Договор аренды. 5

Договор аренды: понятие, элементы, содержание

По  договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Цель  договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, вследствие высокой продажной цены).

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - и коммерческие, и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования.

Предмет договора - любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым. Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме.

Цена  договора (арендная плата), не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК).

Срок  аренды может быть как определенный (п. 1 ст. 610 ГК), так и  неопределенный (п. 2 ст. 610 ГК).

Арендодатель  обязан передать арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое в свою очередь, может вытекать из целей, ради которых данное имущество обычно используется.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом; при прекращении договора аренды, возврат имущества в том состоянии в котором, оно было получено от арендатора; арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества.

Виды  договора Аренды:

Договор проката.

По  договору проката  арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п, 1 ст. 626 ГК).

В определении договора проката отражены три его специфические  черты, а именно:

1) в качестве арендодателя выступает специальный субъект - предприниматель (п. 1 ст. 626 ГК). Юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией, и индивидуальный предприниматель должны избрать именно этот вид деятельности. Если же юридическое лицо имеет специальную правоспособность, то его возможность заниматься прокатом должна быть предусмотрена учредительными документами;

2) предметом договора является только движимое имущество (кроме транспортных средств, для которых предусмотрены специальные правила), используемое для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Следовательно, цели использования имущества могут быть не только потребительскими, но и иными, в том числе предпринимательскими;

3) предмет проката передается во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 626 ГК). Следовательно, при договоре проката арендодатель не может сохранить за собой право владения вещью.

Срок  договора проката  не может превышать  одного года (п. 1 ст. 627 ГК). Истечение указанного срока влечет за собой  безусловное прекращение  договора.

Форма договора - только письменная, причем посредством как составления одного документа, подписанного обеими сторонами, так и обмена документами, достоверно исходящими от каждой из сторон.  

Содержание  договора проката  имеет следующие  особенности.

Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем  условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК), дополнена  дополнительными  обязанностями (ст. 628 ГК):

- в присутствии  арендатора проверить исправность  сдаваемого в аренду имущества; 

- ознакомить арендатора  с правилами эксплуатации имущества  либо выдать ему письменные  инструкции о пользовании этим  имуществом. Если арендатор обнаружит  недостатки имущества, он должен  заявить о них и арендодатель  в десятидневный срок обязан  безвозмездно их устранить. При  досрочном возврате арендатором  взятого напрокат имущества арендодатель  обязан возвратить ему соответствующую  часть полученной арендной платы,  исчислив ее со дня, следующего  за днем фактического возврата  имущества (ц. 2 ст. 630 ГК).

По договору аренды транспортного средства предметом  договора может стать любое транспортное средство, т.е. техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и  багажа, способное к перемещению  в пространстве. Договоры аренды транспортного  средства бывают: с предоставлением  услуг по управлению и технической  эксплуатации (с экипажем или договоры фрахтования на время) и без такого предоставления (без экипажа). Договоры аренды транспортных средств реальные.

Договоры  заключаются в  письменной форме  независимо от их срока  и стоимости передаваемого  в аренду имущества (ст. 633 и ,643 ГК).

Предельные  сроки договора аренды транспортных средств  законом не установлены. Однако к нему не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок. По истечении срока договор прекращается. Однако это обстоятельство не препятствует сторонам по взаимному согласию заключить новый договор.

По  договору аренды транспортного  средства с экипажем (фрахтования  на время) арендодатель предоставляет арендатору (фрахтователю) транспортное средство за плату (фрахт) во временное  владение и пользование  и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической  эксплуатации (абз. 1 ст. 632 ГК).

В договоре присутствуют три специфические  черты: 1) предмет договора - транспортное средство любого вида транспорта - железнодорожного, автомобильного, водного, воздушного, космического и т.д., способное к перемещению в пространстве;

2) управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендодатель своими силами, т.е. при помощи экипажа, а именно, работника (работников), состоящего с арендодателем в трудовых или иных отношениях, в рамках которых производится выполнение работ, например, основанных на договоре подряда (ст. 635 ГК);

3) транспортное средство передается арендатору во владение и пользование.

Арендодатель  должен:

- в течение всего  срока договора поддерживать  надлежащее состояние сданного  в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего  и капитального ремонта и предоставление  необходимых принадлежностей (ст. 634 ГК);

- предоставлять арендатору  услуги по управлению и технической  эксплуатации транспортного средства (п. 1 ст. 635 ГК);

- нести расходы  по оплате услуг членов экипажа,  а также расходы на их содержание, если договором аренды не предусмотрено  иное (п. 2 ст. 635 ГК);

- страховать транспортное  средство и (или) страховать  ответственность за ущерб, который  может быть причинен им (транспортным  средством) или в связи с  его эксплуатацией, но лишь  тогда, когда такое страхование  является обязательным в силу  закона или обязанность осуществить  страхование установлена договором  (ст. 637 ГК).

Арендатор должен:

- нести расходы,  связанные с коммерческой эксплуатацией  транспортного средства, в том  числе расходы на оплату топлива  и других расходуемых в процессе  эксплуатации материалов и на  оплату сборов.

