Аренда земельных участков. 8

Введение

Аренда занимает весомое  место в реализации принципа платности  землепользования. В свою очередь, аренда может являться некоторым регулятором  в области рационализации использования  земельных ресурсов.

Право аренды - одна из наиболее распространенных правовых форм использования  земли. Законодательное регулирование  отношений по аренде земельных участков не отличается достаточной четкостью  и полнотой, что нередко вызывает проблемы в правоприменительной  практике.

Следовательно, принятие нормативных  правовых актов, регулирующих аренду земельных  правоотношений, остается актуальным.

Цель настоящей работы - изучение и анализ отношений аренды земельных участков, их сущности и  проблем, возникающих в правоприменительной  практике.

Задачи контрольной работы:

- исследовать общие положения  об аренде земельных участков;

- провести правовой анализ  развития законодательства о  аренде земельных участков;

- исследовать права и  обязанности субъектов отношений  аренды земельных участков.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие  по поводу аренды земельных участков.

Предмет исследования - нормативно-правовые основы законодательного регулирования  аренды земельных участков.

В качестве основных методов  исследования использованы: анализ правовой литературы и законодательной базы, сравнительно - правовой, системный, комплексный  подходы.

Нормативную базу исследования составляют Конституция РФ, Гражданский  кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и  другие нормативно-правовые акты РФ.

Земельный участок  как объект аренды

Аре́нда (лат. arrendare — отдавать в наём) — форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование (или только во временное пользование) арендатору за арендную плату. Например, в сельском хозяйстве и добывающих отраслях оплачивается временное пользование землей или недрами. Включает земельную ренту, амортизацию процента за пользование материальными активами. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.¹

Как и любая другая вещь, земельный участок, отвечающий требованием  гражданского и земельного законодательства, может быть предметом аренды и  других сделок, в результате которых  возникают, переходят и прекращаются права на землю. В этом качестве земельный  участок является объектом не только земельных (связанных с использованием и охраной земель), но и множества  гражданско-правовых отношений, прежде всего имущественных. Объектом земельных отношений может быть также часть земельного участка.²

Земельный участок как  объект земельных отношений - это  часть поверхности земли (в том  числе почвенный слой), границы, которой  описаны и удостоверены в установленном  порядке. Из определения земельного участка, установленного в приведенных  нормах, следует, что такой участок  может быть объектом земельных отношений  только при условии, что его границы "описаны и удостоверены в установленном  порядке", что подразумевает собой кадастровый учет:

Государственным кадастровым  учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.³

Это касается и особенности  земельного участка быть объектом права  собственности, права аренды и других прав на землю.

В РФ земельные участки  за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены  их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством  и ЗК РФ.

Арендаторам земельных участков - юридическим лицам и гражданам - следует учитывать, что арендные права относятся к числу не вещных, а обязательственных прав.⁴

Аренда земельных участков регулируется общими положениями гражданского законодательства об аренде, однако особенности  сдачи этих участков в аренду могут  быть установлены законом (п. 2 ст. 607 ГК РФ). Ряд таких особенностей предусмотрен, в частности, в ст. 22 ЗК РФ.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия  и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые  не теряют своих натуральных свойств  в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.⁵

Земля является весьма специфическим  природным объектом, особенности  которого при определенных условиях могут влиять на возможность и  объемы участия данного объекта  в гражданском обороте.

Арендные отношения по поводу земельного участка между  арендодателем и арендатором  регулируются договором аренды, заключенным  по правилам ГК РФ с учетом особенностей, предусмотренных ЗК РФ.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование  или во временное пользование.⁶

Только в результате государственного кадастрового учета (п. 2 ст. 70 ЗК РФ) каждый земельный участок получает характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный  кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому  земельному участку кадастрового номера. ⁷

Права и обязанности  арендатора земли

Права арендатора земли соответствуют  правам собственника земли.

