Аналитический обзор жилой недвижимости октябрь-ноябрь 2009 года

НИЖЕГОРОДСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

АРХИТЕКТУРНО–СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ 

Институт  открытого дистанционного обучения. 
 
 

ОТЧЕТ

О прохождении ознакомительной  практики по специальности 

«Экспертиза и управление недвижимостью» 
 
 
 
 

Выполнил студент  группы ЭУН 639/1       С.С. Ермолин

Проверил             Е.Ю. Есин 
 
 
 

г. Нижний Новгород

2009 г.

Содержание: 

1. Термины и  определения…………………………………………3

 

2. Последовательность  определения стоимости объекта  оценки…………………………………………………………….4

 
 

3. Перечень  документов, используемых при оценке……………..5

 

4. Характеристика  объекта оценки………………………………...6

 
 

5. Аналитический обзор жилой недвижимости октябрь-ноябрь 2009 года………………………………………………………….7

 

6. Вторичный рынок жилья………………………………………...8

 
 

7. Используемая  литература……………………………………….9

 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

 

Риск  ликвидности – это риск, связанный с невозможностью продать за наличные деньги инвестиционный инструмент (в данном случае – объект жилой недвижимости) в подходящий момент и по приемлемой цене. Ликвидность данного инвестиционного инструмента – важный аргумент для инвестора, желающего сохранить гибкость своего портфеля. Инвестиционные инструменты, продающиеся на «вялых» рынках, где спрос и предложение невелики, как правило, менее ликвидны, чем те, торговля которыми ведется на «оживленных» рынках. Однако, чтобы быть ликвидными, инструменты инвестирования должны легко продаваться по приемлемой цене. Вообще, продать любой инвестиционный инструмент можно довольно просто, значительно снизив на него цену. (Лоренс Дж. Гитман  и Майкл Д. Джонк «Основы инвестирования»).

Рыночная  стоимость объекта  оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величие цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 

Подходы к оценке: 

• затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
• сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
• доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

 

Ликвидационная  стоимость объекта  оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше срока экспозиции аналогичных объектов.

Срок  экспозиции объекта  оценки – период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделок с ним.

Дата  проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Цена  – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог  объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Итоговая  величина стоимости  объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ  ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ  ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

 

Процесс определения  стоимости объекта оценки, включал  в себя выполнение следующих работ:

1. Выезд оценщика на место, фотосъемка и осмотр объекта оценки и его окрестностей;
2. Проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами в области недвижимости;
3. Сбор и анализ информации, необходимой для оценки и составления Отчета;
4. Расчет стоимости объекта оценки в соответствии со Стандартами оценки с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае подходов  и методов оценки;
5. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
6. Составление и написание Отчета об оценке.

 
 

3. ПЕРЕЧЕНЬ  ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ПРИ ОЦЕНКЕ.

 

   При изучении качественных и количественных характеристик  объекта оценки были использованы следующие документы, предоставленные Заказчиком:

- Свидетельство   о государственной регистрации  права, серия 52-АВ № 240538 от 22 октября 2007 г.;

- Справка №  147 о технических характеристиках  объекта капитального строительства,  выдана ФГУП «Ростехинвентаризация  – Федеральное БТИ» Нижегородский  филиал (Канавинское отделение) от 22 января 2009г.;

- Кадастровый  паспорт с приложением плана  расположения помещения, выданные  Нижегородским филиалом ФГУП  «Ростехинвентаризация – Федеральное  БТИ»  (Канавинское отделение)  от 22 января 2009г. 
 
 
 
 
 
 

4. ХАРАКТЕРИСТИКА  ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

5. АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ СЕНТЯБРЬ-НОЯБРЬ 2009 года.

 

  На каждого  нижегородца в среднем обеспеченность жильем составляет 21 квадратный метр, что на 40% ниже общеевропейского уровня (35 квадратных метров на человека). При  условии выполнения намеченных программ постройки жилья на такой уровень  Нижний Новгород выйдет лишь к 2020 году.

  Первичный рынок жилья.

  В период с 2002 по 2007 годы в городе Нижнем Новгороде было введено в общей сложности 2 247 076 кв.м. жилья. Наибольшие по сравнению с предыдущими годами объемы ввода жилья наблюдались в 2007 году (607 800 квадратных метров).

  Существующие  темпы роста, однако, по мнению экспертов, не способны кардинально изменить ситуацию на рынке жилья. Такие темпы не смогут остановить цены на недвижимость, стремительно росшие в 2006 году.

  Невысокие темпы строительства свидетельствуют  о явно неудовлетворенном спросе жителей областного центра на жилье. Как следствие, цены на квартиры чрезвычайно  высоки и регулярно растут. Традиционно  лидером по строительству жилья  является нагорная часть города –  Нижегородский и Советский районы. В первом активно застраивается  центр и микрорайон Верхние Печеры, во втором строительство ведется  на улицах, примыкающих к улице  Белинского.

  При этом среди всех районов города Нижнего  Новгорода доминирует Нижегородский  район,  где объем ввода жилья  на порядок выше, чем в остальных  районах.

  Такая диспропорция обусловлена, прежде всего, интересом  интересов: в центральной части  жилье самое дорогое, соответственно, здесь можно получить максимальные прибыли.

  Жилье, которое  строится в центре Нижегородского района, отличается качественным образом –  это элитные дома или дома повышенной комфортабельности.

