Доходный подход оценки бизнеса

ДОХОДНЫЙ  ПОДХОД

Основные  этапы процедуры  оценки при данном подходе:

1. Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовый доход.

1. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

2. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Существуют  два метода пересчета чистого  дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока. Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод

дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Метод прямой капитализации

Процедура прямой капитализации формализуется  в следующем виде:

V=I/R

где V – cтоимость объекта

I - годовой чистый операционный доход

R – коэффициент капитализации

Определение ставки капитализации.

Метод выделения (экстракции) из рыночных данных.

Определение ставки капитализации.

Для определения  ставки капитализации был использован  метод выделения

(экстракции) по рыночным данным. Он основан  на статистической обработке  рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и цен продажи объектов недвижимости. В соответствии с этим методом коэффициент капитализации рассчитывается по формуле:

Считается, что величина общего коэффициента капитализации, корректно определенная на основании рыночных данных, достаточно точно отражает

отношение рынка к данному типу собственности  и является тестовым при применении других методов определения общего коэффициента капитализации.

Для расчета  общего коэффициента капитализации  анализируется доход, приносящийся на интерес полного права собственности, то есть чистый операционный доход.

Из анализа  рынка на дату оценки получены данные об арендных ставках и продажах объектов недвижимости офисного назначения в Октябрьском и Железнодорожном районах г. Самары. На основании проведенных расчетов коэффициент капитализации для офисных помещений составляет – 0,1982.

Расчеты приведены в приложении.

Информация  об источниках доходов  и расходов.

Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: площадь, деловая активность, интенсивность движения, состояние объекта.

Стоимость рыночной аренды принята по ставкам, которые выявлены в г. Самара, в Октябрьском и Железнодорожном районах. Арендная ставка по аренде офисных помещений в оцениваемой зоне колеблется от 220 до 500 руб. /кв. м/ мес.

В оцениваемом  административном помещении был  сделан ремонт в некоторых кабинетах на 3-ем этаже, практически полностью отремонтирован 1-ый этаж, сделан ремонт в помещении архива и в зале заседаний. Поэтому, нами были определены арендные ставки для помещений с обычным ремонтом и для помещений с хорошим ремонтом.

Определение арендной ставки административного  помещения

Определение арендной ставки объекта  методом корреляционно-регрессионного анализа

Определение рыночной арендной ставки, как наиболее вероятной цены продажи имущества  и имущественных прав, принятое в нормативных документах по оценки во многих странах, обусловлено стохастической природой самого рынка, как экономической системы, функционирование которой происходит под влиянием множества факторов. Эти факторы, с математической точки зрения, могут и должны рассматриваться как случайные переменные, формирующие в конечном итоге результирующий

показатель  – рыночную стоимость. Все это  предопределяет вероятностный характер самого процесса оценки и делает возможным и необходимым применение оценочных процедур, основанных на принципах вероятностного и статистического анализа.

Метод многофакторного корреляционно-регрессионного анализа позволяет выявить связи  между стоимостью и различными потребительскими характеристиками оцениваемого объекта и описать эти связи с помощью математической модели. (Этот метод значительно облегчает процесс оценки значительного числа однотипных объектов.). Данный метод был использован для определения стоимости объекта оценки в рамках метода прямого сравнения продаж.

На первом этапе применения корреляционно-регрессионного анализа на основе качественного  и количественного анализа выявляются основные причинно-следственные связи в исследуемой системе.

Количественный  анализ предполагает определение факторных  переменных, находящихся в тесной корреляционной связи со стоимостью. В результате намечается перечень факторных переменных, включаемых в модель.

На втором этапе проверяется условие независимости  действия факторов на стоимость. Тесная линейная зависимость или сильная корреляция между двумя или более факторными переменными называется мультиколлинеарностью. Она негативно влияет на количественные характеристики экономической модели, уменьшая точность и достоверность оценивания параметров модели. Зависимые факторные переменные исключаются из модели или заменяются их относительными величинами. Исследование мультиколлинеарности производится с помощью алгоритма Феррара-Глобера. Этот алгоритм включает три вида статистических критериев, с помощью которых проверяется: мультиколлинеарность всего массива факторных переменных (критерий c2), каждой факторной переменной с остальными переменными (F-критерий), каждой пары факторных переменных (t-критерий). Все эти критерии при сравнении с их критическими значениями дают возможность делать конкретные выводы о наличии или отсутствии мультиколлинеарности факторных переменных.

