Доходный подход к оценке недвижимости. 2

министерство  образования и науки российской федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТОРГОВО - ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

Волгоградский филиал

 

                                     

                                                                                           ШИФР:

Контрольная работа

 

 

по дисциплине:	«Экономика недвижимости»
	Вариант №7 «Доходный подход к оценке недвижимости»
Исполнитель:	студентка  3		курса,         форма  обучения			заочная
специальность		«Экономика и управление на предприятии (торговли)».
			(ФИО студента)

Рецензент:		к.с-х.н., доцент, Савина С.А.

 

 

 

Волгоград

Содержание

Введение

1. Характеристика доходного подхода и его структура.

2. Определение чистого  операционного дохода.

3. Метод капитализации доходов.

4. Дисконтирование потока доходов.

Заключение

Список используемой литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

    Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

    В настоящее время недвижимое имущество является одним из необходимых ресурсов (наряду с человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными ресурсами) обеспечения эффективной деятельности акционерного общества, государственного и муниципального собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности каждого отдельно взятого физического лица.

   При этом недвижимость является важнейшим имущественным компонентом собственников. По своей оценочной стоимости недвижимость составляет до 30-40% (конечно, есть ряд современных направлений деятельности, где недвижимость используется минимально, например, в малом бизнесе, в интернет-магазинах и т.п.).

   Поэтому оценка недвижимого имущества является важной и актуальной на современном этапе развития. Оценка движимого имущества также важна как в целях налогообложения, так и в целях купли-продажи, залога, аренды и др.

   Оценка недвижимости – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время – необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д. Оценка – сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

  Существует несколько методов оценки недвижимого и другого имущества предприятий. Такие как: доходный, сравнительный, затратный и имущественный подходы к оценке недвижимого и другого имущества. В данной работе  рассматривается доходный подход к оценке недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Характеристика доходного подхода и его структура.

 Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

   Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Здесь действует фактор времени, и сумма будущих доходов должна быть приведена нулевому моменту времени путём капитализации доходов и дисконтирования.

   Теоретической базой доходного подхода являются принципы оценки, а также факторы и обстоятельства, анализ, который базируется на соответствующих принципах (рис. 1)

 

Принцип     Сфера влияния

ОЖИДАНИЯ (основной принцип, на  котором базируется оценка по  доходу)	Ценообразующие факторы
	Характеристика дохода
	Характеристика капитала
	Коэффициенты
ЗАМЕЩЕНИЯ	Выбор и анализ объектов-аналогов
	Анализ альтернативных инвестиций
СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ	Учёт и анализ факторов: полезность; дефицитность; конкурентоспособность; доступность рынка капитала; монопольный, государственный  контроль, деловая активность; характеристики населения
ПРЕДЕЛЬНОЙ ПРОДУКТИВНОСТИ (баланса, вклада)	Анализ объекта недвижимости: экономическое соответствие элементов недвижимости; её использование и  тип землепользования

Рис. 1

 

  Доходный подход используется при определении:

- инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

- рыночной стоимости.

   Собственник приобретает объект недвижимости в основном по 3 причинам:

- для собственного использования (например, жилья);

- для получения доходов от данного объекта;

- для повышения престижа.

 Доходный подход включает 2 метода:

1)метод капитализации доходов;

2)метод дисконтированных денежных потоков.

  Достоинства и недостатки методов определяются по следующим критериям (рис. 2)

Критерии сравнения методов  доходного подхода	Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора)
	Тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ
	Способность учитывать конкурентные колебания
	Способность учитывать специфические  особенности объекта, влияющие на его стоимость	месторасположение
		размер
		потенциальная доходность

Рис. 2.

   В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта, генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

   При использовании методов капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предлагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от предпродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

  Основное преимущество доходного подхода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.

   Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличии от других подходов к оценке основан на прогнозных данных.

 

2. Определение чистого операционного дохода.

 Для оценки полных прав собственности и прав арендатора в качестве потока доходов рассчитывается чистый операционный доход (ЧОД).

  Оценщик недвижимого имущества работает со следующими уровнями дохода:

Потенциальный валовой доход (ПВД)

Действительный валовой  доход (ДВД)

Чистый операционный доход (ЧОД)

  Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход который можно получить от недвижимости, при 100%-ом её использовании без учёта всех потерь и расходов. Потенциальный валовой доход зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД= S x Ca;                   Где S- площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Ca - арендная ставка за 1м2

 Величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

 Арендная ставка бывает двух видов (рис. 3)

 

 

Рис.3

   Рыночная арендная ставка предполагает собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, то есть является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда по существу недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам владелец: каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду.