- использовать в установленном  порядке для собственных нужд  имеющиеся на земельном участке  общераспространенные полезные  ископаемые, пресные подземные воды, а также водные объекты в  соответствии с законодательством  РФ.

- возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения  и сооружения в соответствии  с целевым назначением категории  земель и разрешенным использованием  с соблюдением установленных  архитектурно-планировочных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических,  противопожарных и иных специальных  требований (норм, правил, нормативов);

- проводить в соответствии  с разрешенным использованием  оросительные, осушительные, и другие  мелиоративные работы, строить пруды  и иные водоемы в соответствии  с установленными действующим  законодательством, экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими  и иными специальными требованиями (нормами, правилами, нормативами);

- осуществлять другие  права по использованию земельного  участка, предусмотренные законодательством. ⁸

Земельное законодательство предоставляет арендатору, за исключением  некоторых случаев, те же права, что  и собственнику:

- право собственности  на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования  земельного участка;

- самостоятельно хозяйствовать  на земле;

- передавать свои права  и обязанности по договору  аренды земельного участка третьему  лицу;

- отдавать арендные права  земельного участка в залог;

- вносить право аренды  в качестве вклада в уставный  капитал хозяйственного товарищества  или общества либо паевого  взноса в производственный кооператив  в пределах срока договора  аренды земельного участка без  согласия его собственника при  условии его уведомления, если  договором аренды земельного  участка не предусмотрено иное.

Граждане, использующие земельные  участки на праве аренды, имеют  право на компенсацию затрат, вложенных  в целях повышения плодородия почв, при добровольном отказе от земельного участка и на возмещение убытков, включая упущенную выгоду, в случае выкупа этого участка для государственных, муниципальных и общественных нужд.

К правам арендатора относится  также право на возмещение убытков  и (или) расторжение договора, вызванных  задержкой предоставления земельного участка.⁹ Для арендодателя в данном случае наступает ответственность за неисполнение обязательств по договору по гражданскому законодательству.

На основании ст. 612 ГК РФ в случае обнаружения недостатков  арендованного имущества (наличие  зараженных земель, соседство экологически вредного производства, не позволяющее, например, использовать землю, арендованную для сельскохозяйственных целей, либо, если земля арендована под строительство, недостатками может быть признана структура  почвы, не дающая возможность произвести это строительство) арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя  либо безвозмездного устранения  этих недостатков (например, путем  проведения рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения  арендной платы, либо возмещения  своих расходов на устранение  недостатков;

- удержать сумму понесенных  им расходов, связанных с устранением  данных недостатков, из арендной  платы, предварительно уведомив  об этом арендодателя;

- потребовать досрочного  расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о  требованиях арендатора, на основании  данной статьи может предоставить арендатору другой аналогичный земельный участок  без обнаруженных недостатков или  безвозмездно произвести улучшение  земельного участка (если это возможно).

На арендатора распространяется и ответственность за нарушение  земельного законодательства. Договор  аренды дополняет и конкретизирует положения законодательства, в частности, точно определяет цель аренды земли. При этом договор не должен противоречить  законодательству, в случае разногласий  действует норма закона.¹⁰

По закону и договору арендатор  соблюдает следующие обязанности:

- своевременно вносить  плату за пользование земельным  участков (ст. 614 ГК РФ);

- использовать земли в  соответствии с договором (ст. 615 ГК РФ);

- поддерживать земельное  имущество в надлежащем состоянии,  нести расходы на поддержание  его в этом состоянии, если  иное не установлено законом  или договором аренды (ст. 616 ГК  РФ).

Если на арендуемом имуществе  лежат обременения, связанные с  правами третьих лиц на земельный  участок (сервитут, право залога), арендатор  не вправе прекратить или изменить эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих  лиц. Неисполнение этой обязанности  дает арендатору право требовать  уменьшения арендной платы или расторжения  договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

По окончании договора аренды арендатор обязан возвратить арендуемые земли. Земельный участок  должен быть возвращен в состоянии, не худшем, чем оговорено в договоре. Если же арендатор не прекратил пользоваться участком в срок, установленный договором, и без согласия арендодателя, хотя последний на таком прекращении  настаивает, или прекратил использование  несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда внесенная плата не покрывает понесенные арендодателем убытки, он вправе претендовать на их возмещение.