Таким образом, арендатор  освобожден от обязанности  нести все расходы по поддержанию имущества в исправном состоянии, проведению текущего ремонта и содержанию имущества, кроме тех, которые связаны с коммерческой эксплуатацией вещи.

- имеет право без  согласия арендодателя сдавать  транспортное средство в субаренду  (п. 1 ст. 638 ГК), если иное не предусмотрено  договором. 

- По договору аренды  транспортного средства без экипажа  арендодатель предоставляет арендатору  транспортное средство за плату  во временное владение и пользование  без оказания услуг по управлению  им и его технической эксплуатации (ст. 642 ГК).  

В договоре присутствуют три специфические  черты:

- предмет договора - любое транспортное средство;

- управление и  техническую эксплуатацию транспортного  средства осуществляет арендатор  самостоятельно или при помощи  третьего лица (но ни в коем случае арендатора);

- транспортное средство  передается во владение и пользование  арендатору.

Договор аренды зданий и сооружений

По  договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование  арендатору здание или  сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

Предметом договора служат здания или сооружения, т.е. разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей (земельным участком), на которой они расположены.

Форма договора аренды зданий и сооружений -письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Заключение такого договора посредством обмена письмами (документами исходящими только от одной стороны) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или  сооружения, заключенный  на срок не менее  года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК).

К числу существенных условий договора аренды зданий (сооружений) помимо его предмета относится также  и цена (арендная плата). Договор  должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме  условия э размере арендной платы  договор аренды считается незаключенным.

Содержание  договора аренды зданий и сооружений:

1) обязанность арендодателя  предоставить имущество арендатору  в состоянии, соответствующем  условиям договора и назначению  имущества, расширена. Одновременно  с передачей прав владения  и пользования зданием или  сооружением ему передаются права  на ту часть земельного участка,  которая занята этой недвижимостью  и необходима для ее использования  (п. 1 ст. 652 ГК);

2) исполнение арендодателем  обязанности по передаче здания  и сооружения арендатору и  принятие предмета договора последним  осуществляется по передаточному  акту или иному документу о  передаче, подписываемому сторонами  (п. 1 ст. 655 ГК). По окончании срока  договора аренды или при его  досрочном прекращении арендованное  имущество должно быть возвращено  арендодателю при непременном  составлении документа о передаче  здания или сооружения (п. 2 ст. 655 ГК);

3) установленная  в договоре арендная плата  за пользование зданием или  сооружением включает и плату  за пользование земельным участком, на котором оно расположено,  или передаваемой вместе с  ним соответствующей частью участка,  если иное не предусмотрено  законом или договором (п. 2 ст. 654 ГК). Таким образом, если иное  не оговорено, при аренде здания  и сооружения дополнительная  плата за земельный участок  взиматься не должна.

Договор аренды предприятий

По  договору аренды предприятия  арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1ст. 656 ГК).

Предметом данного договора является предприятие  как единый имущественный  комплекс, относящийся  к недвижимому  имуществу и включающий в себя основные и  оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования договора его аренды. Предприятие передается в аренду не как застывший объект, а в работающем состоянии.

После передачи предприятия  в аренду арендодатель и арендатор несут  солидарную ответственность  по включенным в состав переданного предприятия  долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п. 4 ст. 657 ГК). Наступление солидарной ответственности возможно в случаях, когда: ) Уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет требование о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении убытков в пределах трехмесячного срока; - уведомленный о передаче предприятия в аренду редитор заявляет о том же иск в пределах годичного срока исковой давности.

Форма договора аренды предприятий - письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

К числу существенных условий договора аренды предприятий  помимо его предмета относится также  и цена (арендная плата). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК).  

Содержание  договора состоит  в следующем:

1) обязанность предоставить  арендатору имущество в состоянии,  соответствующем условиям договора  и назначению имущества, через  передаточный акт; 

2) арендодатель обязан  возместить арендатору стоимость  произведенных последним неотделимых  улучшений арендованного имущества  независимо от разрешения арендодателя  на такие улучшения, если иное  не предусмотрено договором аренды  предприятия (абз. 1 ст. 662 ГК). В договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений.

Договор финансовой аренды (лизинга)

По  договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность  указанное арендатором (лизингополучателем) имущество (предмет  лизинга) у определенного  им же продавца и  предоставить этот предмет  лизингополучателю  за плату во временное  владение и пользование  для предпринимательских  целей.  

Признаки  договора лизинга:

1) наличие у лизингодателя  цели финансирования (инвестирования), т.е. заключение договора лизинга  с целью вложения денежных  средств в имущество, которое  потом будет сдано в лизинг, а лизинговые платежи по сути выступят превращенной формой дохода на вложенный капитал;

2) приобретение лизингодателем  имущества, передаваемого в лизинг, после заключения договора, причем, как правило, по выбору лизингополучателя  и у указанного последним продавца;

3) использование  лизингополучателем переданного  в лизинг имущества для предпринимательских  целей; 

4) предоставление  имущества по договору лизинга  одновременно и во владение, и  в пользование лизингополучателя; 

5) передача имущества  на определенный срок;

6) возможность выкупить  предмет лизинга в собственность  лизингополучателя путем уплаты  лизинговых платежей, если это  предусмотрено договором.  

