Анализ и оценка бизнеса

   СОДЕРЖАНИЕ

Введение            3

Глава 1. Метод стоимости чистых активов предприятия.    5

1.1 Экономическое содержание  метода.       5

1.2. Оценка рыночной  стоимости недвижимости.     7

1.3. Оценка рыночной  стоимости машин  и оборудования.          22

1.4.Оценка нематериальных активов .                                                           26

Глава2. Практическая часть.                                                                          33

Заключение.                                                                                                          42

Список  использованной литературы.                                                             43 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  Введение.

     На  первый взгляд чистые активы понятие  абстрактное. Их величину можно определить только расчетным путем, как таковые, они в природе не существуют. Возможно, именно поэтому  многие бухгалтеры полагают, что рассчитывать величину чистых активов совсем не обязательно, а приложение к бухгалтерскому балансу, где их нужно показывать - ненужная форма.

     Такое отношение возникает из-за того, что бухгалтер, оценив чистые активы, не принимает на основании этого  показателя никаких решений. Но это  должен делать руководитель. Ведь от размера  чистых активов зависит величина уставного капитала обществ с  ограниченной ответственностью и акционерных  обществ. Если чистых активов мало, то придется сокращать уставный капитал, а то и вовсе ликвидировать  предприятие. Кроме того, от величины чистых активов  зависит действительная стоимость доли участника, решившего  покинуть общество с ограниченной ответственностью. То есть попросту говоря – сколько  денег тот получит за свою долю.

     Таким образом, для коммерческих организаций  очень важно знать, каков размер чистых активов.

     Величина  чистых активов точно характеризует  финансовое состояние предприятия. На такое утверждение, правда, вполне резонно можно возразить: все  показатели любых  форм отчетности в конечном счете характеризуют  финансовое состояние предприятия.

     Например, бухгалтерский баланс – в его  первой половине – «Активы» - показывают, какова стоимость имущества, принадлежащего организации, сколько у нее денег  на расчетном счете и в кассе, сколько денег ей должны другие предприятия, а также размер ее финансовых вложений. Во второй части баланса – «Пассивы» - отражают обязательства организации. Иначе говоря, суммы, которые  она  кому-то должна. Кроме того, к пассивам в бухгалтерском балансе отнесены капитал и резервы  организации.

     Тем не менее, баланс недостаточно информативен. В нем нет прямого ответа на вопросы: насколько экономически стабильна  организация, сможет ли она рассчитаться по своим обязательствам, если вдруг  решит прекратить свою деятельность? Да и вообще – хватает ли у  организации средств, чтобы расплатиться с кредиторами?

     На  эти вопросы ответ даст оценка чистых активов. Если говорить просто, «величина чистых активов» - это  стоимость того имущества, которое  свободно от долговых обязательств. Иначе  говоря, оценив чистые активы, мы можем  узнать, каков свободный капитал  организации. То есть что останется  в случае ликвидации, после того как организация погасит свои долги.

     Таким образом, и обществам с ограниченной ответственностью и акционерным  обществам нужно контролировать величину своих чистых активов. При  этом они могут пользоваться одной  и той же методикой.

   В первой главе рассмотрены теоретические  основы оценки бизнеса методом стоимости  чистых активов, включающие в себя оценку рыночной стоимости недвижимости, машин  и оборудования, нематериальных и  оборотных активов предприятия. Вторая глава посвящена практическим р Целью данной работы является изучение сущности, методов, преимуществ и недостатков метода чистых активов.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1 глава. Метод стоимости  чистых активов  предприятия.

1.1 Экономическое содержание  метода.

