Банковский, ипотечный и ломбардный формы кредита

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ 

Белорусский национальный технический университет 

Автотракторный  факультет 

Кафедра «Коммерческая деятельность и бухгалтерский  учет на транспорте» 
 
 
 
 
 
 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА 

на тему:

«Банковский, ипотечный и ломбардный формы кредита» 

по дисциплине: «Деньги, кредит, банки» 
 
 
 
 
 
 
 
 

Выполнила:                                                                                     Студентка I курса

                                                                                                      группы 301956

                                                                                                    Н.Н. Гиренко 

Проверила:                                                                                       Г.М. Третьякевич 
 
 
 
 
 

Минск

2007 

Содержание: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  1. Введение

  Форма кредита характеризует внешнее  проявление и организацию кредитных отношений. Изменение их содержания, обусловленное изменениями в характере производственных отношений, приводит к изменениям форм кредита, созданию новых форм. Форма кредита определяется рядом признаков: характером кредитных отношений; составом участников (субъектов) кредитной сделки; содержанием объекта сделки; уровнем и источником уплаты процента; вещественным проявлением кредитной сделки и др.

  Кредитные отношения имеют стоимостную  форму, поскольку они  возникают  при передаче денежных средств или  товарной стоимости на условиях возврата. Различают денежную и товарную форму кредита. Обе формы могут применяться как внутри страны, так и между странами, поэтому кредит бывает национальный  (внутригосударственный)  и  международный. В настоящее время во внутриэкономическом обороте применяется в основном денежный кредит. 

  2. Банковский кредит

  Денежный  кредит представлен прежде всего  в форме банковского кредита. Банковский кредит — основная форма  кредита. Он представляет собой движение ссудного капитала, предоставляемого банками взаймы за плату во временное пользование. Банковский кредит выражает экономические отношения между кредиторами (банками) и субъектами кредитования (заемщиками), в качестве которых могут быть как юридические, так и физические лица. Юридические лица других государств — нерезиденты Республики Беларусь пользуются в отношении кредита теми же правилами и несут те же обязанности и ответственность, что и юридические лица Республики Беларусь, если иное не предусмотрено законодательством.

  Банковский  кредит предоставляется банками с заключением кредитного договора для каждого заемщика индивидуально таким образом, чтобы степень риска кредитной сделки была минимальной.

  Выдача  банковского кредита Национальным банком Республики Беларусь регламентируется Законом. Обычно Национальный банк Республики Беларусь и его учреждения не осуществляют кредитование хозяйствующих субъектов, за исключением случаев, предусмотренных Законом.

  Банковский  кредит может быть прямым и косвенным. Прямые (банк-заемщик) кредитные отношения  являются — преобладающими. Более ограниченно применяется косвенное банковское кредитование, т. е. предоставление ссуды заемщику через посредника.

  2.1 Система банковского кредитования охватывает принципы, объекты кредитования, механизм предоставления и возврата ссуд, а также контроль в процессе кредитования. Принципы кредитования — главные положения, правила, которые должны соблюдаться при осуществлении кредитования.

  Кредиту свойственны следующие принципы:

  - Экономичность - характеризует достижение наибольшей эффективности использования при наименьших кредитных вложениях. Такая политика важна как для кредитора, так и для заемщика. Для банка экономичность приводит к возможности ускорения кругооборота кредитных ресурсов; для заемщика — экономичность в использовании кредита означает сокращение размера платы за кредит, увеличение доходов.

  - Дифференцированность — различный подход к кредитованию отдельных категорий заемщиков, объектов и т. д.

  - Срочность и возвратность означают, что ссуды, предоставляемые заемщику, должны быть возвращены банку в срок, определенный кредитным договором.

  - Целевой характер ссуд, ее назначение определяет прежде всего заемщик, однако и банк при выделении кредита исходит из его назначения, из конкретного объекта кредитования.

  - Принцип материальной обеспеченности кредитования означает, что заемщик должен приобрести те товарно-материальные ценности или осуществить затраты, под которые выдана ссуда. Благодаря этому обеспечивается прямая связь в выдаче ссуд с обеспечением. При предоставлении ссуды в качестве обеспечения банковских кредитов могут приниматься: залог под имущество; гарантия; поручительство; страховое свидетельство о страховании ответственности заемщика за непогашение кредитов; любое свободное от залога имущество заемщика; переуступка в пользу банка платежных требований и счетов заемщика к третьим лицам (цессия) и др.

