Договор аренды. 11
Содержание
1. Теоритическая часть
Введение......................
1.1.Понятие договора аренды...
1.2.Предмет договора аренды...
1.3. Существенные условия договора.
1.4. Изменение, расторжение или прекращение действия договора.....................9
Заключение....................
2. Практическая часть
2.1. Задача........................
Список использованной литературы....................
Приложения....................
1. Теоритическая часть
Введение
В гражданском праве наряду с обязательствами по передаче имущества существует другая группа обязательств , которая предусматривает передачу имущества во временное пользование. Эти обязательства составляют самостоятельную группу правоотношений, особенностью которых является их срочный характер и сохранение за первоначальным владельцем права собственности или иного вещного права на предмет обязательства.
Предметом таких отношений прежде всего становится имущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, не может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое иму-щество во временное пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду, доход.
Такого рода обязательства порождаются договорами аренды: прокат, аренда зданий и сооружение, финансовая аренда (лизинг), аренда транспортных средств.
В настоящее время договор аренды приобретает все большее значение, поскольку с развитием общественных отношений, бурным развитием технологий, вынуждено изменяться и право, регулирующее эти отношения. На сегодняшний день мало кто в состоянии приобрести дорогостоящее имущество, а благодаря аренде граждане в состоянии приобрести хотя бы право на это имущество, с последующим его выкупом (по их желанию).
Целью контрольной работы является исследование общих положений договора аренды.
Задача, данной работы состоит в изучении общей характеристики договора аренды.
Предметом исследования выступает такой вид гражданско-правового договора, как договор аренды.
1.1. Понятие договора аренды
Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров. Брагинский М. М., Витрянскийй В.В. «Договорное право» Кн. 2. М, 2000г.. С. 380.
В Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Данная глава построена по одному принципу, что и другие главы, регулирующие сложные договоры, которые имеют свои разновидности договорных обязательств ( напр. купля-продажа, подряд и др.). Сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора (аренда предприятий, аренда зданий и сооружений, прокат).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) (ст. 608 ГK) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату, во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендную плату и пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, предусмотренным договором (ст. 606 ГК РФ). При этом плоды, продукция и доходы, которые получены арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило (ст. 136 ГК), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.
Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такой договор аренды включает некоторые элементы купли-
продажи, однако не относится к числу смешанных. В отличие от купли-продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору в момент заключения договора.
1.2. Предмет договора аренды
Согласно ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.
Предмет договора является существенным условием договора аренды, в равной степени как и всякого иного гражданско-правового договора.
1.3. Существенные условия договора
К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК, в котором содержится определение существенных условий договора, к каковым относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Среди всех условий всякого договора необходимо выделять те условия, которые отражают природу договора и поэтому включаются законодателем в само определение того или иного договора.
При рассмотрении определения договора аренды, мы уже дали его в первом пункте, можно сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате относятся к существенным условиям договора аренды.
Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п. 1 ст. 432 ГК названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения
Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК (п. 1 ст. 432), включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, содержащейся в п. 1 ст. 432 ГК, теперь к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида.
Третью группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор считается незаключенным. ГК предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца (п.п. 1, 2 ст. 610).
Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК).
1.4. Изменение, расторжение или прекращение действия договора
Изменение содержания договора по общему правилу возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов или обычаев делового оборота не вытекает иное (ст. 452 ГК). Таким образом, соглашение об изменении договора аренды недвижимости должно быть составлено в форме единого документа. При недостижении соглашения по вопросу изменения условий договора требование об изменении условий договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.
При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде и считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении или расторжении договора.
Расторжение договора по решению суда, в соответствии с ГК, возможно лишь при существенном нарушении договора одной из сторон, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 450 ГК). ГК называет конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора.
Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество, либо создает препятствия в пользовании имуществом; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель (ст. 612 ГК); арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества. Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания его досрочного расторжения по требованию одной из сторон с соблюдением
специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредственно между сторонами договора.
Изменение и расторжение договора может быть произведено в связи с существенным изменением обстоятельств.
По общему правилу, договор прекращается по истечении его срока. Если договор аренды был заключен на неопределенный срок, то сторона, отказывающаяся от договора, обязана предупредить об этом другую сторону за три месяца. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, договор считается возобновленным на неопределенный срок с момента истечения предыдущего срока договора. За все время незаконного использования имущества арендатор должен уплатить арендодателю арендную плату.
В соответствии со ст. 621 ГК, если иное не предусмотрено договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право при заключении договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды. А если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если договор считается возобновленным на тех же условиях, что и ранее действовавший, то при заключении договора на новый срок арендатор имеет лишь преимущественное право перед другими лицами на заключение договора, не обязательно на тех же условиях. Части первой п. 1 ст. 621 несколько противоречит часть вторая того же пункта, согласно которой при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут изменены по соглашению сторон. Получается, что если арендатор имеет возможность заключить договор аренды с третьими лицами на более выгодных для себя условиях, он не вправе понудить арендатора к изменению условий договора в свою пользу, что противоречит принципу заключения договора на новый срок
“при прочих равных условиях” с другими лицами. Это правило фактически приравнивает заключение договора на новый срок к возобновлению договора.
