Аренда земельных участков. Сфера применения, значение, содержание

        Задание 1.

Аренда земельных  участков. Сфера применения, значение, содержание. Существенные условия договора аренды земельных участков. Ответственность  сторон за ненадлежащее исполнение условий  договора.

      Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого  арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.¹ Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

          С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным договорам.

     Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по  его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя.

     Договор аренды является возмездным, потому что арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

    Договор аренды является двусторонним, потому что каждая из сторон несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Кроме этого, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обусловливают друг друга и являются экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды является взаимным.

Совершение сделок с земельными участками в настоящее время регулируется земельным и гражданским законодательством. Примерами таких сделок могут быть: сделки купли – продажи, мены, дарения, наследования, залога.

Согласно ст. 9 Федерального закона РФ № 101-ФЗ от 24 июля 2002г. « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

          В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды такого земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенных нотариально.

               Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.

             Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.

            В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 настоящего Федерального закона.

В случае, если иное не предусмотрено  законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

             Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

 В пределах срока действия  договора аренды при передаче  арендатором арендных прав земельного  участка в залог согласие участников  долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

              Все сделки с земельными участками совершаются в письменной форме путем составления одного документа, выражающего содержание сделки и подписанного непосредственно лицом, от имени которого совершается сделка, или тем, кто действует по его доверенности.

              Договор должен содержать сведения: наименование сторон, предмет сделки, указание на отсутствие запрета на совершение сделок в отношении данного земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, основания приобретения стороной прав на отчуждаемый земельный участок, указание на отсутствие или наличие обременений земельного участка правами третьих лиц, дату передачи прав на земельный участок, цену сделки, срок действия договора, права и обязанности лиц, ответственность сторон и другие условия².

            Сделка с земельным участком считается заключенной с момента государственной регистрации. 
           Аренда – это один из видов обязательств, и арендные отношения возникают из договора между арендатором и арендодателем.

              По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

            Арендатор, получив землю в аренду, владеет ею и пользуется, т. е. Извлекает из земли полезные свойства, и как пользователь арендатор приобретает по закону и в соответствии с договором право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате использования земли. За собственником же остается право распорядиться земельным участком, но с условием соблюдения законодательных и договорных требований, предъявляемых к арендодателю.

               Согласно нормам гражданского законодательства, арендодателем может быть собственник, либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. При предоставлении земли в аренду в качестве арендодателя  договор подписывает или собственник, или лицо, управомоченное сдавать землю в аренду. От имени юридического лица в отношения по поводу аренды вступает его орган управления, управомоченный принимать решения по поводу распоряжения землей. В зависимости от вида юридического лица вполне возможен и целесообразен такой вариант, когда решение о сдаче в аренду земли принимает общее собрание представителей, а в качестве стороны в договоре аренды от имени юридического лица и по решению общего собрания выступает доверенное лицо – председатель или иное лицо исполнительного органа юридического лица.

              Но поскольку земля может находиться и в государственной, и в муниципальной собственности, то в качестве арендодателя выступают также государственные и муниципальные органы. Эти органы не входят в разряд собственников земли, а управомочены сдавать в аренду земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

           Арендатором может быть любое юридическое или физическое лицо.

  Предмет договора аренды - земельный участок.  Но земельный участок может быть предметом договора не всегда. Например, ст. 666 ГК РФ специально указывает, что земельный участок не может быть предметом договора финансовой аренды (лизинга).

Кроме этого, ст. 607 ГК РФ дополняет норму, касающуюся регулирования  аренды земли, указанием на то, что  законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Эти особенности регулируются гражданским и земельным законодательством.  Кроме собственно аренды земельного участка, земельный участок попадает в поле зрения  правового регулирования арендных отношений и при аренде недвижимости. Арендатору переходит право на часть земельного участка, на котором находится арендуемая недвижимость, и та его часть, которая необходима для обеспечения использования недвижимости. Участок земли переходит арендатору на праве аренды или ином, предусмотренном договором аренды праве, если земля находится в собственности арендодателя или в пользовании. И участок переходит  арендатору на праве пользования, если в договоре не определено право, на основании которого арендатору передается соответствующий земельный участок. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

             Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть ограничен в натуре и его границы должны быть отражены на плане, который хранится в органах местной государственной администрации.

            Кроме того, чтобы быть объектом аренды, земельный участок должен состоять в тех категориях земель, аренда которых не запрещена законом.