   Контрактная аренда ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения.

   В соответствии с видами арендными ставок арендные договора делятся на три большие группы:

- с фиксированной арендной ставкой (используется в условиях экономической стабильности);

- с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течении срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);

- с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

  Метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков.

    Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от неполной загрузки объекта недвижимости, от недосбора платежей за аренду, с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

 

ДВД = ПВД – Па + ПД

где Па – потери от недосбора  арендных платежей;

ПД – прочие доходы.

   Потери обычно выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и рассчитывают по ставке определяемой на рынке аналогичных объектов. Однако это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В случае её отсутствия для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, то есть существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течении которого единицы объекта недвижимости свободны), и на этой основе рассчитывается коэффициент недоиспользования (Кнд) объекта недвижимости:

 

ККнд =	Дn x Tc
	Nа

 

где Дn – доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

Тс – средний период, в течении которого единица объекта  недвижимости свободна;

Na – число арендованных периодов в году.

  Для расчёта предлагаемого действительного валового дохода полученный коэффициент недоиспользования должен быть скорректирован с учётом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:

• общеэкономические ситуации
• перспектив развития региона
• стадии цикла рынка недвижимости
• соотношение спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.

  Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе):

 

КKn =	Па
	ПВД

 

где Кn – коэффициент потерь при сборе платежей.

  Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом постоянных расходов (налоги на имущество, страховые платежи), вычитания операционных (эксплуатационных или переменных) расходов (за исключением амортизационных отчислений) и резервов (расходы на ремонт и реконструкцию, не включённые в операционные) за год:

ЧОД = ДВД – ПР – ОР - Р

где ПР – постоянные расходы;

ОР – операционные расходы;

Р – резервы.

  Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

 Состав операционных расходов по структуре соответствует смете затрат на содержание объекта недвижимости:

- содержание и ремонт;

- коммунальные услуги (электричество, газ, топливо, вода, телефон, водопровод и канализация);

- заработная плата персонала;

- налоги на заработную плату;

- договорные услуги (противопожарная система, лифт);

- представительские расходы;

- реклама;

- командировочные расходы;

- автотранспорт и др.

  Эти цифры расходов представляют собой контрольный список для оценщика и не являются фактическими издержками, то есть это своего рода прогноз расходов. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации объекта, и не включаются ипотечные проценты и амортизационные отчисления.

  Полученный чистый операционный доход пересчитывается в текущую стоимость по одной из процедур, выбор которой зависит от информации о рынке.

   В основу техники доходного подхода к оценке недвижимости положены принципы сложного процента.

 

 

 

 

 

 

3. Метод капитализации доходов.

  Данный метод используется, если:

1. потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
2. потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

   Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости.

  Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость. Действительный валовой доход (ДВД) – доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном ее использовании до вычета эксплуатационных затрат (потенциальный валовой доход), за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

  Операционные расходы - это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода.

  Операционные расходы состоят из:

1. постоянных расходов;
2. переменных расходов;
3. расходы на замещение или резервы.

  Постоянные операционные расходы – не зависят от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

- налог на имущество;

- страховые взносы;

- заработная плата обслуживающего персонала + налоги на нее.

  Переменные операционные расходы – это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей. Наиболее типичные переменные расходы:

- коммунальные;

- на текущие ремонтные работы;

- заработная плата обслуживающего персонала;

- налоги на заработную плату;

- расходы на обеспечение безопасности; и т.д.

  К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно- техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости этого не делают). Если не учесть резерв на замещение, то чистый операционный доход будет завышен.

   Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта.

  Коэффициент капитализации состоит из 2 частей:

1. ставки доходности инвестиции (ставка капитализации), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями (капитала);
2. нормы возврата капитала (нормы прибыли), т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

  В определенных условиях и для конкретного объекта ставка капитализации и норма прибыли совпадают, однако, это разные показатели.

