотечные банки имеют право совершать некоторые побочные и вспомогательные сделки:

- предоставление кредита, превышающего 60% предельной стоимости земельного участка;

- размещение капиталовложений, получение вкладов, хранение и управление ценными бумагами;

- участие в других сделках или определенного размера долевого участия в деятельности других предприятий, если это служит решению основных задач ипотечного банка;

- размещение свободных средств в других банках или скупка собственных ценных бумаг.

Что касается финансовой политики, проводимой ипотечными банками, то указанным законом им отведена посредническая и трансформационная функция - привлечение свободного частного капитала и средств институциональных вкладчиков (страховых компаний) для долгосрочного рефинансирования¹⁵.

Привлеченный таким образом капитал используется для кредитования частных лиц и жилищно-коммунального хозяйства, предприятий промышленности и сельского хозяйства так, чтобы вкладчику (держателю закладных) была гарантирована возможность получения своих денег в срок.

Все сказанное выше дает основания говорить об ипотечном  банке как об особой форме кредитного института, обладающего существенными  особенностями. То есть речь идет об особых кредитных институтах, чья деятельность регламентируется специальными законодательными актами. Предполагается, что ипотечный банк не может осуществлять такую же широкую гамму финансовых операций, как и универсальные коммерческие банки. Таким образом, ипотечные банки работают со строго определенными видами и формами кредита, а поэтому имеют дело с определенным кругом деловых партнеров.

Другой отличительной  особенностью ипотечных банков Германии является наличие у них привилегии на выпуск долговых закладных обязательств. Все остальные частноправовые кредитные  институты не имеют права употреблять для обозначения своих ценных бумаг слова «закладной лист». То, что рефинансирование осуществляется посредством продажи ипотечных и коммунальных долговых обязательств и закладных листов, тоже говорит о том, что ипотечные банки ограничены в выборе способов рефинансирования, т.е. создания денежного капитала, и этим одновременно ограничивается круг их деловых партнеров, для которых такая форма вложения капитала приемлема.

Форма организации ипотечных  банков также подвергается специальному регулированию. Они могут существовать только в форме акционерного общества или коммандитного акционерного общества. Однако ипотечные банки в последней организационно-правовой форме в Германии не встречаются.

Общее условие функционирования системы: открытость для банков системы регистрации прав на недвижимость, которая включает регистры залогов (обременений).

Страны англо-американской системы права используют двухуровневую  модель рынка ипотечного кредитования. Данная модель возникла в США, произошло  это по нескольким причинам. Во-первых, введение единой системы ипотечного кредитования на основе федерального законодательства в США было невозможно из-за исключительной компетенции штатов в области законодательства. Во-вторых, после Великой депрессии возникла необходимость экономически стимулировать жилищное строительство, а сделать это без государственной поддержки было невозможно.

В сложившихся тогда  условиях для создания общенационального  рынка пришлось с помощью экономических  механизмов воздействовать на процесс  ипотечного кредитования и привести сделки к однообразному виду. В дальнейшем права на ипотечные кредиты могли быть реализованы для рефинансирования кредиторов¹⁶.

Таким образом, суть двухуровневой  модели состоит в том, что ипотечные  кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Последние могут:

- переуступить их вторичным инвесторам;

- сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах;

- выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка «банк - посредник - инвестор» составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

По сравнению с другими  видами кредитов в США ипотечные инструменты отличаются:

- долгосрочностью (обычно  до 20-30 лет);

- относительно низким кредитным риском, что связано с наличием залога и, следовательно, с более высокой ответственностью заемщика;

- неопределенностью поступлений  в связи с возможностью досрочного  погашения.

Наиболее распространенные ипотечные  инструменты позволяют заемщику досрочно погашать (полностью или частично) остаток основного долга в любой момент времени. В настоящее время в США используются различные виды ипотечных инструментов, которые позволяют максимально учитывать специфические возможности и потребности заемщика. Превалирующим инструментом является кредит с фиксированной процентной ставкой, который выплачивается равными по сумме ежемесячными платежами на протяжении всего срока кредитования. Расчет суммы ежемесячного платежа производится согласно формуле аннуитета, поэтому такой вид кредита еще называют аннуитетным¹⁷.

Основные виды долговых инструментов на вторичном рынке:

- краткосрочные (с периодом обращения  до 1 года) бескупонные облигации,  размещаемые с дисконтом от номинальной стоимости;

- средне долгосрочные и долгосрочные облигации с фиксированным купоном;

- средне долгосрочные и долгосрочные облигации с фиксированным купоном с правом досрочного погашения;

- облигации с правом  досрочного погашения, купонная  ставка по которым возрастает на определенную величину с заданной периодичностью;