  В остальной  части Нижегородского района (улицы  Родионова – Деловая, микрорайон Верхние Печеры) возводятся дома, рассчитанные на массового потребителя, поэтому цены здесь гораздо ниже.

  В Советском  районе такие же новостройки дороже, так как почти все они сосредоточены  в районе престижного «второго центра»  города (улицы Белинского, Невзоровых, Полтавская, Ижорская, Генкиной, Республиканская, Бориса Панина).

  Однако  постепенно строительная активность перемещается и в соседние районы. Главные точки  роста – центральные части  административных районов города. Связано  это с острым дефицитом жилья, который подстегнул цены.

  На рынке  строящегося жилья в сентябре-октябре наблюдалось понижение цен. Средняя цена предложения по городу в октябре составила 53110 рублей за квадратный метр. По сравнению с  октябрем, в ноябре цена немного повысилась на 983 рубля за квадратный метр, или на 1,8%

 

  На рынке  первичной недвижимости по районам  Нижнего Новгорода ситуация выглядела  следующим образом:

 

  Максимальные  цены на жилье на 31 октября текущего года были зафиксированы в Нижегородском  и Советском районах. Особенно высокими цены были в Нижегородском районе, где средняя цена продажи составила 66 903 рублей за квадратный метр. 
 
 
 
 
 

             
 

Динамика  средней цены предложения  по городу на рынке строящегося жилья. 

    
 
 
 
 
 
 

  Из приведенной ниже диаграммы видно, что средние цены  в заречной части города ниже, чем в целом по городу. На среднюю цену по городу влияют высокие цены в Нижегородском и Советском районах, поэтому данный показатель необходимо использовать с допущениями. Причиной такого разброса цен является престижность и высокая деловая активность в Нижегородском и Советском районах, что обуславливает интерес застройщиков к этим районам с точки зрения увеличения объемов строительства более качественного и дорогого жилья. 

 

  Наибольший рост цен за сентябрь – октябрь 2009 года был зафиксирован в Автозаводском и Сормовском районах – 3,01% и 3,79% соответственно.

    Довольно интенсивный рост цен  на первичном рынке с начала 2009 года в заречной части города  вызван корректировкой цен на  более дешевое недооцененное  жилье. При этом происходит  сближение цен на жилье в  верхней и заречной частях. Вполне  возможно, что с момента, когда  разница в ценах на однотипное  жилье в Нижегородском и Советском  районах и заречной частью  города будет не столь существенна  (сейчас она составляет около  50%),  то рост средней цены  по городу существенно замедлится.

  В связи со сложившейся ситуацией  довольно трудно прогнозировать как  будут изменяться цены на недвижимость в ближайшей перспективе. Скорее всего они останутся на том  же уровне еще какое-то время. Критическая ситуация в экономике сказывается и на рынке недвижимости, с одной стороны,  возможное увеличение цен на цемент и строительные материалы может привести к росту стоимости недвижимости, с другой стороны, падение спроса, вызванное сокращением покупательской способности населения влечет за собой снижение цен.

  Среди тенденций на первичном рынке  жилья следует отметить приток спекулятивного капитала с фондового рынка, поскольку  недвижимость по-прежнему остается одним  из самых безопасных способов вложения денежных средств. Одни эксперты склоняются к тому, что данное явление будет  способствовать росту цен на первичное  жилье и рост начала 2008 года является ярким примером этого. Пока эта тенденция  слабая, потому что после январского обвала рынка ценных бумаг с фондового  рынка в недвижимость перешла  небольшая часть инвесторов. 

6. ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ.

 

  В процентном отношении на нижегородском рынке  жилья доминирует вторичный рынок, где люди приобретают обжитую квартиру, не требующую капитального ремонта. На вторичном рынке, в отличие от первичного, сделки происходят всегда.

  На рынке  готового жилья в ноябре наблюдалось  незначительное повышение цен. Средняя  цена предложения по городу в ноябре составила 59980 рублей за квадратный метр. По сравнению с октябрем, цена повысилась на 645 рублей за квадратный метр, или  на 1,08% 

 
 

  На рынке  вторичной недвижимости по районам  Нижнего Новгорода ситуация выглядела  следующим образом: 

 

  За рассматриваемый  период наибольший рост цен произошел  в Канавинском и Автозаводском  районах на 6,2% и 4,04% соответственно.

   Самая  дорогая недвижимость традиционно  предлагалась в верхней части города с явным лидерством Советского и Нижегородского районов, где средняя цена по состоянию на 31 октября 2009 года составила 68776 и 76987 рублей за квадратный метр соответственно. В заречной части города средние цены на жилье примерно одинаковы и колеблются от 51531 рублей за квадратный метр в Автозаводском районе до 55270 рублей за квадратный метр в Канавинском районе. 

Динамика  средней цены предложения  по городу на рынке готового жилья. 

    
 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

7. ИСПОЛЬЗУЕМАЯ  ЛИТЕРАТУРА

 
 

  Основными источниками информации, использованными  в Отчете, стали данные открытых электронных и печатных изданий, где в режиме свободного доступа  размещаются сведения о публичных  офертах, аналитические материалы, экспертные оценки и интервью со специалистами  ведущих столичных агентств недвижимости. Среди них – периодические  издания «Из рук в руки», «Квадратный  метр», «Недвижимость и цены», а  также сайты www.orsn.ru, www.novostroy.ru, www.miel.ru, www.mian.ru, www.arn.ru, www.rway.ru, www.russianrealty.ru и др.