  Взаимосвязь между ставкой капитализации и нормой прибыли:

1. Ставка капитализации равна норме прибыли – стоимость объекта и/или доход не изменяются с течением времени. Периодически получаемый выражает прибыль на вложенные средства. Полное возмещение первоначально вложенных средств происходит в момент реверсии (т.е. продажи объекта в конце периода владения).
2. Ставка капитализации превышает норму прибыли – стоимость объекта и/или доход уменьшаются за период владения, следовательно, полное возмещение первоначально вложенных средств в момент реверсии становится невозможным. Таким образом, определенная доля первоначально вложенных средств должна быть возмещена вместе с периодическими поступлениями дохода до момента реверсии. Разница между ставкой капитализации и нормой прибыли является нормой возмещения первоначально вложенных средств.
3. Норма прибыли превышает ставку капитализации – стоимость объекта и/или доход уменьшаются за период владения (инвестор ожидает продать объект по цене, превышающей цену приобретения). Размер ежегодного дохода не может обеспечить ожидаемую норму прибыли на вложенные средства, поскольку часть этой прибыли будет получена только в момент реверсии.

Для 2 случая (если прогнозируется изменение в стоимости актива) возникает необходимость учета  в коэффициенте капитализации возврата основной суммы капитала. Существует 3 способа возмещения инвестированного капитала:

1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга)
2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%- ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата – это ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

 

, где

- ставка доходности инвестиций;

N – оставшийся срок экономической жизни.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

 

, где

- фактор фонда возмещения;

Y=R (ставка доходности на инвестиции).

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

 

, где

 

Y_б – безрисковая ставка процента.

Существует несколько  методов расчета коэффициента капитализации:

1. метод прямой капитализации (метод прямого сопоставления);
2. метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала;
3. метод связанных инвестиций: земли и здания;
4. кумулятивный метод (метод суммирования);
5. метод Эллвуда.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

               4. Дисконтирование потока доходов.

  Дисконтированием называется процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости по определённой ставке.

   Метод дисконтированных денежных потоков (DCF) более сложен, чем метод прямой капитализации, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Метод дисконтированного денежного потока позволяет оценивать стоимость стоимости недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

  По сравнению с прямой капитализацией, где используется одномоментные параметры, этот метод при определённых условиях более предпочтителен, так как требует учёта и анализа показателей дохода и капитала за весь инвестиционный период. Применение DCF –метода требует наличия следующей информации (рис. 4)

   Этапы расчёта дисконтированного денежного потока следующие:

1. определение прогнозного периода;
2. прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию.

 

величина и динамика будущих доходов

время получения этих доходов

величина стоимости актива или  изменения стоимости в конце  инвестиционного периода (спрогнозированного времени владения активом)

значение ставки дохода на капиталовложения (ставки дисконтирования, нормы прибыли)

уровень риска, характерного для инвестирования подобных активов

      Рис. 4

   Динамика будущих доходов определяется на основе данных о текущих доходах и ретроспективной информации о доходах и влияющих на них рыночных факторах. В итоге оценщик должен определить тенденции в изменении будущих доходов за спланированный им прогнозный год. Обычно прогноз заключается в определении годового темпа изменения дохода относительно текущего значения. Ошибка в прогнозе дохода тем более значима, чем короче период владения. То де самое относится и к прогнозу относительно возможной цены продажи в конце периода владения: чем длительней этот период, тем эта ошибка меньше влияет на величину текущей стоимости.

   При прогнозе цены продажи в конце периода владения редко представляется возможным определить абсолютные значения этой величины. Естественнее определять относительное изменение стоимости, опираясь на выявленные тенденции изменения ценообразующих факторов, то есть предпродажа определяется следующим образом:

Цn = (1 ± ∆) x V

где Цn – цена перепродажи; ∆- долевое изменение стоимости за период владения; V – первоначальная (текущая) стоимость.

  Определить цену будущей продажи так же можно, используя метод прямой капитализации, применяя ставку капитализации к доходу, следующему мосле периода владения.

  Применение этого способа оценки величины реверсии ограничиваться возможностью прогноза ставки капитализации. При прогнозировании будущей стоимости следует учитывать фактор физического разделения недвижимости: земля и улучшения. Земля не подвержена износу, и, со временем, как правило её стоимость или растёт, или не изменяется, если система землепользования рациональна, а земля используется наиболее эффективным образом. Для строений помимо всех прочих ценообразующих факторов, наиболее существенным является износ, неизбежно приводящий к потере стоимости.

  Определение ставки дисконтирования ожидаемой нормы прибыли на допустимые альтернативные инвестиционные возможности с сопоставимыми рисками представляет собой наиболее сложную проблему оценки.