Аренда земли
МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РФ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ
ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«НОВОСИБИРСКИЙ
ТОМСКИЙ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЙ ИНСТИТУТ – ФИЛИАЛ
Юридический факультет
Кафедра ______________________________
КУРСОВАЯ РАБОТА
по дисциплине: Земельное право
на тему: Аренда земли
Студентка
3 курс, 112 группа, заочная
Курс, группа, форма обучения
____________Белова Д.В.
подпись Ф.И.О.
Научный руководитель
___________________
ученая степень, ученое звание
___________________
подпись Ф.И.О.
Томск 2013
Оглавление
Введение......................
1 Правовое регулирование аренды земельных участков
Правовая природа договора аренды земельных участков…………………..5
Источники правового регулирования
аренды земельных участков: система,
структура и анализ………………………………
2 Элементы договора аренды земельных участков
Предмет договора аренды земельных участков…………………………..….9
Стороны, срок и цена договора аренды земельных участков………….…..13
Права и обязанности сторон в договоре аренды земельных участков…….18
3 Заключение, исполнение и прекращение договора аренды земельных участков
Форма и порядок заключения
договора аренды земельных участков.
Государственная регистрация
Исполнение и прекращение договора аренды земельных участков……….31
Заключение....................
Список литературы…………………………………
Введение
Аренда является одним из способов решения хозяйственных задач и в этом смысле она естественным образом дополняет другие средства и способы социального, экономического и производственного развития. Уникальность аренды в том, что она фактически сопровождает и восполняет систему отношений собственности, в известной степени гармонизирует экономические отношения там и тогда, где и когда жесткая конструкция собственности (права собственности) не позволяет успешно и оперативно распорядиться финансовыми и производительными ресурсами.
Формирование в Российской Федерации частной собственности на землю вовсе не решает всех проблем в области землепользования; у значительного круга физических лиц и организаций, публичных образований всегда существует потребность во временном обладании земельными участками либо в сдаче их в аренду для извлечения дохода (компенсации расходов на содержание). Именно поэтому аренда земельных участков была и остается популярной формой организации производственно-экономического процесса; в частности,
Правительство Российской Федерации, осознавая необходимость в развитии арендных отношений, предусматривает меры по формированию рынка аренды земли как неотъемлемого сегмента общего рынка товаров, работ и услуг, осуществляет комплекс мероприятий «по расширению возможностей аренды земли».
В юридическом аспекте арендные отношения опосредованы прежде всего нормами правового института договора аренды. Если отдельные вопросы аренды в целом изучены достаточно полно, то этого нельзя сказать относительно аренды земельных участков. Основная причина — существенное своеобразие объекта отношений и необходимость одновременного применения норм земельного законодательства.
Изложенное подтверждает, что проблемы правового регулирования аренды земельных участков являются актуальными и практически значимыми для отечественной юридической науки, для регулирования данных отношений, хозяйственной практики.
Целью настоящей работы является исследование комплекса проблем, связанных с арендой земельных участков, оценка современного состояния правового регулирования соответствующих отношений, внесение на этой основе законодательных предложений, уточнение толкования норм гражданского и земельного законодательства.
Задачами исследования выступают:
- характеристика исторического
аспекта развития правового
- анализ современного
состояния правового
- изучение вопроса соотношения
гражданского и земельного
- характеристика земельного
участка как объекта
- в чем заключаются
особенности субъектного
- есть ли специфика в заключении договора аренды земельных участков, его расторжении, а также иные задачи, предопределяемые поставленной целью.
- Правовое регулирование аренды земельных участков
Правовая природа договора аренды земельных участков
Предоставление другому земли в пользование как особый вид социально-экономических отношений известно примерно четыре тысячелетия. В хозяйственной практике древних цивилизаций Индии, Месопотамии, Египта, Китая широко использовались различные арендные формы землепользования. Первые вещественные свидетельства о заключенных сделках аренды земли относятся приблизительно к 2000 г. до н.э.
Достаточно подробную регламентацию договора найма земли, содержит один из древнейших памятников истории права - Законы Хаммурапи, датированные 1800 годами до н.э. Содержащиеся в нем положения регулируют различные отношения при найме земли, в частности, решают вопросы ответственности арендатора и арендодателя, а также распределение убытков между сторонами договора при наступлении форс-мажорных обстоятельств. О значении арендных отношений и влиянии их на социально-экономические связи в древнем мире говорит тот факт, что целые социальные группы и сословия получали свои названия в зависимости от того, на каких арендных условиях они обрабатывали землю.