На третьем этапе корреляционно-регрессионного анализа находятся оценки параметров регрессионной модели и осуществляется проверка качества полученной модели. Показателями качества являются: выполнение T и F критериев, коэффициент детерминации (r2), стандартное отклонение ошибки (s), коэффициент вариации (n), средняя ошибка аппроксимации (d). С помощью Т критерия осуществляется проверка статистической значимости коэффициентов регрессии. С помощью F критерия проверяется статистическая значимость уравнения в целом.

В итоге полученная модель применяется для оценки.

Отбор параметров, участвующих в расчетах

В качестве критериев сравнения оцениваемого объекта и аналогов выделим следующие факторные переменные:

- № п/п (справочная переменная)

- Наименование (справочная переменная)

- площадь, м2

- арендная ставка, руб.м2

- деловая активность

- интенсивность движения

- состояние помещения: 1-удовл., 2-хор.

- Источник информации (справочная переменная)

- Примечание (справочная переменная)

В результате анализа рынка сходных с оцениваемым объектом и расположенных на незначительном удалении от объекта оценки, по состоянию на эффективную дату оценки были выявлены следующие аналоги:

Вычислим коэффициенты корреляции факторных переменных со стоимостью:

Коэффициенты корреляции следующих  переменных со стоимостью больше 0,5:

"деловая активность",

"состояние помещения: 1-удовл., 2-хор.".

Это означает существование корреляционной связи между ними и стоимостью. Выше перечисленные факторные переменные включаются в модель.

Коэффициенты корреляции следующих переменных со стоимостью не превышают 0,5:

"площадь, м2",

"интенсивность движения".

Чтобы сделать вывод о наличии связи между ними и стоимостью, необходимо проверить гипотезу о значимости связи.

Вычислим критическое значение:

Сравним критическое значение с модулем соответствующего коэффициента корреляции.

Для переменных:

"площадь, м2",

"интенсивность движения" -

модуль коэффициента корреляции меньше критического значения, это означает, что между этими переменными и стоимостью нет связи (коэффициент корреляции не значимо отличается от нуля) и их можно исключить из модели.

Проверим существование мультиколлинеарности в данных с помощью алгоритма Феррара-Глобера [2].

Выполним тест c2 (“Хи квадрат”).

c2 расчетное - 0,07;

c2 критическое при уровне значимости 0,05 - 3,84.

c2 расчетное не превышает критического, делаем вывод, что в данных мультиколлинеарность отсутствует.

Выполним F-тест.

F расчетные:

F критическое при уровне значимости 0,05 - 215,71.

Для параметров:

"деловая активность",

"состояние помещения: 1-удовл., 2-хор." -

F расчетное не превышает F критическое, следовательно, эти переменные не коллинеарны с остальными.

Выполним Т тест.

Т расчетные:

Т критическое при уровне значимости 0,05 - 3,18.

Для пары параметров: "состояние помещения: 1-удовл., 2-хор."-"деловая активность" Т расчетное не превышает Т критического, следовательно, между соответствующими переменными нет мультиколлинеарности.

Анализ  показал, что между переменными мультиколлинеарность отсутствует.

В результате проведенного анализа для выполнения дальнейших расчетов были оставлены следующие факторные переменные:

"деловая активность",

"состояние помещения: 1-удовл., 2-хор.",

"арендная ставка, руб.м2".

Определение стоимости объекта оценки методом корреляционно-регрессионного анализа

Рассчитаем  коэффициенты , b для уравнения регрессии Уравнение регрессии примет вид:

y = 13,24 + 2,47*x1 + 167,13*x2 где,

y - арендная ставка, руб.м2,

x1 - деловая активность,

x2 - состояние помещения: 1-удовл., 2-хор..

Проанализируем качество полученной модели.

Коэффициент детерминации - 97,17.

Скорректированный коэффициент детерминации - 94,33.

Стандартное отклонение ошибки - 26,05.

Коэффициент вариации - 7,63.