Целевое назначение земель предполагает и то условие, что при предоставлении земель, какой – либо категории в аренду их целевое назначение не изменяется или арендатор, как и собственник, должен соблюдать установленный законом особый режим использования этих земель (это касается, прежде всего, земель сельскохозяйственного назначения, лесов, вод, земель рекреационного и оздоровительного назначения, санитарных и водоохранных зон).

            Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме с обязательной государственной регистрацией. Срок договора устанавливают стороны, заключающие договор. На практике сроки аренды делятся на краткосрочные – до 3 лет, и долгосрочные – до 50 лет.

            Договор аренды вступает в силу с момента его государственной регистрации. С истечением срока договора прекращаются обязательства по договору – земельный участок возвращается во владение и пользование собственника, а право владения и пользования арендатора участком прекращаются или договор аренды перезаключается с тем же арендатором.

           В соответствии с земельным законодательством основанием прекращения права аренды являются:

• взаимное волеизъявление сторон,
• смерть собственника и отсутствие правопреемника,
• смерть арендатора и отсутствие наследника, желающего воспользоваться преимущественным правом аренды,
• в случае невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды, а также в случаях, предусмотренных общими основаниями прекращения прав на землю.

Права и обязанности сторон по договору аренды

              Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Однако во всяком договоре аренды выделяются группы условий, определяющих обязанности соответственно арендодателя и арендатора.

         Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК). Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии - в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может поступить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств.

               Наделение арендатора правом истребовать от арендодателя непереданное в установленный договором срок сданное внаем имущество, свидетельствует об определенной позиции законодателя, допускающего вплетение в ткань обязательственно-правовых отношений элементов вещных прав. Как уже отмечалось, впервые в России в законотворческой работе такое допущение было сделано еще до революции при подготовке проекта Гражданского уложения, включавшего в себя норму о том, что кредитор (веритель) в случае неисполнения должником обязательства, имеющего своим предметом передачу определенного имущества, вправе требовать отобрания имущества у должника. Включение в проект Гражданского уложения указанной нормы сопровождалось серьезной дискуссией с участием видных российских правоведов. Противниками такого подхода, отвергавшими возможность предоставления кредитору права истребовать имущество от должника, были, например Г.Ф. Шершеневич и Н.И. Трепицын. Напротив, И.А. Покровский полагал, что кредитор должен иметь соответствующее право, «опирающееся, конечно, не на его вещное право, которого у него нет, а на его обязательственное право, в силу которого должник обязан к такой передаче».

ГК не исключает возможности  сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (такими как сервитут, право залога и т.п.), которые сохраняют свою силу и в период действия договора аренды. Однако, учитывая, что реализация третьими лицами своих прав на сданное в аренду имущество может повлечь за собой негативные последствия для арендатора (например, обращение взыскания на арендованное имущество, являющееся одновременно предметом залога), ГК обязывает арендодателя предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы либо расторжения Договора и возмещения убытков (ст. 613).

Кроме того, при определенных условиях, а именно: когда для  арендатора имеется реальная опасность утратить свое право аренды на имущество должника вследствие обращения третьим лицом - кредитором арендодателя взыскания на сданное внаем имущество, - арендатор может за свой счет удовлетворить соответствующее требование кредитора без согласия должника- арендодателя. В этом случае права кредитора по обязательству, в котором арендодатель выступает в роли должника, перейдут к арендатору в порядке суброгации (ст. 313 ГК).

             Обязанности арендодателя не исчерпываются передачей арендатору сданного внаем имущества. До окончания срока действия договора аренды данное обязательство сохраняет двусторонний характер.

            Распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного внаем имущества и принимая во внимание временный характер владения и пользования арендатора арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта сданного в аренду имущества законодатель возложил на арендодателя; иное может быть предусмотрено законом или договором. Капитальный ремонт должен производиться арендодателем за свой счет в срок, установленный договором, а если такой срок в договоре не указан либо имеется неотложная необходимость, арендодатель должен производить капитальный ремонт в разумный срок. В случае невыполнения арендодателем данной обязанности капитальный ремонт может быть осуществлен арендатором, который вправе потребовать от арендодателя возмещения произведенных затрат либо зачесть их в счет подлежащей внесению арендной платы.

                Помимо обязанности по осуществлению капитального ремонта арендодатель должен воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сданным внаем имуществом в соответствии с его назначением, предусмотренным договором. Несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет в законе, названная обязанность арендодателя следует из правового положения арендатора как титульного владельца, располагающего средствами владельческой (вещно-правовой) защиты, в том числе и против собственника имущества - арендодателя.