  2.2. Срок кредита — это период пользования ссудой. Он исчисляется с момента получения ссуды до его конечного погашения. По длительности пользования кредиты подразделяются на краткосрочные (до года) и долгосрочные (свыше года). Каждому из них присущи конкретные организационные способы кредитования, особые условия выдачи и погашения, объекты кредитования.

  Создание  и окупаемость основных фондов требуют  длительного вовлечения денежных ресурсов, поэтому здесь привлекается долгосрочный кредит, максимальный срок которого может быть увязан со сроками полной амортизации. Стоимость оборотных фондов высвобождается полностью после завершения кругооборота. Это предопределяет краткосрочный характер кредита. Краткосрочный кредит составляет большую часть банковских активов.

  По  срокам погашения ссуды бывают срочные, отсроченные и просроченные. Срочные  — ссуды, срок погашения которых  наступил или наступает в ближайшее  время. Отсроченные (пролонгированные) — ссуды, срок погашения которых отнесен банком на более поздний период по просьбе клиента. Просроченные ссуды — ссуды, не возвращенные заемщиком в установленные кредитным договором сроки. Это ссуды, не погашенные за счет средств заемщика со счетов, а также путем реализации банком залога или взыскания по гарантии, поручительству, договору страхования и т. д. и отнесенные на счет просроченных ссуд. Досрочное погашение ссуд практикуется по инициативе как заемщика, так и кредитора, например, при дополнительном высвобождении денежных средств у заемщика, ухудшении деятельности заемщика, которое ставит под сомнение целесообразность дальнейшего кредитования.

 2.3. При кредитовании могут предоставляться в распоряжение денежная и кредитная ссуда. Денежная ссуда предоставляется, как правило, в безналичной форме в соответствии с кредитным договором. Ссуда выдается непосредственно на оплату акцептованных расчетных документов поставщика или документов заемщика за фактически отгруженные (полученные) материальные ценности, произведенные затраты (работы) и оказанные услуги, минуя расчетный счет получателя кредита — непосредственно поставщику. Ссуды могут быть также предоставлены в виде наличных денежных средств, например, за закупку сельскохозяйственной продукции у населения, выплату заработной платы, потребительские нужды. Кредиты юридическим и физическим лицам предоставляются в национальной валюте, а при наличии у коммерческого банка лицензии на осуществление валютных операций и при экономической обоснованности такого кредита — в иностранной валюте.

  Кредитная ссуда - это кредитоспособность кредитора (банка) в виде поручительства, гарантии, акцепта и т. п. Поручительство является односторонне обязывающим договором, который закрепляет обязательство поручителя гарантировать выполнение обязательств получателям кредита (главным должником). Данное средство обеспечения призвано защищать кредитора от убытков в случае неплатежеспособности заемщика. Содержание и объем поручительства определяются в первую очередь договором сторон о поручительстве и законодательством.

  Гарантийный кредит — кредитная ссуда, при которой банк берет на себя ответственность по обязательствам клиента в форме поручительства или гарантии. Существенным признаком гарантийного кредита является тот факт, что банк предоставляет в распоряжение собственную кредитоспособность

  Акцептный кредит — это также кредитная ссуда, в случае которой банк акцептует инкассированную от заемщика на себя тратту (вексель) при условии, что клиент предоставляет в распоряжение предмет векселя перед сроком оплаты. Банк, дающий акцепт, практически становится первоначальным должником. С экономической точки зрения он берет исключительно условное обязательство, так как в срок уплаты векселя платеж из собственных средств должен производиться только тогда, когда клиент не выполняет своих обязательств.

  2.4. Кредитная линия — юридически оформленное обязательство банка перед заемщиком предоставлять ссуды в будущем в размерах и на цели, оговоренные заранее, без проведения каких бы то ни было дополнительных специальных переговоров. В банках по месту получения кредита заемщику открываются ссудные счета (включая спецссудные, а также дебетово-кредитовый счет — контокоррент). Контокоррентные кредиты предоставляются в форме "кредитной линии" на контокоррентном счете. В границах кредитной линии владелец счета может пользоваться кредитом, не испрашивая разрешения банка.

  Юридические лица имеют право получать кредиты  в любом банке. Однако банк, дающий кредит, уведомляет об этом банк, в котором открыт расчетный счет заемщика. Банки осуществляют постоянный контроль за целевым использованием кредита, его обеспеченностью и возвратностью.

  2.5. Банки предоставляют кредиты на цели, связанные с удовлетворением временной потребности заемщика в средствах на формирование текущих активов; связанные с созданием и движением долгосрочных активов (расширенным воспроизводством на длительный срок); вексельным обращением, выкупом государственного имущества; потребительские и другие нужды. Кредитом должно стимулироваться в первую очередь развитие производства и расширение товарооборота необходимых населению республики промышленных товаров и продуктов питания.