Средняя ошибка аппроксимации - 4,43.

F расчетное - 34,30.

F критическое - 19,00.

F расчетное больше критического, это значит, что уравнение статистически значимо, то есть коэффициент детерминации значимо отличается от нуля.

Выполним Т тест.

Т расчетные:

Т критическое при уровне значимости 0,05 - 4,30.

Если Т расчетное не превышает Т критического, значит, соответствующий коэффициент не значимо отличается от нуля и, приняв его равным нулю, можно улучшить характеристики модели.

Для факторной переменной "деловая активность"Т расчетное не превышает Т критического. Примем равным нулю соответствующий коэффициент.

Получим следующие уравнения регрессии.

 

Скорректированный коэффициент детерминации принимает  максимальное значение для функции y = 13,24 + 2,47*x1 + 167,13*x2. Будем использовать эту функцию для оценки.

Стоимость объектов оценки, рассчитанная методом регрессионного анализа:

Определение стоимости  объекта методом  прямого сравнения продаж

Практика оценки недвижимости методом сравнительного анализа продаж показывает, что зачастую ни один из выбранных аналогов по своим технико-эксплуатационным характеристикам не только полностью не идентичен оцениваемому объекту, но также не представляется возможным выявить влияние каждого из параметров на стоимость в абсолютном денежном выражении в силу их агрегативного (совместного) влияния. В таких случаях для проведения стоимостной экспертизы оценщики могут воспользоваться

методом анализа иерархий (МАИ), являющимся математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих параметры объекта. Данный метод был использован для определения стоимости объекта оценки в рамках метода прямого сравнения продаж.

Первым этапом применения МАИ является структурирование проблемы расчета стоимости в виде иерархии или сети. В наиболее элементарном виде иерархия строиться с вершины (стоимости кв. м оцениваемого объекта), через промежуточные уровни-критерии (технико-эксплуатационные параметры) к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив (стоимостей кв. м различных аналогов).

После иерархического воспроизведения проблемы устанавливаются приоритеты критериев и оценивается каждая из альтернатив по критериям. В МАИ элементы задачи сравниваются попарно по отношению к их воздействию на общую для них характеристику. Система парных сведений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы. Элементом матрицы a(i,j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где оценки имеют следующий смысл:

1 –  равная важность;

3 –  умеренное превосходство одного над другим;

5-существенное 82превосходство одного над другим;

7– значительное  превосходство одного над другим;

9 –  очень сильное превосходство  одного над другим;

2, 4, 6, 8 – соответствующие промежуточные  значения.

Если при сравнении одного фактора i с другим j получено a(i,j) = b, то при сравнении второго фактора с первым получаем a(j,i) = 1/b.

Сравнение элементов А и Б в основном проводится по следующим критериям:

• какой их них важнее или имеет большее воздействие;
• какой из них более вероятен.

Относительная сила, величина или вероятность каждого отдельного объекта в иерархии определяется оценкой соответствующего ему элемента собственного вектора матрицы приоритетов, нормализованного к единице. Процедура определения собственных векторов матриц поддается приближению с помощью вычисления геометрической средней.

Определение стоимости объекта оценки методом МАИ

Определение стоимости объекта оценки методом МАИ проводилось на основании тех же параметров и тех же аналогов, что и при определении стоимости с помощью регрессионного анализа.

Построим матрицу сравнения и рассчитаем значения приоритетов критериев:

Сравнение влияния основных характеристик на стоимость производилось по следующему принципу: рассчитывались коэффициенты корреляции со стоимостью, затем составлялась матрица отношений коэффициентов корреляции, после этого элементы матрицы приводились к 9 бальной шкале.

Сравним влияние на стоимость каждого из критериев согласования:

Вычислим  весовые коэффициенты для приведения стоимостей аналогов к стоимости оцениваемого объекта используя итоговые значения весов по критериям согласования:

Метод качественного  анализа цен сравнимых  продаж

Метод качественного анализа цен сравнимых продаж (метод качественных корректировок) является одной из разновидностей метода прямого сравнения продаж.

Предлагаемый метод применяется тогда, когда для оцениваемого объекта можно подобрать, как минимум, два аналога. Причем оцениваемый объект по своим техническим параметрам и характеристикам, а следовательно, и по стоимости, занимает промежуточное положение между двумя аналогами.