Арендатор вправе обратиться с иском в суд о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок, если известно, что он намерен сдавать данное имущество и в дальнейшем, но другому лицу.
Заключение
Договор аренды (имущественного найма) широко применяется как в предпринимательской деятельности, так и в бытовых правоотношениях.
Исходя из определения договора аренды, можно выделить три основные черты, характерные для данного вида договора.
Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества субъектам, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование другому лицу без перехода последнему права собственности. Но возможна и аренда, при которой имущество, предоставляется арендатору только в пользование.
Во-вторых, аренда всегда носит временный характер, и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Именно временный характер владения и пользования и отличает договор аренды от других возмездных договоров, по которым имущество переходит в собственность к приобретателю.
В - третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан заплатить за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним договорам. Договор аренды является консенсуальным, т.е таким, который устанавливает между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения.
Таким образом, аренда представляет собой способ распоряжения имуществом и одну из форм наиболее полного и рационального его использования.
Договор аренды закрепляет законные права и обязанности своих участников, позволяет им реализовать свои экономические интересы. Одна из сторон договора аренды получает возможность восполнить недостающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого объекта – собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от
сдачи имущества в наем.
Практическая часть
Задача №6 Право собственности
Колосов купил у Макеевой холодильник, уплатив ей всю обусловленную сумму. Они договорились, что купленный Колосовым холодильник будет стоять в квартире Макеевой 10 дней, а затем Колосов приедет и перевезет его к себе. Соглашение было оформлено письменно, как договор хранения. Через три дня после этого Макеева была арестована и привлечена к уголовной ответственности за хищение.
Имущество Макеевой было описано следователем. Колосов, узнал об этом, обратился в суд с иском об исключении из описи холодильника по тем основаниям, что холодильник в силу договора купли-продажи, совершенного между ним и Макеевой, стал собственностью Колосова, и описи не подлежит.
Ответьте на вопросы:
- Дайте понятие и содержание права собственности?
- Назовите способы возникновения права собственности?
- Каковы основания прекращения права собственности?
- Назовите формы и виды права собственности по законодательству России?
- Какое решение примет суд по данному иску?
1. Дайте понятие и содержание права собственности?
Право собственности является комплексным правовым институтом. Право собственности - это система правовых норм, регулирующих отношения по владению, пользованию и распоряжению собственником принадлежащей ему вещью по усмотрению собственника и в его интересах, а также по устранению вмешательства всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства. Отношения собственности регулируются нормами конституционного, гражданского, административного, налогового, трудового и других ветвей права. Наиболее принципиальные положения, относящиеся к законодательной, исполнительной и правоприменительной деятельности государства в вопросах о собственности, прежде всего формах собственности, субъектам, объектам и защите права собственности, содержатся в Конституции РФ (ст. ст. 8, 9, 35, 36, 40, 46, 53, 71, 72, 76, 90, 105, 114, 115, 118, 125, 130). Основу правового регулирования содержания права собственности, его приобретения и прекращения, функционирования правоотношений собственности составляют
нормы гражданского права.
По своему содержанию право собственности является самым широким из всех вещных прав: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. (Прилож. 1) Собственник вправе по своему усмотрению совершать, в отношении принадлежащего ему имущества, любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц, А также отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст.209 ГК РФ). Если в залог передается часть жилого дома или квартиры, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат, применяются правила об ипотеке жилого дома или квартиры. Передача в залог такого объекта, принадлежащего на праве собственности несовершеннолетним, ограниченно дееспособным или недееспособным лицам, над которыми установлена опека или попечительство, производится только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п.2 ст.37 ГК РФ, п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке)
В гражданском праве понятие права собственности употребляется в двух значениях: как объективное право собственности и как субъективное право собственности. (Прилож. 2)
Под объективным правом собственности понимается совокупность правовых норм, регулирующих отношения собственности в их статическом состоянии. В данных нормах моделируется юридическое отношение собственности, которое должно сопровождать экономическое и иное отношение, регулируемое правом. Они включают в себя нормы о содержании субъективного права собственности, приобретении и прекращении права собственности, защите права собственности и других компонентах, относящихся к характеристике юридического отношения собственности.
Субъективное право собственности - это закрепленная за собственником
юридически обеспеченная возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства. Содержание субъективного права собственности определяется в законе путем перечисления правомочий собственника. В соответствии со ст. 209 ГК к ним относятся правомочия владения, пользования и распоряжения.
2. Назовите способы возникновения права собственности?
Права собственности издавна принято подразделять на первоначальные и производные. Что же касается критерия разграничения первоначальных и производных способов возникновения права собственности, то в одних случаях предпочтение отдают критерию воли, в других — критерию правопреемства.