Метод чистых активов является одним наиболее распространенных методов затратного подхода к оценке бизнеса. Этот метод  используется для определения рыночной стоимости бизнеса предприятия. Суть данного метода заключается  в определении рыночной стоимости  каждого актива и пассива баланса, с дальнейшим вычитанием из суммы  активов всех задолженностей предприятия. Как и в других методах оценки бизнеса, нормализация финансовой отчетности, т.е. исключение непроизводственных, единовременных, излишних доходов и расходов, является необходимым шагом, предваряющим собственно оценку. В случае реализации метода чистых активов нормализация бухгалтерской  отчетности имеет определенную специфику: корректировки вносятся не в доходы и расходы предприятия за период предыстории, а в содержание статей последнего отчетного баланса предприятия.

Расчет  рыночной стоимости бизнеса предприятия  методом чистых активов включает в себя следующие этапы:

• Оценка рыночной стоимости нематериальных активов.
• Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества.
• Оценка рыночной стоимости машин и оборудования.
• Оценка товарно-материальных запасов.
• Оценка дебиторской задолженности.
• Оценка финансовых вложений.
• Оценка расходов будущих периодов.
• Оценка пассивов предприятия в части:
• целевого финансирования и поступлений;
• заемных средств;
• кредиторской задолженности;
• расчетов по дивидендам;
• резервов предстоящих расходов и платежей;
• прочих пассивов (долгосрочных и краткосрочных).
• Определение стоимости бизнеса путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости всех активов текущей стоимости всех обязательств предприятия.

Оценка  недвижимости, нематериальных активов, машин и оборудования, принадлежащих  бизнесу, производится в соответствии с общепринятыми специальными методами оценки этих объектов с использованием трех основных оценочных подходов: затратного, доходного и сравнительного.

Оценка  товарно-материальных запасов производится после внесения поправок к балансовой стоимости, учитывающих рыночные цены на эти активы и инфляционные процессы. Необходимо также добавить затраты  на транспортировку и складирование  запасов, если они не были учтены при  постановке на баланс. Затраты в  незавершенном производстве оцениваются  по фактической себестоимости производства, товары отгруженные – по рыночной стоимости.

Оценка  дебиторской задолженности начинается с ее анализа. Составляется список дебиторов, определяется срок возврата долга, анализируются  возможности возврата долга в  сроки, предусмотренные соответствующими договорами. Если делается вывод о  невозможности возврата долга, долг списывается с баланса как  безнадежный и не подлежит оценке. Не подлежат оценке также долги учредителей  по их взносам в уставный капитал. Во всех других случаях дебиторская  задолженность оценивается по текущей  стоимости, исходя из сроков возврата долга. Ставка дисконтирования при  этом должна учитывать риск, связанный  с возвратом долга.

Оценка  финансовых вложений осуществляется исходя из рыночной стоимости на дату оценки, при этом стоимость собственных  акций предприятия, выкупленных  у акционеров вычитается из общих  вложений.

Оценка  пассивов предприятия осуществляется по балансовой стоимости на дату оценки.

Метод чистых активов применяется для  расчета стоимости действующих  бизнесов, обладающих значительными  активами, холдинговых или инвестиционных компаний (которые сами не создают  доход), а так же в тех случаях  когда:

• у предприятия отсутствуют ретроспективные данные о производственно-хозяйственной деятельности (например, недавно созданный бизнес);
• когда бизнес предприятия в значительной степени зависит от контрактов (например, строительные организации);
• у предприятия отсутствуют постоянные заказчики;
• значительную часть активов действующего бизнеса составляют финансовые активы (денежные средства, дебиторская задолженность, ликвидные ценные бумаги и пр.).

Хотя  метод чистых активов и является довольно трудоемким в применении, но зачастую в этих случаях он является единственно возможным.

1.2. Оценка рыночной  стоимости недвижимости

Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса  рассматривает стоимость предприятия  с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и  обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры  рынка, используемых методов учета, как правило не соответствует  рыночной стоимости. В результате перед  оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия.

Для осуществления  этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого  актива баланса в отдельности, затем  определяется текущая стоимость  обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов  предприятия вычитается текущая  стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную  стоимость собственного капитала предприятия.

Собственный капитал = Активы – Обязательства

Данная  формула является базовой формулой в имущественном (затратном) подходе.