                Можно выделить три основные обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды. Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК).   Законодатель в этой норме, устанавливая соответствующую обязанность арендатора, делает акцент не на слове «пользоваться», а на том, что такое пользование должно соответствовать договору или назначению имущества. Данный вывод можно подтвердить тем, что отрицательные последствия предусмотрены не на тот случай, когда арендатор фактически не использует арендованное имущество, а как следствие пользования указанным имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, что может повлечь за собой расторжение договора и возмещение убытков (п. 3 ст. 615 ГК).

В процессе пользования  имуществом, если иное не установлено  законом или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК).

             Что касается собственно пользования арендованным имуществом, то его нельзя рассматривать в качестве обязанности арендатора, поскольку именно в этом заключается интерес последнего. Помимо удовлетворения потребностей арендатора основанное на договоре аренды пользование имуществом дает арендатору возможность извлекать его полезные свойства и присваивать плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества. В качестве же обязанности арендатора, связанной с пользованием арендованным имуществом, следует признать необходимость соблюдать установленные законом либо предусмотренные договором ограничения.

Задание 2.

 Купля – продажа  земельных участков, значение, содержание. Существенные условия договора. Предмет договора купли – продажи земельных участков. Ответственность сторон за ненадлежащее исполнение условий договора.

        В соответствии со ст. 549 ГК РФ договором купли – продажи недвижимого имущества называется договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок или другое недвижимое имущество, а покупатель – принять проданное имущество и оплатить обусловленную цену.³

 Объектом договора  является недвижимое имущество.  Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей.

Договор является консенсуальным.  Под консенсуальностью понимается возникновение прав и обязанностей сторон уже в момент достижения ими соглашения по всем существенным условиям, после надлежащего оформления.

Договор является возмездным и двусторонним, т.е.  права и обязанности возникают  у обеих сторон договора.

 Сторонами договора являются  продавец и покупатель. Продавцом  и покупателем могут быть любые участники гражданского оборота: граждане, юридические лица, государство.

Договор  купли – продажи  заключается в простой письменной форме. Договор заключается в  виде одного документа, подписанного сторонами, с обязательным изложением в нем  существенных условий договора. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность.

  Для договора продажи недвижимости  соблюдение нотариальной формы  не требуется. Это связано с  тем, что ГК ввел обязательную  государственную регистрацию перехода  права собственности на недвижимость, что уже означает достаточный государственный контроль за законностью сделки. Однако в соответствии со ст. 7 Вводного закона, впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для договора купли – продажи недвижимости сохраняют силу правила об их обязательном нотариальном удостоверении, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК.

       К существенным условиям договора закон относит условия о предмете продажи и его цене. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение  земельного участка: адрес, категорию земли, цели ее использования, общую площадь). При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным.

       Цена договора также относится к существенным условиям договора. Цена определяется соглашением сторон. При необходимости стороны могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям – оценщикам.

  Гражданский Кодекс устанавливает ряд дополнительных требований к порядку определения цены на недвижимость. При продаже, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, то цена на недвижимость включает цену части земельного участка. Если же земельный участок.  Если земельный участок передается на праве аренды и т. п., то в цену здания и другой недвижимости включается лишь цена этого права.

   При несогласовании сторонами условий о цене договор, о продаже считается незаключенным.

  Согласно ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации. Подобную регистрацию не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора. Поэтому договор признается заключенным в момент подписания сторонами договора как единого документа.

 Гражданское законодательство  устанавливает общее правило  о том, что при продаже недвижимости, к покупателю одновременно с  передачей права собственности  на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок. При этом речь идет о той части земельного участка, которая не только занята недвижимостью, но и необходима для ее использования (например, о части земельного участка, прилегающего к крыльцу здания). В тех случаях, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать покупателю на иных правах – праве аренды, праве пользования и т. п.  В ситуации, когда стороны договора продажи недвижимости правовую судьбу земельного участка не определили, к покупателю переходит право собственности и на соответствующую часть земельного участка.

    Иное правило установлено, если продавец не является собственником земельного участка. В этом случае к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, что принадлежали самому продавцу, (право аренды).

   Недвижимость в таких случаях может быть продана без согласия собственника земельного участка. Однако если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным договором, например, его целевому назначению, продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания и т. п. Несоблюдение данного требования дает основание считать сделку купли –продажи недействительной.

   Ст. 553 ГК РФ  содержит правило о правах  на недвижимость тогда, когда  продается земельный участок,  на котором недвижимость находится,  а сама она не продается.