В дореволюционный период в России не сложилось единых правил об аренде земли, равно как не было и стройной системы вовлечения земель в оборот в целом. В начальный период развития государства (т.е. до XIII в.) преобладал метод закрепления всех земель за соответствующими князьями, исходя из так называемой лествичной системы наследования, прочие лица обладали землями исключительно в силу служения князю либо иной административной зависимости.
Вплоть до революции 1917 года отсутствовал ясный перечень прав на землю; одновременно с обычной собственностью существовали и другие вещные права: различного рода сервитуты, так называемые «права угодий в чужих имениях», право пожизненного владения с совершенно различными по природе основаниями (в силу выслуги, потомственное и пр.) и др. При этом продолжали применяться и правила, характерные только для определенных регионов либо для определенных сословий, национальностей, местные обычаи, которые не совпадали в общими установками.
В советский период одной из особенностей правового регулирования аренды стало сравнительное обилие норм имущественного найма, предусмотренных не только нормами гражданского кодекса, но и различными положениями, правилами и типовыми договорами. Однако в отношении земли единого типового (примерного) договора так и не было разработано. Уже первый советский Земельный кодекс ввел существенные ограничения для аренды земли; допускалась только так называемая «трудовая аренда», сдача земли в наем производилась после регистрации в волостном или местном сельском Совете и лишь при наличии исключительных условий, обработка земли могла осуществляться только лично, сдача в наем запрещалась, если арендодатель прекращал ведение собственного хозяйства, были введены существенные ограничения по срокам аренды и т.д.
Источники правового регулирования аренды земельных участков: система, структура и анализ
В Российской Федерации виды обязательственных прав на земельные участки, а также особенности приобретения, реализации и прекращения этих прав установлены следующими основными федеральными нормативными правовыми актами:
* Конституцией РФ;
* Земельным кодексом РФ;
* Федеральным законом
«О введении в действие
* Гражданским кодексом РФ, частями первой, второй и третьей;
* Федеральным законом
«Об обороте земель
* Федеральным законом
«О садоводческих,
* Лесным кодексом РФ;
* Федеральным законом
«О приватизации
* Федеральным законом
«О государственной
* Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» от 2.01.2000 г. № 28-ФЗ и другими.
Включение земли в сферу гражданского оборота и введение частной собственности на землю вызвало необходимость использования гражданско-правовых элементов при регулировании земельных отношений. В законодательном плане это привело к появлению гл. 17 ГК РФ («Право собственности и другие вещные права на землю»), допускающей оборот земель в различных формах, аналогичных норм ЗК РФ (общие принципы оборота земель изложены в гл. 14), Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также правил других законов и иных нормативных актов.
В этой связи в науке возник спор относительно соотношения норм земельного и гражданского права, самостоятельности земельного права как отрасли и о пределах вмешательства норм гражданского права в земельные правоотношения. Спектр мнений по поводу соотношения гражданского и земельного права в регулировании отношений, где объектом выступает земля, достаточно широк.
Некоторые авторы отрицают существование земельного права как отрасли и полагают, что с включением земли в гражданский оборот «земельные отношения распались на регулируемые гражданским и административным правом». Представители данной точки зрения считают, что земельное право как самостоятельная отрасль утратила свое значение, земля, являясь объектом экономического оборота, попала в сферу действия гражданского права. Ряд других авторов доказывают самостоятельность земельного права и его невозможность стать частью гражданского права, отстаивают идею, что все отношения, связанные с землей, должны регулироваться только нормами земельного права.
Таким образом, в оценке соотношения норм земельного и гражданского права важно признать, что «гражданское право и земельное право в регулировании земельных отношений имеют свой предмет ведения. Каждый из них регулирует эти отношения в пределах своей компетенции». Полагаем, именно такой взгляд на сложившуюся ситуацию в сфере регулирования земельных отношений в наибольшей степени отвечает потребностям правовой регламентации социальных связей, корректен и юридически сбалансирован.