  Не  допускаются за счет банковского  кредита покрытие бесхозяйственности и убытков; осуществление взносов в уставные фонды субъектов хозяйствования; уплата страховых взносов и платежей; погашение заемщиком ранее полученных кредитов или уплата долга за ссуду за другого заемщика; налоговые платежи, пошлины и другие платежи, противоречащие действующему законодательству. 

  3. Ипотечный кредит

  3.1. Ипотека — залог земли, недвижимого имущества. Ипотека оформляется договором между залогодателем и залогодержателем, по которому залогодатель обеспечивает недвижимостью какое-либо финансовое обязательство перед залогодержателем, соглашается, что такая недвижимость может являться предметом претензий залогодержателя в связи с погашением финансового обязательства.

Ипотекой  обеспечиваются следующие виды финансовых обязательств:

• кредиты юридических, а также физических лиц в денежной форме, полученные в банках;
• коммерческие кредиты юридических и физических лиц;
• иные договорные отношения по финансовым обязательствам (купля-продажа, найм, причинение вреда, подряд).

    Залог — способ обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

  Под предметом ипотеки понимается зарегистрированная в соответствующем реестре недвижимость, идентифицированная договором об ипотеке.

К недвижимости можно отнести:

• земельные участки;
• предприятия, здания, строения и другие сооружения, расположенные на земельных участках, включая без ограничения нежилую собственность, жилые дома, коттеджи, садовые домики, гаражи, квартиры, строящиеся объекты и т.п. Они прочно связаны с землей, перемещение их невозможно без ущерба их назначению;
• права на аренду или другие права на пользование земельными участками, зданиями, сооружениями и т. п. в соответствии с действующим законодательством;
• земельные участки вместе с объектами.

Виды  имущества, залог на которые запрещен:

• имущество, находящееся в исключительной государственной  собственности: земля (за исключением  земельных участков, переданных в  частную собственность), недра, воздушное  пространство, внутренние водоемы, леса и иные природные ресурсы Республики Беларусь;

  •  объекты, перечень которых утвержден Кабинетом Министров Республики Беларусь по причине их исторической, культурной или иной ценности либо по усмотрению государственной безопасности.

  3.2. Ипотечный кредит — особый тип экономических отношений по поводу предоставления долгосрочных ссуд под залог недвижимого имущества. Участниками кредитной сделки могут быть банк-кредитор, заемщик, продавец имущества при совершении финансовой сделки купли-продажи и владелец закладной на имущество, если она имеется.

  Кредитором  по ипотеке выступают ипотечные  банки или специальные ипотечные компании, ассоциации, кредитные общества, а также обычные коммерческие банки, специализирующиеся на предоставлении долгосрочных кредитов под залог недвижимости. Кредитными ресурсами ипотечных кредитных учреждений могут быть вклады (депозиты) клиентов, выпуск и продажа ипотечных облигаций, перепродажа закладных свидетельств и т. д.

  Заемщиком являются физические и юридические  лица, имеющие в собственности объект ипотеки. Особенностями залога являются, во-первых, наличие у заемщика собственности, во-вторых, чтобы эта собственность приносила доход ее владельцу, в-третьих, пользовалась спросом на рынке. При залоге недвижимого имущества должник номинально сохраняет свое право собственника.

  Если  иное не установлено договором ипотеки, до прекращения прав собственности  залогодателя на предмет ипотеки  вследствие принудительного исполнения условий ипотеки, предмет ипотеки  остается во владении и пользовании  залогодателя. Залогодатель сохраняет за собой не только право владения, пользования, но и независимого распоряжения предметом ипотеки с прибылью, продукцией, товарами в обороте, полученными в результате пользования предметом ипотеки.

  3.3. В зависимости от способа обеспечения обязательств (ссуды) имуществом различают виды ипотеки: стандартная (обычная), объединенная, чужого имущества, общая, условная. Стандартная ипотека, при которой залогодатель исполнение одного конкретного обязательства осуществляет путем залога одного конкретного своего имущества. Объединенная ипотека, при которой залогодатель исполнение одного конкретного обязательства осуществляет путем одновременного залога нескольких своих имущественных объектов. Ипотека чужого имущества, при которой залогодатель исполнение своего залогового обязательства осуществляет посредством залога имущества третьего лица. Общая ипотека, при которой для исполнения одного долгового обязательства под залог отдается несколько принадлежащих отдельным собственникам объектов. Условная ипотека вступает в силу с момента исполнения предусмотренного договором условия. Если условие не исполняется, ипотека может быть отменена. Условие может устанавливаться в отношении как залогодержателя, так и залогодателя.