Соответственно этому, сторонники критерия воли к первоначальным относят такие способы, при которых право собственности возникает независимо от воли, а к производным —такие, при которых оно возникает по воле предшествующего собственника. Те же, кто в основу разграничения кладут критерий правопреемства, к первоначальным относят способы, в основе которых правопреемства нет, а к производным — способы, которые покоятся на правопреемстве. Этот спор имеет не только теоретическое, но и практическое значение.
3. Каковы основания прекращения права собственности?
Все основания прекращения права собственности в юридической литературе, большинство авторов разграничивают на:
а) добровольное прекращение права собственности на имущество,
б) утрату права собственности по объективным причинам
в) принудительное изъятие у собственника его имущества.
Добровольное прекращение права собственности на имущество чаще всего происходит в результате передачи этого права другому лицу на основании договоров купли - продажи, мены, дарения и др. Возможно добровольное уничтожение вещи собственником в силу разных причин, в том числе при ее потреблении (использовании) или переработки вещи, когда право собственности на одну вещь заменяется правом собственности на другую. Лицо может также отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество.
Утрата права собственности по объективным причинам, т.е. не зависящим от воли собственника, встречается при гибели вещи. Если при этом сохраняется какое-то имущество или отходы, то право собственности на них принадлежит собственнику вещи. Право собственности по причинам, не зависящим от воли собственника, утрачивается: при потере вещи, после приобретения на нее права собственности лица, нашедшего ее или другого лица (ст. 227, 228 ГК); по основаниям приобретательной давности и в других случаях, предусмотренных законом.
П. 2 содержит исчерпывающий перечень случаев принудительного изъятия имущества у собственника. Эти случаи должны соответствовать ч. 3 ст. 35 Конституции, согласно которой "никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда". Принудительное изъятие имущества у собственника тоже можно разграничить по основаниям изъятия. Если подп. 1, 2, 4 предусматривают изъятие имущества вследствие ненадлежащего поведения собственника, то правила подп. 3, 5, 6 действуют независимо от поведения собственника и обусловлены государственными или общественными интересами. Все эти случаи регулируются в последующих статьях.
4. Назовите
формы и виды права
Согласно п.2 ст. 8 Конституции РФ в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.
В ст.212 ГК РФ сказано, что в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (в зависимости от того, кто является субъектом права собственности). Из содержания ст.212-215 ГК РФ может быть сделан вывод, что частная собственность, в свою очередь, подразделяется на собственность граждан и юридических лиц, а государственная - на федеральную, принадлежащую Российской Федерации, и собственность, принадлежащую субъектам федерации- республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области и автономным округам. Что касается муниципальной собственности, то в качестве ее субъектов выступают городские и сельские поселения, а также другие муниципальные образования.
5. Какое решение примет суд по данному иску?
Суд удовлетворит исковые требования Колосова, а именно исключит из описи холодильник.
Фактически между Колосовым и Макеевой состоялась сделка купли-продажи товара, так же они подписали договор хранения.
Согласно п.1 ст. 454 ГК РФ: «По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)».
П.1ст. 886 ГК РФ: «По договору хранения одна сторона (хранитель) обязуется хранить вещь, переданную ей другой стороной (поклажедателем), и возвратить эту вещь в сохранности».
П. 1 ст. 887 ГК РФ: «Договор хранения должен быть заключен в письменной форме в случаях, указанных в статье 161 настоящего Кодекса.
Договор хранения, предусматривающий обязанность хранителя принять вещь на хранение, должен быть заключен в письменной форме независимо от состава участников этого договора и стоимости вещи».
Список использованной литературы
1. Нормативно-правовые акты и другие официальные документы
1. 1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: [принят ГД ФС РФ 21.10.1994г. № 51-ФЗ], (ред. от 06.12.2011, с изм. от 27.06.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2012)
2. Специальная литература
2.1. Басин Ю. Г. «Избранные труды по гражданскому праву».- Спб.: «Юридический центр Пресс» 1999
2.2. Гражданское право. Учебник. Под ред. Алексеева С.С. (2009, 2-е изд.)
2.3. Гражданское право: Учебник. Том I (под ред. доктора юридических наук, профессора О.Н. Садикова). - "Контракт": "ИНФРА-М", 2006 г.
2.4. Петров Д.В. Управление имуществом. Актуальные вопросы арбитражной практики КУГИ Санкт-Петербурга. – СПб.: ООО «КАДИС», 2003.
Ресурсы интернет
3. www.consultant.ru - Справочная правовая система «Консультант Плюс»
4. www.garant.ru - Информационно правовой портал «Гарант»
5. www.kodeks.ru - Законодательство, комментарии, консультации, судебная практика «Кодекс»
6. http://www.twirpx.com/file/
Приложения
Приложение 1
Содержание права собственности
Приложение 2
Понятие права собственности