Статья 2 ЗК РФ определяет, что земельное законодательство состоит из Земельного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Нормы земельного права, содержащиеся в других законах должны соответствовать Земельному кодексу. Проблема соотношения норм федерального земельного законодательства и земельного законодательства субъектов РФ сейчас особенно актуальна, т.к. федеральное земельное законодательство изобилует пробелами и в силу этого многие субъекты РФ приняли свои собственные законы о земле; однако региональное земельное законодательство часто повторяет федеральное, не отразив специфику земли региона, либо противоречит ему. Действующий ЗК РФ (ст. 9-11), в отличие от предшествующего, достаточно четко (не детально, а с точки критериев отграничения) определил полномочия РФ, субъектов РФ, а также органов местного самоуправления в области земельных отношений. Но следует специально отметить, что отношения, связанные с оборотом земли, регулируются только федеральным законодательством, т.к. данные отношения лежат в сфере регулирования гражданского законодательства. А последнее есть прерогатива исключительно РФ (ст. 71 Конституции РФ, п. 1 ст. 3 ГК РФ). Следовательно, к отношениям аренды земельных участков региональное земельное законодательство в принципе не применимо.
Завершая обзор правового регулирования отношений по поводу земли, следует отметить существенное значение судебной, судебно-арбитражной практики, ее обобщений, актов высших судебных органов для правильного рассмотрения дел.
- Элементы договора аренды земельных участков
Предмет договора аренды земельных участков
Прежде чем приступить к раскрытию вопроса о предмете договора аренды земельных участков, следует кратко характеризовать земельный участок как объект гражданских правоотношений.
Земля является пространственным базисом всех видов общественной деятельности, средством производства в ряде отраслей народного хозяйства, естественной кладовой минерально-сырьевых ресурсов, основой для производства сельскохозяйственной продукции, уникальным реликтовым ландшафтом. Эта многофункциональность земли предопределяет ее как объект индивидуальных и ведомственных групповых интересов, которые не всегда и не во всем совпадают с интересами всего общества в целом, и, как следствие, - необходимость ее рационального использования, сохранения и защиты независимо от целевого назначения и форм собственности.
ГК РФ не дает определения земли как объекта гражданских правоотношений, в одном случае земля просто отнесена к категории «вещь» (это следует из ст. 128 ГК РФ), в других случаях говорится о «земле» (п. 1 ст. 130 ГК РФ) в значении, явно не связанном с оборотом, в иных применяется термин «земельный участок».
Если же обратиться к земельному законодательству, то можно встретить несколько определений земельного участка. Понятие земельного участка дано в ст. 6 ЗК РФ - земельный участок есть часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Согласно Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России, утвержденной Приказом Минприроды РФ от 25 мая 1994 г. №160 , земельный участок представляет собой часть поверхности земли, имеющую фиксированную границу, площадь, местоположение, определенное правовое положение, качественную оценку, стоимость, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
То есть можно сказать, что всякая земля как объект гражданских правоотношений имеет пространственные пределы, позволяющие, с одной стороны, идентифицировать ее как таковую (т.е. конкретную землю), и, с другой, отличать (отделять) от иных земель. Следовательно, это всегда квалифицирующая черта земли и именно поэтому в основу всякой земли как объекта аренды целесообразно положить понятие земельного участка (территории).
Объект в правовых связях существует лишь постольку, поскольку в отношении именно его, а не иного, проявлен интерес и сформирована (направлена на него) воля субъекта, т.е. он должен быть выделен среди прочих как таковой; правильно также считать, что до согласования объекта нет и договора, отсутствие данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, приводит к признанию договора незаключенным (см. п. 3 ст. 607 ГК РФ). Установление границ, если даже они имеют привязку к известным объектам на местности, не решает этой задачи; следовательно, всякий земельный участок должен быть определен и с точки зрения его местонахождения. Земельный участок идентифицируется так же и с помощью кадастрового номера, постоянного или условного, но применительно к аренде это требование не обязательно.
Таким образом, объектом отношений, возникающих при аренде земли, является земельный участок как неотторжимая часть земной коры, имеющий пространственное расположение по ее поверхности с конкретными границами, местоположением и качеством, а также некоторые сопряженные (связанные с ним и им определяемые) объекты.
Предметом любых разновидностей аренды является совокупность действий по предоставлению непотребляемой вещи в пользовании (владение и пользование) на условиях срочности и платности (возмездности). Однако существует несколько сложных ситуаций, требующих специального анализа именно предмета этого договора.