Если в ходе осуществления  сделки по аренде земельного участка  арендодатель объявит себя банкротом, обращение по его долгам на арендуемый земельный участок не допускается, то есть арендатор не обязан нести  на себе бремя материальной ответственности  за хозяйственные и иные промахи  арендодателя.¹¹

Права и обязанности  арендодателя земли

Арендодатель имеет права  и исполняет обязанности, отраженные в конкретном договоре. Кроме того, права и обязанности арендодателя, так же как и арендатора, предусмотрены  законодательством. Так на основании  ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе расторгнуть  договор досрочно, если арендатор:

- пользуется земельным  участком с существенным нарушением  условий договора или назначения  земельного участка либо с  неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает  качество земель;

- более двух раз подряд  по истечении установленного  срока не вносит арендную плату.

Досрочное расторжение договора аренды в случае совершения арендатором  указанных правонарушений осуществляется на основании решения суда.¹²

ГК РФ не упоминает о  праве арендодателя распорядиться  арендованным земельным участком, то есть продать, обменять, подарить, заложить его и т.д., но это право принадлежит  ему как собственнику имущества  и с передачей земли в аренду не прекращается. Единственное, сто  следует заметить: права арендатора при переходе права собственности  к другому лицу остаются неизменными, что и гарантирует ст. 617 ГК РФ.

На основании закона и  договора арендодатель обязан:

- передать арендатору  земельный участок в сроки  и в состоянии, которые соответствуют  условиям договора и назначению  земельного участка. Земельный  участок передается вместе со  всеми принадлежностями, необходимыми  для его использования. В случае, если земельный участок и принадлежности  сопровождают определенные документы,  последние также должны быть  переданы арендатору;

- предупредить арендатора  о правах третьих лиц на  участок;

- передать арендатору  землю в состоянии, соответствующем  условиям договора по площади  угодий и качеству, указанным  в приложении к договору;

- в случае смерти арендатора  до истечения срока аренды  перезаключить договор аренды  с одним из его наследников  при его согласии стать арендатором;

- возмещать по истечении  срока аренды полностью или  частично расходы по освоению  земель и улучшению качества  сельскохозяйственных угодий, понесенные  арендатором.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время  заключения договора он не знал о них.¹³ В то же время арендодатель не несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, оговоренные при заключении договора или заранее известные арендатору, либо которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передачи имущества.

По истечении срока  договора аренды земельного участка  его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

- использования земельного  участка не в соответствии  с его целевым назначением  и принадлежностью к той или  иной категории земель;

- использование земельного  участка, приводящее к существенному  снижению плодородия сельскохозяйственных  земель или значительному ухудшению  экологической обстановки;

- не устранения совершенного  умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении,  порче или уничтожении плодородного  слоя почвы вследствие нарушения  правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

- неиспользования земельного  участка предназначенного для  сельскохозяйственного производства  либо жилищного или иного строительства  в указанных целях в течение  трех лет, если более длительный  срок не установлен федеральным  законом или договором аренды  земельного участка, за исключением  времени, необходимого для освоения  земельного участка, а также  времени, в течение которого  земельный участок не мог быть  использован по назначению из-за  стихийных бедствий или ввиду  иных обстоятельств, исключающих  такое использование;

- изъятие земельного участка  для государственных или муниципальных  нужд;

- реквизиции земельного  участка.

Прекращение аренды земельного участка не допускается:

- в период полевых сельскохозяйственных  работ;

- в иных установленных  федеральными законами случаях.

