Доходный подход к оценке недвижимости: метод дисконтированных денежных потоков

     Федеральное государственное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования

     «Калининградский  Государственный Технический Университет» 

     Кафедра управления производством 
 
 
 

     КОНТРОЛЬНАЯ  РАБОТА

     По  дисциплине: «Экономика недвижимости»

На  тему: Доходный подход к оценке недвижимости: метод дисконтированных денежных потоков. 
 
 
 

                                                                    Работу выполнила студентка

                                                                             Группы 09 ВЭУ-2 шифр 040

     __________________

                                                                                                             (подпись) 
 

                                                                        Руководитель работы

                                                                           Доцент, к.э.н. Щерба Т.А. 
 
 
 
 
 

     Калининград

     2011

Содержание

   Введение……………………………………………………………………….3

1. Метод дисконтированных денежных потоков…………………………...4

   Практическая  часть…………………………………………………………....8 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   ВВЕДЕНИЕ 

   Подходы и методы к оценке недвижимости Доходный подход к оценке недвижимости

   В основе доходного подхода лежит принцип  ожидания, который утверждает, что  стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

   Доходный  подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

   При использовании  метода капитализации доходов в  стоимость не движимости преобразуется  доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста. При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод при меняется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не стабильны.  
 
 
 
 
 
 
 

   1. Метод дисконтированных  денежных потоков  

   Метод дисконтированных денежных потоков наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

   Метод ДДП позволяет оценить стоимость  недвижимости на основе текущей стоимости  дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

   Расчет  стоимости объекта недвижимости методом ДДП осуществляется в  следующей последовательности:

   1. Определяется  прогнозный период. В международной  оценочной практике средняя величина  прогнозного периода 5 – 10 лет,  для России – это период длительностью 3 – 5 лет.

   2. Прогнозирование  величин денежных потоков, включая  реверсию, требует: 

   а) тщательного  анализа на основе данных, представляемых заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном  периоде;

   б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

   в) прогноза доходов и расходов на основе реконструированного  отчета о доходах.

   При использовании  метода ДДП рассчитывается несколько  видов дохода от объекта в следующей последовательности:

   • потенциальный  валовой доход;

   • действительный валовой доход;

   • чистый операционный доход;

   • денежный поток до уплаты налогов;

   • денежный поток после уплаты налогов.

   Если  из ПВД вычесть потери от незанятости  и при сборе арендной платы и прибавить прочие доходы, то получится денежный поток до уплаты налогов.

   3. Расчет  стоимости реверсии.

   Реверсия  – это остаточная стоимость объекта  при прекращении поступлений  потока доходов.28

   Стоимость реверсии можно спрогнозировать  с помощью:

   1) назначения  цены продажи, исходя из анализа  текущего состояния рынка, из  мониторинга стоимости аналогичных  объектов и предположений относительно  будущего состояния объекта; 

   2) принятия  допущений относительно изменения  стоимости недвижимости за период владения;

   3) капитализации  дохода за год, следующий за  годом окончания прогнозного  периода, с использованием самостоятельно  рассчитанной ставки капитализации. 

   4. Определение  ставки дисконтирования. 

   Рассчитать  ставку дисконтирования можно разными  методами.

   Метод кумулятивного построения был рассмотрен выше, поэтому перейдем к рассмотрению следующих методов.

   Метод выделения (см. метод капитализации дохода). Ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьировать в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав.

   Ставка  дисконтирования прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без  выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.

   Расчет  ставки дисконтирования по методу выделения  осуществляется в следующей последовательности:

   • моделируются потоки доходов и расходов для  каждого объекта аналога в  течение определенного периода  времени по сценарию наилучшего и  наиболее эффективного использования;

   • рассчитывается ставка доходности инвестиций по объекту;

   • полученные результаты обрабатываются любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик  анализа к оцениваемому объекту.

   Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость.

   Российские  оценщики ставку дисконта чаще всего  рассчитывают методом кумулятивного  построения.

   Расчет  стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

   где РV текущая стоимость;

   С t –  денежный поток периода t;

   i –  ставка дисконтирования денежного  потока периода t ;

   R –  стоимость реверсии.

   Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

   Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме те кущей стоимости  прогнозируемых денежных потоков и  текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ПРАКТИЧЕСКАЯ  ЧАСТЬ

Задача  № 1. Расчет стоимости  объекта недвижимости с применением  затратного подхода.

     Компания заключила договор подряда  со строительной организацией  на строительство здания под  офисные помещения с целью  последующей сдачи их в аренду.

     Сметная  стоимость строительства  рассчитывается исходя из следующих  данных:

• стоимость стройматериалов – А руб.;
• затраты на их транспортировку - Б % от стоимости самих материалов;
• средняя заработная плата строителей – В руб. в месяц;
• соц. отчисления - 34% к заработной плате;
• расходы на содержание и эксплуатацию  машин и механизмов включают:

• амортизацию по норме 10 % в год от стоимости - Г руб.
• средняя заработная плата машинистов и механиков – Д руб. в месяц;
• прочие – Е руб. в месяц;

• накладные расходы - 120 % от заработной платы;

• плановые накопления –12% от суммы полных затрат;

        Планируемый срок строительства - 6 мес.

        По окончании строительства  объект поставлен на учет, норма  амортизации – 1,5% в год.

        Полезная строительная площадь помещения - Ж кв. м.

