Договор управления многоквартирными домами. 2

     ВАРИАНТ №6. 

     План: 

1. Договор управления многоквартирными домами. ………………………2

1.1 Предмет и иные условия договора управления многоквартирными домами…………………………………………………………………………2

1.2 Изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом………………………………………………………………………….9

1.3 Договорные связи………………………………………………………10

2. Задача………………………………………………………………………14

Список использованной литературы………………………………………17 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Договор управления многоквартирным  домом

1. Предмет и иные условия договора управления многоквартирными домами. 
   

     Управление многоквартирным жилым домом — это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

     Жилищный  кодекс РФ налагает на собственников  помещений обязанность выбрать  способ управления домом в течение  года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации  органами местного самоуправления.

     Жилищный  кодекс РФ предлагает три способа  управления многоквартирным домом:

     — непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном  доме;

     — управление товариществом собственников  жилья либо жилищным кооперативом или  иным специализированным потребительским  кооперативом;

     — управление управляющей организацией.

     По  договору управления многоквартирным  домом одна сторона (управляющая  организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном  доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов  управления иного специализированного  потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 Жилищного Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность ¹.

     Договор управления многоквартирным домом  заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

     В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

     1)     состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

   2)  перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

   3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

   4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

   Условия договора управления многоквартирным  домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

     Договор управления многоквартирным домом, за исключением договора, заключаемого застройщиком в соответствии с частью 14 статьи 161 Жилищного Кодекса, заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 Жилищного Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.

     При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

     Если  иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

     Если  иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая  организация ежегодно в течение  первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном  доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

     Управляющая организация за тридцать дней до прекращения  договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

     Управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

     Предмет договора управления многоквартирным  домом состоит из двух объектов. Первым объектом согласно определению законодателя является имущество, переданное в управление. Обязательное указание в договоре управления многоквартирным домом адреса дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и состава общего имущества в нем (п. 1 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ), позволяющего индивидуализировать объект управления, не вызывает никаких сомнений. Вторым объектом в предмете договора управления многоквартирным домом является перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества.

     Управление  многоквартирным домом включает в себя:

     •    организацию содержания и ремонта дома в соответствии с требованиями, установленными правилами содержания и ремонта общего имущества многоквартирных домов, техническими регламентами и (или) стандартами обслуживания;

     •    организацию предоставления собственникам помещений коммунальных услуг в соответствии с правилами, принимаемыми Правительством РФ;

     •    координацию действий специализированных организаций по предоставлению услуг собственникам помещений многоквартирного дома;

     •    организацию начисления и сбора платы за предоставление жилищных и коммунальных услуг, а также иных целевых взносов;

     •    организацию распределения расходов на содержание и ремонт многоквартирного дома;

     •    организацию использования общего имущества многоквартирного дома, а также помещений, находящихся в общей долевой собственности, в соответствии с решениями общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

     •    представление интересов собственников в реализации их прав владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности;

     •    проведение мероприятий по рациональному использованию и экономии энергоресурсов;

     •    проведение мероприятий по обеспечению безопасности проживания граждан и сохранению общего имущества в многоквартирном доме;

     •    другие мероприятия, связанные с созданием комфортных условий для проживания граждан в многоквартирном доме.

     Эффективное распределение названных функций  между различными организациями является основной проблемой управления собственностью. Большая часть функций управления может успешно осуществляться самими товариществами собственников жилья.

     В Постановлении Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" (с изменениями от 18 июля 2007г.) утверждены правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

     Конкурсом является форма торгов, победителем  которых признается участник конкурса, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение одного года выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право, управления которым проводится конкурс. Предмет конкурса — право заключения договоров управления многоквартирным домом в отношении объекта конкурса, а объект конкурса — общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

     Конкурс проводится, если:

     1) собственниками помещений в многоквартирном  доме не выбран способ управления  этим домом, в том числе в  следующих случаях:

     - собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

     - по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

     2) принятое собственниками  помещений в многоквартирном  доме решение о выборе способа  управления домом не реализовано,  в том числе в следующих  случаях:

     - большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;

     - собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

     - не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;

     3) до окончания  срока действия договора управления  многоквартирным домом, заключенного  по результатам конкурса, не выбран  способ управления этим домом  или если принятое решение  о выборе способа управления  этим домом не было реализовано.

       При проведении конкурса устанавливаются следующие требования к претендентам:

     1) соответствие претендентов установленным  федеральными законами требованиям  к лицам, осуществляющим выполнение  работ, оказание услуг, предусмотренных  договором управления многоквартирным  домом;

     3) деятельность претендента  не приостановлена в порядке,  предусмотренном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях;

     4) отсутствие у  претендента задолженности по  налогам, сборам и иным обязательным  платежам в бюджеты любого  уровня или государственные внебюджетные  фонды за последний завершенный  отчетный период в размере  свыше 25 процентов балансовой  стоимости активов претендента  по данным бухгалтерской отчетности  за последний завершенный отчетный  период. Претендент считается соответствующим  установленному требованию, если  он обжаловал наличие указанной  задолженности в соответствии  с законодательством Российской Федерации и решение по такой жалобе не вступило в силу;

     5) отсутствие у  претендента кредиторской задолженности  за последний завершенный отчетный  период в размере свыше 70 процентов  балансовой стоимости активов  претендента по данным бухгалтерской  отчетности за последний завершенный  отчетный период;

     6) внесение претендентом  на счет, указанный в конкурсной  документации, средств в качестве  обеспечения заявки на участие  в конкурсе. При этом претендент  считается соответствующим данному  требованию, если непосредственно  перед началом процедуры вскрытия  конвертов с заявками на участие  в конкурсе средства поступили  на счет, указанный в конкурсной  документации.

       Победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса представляет организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств. Победитель конкурса в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме для подписания указанных договоров в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ. 

     1.2 Изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом. 

     В части причин изменения и расторжения договора управления п. 8 ст. 162 ЖК РФ содержит отсылку к нормам гражданского законодательства. В статьях 450 и 451 ГК РФ сказано, что договор изменяется и расторгается:

1. По соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон по решению суда только:  
   - при существенном нарушении договора другой стороной;  
   - в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
3. При существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

     Любой договор может быть расторгнут стороной по такому договору. То есть, отвечая на вопрос, кто может расторгнуть договор управления, следует говорить, во-первых, о собственниках жилых помещений в многоквартирном доме, во-вторых, о ТСЖ, в-третьих, об управляющей организации. Понятно, что ТСЖ и управляющая организация при заключении, а значит, и при расторжении договора действуют в лице своих органов.

     Что касается собственников помещений, то на этот счет Жилищный кодекс содержит правило, согласно которому договор управления заключается по решению общего собрания собственников и подписывается с каждым из них. Подобное правило о порядке расторжения договора предусмотрено в п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ при существенном нарушении договора со стороны управляющей организации. Между тем логично предположить, что при наличии любого из оснований к расторжению договора необходимо проведение общего собрания собственников помещений в доме. Таким образом, важно помнить, что стороной по договору управления многоквартирным домом являются собственники помещений (что обуславливает необходимость подписания договора с каждым из них), которые согласуют свою волю путем участия в общем собрании.

1.3 Договорные связи

     Непосредственное  управление 

     При непосредственном управлении многоквартирным  домом собственниками, возможны следующие  варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги:

• Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.
• Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.
• В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.

     Управление  ТСЖ, ЖК, ПК 

     При управлении многоквартирным домом  товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические  лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор  управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в  многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников  помещений в доме.

     Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном  доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при  способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК:

• Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления.
• Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ПК).

     Управление  управляющими организациями 

     При выборе способа управления многоквартирным  домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном  доме заключают с выбранным управляющим  договоры управления, в которых должно быть указано:

• состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
• порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
• порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

     Договор управления, заключаемый с управляющей  организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством  РФ.

     В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного  оказания услуг, исполнитель (Управляющая  организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация  либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным  домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

     Договоры  с организациями – поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются  управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме.

     Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в  области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам  возможность выбрать наиболее удобный  способ управления недвижимостью как  инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Задача:

     Супруги Филипповы в декабре 2006г. обратились в суд с иском к своей бывшей снохе И. Хомченко о  ее выселении. В обоснование иска они указали, что в марте 2005 г. ответчица, зарегистрировав брак с их сыном П.Филипповым, вселилась к ним в трехкомнатную квартиру, где в июне того же года была прописана по новому месту жительства. В начале 2006г. у их сына и снохи родился ребенок. Через четыре месяца брак между И. Хомченко и П.Филипповым был расторгнут. Ответчица с несовершеннолетним сыном после расторжения брака перестала постоянно проживать в спорной квартире.

     Свое исключительное право на жилую площадь супруги Филипповы пытались доказать тем, что они прожили в спорной квартире около двадцати лет, а их сноха - всего неполных два года, в договор социального найма жилого помещения она не была включена. Ответчица с ребенком, считали истцы, не приобрели права на жилое помещение. Такую же позицию занял и сын истцов, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица.

     Однако И. Хомченко не согласилась с иском и предъявила встречные исковые требования о вселении в квартиру. Ответчица указывала на то, что истцы и бывший супруг после расторжения брака из-за возникших неприязненных отношений препятствуют их с ребенком проживанию в квартире, а другого жилья она и ее несовершеннолетний сын, прописанный в квартире со дня рождения, не имеют. По ее мнению, она и ее ребенок, постоянно проживая в квартире одной семьей с Филипповыми, приобрели право на жилое помещение. Какое решение вынесет суд? 

     Ответ на задачу: 

     В соответствии с ч.1 ст. 70 ЖК РФ супруги Филипповы вселили сноху И. Хомченко, в качестве члена своей семьи, с согласия в письменной форме всех членов своей семьи. Это вселение повлекло за собой изменение договора социального найма жилого помещения (ч.2 ст.70 ЖК).

     В силу ч.4 ст.69 ЖК РФ, если И. Хомченко перестала быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (в связи с расторжением брака), но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ней сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, в том числе: право бессрочно пользоваться жилым помещением (ч.2 ст.60 ЖК), сохранять право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия (ст.71 ЖК), право вселять в жилое помещение других лиц с соблюдением правил ст.70 ЖК, право требовать принудительного обмена жилого помещения в судебном порядке (ст.72 ЖК), право заключать договор поднайма с соблюдением правил статьи 76 ЖК РФ и др.

     Если  отсутствие в жилом помещении нанимателя и (или) членов его семьи не носит временного характера, то заинтересованные лица (в нашем случае Филипповы) вправе потребовать в судебном порядке признания Хомченко утратившей право на жилое помещение на основании ч.3 ст.83 ЖК в связи с выездом в другое место жительства и расторжение тем самым договора социального найма. (Постановление Пленума Верховного Суда от 02.07.09 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении жилищного кодекса РФ»)