Этот  подход представлен двумя основными  методами:

• методом стоимости чистых активов;
• методом ликвидационной стоимости.

Метод стоимости чистых активов. Расчет методом  стоимости чистых активов включает несколько этапов:

1. Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости.
2. Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования.
3. Выявляются и оцениваются нематериальные активы.
4. Определяется рыночная стоимость финансовых вложений как долгосрочных, так и краткосрочных.
5. Товароматериальные запасы переводятся в текущую стоимость.
6. Оценивается дебиторская задолженность.
7. Оцениваются расходы будущих периодов.
8. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.
9. Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

     Показатель  стоимости чистых активов введен первой частью Гражданского кодекса  РФ для оценки степени ликвидности  организаций.

     Чистые  активы – это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов  акционерного общества, принимаемых  к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.

     Порядок расчета стоимости чистых активов  в бухгалтерской оценке определяется в соответствии с Порядком оценки стоимости чистых активов акционерных  обществ утвержденных приказом Министерства финансов РФ от 29 января 2003 г. № 10н и  Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 29 января 2003 г. № 03-6/ПЗ.

     Проведение  оценки с помощью методики чистых активов основывается на анализе  финансовой отчетности. Она является индикатором финансового состояния  предприятия на дату оценки, действительной величины чистой прибыли, финансового  риска и рыночной стоимости материальных и нематериальных активов.

Основные документы финансовой отчетности, анализируемые в процессе оценки:

• бухгалтерский баланс;
• отчет о финансовых результатах;
• отчет о движении денежных средств;
• приложения к ним и расшифровки.

Кроме того, могут использоваться и другие официальные формы бухгалтерской  отчетности, а также внутренняя отчетность предприятия.

Предварительно  оценщик проводит инфляционную корректировку  финансовой документации.

Целью инфляционной корректировки документации является проведение ретроспективной  информации за прошедшие периоды  к сопоставимому виду; учет инфляционного  изменения цен при составлении  прогнозов денежных потоков и  ставок дисконта.

     Простейшим  способом корректировки является переоценка всех статей баланса по изменению  курса рубля относительно курса  более стабильной валюты, например американского доллара.

     Для оценки недвижимости (земли и зданий, сооружений) возможно использование  трех подходов: доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.

     Применение  доходного подхода.

     Доходный  подход при оценке объектов недвижимости включает два метода:

• метод капитализации доходов;
• метод дисконтированных денежных потоков.

Применение  затратного подхода.

Этот  подход включает несколько этапов:

1. Определяется  стоимость земельного участка,  на котором находятся здания, сооружения.

2. Оценивается  восстановительная стоимость или  стоимость замещения здания и  сооружения на действительную  дату оценки.

     Под восстановительной стоимостью подразумевается  стоимость строительства в текущих  ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта  из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что  и оцениваемый объект. В случае если расчет восстановительной стоимости  не представляется возможным или  целесообразным, то производится определение  стоимости замещения.

     Под стоимостью замещения подразумевается  стоимость строительства в текущих  ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой.

     Рассчитывается  ли стоимость воспроизводства или  замещения, должно быть отражено в отчете, причем выбор следует ясно обосновать, для предупреждения неправильного  понимания.

Определение полной стоимости строительства  включает расчет:

• прямых издержек (стоимости материалов, амортизационных отчислений, стоимости временных зданий, сооружений, инженерных сетей, коммунальных услуг, заработной платы строительных рабочих, стоимости мероприятий по технике безопасности и т.п.);
• косвенных издержек на оплату профессиональных услуг архитекторов, инженеров по проектированию, бухгалтеров и юристов за консультирование, накладных расходов застройщиков, оплату лицензий, процентов по строительным ссудам, маркетинговых расходов на продажу или на перепродажу собственности, рекламных выплат в течение строительства, расходов на изменение права собственности. Использование издержек замещения вместо издержек воспроизводства в процессе оценки позволяет удалить некоторые "устаревшие" элементы;
• предпринимательского дохода.

Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта  с 

учетом  риска и доходности по сопоставимым объектам. С учетом мировой практики расчета предпринимательский доход  определяется в 15% затрат на строительство.

3.Рассчитываются  все виды износа зданий и  сооружений с учетом их физического,  функционального, технологического  и экономического устаревания. Физическое устаревание – потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта.

     Функциональное  устаревание – потеря стоимости  собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых  она предназначалась. Функциональное устаревание является результатом  внутренних свойств объекта собственности, и связано с такими факторами, как конструкционные недостатки, избыточные операционные издержки, и  проявляется в устаревшей архитектуре  здания, удобствах планировки, инженерном обеспечении и т.д. Иначе говоря, объект перестает соответствовать  современным стандартам с точки  зрения его функциональной полезности.

     Формой  функционального устаревания является технологическое устаревание, под  которым понимается потеря стоимости, вызванная изменениями в технологии, в результате которых актив становится менее продуктивным, более дорогим  в эксплуатации.

     Экономическое устаревание характеризуется потерей  стоимости актива, вызванной внешними факторами, например изменениями, понизившими  спрос, или возросшей конкуренцией.

1. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и совокупным износом.
2. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка.

Первый  этап. Оценка стоимости земельного участка

Различаются нормативная и рыночная стоимости  земельного участка. Оценщик имеет  дело прежде всего не с нормативной  ценой земли, а с рыночной, складывающейся не в последнюю очередь под  влиянием спроса и предложения. При  оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо определить состав оцениваемых прав на него. Частная  собственность признается лишь для  участков со следующими условиями использования:

• индивидуальное (жилищное) строительство;
• крестьянское (фермерское) хозяйство;
• личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство;
• приватизированные участки под предприятиями.

Для оценки же рыночной стоимости земельного участка  необходимо иметь следующую информацию:

• титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;
• физические характеристики участка (топография, инженерно-геологические, гидрогеологические характеристики участка, экологические параметры и т.д.);
• данные о взаимосвязи участка с окружением;
• экономические факторы, характеризующие участок (например, характер экономического развития района и т.д.).

Оценка  рыночной стоимости участков осуществляется следующими основными методами:

• методом техники остатка для земли;
• методом средневзвешенного коэффициента капитализации;
• методом сравнения продаж;
• методом разбиения;
• методом капитализации;
• методом валового рентного мультипликатора.

При применении метода техники остатка для земли  должны быть известны:

• стоимость зданий и сооружений;
• чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями 1| сооружениями;
• коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений. Расчеты этим методом выполняются в несколько этапов:

1. Распределяется  ЧОД между землей, зданиями и  сооружениями. Для определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям,  необходимо стоимость зданий  и сооружений умножить на коэффициент  капитализации для зданий и  сооружений.

Yзд = Vзд ´ Rзд,

Коэффициент капитализации для зданий и сооржений  можно взять из таблицы шести  функций сложного процента (графа "Взнос  на амортизацию денежной единицы") или рассчитать по формуле

Rзд = Rвозм + Rзем,

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле. Для этого из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям.

Yзем = Y –Yзд

3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли.

Метод средневзвешенного коэффициента капитализации.

Здесь используется "долевой" подход к  оценке. Расчеты этим методом также  выполняются в несколько этапов:

1. Приблизительно рассчитываются пропорции, в которых стоимость недвижимости делится на стоимость земельного участка и стоимость зданий и сооружений. Традиционно для этого используются данные о нормативных ценах земли и ценах на строительные работы.
2. Определяется средневзвешенный, общий коэффициент капитализации – коэффициент, используемый для капитализации всего чистого операционного дохода. Он рассчитывается исходя из структуры стоимости объекта, т.е. распределения на стоимость земли и стоимость зданий и сооружений, по формуле

Rср = Rзд ´ Дзд + Rзем ´ Дзем