        Арендная плата -  З $ за 1 кв.  м. в месяц.

        Эксплуатационные  расходы на содержание помещений  – И $

  за 1 кв. м. в месяц.

Рассчитать:

        1) Сметную стоимость   и договорную цену объекта.

        2) Доходы, затраты  и чистую прибыль от сдачи  помещений в аренду под офисы в рублях по курсу 1 $ - 32 руб.

( арендная  плата и эксплуатационные расходы  включают НДС )

        3) Срок окупаемости.

        Общие данные:

• ставка НДС - 18 %
• ставка налога на прибыль - 20 %.

Расчет  доходов, затрат и  чистой прибыли от сдачи помещений  в аренду под офисы.

Срок  окупаемости:

Ток=

2 926 252 / 4 599 484 + 43 894 = 0,63 лет = 6 месяцев 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Задача  № 2. Расчет стоимости  объекта жилой  недвижимости методом  сравнительного анализа  продаж.

     Оценить четырехквартирный жилой дом (со встроенными  гаражами). Имеются  данные о трех сопоставимых  продажах:

Исходная  информация

а) Информация о первом объекте:

   - экологическое состояние района  лучше, чем у оцениваемого объекта  на «а» $;

- продан полтора месяца назад, темп прироста цен – 0,3% в месяц;

   - престижность района у оцениваемого  объекта несколько ниже, чем у  оцениваемого, что составляет «в»  $ ;

- встроен  гараж, как и у оцениваемого  объекта;

- у  дома благоустроенный сад стоимостью  «с» $.

б)  Информация о втором объекте:

   - экологическое состояние объекта  хуже, чем у оцениваемого объекта  на «а*» $;

- гаражи  отсутствуют, что снижает стоимость  на «d» $;

- продан  три месяца назад, при темпе  роста цен 0,3 % в месяц;

- престижность  района аналогична оцениваемому;

- сад  отсутствует, как и у оцениваемого  объекта;

   - плохие подъездные дороги, что  снижает стоимость на «е» $  (у остальных объектов аналогичные  условия).

   Средняя цена 1 квартиры = (36 976,69 + 26 735,43 + 34250) / 3 = 32 654,04

   Стоимость 4-х квартир = 32 654,04 * 4 = 130 616,16 
 
 

Задача  №3. Расчет стоимости  объекта коммерческой недвижимости с применением  метода прямой капитализации дохода. 

        В предстоящем году планируется получать доходы от сдачи  в аренду офисных помещений площадью  "а" кв. м. Потенциальная валовая выручка сложится за счет:

• сдачи помещений в аренду - "в" $ за 1 кв. м. в месяц;
• платы за пользование гаражом - "с" $ в месяц;
• платы за пользование мебелью - "d" $ в месяц;
• платы за услуги связи - "е" $ в месяц.

        Потери от недоиспользования  производственных площадей планируется  в пределах "f" % от потенциальной валовой выручки.

Фирма будет нести следующие затраты:

а) - по страхованию имущества - 1,5 % от стоимости имущества - "g" $;

- амортизация  - 1,2 % от стоимости основных фондов - 200000 $

б) эксплуатационные:

- заработная  плата персонала - "h" $ в месяц;

- коммунальные  услуги - "i" $ в месяц;

- прочие  расходы - "j" $ в год .

в) - на замену сантехники планируется - "к" $;

    - на замену мебели - "l" $.

        При расчете чистого  дохода учесть налог на имущество, а  также налог на прибыль.

        В арендной выручки, стоимости прочих услуг, стоимости  коммунальных услуг, прочих расходах, расходах на замену сантехнического оборудования и мебели содержится НДС.

        Общие сведения:

НДС – 18%, налог на прибыль – 20%, налог на имущество 2,2% от стоимости имущества.

Задание 1

Рассчитать  чистый доход по сдаваемому в аренду офисному  зданию на предстоящий год.

Коэф. капит. доходов = Чистая прибыль / Ст-ть объекта  недвижимости =

Задание 2

Рассчитать  рыночную стоимость офисного здания методом прямой

капитализации,   если    имеется     рыночная      информация    о продаже трех объектов, сопоставимых с оцениваемым.

Информация  о сопоставимых объектах

Ср. капит. = 0,12 + 0,11 + 0,10 / 3 = 0,11

Ст-ть ОН = ЧП / 0,11 = 92 600,16 / 0,11 = 841 819, 63

Коэф. Капит. Доходов = 92 600,16 / 841 819, 63 = 0,11

Задача  № 4. Расчет рыночной ликвидационной стоимости  предприятия. 

     1. Анализ дебиторской задолженности показал, что 4 % - задолженность, срок исковой давности которой истек;

     3,2 % - долг предприятий, прекративших свою деятельность.

     2. Запасы готовой продукции предполагается  реализовать :

     30 % со скидкой 10 %

     70 % со скидкой 15 %

     Запасы  сырья со скидкой  8 %

     3. Незавершенное производство будет  утилизировано

     4. Рыночные эксперты оценили восстановительную  стоимость ОФ в 1,5 раза ниже балансовой, реализованы ОФ  будут по рыночной остаточной стоимости.. Физический износ оборудования  – 20%, моральный износ – 15 %.

     5. Незавершенное строительство будет  продано с 5 % рентабельностью.

     6. Акции будут реализованы по  рыночному курсу - 80% от номинала.