 В этом случае  условия пользования земельным  участком также определяются договором купли – продажи, если такие условия в договоре отсутствуют, то у собственника появляется ограниченное право пользования (сервитут) той частью проданного земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с назначением. Сервитут является вещным правом, и его владелец защищается так же, как и собственник.

                  При регистрации продажи земельного участка продавец несет ответственность за достоверность данных об имущественных правах и претензиях других юридических лиц и граждан к предмету купли – продажи, о которых он не мог не знать при продаже земельного участка. Выявившиеся после купли – продажи права и претензии удовлетворяются продавцом полностью за его счет.

      Возможны ситуации, когда продавец передает покупателю недвижимость, не соответствующую условиям договора. В этом случае покупатель имеет право потребовать от продавца на выбор: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков. Если же нарушения требований к качеству являются существенными, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли - продажи.

Задание 3.

Мена и дарение земельного участка. Форма договора. Порядок  регистрации сделок. Понятие « пакет документов».

Суть договора мены заключается  в том, что каждая сторона обязуется  передать в собственность другой стороне определенное имущество  в обмен на другое.

В договоре мены каждая из сторон выступает в качестве продавца передаваемого другой стороне товара и покупателя товара, получаемого взамен. Поэтому к договору мены применимы правила о купле – продаже. Договор является возмездным. По общему правилу обмениваемые товары предполагаются равноценными. Тем самым снимаются заранее все возможные споры относительно эквивалентности обмена. Вопрос о цене обмениваемых земельных участков может возникнуть лишь при условии, что стороны в договоре сочтут их цены неодинаковыми. Оплата разницы в ценах должна быть произведена как до, так и после исполнения обязанности передать товар. Однако это правило носит диспозитивный характер, так как стороны могут предусмотреть в договоре и иной порядок оплаты.

 Предметами договора  мены могут быть земельные  участки. При обмене недвижимого  имущества должны соблюдаться требования к форме сделки и правила о государственной регистрации, установленные ст. 131 ГК РФ.  При несоблюдении письменной формы договора, он признается недействительным (в отношении недвижимости).

К договору мены применяются  правила о встречном исполнении обязательства относительно передачи товара, если стороны условились о том, что сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают. Правило имеет своей целью защиту интересов той стороны в договоре, которая по условиям его передает товар первой до получения товара от другой стороны. В этом случае контрагент имеет право приостановить исполнение или отказаться от договора и требовать возмещения убытков, если имеются обстоятельства, явно свидетельствующие о том, что другая сторона не исполнит своего обязательства в установленный срок. Если же обмен происходит одновременно и законом или договором не предусмотрено иное, то и право собственности на обмениваемые товары переходят одновременно после обоюдного обмена.

     Согласно ст. 572 ГК РФ, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

   Дарение всегда является договором, т. е. Двусторонней сделкой, основанной на соглашении участвующих лиц. Дарение предполагает согласие одаряемого принять предложенное имущественное право.

Сторонами в договоре являются даритель и одаряемый. Первый добровольно лишает себя имущества, второй приобретает это право.

Предметом договора дарения  могут быть вещи, деньги, ценные бумаги, земельные участки. Даритель должен иметь право на их отчуждение, т. е. Он должен быть собственником вещи на момент ее передачи. В противном случае у одаряемого не возникает на нее право собственности.

Предмет дарения должен быть четко обозначен соглашением  сторон. Обещание подарить неопределенную вещь не имеет правового значения.

Как и всякая сделка, договор  дарения может быть заключен под  условием, которое может использоваться как поощрительная мера, стимулировать  одаряемого к определенному поведению, например успешному завершению учебы. Условие может быть поставлено в  зависимость от определенных обстоятельств, например, свадьбы. Наступление таких условий не рассматривается как встречное исполнение обязательств, так как они не порождают обязанности одаряемого. Значение условий заключается в том, что они являются необходимой предпосылкой вступления в силу или действия обязательств дарителя.

      Договор дарения земельного участка заключается в письменной форме с обязательной государственной регистрацией. Основной чертой договора дарения является его безвозмездность. Побудительные причины, мотивы дарителя не имеют значения. Одаряемый может в любое время до передачи ему дара односторонне расторгнуть договор и отказаться от принятия дара. Это относится только к консенсуальным договорам, т. е. Имеет в виду обещание передать в будущем имущественное право, когда между заключением договора и передачей дара существует срок. Это положение сохраняет силу до фактической передачи права, а если принятие дара связано с необходимостью государственной регистрации, то до окончания этих действий одаряемый сохраняет право на расторжение договора. В таких случаях отказ от принятия дара может причинить дарителю убытки и последний вправе потребовать возмещения реального ущерба.