  3.4. Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть предметом ипотеки по договору с согласия всех собственников. Имущество, которое нельзя разделить без ущерба для его основного назначения (неделимое имущество) не может быть передано в ипотеку по частям.

 Виды (типы) заключаемых сделок по ипотеке:

• Простое финансирование. При данной сделке заемщик является собственником имущества и не имеет обязательств по ипотеке. Заемщик оформляет закладную на имущество для получения денежных средств для своих личных целей.
• Вторичное финансирование. При данной сделке заемщик является собственником имущества, но имеет невыплаченную закладную. Заемщик желает, например, увеличить сумму ипотечного кредита или получить лучшие условия от другого кредитора.
• Продажа имущества без существующей ипотечной задолженности.  При данной сделке  владелец  имущества  продает его заемщику банка.  Продавец имущества обычно получает его стоимость непосредственно из суммы ипотечного кредита.
• Продажа имущества при наличии ипотечной задолженности. По имуществу, которое передается заемщику, имеется ипотечная задолженность, и эта задолженность продавца имущества погашена из суммы нового кредита и ее действие соответственно прекращено до регистрации новой ипотечной сделки.
• Некоторые банки практикуют открытие семейных жилищных накопительных счетов — накопление денежных средств на счете в банке для получения ипотечного кредита. Владельцы счета приобретают право получения кредита, лишь накопив определенный процент (долю) от стоимости объекта. Имея заранее установленную сумму жилищно-накопительного вклада, клиент получает право поселиться в построенном доме (квартире), а остальная сумма стоимости жилья оформляется кредитом банка с залогом дома (жилья).

• Жилищный сертификат банков — новый вид ценной бумаги. 
Его номинал обозначен и в денежной форме, и в квадратных 
метрах общей площади жилья. Приобретая определенный пакет 
сертификатов, их владелец приобретает право на получение 
жилья оплаченной площади или на получение суммы, за которую 
можно продать принадлежащие ему квадратные метры жилья, 
при желании он может получить ипотечный кредит под залог 
жилья. 

    3.5.Процесс предоставления ипотечного кредита проходит следующие стадии:

I стадия: приема и оформления заявления на кредит.

Начинается  с момента обращения в банк потенциального заемщика. Работники  банка при приеме заявления предварительно устанавливают: сможет ли заемщик получить кредит и консультируют по материалам и сведениям, необходимым для составления заявления.

II стадия: проверки информации.

Проверяется работниками банка достоверность всех сведений, указанных в заявлении заемщика.

III стадия: определения возможного размера кредита и залога.                                  По существующим методикам определяют размер залога и кредита

IV стадия: оценка вероятности погашения кредита (андеррайтинг).

Оценка банком вероятности погашения кредита

V стадия: принятия решения по кредитованию.                                             Юридически оформляются документы заемщика и банка по ипотечному кре-дитованию.

VI стадия: контроля за ходом сделки.

Осуществляется  кредитором и заемщиком. 
VII стадия:   завершения сделки.

Возврат заемщиком ссуд с процентом банку; возврат банком залоговых документов заемщику.

  При заключении кредитной сделки по ипотечному кредиту ориентировочный контрольный  список документов может включать в себя: заявление заемщика, заемное обязательство, справочные документы, документы на собственность, гарантии, поручительства, страхование, закладная и др. В заявлении на ипотечный кредит дается информация об имуществе, сведения о заемщике (возраст, сведения о занятости).  Формы заявок, принимаемые банком, требуют от заемщика выдачи всей информации, относящейся к его финансовому положению, о его доходах, имуществе, долгах и других финансовых обязательствах. Заявка на получение кредита не является договором или обязательством о его выдаче, а лишь документом о платежеспособности потенциального заемщика. Документы на собственность (имущество) содержат сведения о владении им заемщиком: договор о купле-продаже, передаче имущества; завещательные документы; выписки из государственных регистров; физическое и юридическое описание имущества; документы по первой закладной и т. д. Страховые документы содержат данные об имущественном страховании объекта ипотеки, ипотечное (кредитное) страхование —   как гарантия кредитору, что суммы,  причитающиеся ему по условиям кредита,  будут выплачены в случае, если заемщик не сможет выполнить свои обязательства.

  Оценка  стоимости предмета ипотеки, т. е. оценка стоимости недвижимости, осуществляется экспертизой, результаты которой используются финансово-кредитными учреждениями для предоставления кредита или определения размера эмиссии ценных бумаг, обеспеченных ипотекой (облигации, сертификаты и др.).