Лизингодателем  является физическое или юридическое  лицо, которое за счет привлеченных или собственных денежных средств приобретает в собственность определенное имущество (предмет лизинга) и предоставляет его по договору лизинга во временное владение и пользование лизингополучателю.

Лизингополучатель - это физическое или юридическое лицо, которое получает имущество (предмет лизинга) во временное владение и пользование на основании договора лизинга.

Продавцом (поставщиком) выступает физическое или юридическое  лицо, которое в  соответствии с договором  купли-продажи (поставки) с лизингодателем продает последнему предмет лизинга.

Предметом договора лизинга  могут быть любые  непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности.  

Форма договора лизинга  письменная.  

Под ценой договора лизинга  понимаются лизинговые платежи. Они состоят из двух частей - возмещения затрат и дохода лизингодателя. Лизингодатель обязан:

1) приобрести в  свою собственность избранное  лизингополучателем имущество у  указанного им же продавца  на основании договора купли-продажи.  Лизингодатель, приобретая имущество  для лизингополучателя, должен  уведомить продавца о том, что  имущество предназначено для  передачи его в лизинг определенному  лицу;

2) обеспечить передачу  предмета лизинга лизингополучателю  в состоянии, соответствующим  условиям договора и назначению  имущества. Если иное не предусмотрено  договором лизинга, имущество,  являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно  лизингополучателю в месте нахождения  последнего (п. 1 ст. 668 ГК). Изменение  и прекращение договора лизинга  возможно по обычным для любого  договора аренды основаниям. Изъятие  вещи, предоставленной в аренду, всегда влечет прекращение договора, а поскольку оно названо бесспорным, речь должна идти о праве  лизингодателя на односторонний  отказ от договора, не требующий  обращения в суд. Отказ лизингополучателя  добровольно выдать предмет лизинга  не дает право изъять его  принудительно.

Форма договора Аренды.

Требования  к форме договора аренды сводятся к  тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением аренды недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма договора аренды требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года (п.1 ст.609 ГК РФ).

Здесь можно отметить "отличие правил оформления договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, и только в случаях, установленных законом, - независимо от суммы сделки".

Необходимо  учитывать, что после  оформления договора аренды любого недвижимого  имущества, он, как  и любая другая сделка с недвижимостью, подлежит государственной  регистрации. 

Особым  образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, то есть последующим выкупом (ст.624 ГК РФ). Такие договоры должны заключаться в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества. В гл.30 ГК РФ специальные правила и особенности оформеления договора установлены лишь в отношении продажи недвижимости (ст.550 ГК РФ) и продажи предприятий (ст.560 ГК РФ). Суть правил и особенностей оформления договора аренды сводится к тому, что договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а если предметом продажи выступает предприятие, к форме договора аренды должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, а также договор продажи предприятия подлежат государственной регистрации.

Условия договора Аренды

Содержание  любого договора составляет совокупность согласованных  сторонами условий. Помимо условий в  текст договора входят преамбула, адреса, реквизиты  и подписи сторон. По степени важности условия договора можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные. 

Существенные  условия договора аренды.

Существенные  условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) - это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Существенным  условием договора аренды, указанным в законе (Гражданском кодексе), является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендодателем арендатору в качестве предмета аренды. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекта), здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортное средство и иное движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе их использования.

При отсутствии согласованного существенного условия  договора аренды, то есть условии об имуществе, подлежащем передаче арендатору, считается  несогласованным  сторонами, а сам  договор не считается  заключенным. 

Дополнительные  условия договора аренды. 

Дополнительные  условия договора - это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах и автоматически вступающие в действие в момент заключения договора, не требующие согласования сторон. Дополнительными условиями договора аренды являются:

• Цена договора аренды (или так называемая "арендная плата"). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются прямо в тексте договором аренды или в приложении к договору аренды "График арендных платежей". Если же в тексте отсутствуют условия о цене договора аренды, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз.2 п.1 ст.614 ГК РФ).
• Срок договора аренды. Договор аренды может быть заключен на определенный или неопределенный срок. Если условие договора аренды о сроке не указано в тексте, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст.190 ГК РФ).
• Условия пользования арендованным имуществом определяются договором аренды, или в соответствии с назначением имущества (ст.615 ГК РФ).
• Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества определяются ГК РФ, иными правовыми актами или, что чаще всего бывает, договором аренды (ст.616 ГК РФ).
• В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или условием договора аренды не предусмотрено иное (абз.1 п.2 ст.617 ГК РФ).
• Если иное не предусмотрено законом или условием договора аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (абз.1 п.1 ст.621 ГК РФ).
• При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абз.1 ст.622 ГК РФ).
• Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п.1 ст.623 ГК РФ).
• В ГК РФ или условием договора аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. (п.п.1, 2 ст.624 ГК РФ).
• Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (абз.2 ст.606 ГК РФ).