Действующее законодательство однозначно определяет всякие случаи найма имущества как аренду независимо от объема предоставляемых арендатору прав, дифференциация правового регулирования арендных отношений связывается преимущественно с объектом.
Действующее законодательство (ст. 606 ГК РФ) предусматривает, что арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование либо только во временное пользование. Иными словами, допускается возможность предоставления объекта только в пользование.
Возможность предоставления вещей исключительно в пользование, но не во владение, обычно иллюстрируется примерами аренды движимого имущества (например, компьютеров или оборудования, которые арендатор эксплуатирует лишь приходя на время в помещение арендодателя); возможность появления у арендатора только права пользования рядом исследователей связывается также с развитием гражданско-правовых отношений, появлением новых областей экономического сотрудничества.
В настоящее время арендатор все чаще на практике наделяется только теми возможностями, которые связаны с извлечением из вещей полезных благ, т.е. пользованием, без владения ими в классическом смысле. Очевидно, когда по договору аренды предоставляется несамостоятельная, неотделимая часть вещи, владение в полном объеме (в отношении вещи в целом) не передается, арендатор обладает по отношению к подобному предмету договора аренды правомочием пользования, арендодатель же владеет им. Так, например, арендатор, арендующий часть здания, явственно обладает лишь правомочием пользования по отношении к этой части, владельцем же его признается владелец всего здания в целом. В подобном случае на часть здания, также как и на здание в целом, распространяется одинаковый режим, устанавливаемый его владельцем. Примером могут служить и столь популярные в настоящее время торговые центры, где каждый арендатор обладает лишь правомочием пользования относительно арендуемой части здания, тогда как владеет зданием в целом арендодатель, распространяя на здание в целом и соответственно на каждую его часть один и тот же режим охраны, пропуска и т.д.
Определяющее значение в отношениях аренды имеет предоставленная арендатору возможность пользоваться арендованным имуществом. Поэтому договор аренды получил столь широкое применение в условиях рынка, свободного экономического оборота, так как предоставляет возможность арендатору извлекать плоды и доходы из имущества, не приобретая его в собственность, что в большинстве случаев представляется экономически наиболее целесообразным и возможным. Так, право аренды может служить одним из видов вклада в уставный капитал общества или товарищества. Юридическое лицо может вообще не обладать на праве собственности недвижимым имуществом, может лишь пользоваться им по договору аренды.
Договор аренды — один из видов договоров по передаче имущества в пользование. Целью договора аренды является обеспечение передачи имущества именно во временное пользование; то, «что в ч. 1 ст. 606 ГК указывается не только на временное пользование, но и на владение имуществом, не может изменить цели договора, поскольку далеко не всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он будет всегда». Следовательно, с точки зрения цели соглашения, предметом является совершение действий, предопределяемых этой целью.
Стороны, срок и цена договора аренды земельных участков
Сторонами договора аренды земельных участков являются арендодатель и арендатор.
Право сдачи земельного участка в аренду согласно ст. 608 ГК РФ принадлежит, прежде всего, его собственнику. Аналогичное правило установлено земельным законодательством. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В роли арендодателей могут выступать граждане РФ, юридические лица, а также сама Российская Федерация и ее субъекты, муниципальные образования (ст. 124 ГК РФ); в последнем случае от имени арендодателей обычно выступают комитеты (иные аналогичные органы) по управлению имуществом.
Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника на сдачу имущества в аренду, например, по договору комиссии. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ).
Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Круг арендаторов земельных участков законодательством практически не ограничен.
Однако во многих странах к арендаторам сельскохозяйственных земель предъявляют повышенные требования, установлены также преимущества в приобретении земель в аренду для фермеров и т. д.
Земельный кодекс РФ (п.1 ст. 22) отдельно устанавливает, что арендаторами земельных участков на территории РФ могут быть иностранцы и лица без гражданства, за исключением случаев установленных кодексом.
Далее рассмотрим существенные условия договора аренды земельных участков. В договоре аренды земельных участков три условия следует считать существенными: объект, срок и арендную плату. Характеристика объекта - земельного участка - нами уже дана. Договор должен содержать сведения о местоположении участка, его кадастровых данных, площадь земли, другие сведения, позволяющие точно идентифицировать земельный участок, передаваемый в аренду. К договору аренды должен быть приложен план земельного участка.
Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок (бессрочно). В соответствии со ст. 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий предельный, считается заключенным на срок, равный предельному.
Частным случаем этого правила является норма п. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», предусматривающая предельный срок аренды сельскохозяйственных земель в 49 лет. Таким образом, в отличие от ранее действовавшего Земельного кодекса 1991 г., новый ЗК РФ не устанавливает определенные (предельные) сроки аренды, выделяя особо лишь аренду сроком до одного года для государственных или муниципальных нужд и аренду земель сельскохозяйственного назначения.
В пользу того, что срок договора аренды земельного участка следует считать существенным условием следует привести следующие аргументы:
А) смысл договора
аренды - предоставление вещи на
время. Если же полагать, что
период пользования не
Б) в случаях, когда имеется предельный срок, вообще нельзя говорить об отсутствии срока, нет лишь ясности в его длительности.
В) если полагать, что
в отношении земли (тем более
земель сельскохозяйственного
Согласно ст. 614 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ использование арендованных земельных участков является платным, размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Однако ГК РФ не называет размер арендной платы в числе существенных условий договора, этой же точки зрения придерживается и большинство правоведов. До принятия ЗК РФ судебная практика, следуя букве закона, признавала договор аренды, в котором отсутствовало условие о размере арендной платы, соответствующим закону.
В настоящее время частью третьей п. 3 ст. 65 ЗК РФ предусмотрено, что «размер арендной платы является существенным условием». Представляется, что указанная норма вполне обоснованна; размер арендной платы (порядок его установления) является чрезвычайно важным условием, требующим согласования. Применение правила, предусмотренного п. 3 ст. 424 ГК (применение цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги) по отношению к аренде земельных участков представляется крайне сложным: рынок земли очень молодой, нестабильный, цены на землю постоянно варьируют, кроме того, весьма проблематичным представляется определение аналогичности земельных участков, т.е. в конкретных условиях исчезает возможность сравнения.
В законе установлены различные принципы регулирования арендной платы за частные земли, государственные и муниципальные земли. Согласно п. 4 ст. 22 ЗК РФ на договорных условиях арендная плата определяется при передаче в аренду земель, находящихся в частной собственности. Общие начала определения арендой платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены законом и постановлениями Правительства РФ. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ)
В последние годы на федеральном уровне был подготовлен ряд проектов нормативных правовых актов, в которых были предложены различные подходы к установлению арендной платы за землю и выкупной цены земли. Последние предложения - установление размера арендной платы за землю и выкупной цены земельных участков на основе кадастровой стоимости земли. Несмотря на имеющиеся недоработки, допущенные при определении кадастровой стоимости это наиболее приемлемый, в настоящее время вариант, так как он позволит приблизить размер платы за землю к экономической значимости земельных участков и на единой методологической основе оценить их относительно друг друга.
Распределение платы за землю - в какой бюджет, за какие земельные участки и в каком объеме перечисляются земельные платежи - ежегодно определяются Федеральным законом «О бюджетной классификации Российской Федерации» и федеральным законом о бюджете на очередной финансовый год.
Все платежи в целях соблюдения единых принципов формирования и исполнения бюджетов зачисляются на единый счет управления федерального казначейства по субъекту Российской Федерации и распределяются в соответствии с кодами бюджетной классификации, которые утверждаются вышеназванным федеральным законом.
В соответствии с кодами бюджетной классификации арендная плата за землю и поступления от продажи земельных участков делятся на две группы:
1) за земли, находящиеся
в государственной
2) за земли, разграниченные по уровням собственности. В первой группе отдельно выделяется арендная плата и поступления от продажи права на заключение договоров аренды за земли, за исключением земель, предназначенных для целей жилищного строительства.
Права и обязанности сторон в договоре аренды земельных участков
Содержанием любого договора является объем прав и обязанностей сторон.
- Аренда земли в Республике Беларусь
- Аренда и лизинг
- Аренда и лизинг
- Аренда и лизинг как формы хозяйствования и лучшего использования капитала
- Аренда и лизинг основных средств
- Аренда. Исковая давность
- Аренда и субаренда земельного участка
- Аренда земельных участков
- Аренда земельных участков
- Аренда земельных участков
- Аренда земельных участков
- Аренда земельных участков
- Аренда земельных участков
- Аренда земельных участков. Сфера применения, значение, содержание