Закон допускает досрочные  основания прекращения арендных отношений:

- взаимное волеизъявление  сторон;

- смерть собственника  и отсутствие правопреемника;

- смерть арендатора и  отсутствие наследника, желающего  воспользоваться преимущественным  правом аренды;

- невыполнение арендатором  обязательств, предусмотренных договором  аренды;

- выкуп земельного участка  для государственных и общественных  нужд.¹⁴

Аренда земель сельскохозяйственного назначения

Аренда земель сельскохозяйственного  назначения не рассматривалась в ЗК РФ. Регламентация этих вопросов выполнена лишь в Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Основные принципы аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

1. В аренду могут быть  переданы прошедшие государственный  кадастровый учет земельные участки  из земель сельскохозяйственного  назначения, в т.ч. земельные участки,  находящиеся в долевой собственности.

2. В случае передачи  в аренду находящегося в долевой  собственности земельного участка  из земель сельскохозяйственного  назначения договор аренды земельного  участка заключается или с  участниками долевой собственности,  или с одним из них, действующим  на основании доверенностей, выданных  ему другими участниками долевой  собственности.

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного  назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.

В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного  назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок  передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или  до его истечения при условии 
внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной 
цены.

В случае, если иное не предусмотрено  законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший  свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.¹⁵

Статья 10 ФЗ устанавливает  порядок предоставления гражданам  и юридическим лицам в собственность  или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной  или муниципальной собственности.

1. Земельные участки из  земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности,  предоставляются гражданам и  юридическим лицам в собственность  на торгах (конкурсах, аукционах).

2. Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах Массовой информации, определенных субъектом РФ.

Принятие решения о  передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что  в течение месяца с момента  опубликования сообщения не поступили  иные заявления. Положения настоящего пункта не распространяются на случаи, предусмотренные п. 5 настоящей статьи.

В случае, если подано два  и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного  назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже  земельных участков из земель сельскохозяйственного  назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных  участков осуществляются в соответствии со ст. 38 3К РФ:

Земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность  арендатором по его рыночной стоимости  по истечении 3 лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего  использования такого земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность  должно быть принято в двухнедельный  срок со дня подачи заявления в  письменной форме в исполнительный орган государственной власти или  орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих  земельных участков пределах их компетенции.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным  организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским  организациям, образовательным учреждениям  сельскохозяйственного профиля, общинам  коренных малочисленных народов  Севера, Сибири и Дальнего Востока  РФ для осуществления сельскохозяйственного  производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных  народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, гражданам для сенокошения  и выпаса скота в аренду в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного на значения, занятые оленьими пастбищами в районах  Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды.

Основания прекращения  аренды земельного участка

Аренда земельного участка  прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским  законодательством.¹⁶

Прекращение договора аренды в соответствии с гражданским  законодательством возможно:

- в связи с истечением  срока, на который был заключен  договор;

- в случае досрочного  расторжения договора.

Общие основания прекращения  обязательств установлены в ст. 407-419 ГК РФ.

Договор аренды заключается  на срок, определенный договором, а  если срок аренды в договоре не определен, то такой договор считается заключенным  на неопределенный срок. Законом могут  устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных  видов аренды, а также для аренды отдельных видов отдельных видов  имущества. В случаях если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного  срока прекращается.¹⁷

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено  ГК РФ, другими законами или договором (п.1 ст. 450 ГК РФ).

На основании ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя (арендатора) договор аренды земельного участка  может быть досрочно расторгнут судом.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания  досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или по требованию арендатора в соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ. При этом, согласно указанному пункту, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или  расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении  договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных  ГК РФ, другими законами или  договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны  такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью, когда  такой отказ допускается законом  или соглашением сторон, договор  считается расторгнутым (п.3 ст. 450 ГК РФ).

Кроме того, существенное изменение  обстоятельств, из которых стороны  исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором  или не вытекает из его существа. Расторжением договора в связи с  существенным изменением обстоятельств  регулирует ст. 451 ГК РФ.