  Оценка  недвижимости является фундаментом  решения о размере выдаваемого кредита. Соотношение между размером ссуды и стоимостью залога — наиболее важный фактор при принятии решения о предоставлении кредита. Предельные размеры ссуды должны быть меньше стоимости залога (60—80%).

  Одним из ключевых моментов процесса предоставления ипотечного кредита — андеррайтинг, или оценка вероятности погашения кредита. При андеррайтинге устанавливаются такие основные моменты как: способен ли клиент погасить ссуду; стремится ли он погасить ссуду; является ли закладываемое имущество достаточным обеспечением для предоставления ипотечного кредита.

  Клиент  должен представить документы о  получении стабильного дохода в течение определенного периода, например года, а также достаточные основания, что он будет продолжать получать доход в будущем и иметь стабильную занятость. К источникам получения дохода потенциального заемщика можно отнести: заработную плату; премии; доход от сверхурочной работы, совместительства; доход в виде дивидендов и процентов; пенсионные выплаты; доход от аренды; доходы от предпринимательства и др. Подвергаются экспертной оценке средства на счетах, в ценных бумагах и т. п. Учитываются возможные расходы заемщика, его обязательства.

  3.6 Размер, порядок выдачи и погашения кредита, взыскания процентов, ответственность сторон, включая момент наступления права реализации банков от имени залогодателя имущества, и решение других вопросов, связанных с выдачей кредита под залог, определяются кредитными договорами и договором залога недвижимости, которые заключаются между банком и залогодателем.

  Договор о залоге содержит следующие данные: наименование, местонахождение (место  жительства) сторон, вид залога, существо обеспеченного залогом требования, его размер, сроки исполнения обязательств, состав и стоимость заложенного  имущества, а также иные условия, по которым достигнуто согласие сторон. Договор залога совершается в письменной форме, нотариально удостоверяется и регистрируется в установленном порядке. Нотариальные службы одновременно с удостоверением договора залога недвижимости налагают запрет на его отчуждение в случае, если это предусмотрено договором (или законом).

  Основными документами при оформлении ипотечного кредита являются так же закладные, векселя, другие долговые ценные бумаги. Вексель — долговое обязательство заемщика на погашение ссуды в установленный срок и на оговоренных условиях. Закладная ценная бумага рассматривается как документ, передающий кредитору законное право собственности на залог по ссуде. При погашении долга в установленный срок передача права собственности утрачивает силу.

  3.7. Ссуды под недвижимость подлежат погашению на условиях рассрочки платежа и с уплатой процента. Процентные ставки по ипотечным ссудам дифференцируются банками, но могут устанавливаться и государством. Процентная политика за ипотечный кредит должна быть гибкой, учитывая длительность ссуды и особенность залога. Она может предусматривать периодический пересмотр ставки по кредиту в зависимости от конкретных условий рынка.

  Расчет  ставки процента по ипотечному кредиту  производится как определение величины дохода по ипотечному кредиту, достаточного для покрытия предельной величины стоимости банковских ресурсов, эксплуатационных расходов (потерь), а также обеспечения приемлемой величины дохода для акционеров банка (инвесторов), надбавок за риски ипотечного кредитования и др. Учитывается также текущая межбанковская ставка по кредитам (и не только ипотечным). Достигается наибольшее приближение ставки к рыночной.

  Виды  ипотечных ссуд по методам их погашения, уплаты процентов подразделяются на:

• типовую — заемщик получает от залогодержателя ссуду и 
погашает ее пропорционально равными взносами (например, 
каждый месяц);

• ипотеку с периодическим увеличением суммы взносов — в этом случае по согласованному графику (например, каждые 2—3 года) увеличивается сумма взносов;
• ипотеку с изменяющейся суммой выплат (ипотека со сниженной ставкой) предполагает наличие льготного периода для платежей или уменьшение процентных платежей на первых этапах погашения задолженности;
• ипотеку с залоговым счетом — покупатель (должник) вносит на залоговый счет определенную сумму, а затем выплачивает периодические взносы, до погашения суммы оставшегося кредита;
• ипотеку с переменной процентной ставкой — при изменении процентной ставки по периодам пересматривается допустимая предельная норма корректива и минимальная величина корректировки;
• ссуды с дележом прироста стоимости имущества, стороны при заключении договора договариваются о том, что кредитор предоставляет ссуду по сниженным процентным ставкам, а заемщик уступает ему часть повышения стоимости имущества к концу срока сделки;
• ипотеку — закладную с обратным аннуитетом — систематическое получение некоторого дохода от заклада имущества (дома) его владельцем.