Сущность этого метода заключается в том, что объект оценки по набору параметров сравнивается с аналогами, цены аналогов с помощью корректировок приводятся к стоимости объекта оценки. В результате сравнения аналог получает какое-то количество как повышающих, так и понижающих корректировок.

Положим, корректировки имеют примерно равную весомость по своему влиянию на стоимость. Это означает, что у одного аналога одна повышающая корректировка и одна понижающая корректировка полностью нейтрализуют друг друга.

Аналог, у которого количество повышающих корректировок превышает количество понижающих корректировок, задает нижнюю цену, будем называть его нижним аналогом. Количество действующих повышающих корректировок у этого аналога равно разности между количеством его повышающих и понижающих корректировок.

Аналог, у которого количество понижающих корректировок превышает количество повышающих корректировок, будем называть верхним аналогом. Он задает верхнюю цену. Количество действующих понижающих корректировок у этого аналога равно разности между количеством его понижающих и повышающих корректировок.

Искомая стоимость оцениваемого объекта лежит в интервале между нижней и верхней ценой, а ее положение определяется количеством действующих повышающих корректировок нижнего аналога и количеством понижающих корректировок верхнего аналога:

S = Цн + ((Цв - Цн)/ОЧв- + NH+))NH+,

 где  Цн , Цв - нижняя и верхняя цена соответственно;

NB- - количество действующих понижающих корректировок верхнего аналога;

NH+ - количество действующих повышающих корректировок нижнего аналога.

Если количество аналогов больше двух, то используются два подхода определения стоимости.

5. Расчет средневзвешенного. Аналоги группируются по парам, в каждую такую пару включается нижний аналог и верхний аналог. Стоимость объекта оценки устанавливается для каждой пары аналогов, а потом вычисляется средневзвешенное значение . Веса для расчета средневзвешенного рассчитываются нормированием к единице общего количества сделанных корректировок каждой пары аналогов, причем стоимости полученной при помощи наименьшего количества корректировок соответствует наибольший вес.

6. Расчет диапазона стоимостей. Выбирается верхний аналог с минимальным количеством действующих корректировок и минимальной стоимостью. Выбирается нижний аналог с минимальным количеством действующих корректировок и максимальной стоимостью. Стоимость объекта оценки лежит в диапазоне стоимостей этих двух аналогов и рассчитывается по формуле (1).

Для определения стоимости объекта оценки выбирается подход, приводящий к наименьшему значению стандартного отклонения ошибки.

Определение стоимости объекта оценки методом качественного анализа цен сравнимых продаж (методом качественных корректировок)

Рассчитывается количество направляющих корректировок.

Средневзвешенное  значение

Средневзвешенное  значение рассчитывается следующим  образом:

Определение чистого операционного  дохода

Чистый  операционный доход- это действительный или ожидаемый чистый доход в годовом исчислении, оставшийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов (расходов на эксплуатацию) до выплаты сумм по обслуживанию кредита и бухгалтерской амортизации.

Нами  не был выполнен расчет стоимости  подвального помещения доходным

подходом. Данное помещение на текущий момент не может эксплуатироваться (сдаваться в аренду), а следовательно, приносить доход. Над подвальным помещением находится здание столовой, которое находится на балансе другой организации. На текущий момент столовая не эксплуатируется и находится в заброшенном состоянии. У нее нет ни дверных, ни оконных проемов, сильно протекает кровля. Таким образом, вся вода поступает через перекрытие в подвал и заливает его. Пока эти неполадки в здании столовой не будут устранены, подвальное помещение не может эксплуатироваться.

Стоимость объекта оценки, определенная доходным подходом с

учетом  НДС составляет:

59 919 262

(Пятьдесят девять миллионов девятьсот девятнадцать тысяч двести

шестьдесят  два) рубля, в т.ч.:

В стоимость объекта недвижимости для целей страхования не входит стоимость земельного участка (стоимость – 31 440 801 руб.), поэтому окончательная стоимость составляет с учетом НДС: 28 863 340

(Двадцать восемь миллионов восемьсот шестьдесят три тысячи триста

сорок) рублей, в т.ч.: