Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней

Вариант 5.

Вопрос: Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней.

Ответ:

Пакет документов, которые необходимо представить на государственную  регистрацию недвижимости и сделок с ней, весьма внушителен. Не окажется какой-либо «бумажки» — приходи на следующий день и заново записывайся в очередь, непременно ожидающую будущих собственников в регистрирующем органе… Однако подобных неприятностей вполне можно избежать, если заранее знать обо всех нюансах процедуры государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический  акт признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения  прав на недвижимое имущество и является единственным доказательством существования такого права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

По сути, государственная регистрация  похожа на нотариальное удостоверение. Кстати, благодаря этому в недавнем прошлом для большинства сделок, требующих государственной регистрации, была отменена обязательная нотариальная форма.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется на основании  Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 21.06.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122-ФЗ) и иных нормативно-правовых документов.

Так, согласно статье 131 ГК РФ право  собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) учреждениями юстиции.

Государственную регистрацию прав следует отличать от государственной регистрации, преследующей учетные, статистические и экономические цели. Так, государственная регистрация объектов жилищных фондов, транспортных средств, морских, речных и авиасудов не влияет на решение вопроса о правах на эти объекты, но имеет существенное значение для их осуществления.

Кроме того, статьей 164 ГК РФ предусмотрена  государственная регистрация сделок с землей и иным недвижимым имуществом. Что же это за сделки? Например, продажа  жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК РФ), продажа предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ), дарение недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ), рента под отчуждение недвижимого имущества (ст. 584 ГК РФ), аренда зданий и сооружений на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), аренда предприятий (п. 2 ст. 658 ГК РФ), доверительное управление недвижимым имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК РФ). Также государственной регистрации подлежит договор о залоге недвижимого имущества, то есть договор об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ).

Как правило, регистрация сделки с объектом недвижимости происходит одновременно с регистрацией прав на него. Например, при регистрации договора купли-продажи здания его новый владелец должен зарегистрировать и право собственности на это здание. Данный факт необходимо учитывать при подаче документов на государственную регистрацию сделок.

Обращаться за регистрацией следует  по месту нахождения недвижимого  имущества в пределах регистрационного округа.

Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц проводится по инициативе правообладателей или лиц, приобретающих указанные права, с обязательным уведомлением правообладателя.

Если речь идет о переходе права  на объект недвижимого имущества, об ограничении (обременении) данного права или о сделке с недвижимостью, государственная регистрация возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

Чтобы зарегистрировать право на недвижимое имущество или сделку с ним, в орган, осуществляющий государственную регистрацию, нужно представить ряд документов. При этом заявителю выдается расписка в получении данных документов с их перечнем, а также с указанием даты их представления. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию.

Сама государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в месячный срок со дня подачи необходимых документов. Так сказано в пункте 3 статьи 13 Закона № 122-ФЗ.

Датой регистрации считается день внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Факт государственной регистрации  в зависимости от объекта регистрации  подтверждается по-разному. Если регистрируются возникновение и переход прав на недвижимое имущество, выдается свидетельство. Если сделки — делается специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки, то есть на договоре.

Кстати, технические ошибки в записях, допущенные при государственной  регистрации, исправляются в трехдневный  срок по решению регистратора после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях.

Регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним проводится на основании  заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) лица.

Уполномоченными лицами, во-первых, могут  быть лица, которые вправе действовать  без доверенности. В этом случае нужно представить документы, подтверждающие их полномочия (например, протокол или  приказ о назначении на должность  руководителя организации). Во-вторых, лица, действующие на основании нотариально удостоверенной доверенности, если иное не предусмотрено законом.

Кстати, при регистрации договора аренды заявление может подавать арендатор или арендодатель.

Заявление составляется на бланке установленной формы или в свободной форме и подается в единственном экземпляре-подлиннике. В нем рекомендуется указать следующие сведения:

• данные о правообладателе (стороне договора). В отношении физического лица приводятся фамилия, имя, отчество, дата рождения, документ, удостоверяющий личность, и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или адрес места преимущественного пребывания. В отношении юридического лица — полное наименование, ИНН, юридический адрес, дата и место государственной регистрации, номер документа, подтверждающего факт внесения записи в ЕГРЮЛ, адрес фактического местонахождения;
• сведения об уполномоченном лице (представителе), а именно: фамилия, имя, отчество, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность, адрес, наименование и реквизиты документа, подтверждающего полномочия представителя;
• ходатайство (просьбу) о государственной регистрации, вид права (например, право хозяйственного ведения), вид сделки, вид ограничения (обременения) права. Если регистрируется право общей долевой собственности, нужно также указать размер доли;
• наименование, реквизиты правоустанавливающего документа, на основании которого должна быть проведена государственная регистрация права;
• наименование и реквизиты сделки, которую необходимо зарегистрировать или на основании которой должна быть проведена государственная регистрация, а также краткие данные о второй стороне сделки (фамилия, имя, отчество физического лица, наименование юридического лица);
• сведения об объекте недвижимости (наименование, место нахождения (адрес), кадастровый или условный номер, если он известен заявителю);
• дату составления заявления.

Также в заявлении на государственную  регистрацию должна стоять подпись  заявителя.

Заметьте: если на одной из сторон договора выступают несколько лиц, заявления о государственной регистрации подают все участвующие в сделке либо подается одно заявление, подписанное всеми лицами.

Иногда помимо тех, что уже были представлены на государственную регистрацию, нужно подать дополнительные документы. Для этого в регистрирующий орган подается заявление о приеме дополнительных документов. В нем рекомендуется указать номер, под которым ранее представленное заявление о государственной регистрации было зарегистрировано в книге учета входящих документов, и его дату.

За государственную регистрацию  прав на недвижимое имущество и сделок с ним взимается государственная  пошлина. В настоящее время ее размеры установлены постановлением Правительства Москвы от 13.06.2000 № 447 и зависят от вида регистрируемых прав или сделок, от того, кто выступает субъектом прав, а также от других показателей.

Государственную пошлину необходимо уплатить заранее и к заявлению  на государственную регистрацию  приложить квитанцию об ее оплате.

Одновременно с заявлением на государственную регистрацию недвижимости и сделок с ней нужно представить документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок.

Физическое лицо, в том числе  представитель организации, предъявляет  документ, удостоверяющий личность.

Представитель организации также  предъявляет учредительные документы. Кстати, если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии  учредительных документов, можно  представить выписку из ЕГРЮЛ, свидетельствующую  об отсутствии в данных документах изменений и дополнений.

Кроме того, необходимо представить  документ, подтверждающий факт внесения сведений о юридическом лице в  ЕГРЮЛ, и документ о постановке на налоговый учет с указанием ИНН.

Обязательно и учредительные документы, и документ, подтверждающий факт внесения сведений в ЕГРЮЛ, предъявляются в подлиннике с приложением копий.

Больше всего вопросов, возникающих  в процессе государственной регистрации, вызывает перечень правоустанавливающих документов на объекты нежилого фонда  и сделок с ним. То есть документов, устанавливающих наличие, возникновение, прекращение, переход или ограничение (обременение) права.

Купля-продажа, мена и дарение. В соответствии с законодательством данные договоры, если они касаются недвижимого имущества, считаются заключенными с момента их государственной регистрации. В регистрирующий орган нужно представить:

• подлинник и копию договора купли-продажи, мены или дарения, заверенную у нотариуса или всеми участниками договора;
• подлинник и копию документов, подтверждающих наличие права собственности на объект у отчуждающего его лица. Эти документы следует представлять только в случае, если право на объект недвижимости не зарегистрировано в ЕГРП;
• если имеется — подлинник и нотариально заверенную копию акта приемки-передачи объекта;
• если сделка является крупной — заверенную организацией копию протокола заседания директоров (наблюдательного совета), общего собрания акционеров (выписку из него) либо решения учредителя с решением о совершении сделки. В противном случае представляются справки о стоимости предмета сделки в процентах относительно балансовой стоимости активов или в процентах от стоимости имущества по данным бухгалтерского учета за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения. Данные справки должны быть подписаны руководителем и главным бухгалтером организации и скреплены печатью.

Перевод помещений из жилого фонда в нежилой. Как известно, ни организации, ни индивидуальные предприниматели не вправе осуществлять хозяйственную деятельность, используя жилое помещение в качестве офиса. Однако одного перевода данного помещения в нежилой фонд недостаточно. Необходимо, чтобы такой перевод прошел государственную регистрацию. Для этого в регистрирующий орган представляются:

• распоряжение Комитета муниципального жилья или Департамента жилищной политики и жилого фонда г. Москвы и протокол (выписка из него) межведомственной комиссии о переводе помещения в нежилое (копии, заверенные органом, принявшим решение);
• распоряжение префекта (главы Управы) о разрешении изменения функционального назначения помещения (копия, заверенная префектурой);
• копия документа, подтверждающего, что право заявителя на жилое помещение ранее зарегистрировано в ЕГРП, или правоустанавливающий документ на жилое помещение, приобретенное до 1998 года.

Внесение изменений  в ЕГРП. Изменение субъекта права, например изменение в наименовании организации, также необходимо внести в ЕГРП. Для этого в регистрирующий орган нужно представить:

подлинник и нотариально заверенную копию документа о государственной регистрации;

• подлинник и копию документа о присвоении ИНН;
• подлинник и нотариально заверенную копию свидетельства о регистрации изменений в учредительных документах;
• устав с изменениями и дополнениями и учредительный договор (подлинник и копию, заверенную у нотариуса, либо архивные копии, выданные налоговым органом);
• подлинник и копию выписки из ЕГРЮЛ, заверенную у нотариуса или в налоговом органе.

Кроме того, нередко организации  в процессе своей деятельности сталкиваются с необходимостью переоборудования или перепланировки помещения, здания или сооружения. В этом случае речь идет об изменении объекта права, которое также требует регистрации в ЕГРП. Поэтому в регистрирующий орган необходимо представить копии документов, разрешающих такое изменение, заверенные выдавшим их органом, а также заверенные БТИ подлинники и копии поэтажного плана, выписки из паспорта БТИ по форме 1а и экспликации. Если объект права изменяется в результате какой-либо сделки, помимо перечисленных документов необходимо представить нотариально заверенную копию соответствующего договора.

Аренда. Не секрет, что большинство организаций арендуют здания, помещения, сооружения, в том числе под офис, склады и т. п. Кроме того, многие впоследствии сдают указанное имущество в субаренду. Напомним, что договор аренды, заключенный на срок более одного года, подлежит обязательной государственной регистрации.

В данных случаях правоустанавливающими  документами являются:

подлинники договора аренды (субаренды) в количестве, равном числу его  участников;

• копия договора, заверенная у нотариуса или всеми участниками договора;
• при аренде — копия документа, подтверждающего регистрацию права собственности на объект; при субаренде — копия зарегистрированного договора аренды, заверенная всеми его участниками;
• решение организаций — участников договора о его заключении, если оно предусмотрено уставом или законодательством (копия, заверенная организацией);
• доверенность на право заключения договора, если он подписан представителем участника договора (копия, заверенная организацией — участником договора).

Кроме того, если в договоре аренды отсутствует согласие на сдачу в  субаренду, необходимо представить  подлинник и нотариально заверенную копию документа, подтверждающего согласие собственника на сдачу в субаренду.

А если договор аренды (субаренды) меняется вследствие изменения субъекта или объекта права? В этом случае изменения в договоре также необходимо зарегистрировать. При изменении субъекта права на регистрацию представляются те же документы, что и при внесении изменений в ЕГРП. При изменении объекта права — поэтажный план, выписка из паспорта БТИ по форме 1а и экспликация (подлинники и копии, заверенные БТИ). Помимо этого в обоих случаях представляются следующие документы:

• подлинники изменений договора в количестве, равном числу его участников;
• копия изменений договора, заверенная у нотариуса или всеми участниками договора;
• копия зарегистрированного договора аренды (субаренды), заверенная всеми участниками договора или нотариально;
• решение о заключении договора, если оно необходимо на основании устава организации или законодательства (копия, заверенная организацией);
• доверенность на право заключения договора, если он подписан представителем участника договора (копия, заверенная организацией).

Далеко не все знают, что при  расторжении или прекращении  договора аренды (субаренды), ранее  зарегистрированного, необходимо внести в ЕГРП соответствующую запись. В  противном случае, если собственник имущества (арендатор) решит заключить новый договор аренды (субаренды), зарегистрировать такой договор не удастся.

Для внесения в ЕГРП записи о расторжении (прекращении) договора аренды (субаренды) необходимо представить:

• подлинник и копию соглашения о расторжении (прекращении) договора в количестве, равном числу его участников, заверенную нотариально или всеми участниками договора. Если основанием расторжения договора явилось решение суда (мировое соглашение), представляется его копия, заверенная печатью суда. Если же договор был заключен на неопределенный срок — копия уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, а также подлинник и копия документов, подтверждающих отправление уведомления другой стороне договора (квитанции, выписки из реестра почтовых отправлений и т. п.);
• копию зарегистрированного договора;
• подлинник и нотариально заверенную копию акта передачи, подтверждающего возврат имущества арендодателю;
• решение организаций — участников договора о его расторжении (прекращении), если оно предусмотрено уставом или законодательством (копию, заверенную организацией);
• доверенность на право расторжения договора, если он подписан представителем участника договора (копию, заверенную организацией).

Утрата свидетельства  о государственной регистрации. Возможно, свидетельство о государственной регистрации недвижимости или сделок с ней пришло в негодность или просто-напросто потеряно. Значит, взамен нужно получить новое. Если со времени выдачи непригодного (утерянного) свидетельства реквизиты субъекта и объекта права не изменились, в регистрирующий орган необходимо представить:

• подлинник и нотариально заверенную копию документа о государственной регистрации юридического лица;
• устав и учредительный договор (подлинник и копию, заверенную у нотариуса, либо архивную копию, выданную налоговым органом);
• подлинник и копию выписки из ЕГРЮЛ, заверенную у нотариуса или в налоговом органе;
• справку об отсутствии зарегистрированных изменений в учредительных документах, удостоверенную налоговым органом.

Помимо заявления, квитанции об оплате госпошлины, документов, подтверждающих полномочия представителя правообладателя и участников сделок, и правоустанавливающих документов нужно представить еще одну группу документов. Речь идет о документах, описывающих объект недвижимости, права на который или сделки с которым подлежат регистрации, и удостоверенных органом, ответственным за учет соответствующих объектов. Это кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, поэтажные планы здания, сооружения, с приложением выписки из паспорта БТИ по форме 1а и экспликации. Кстати, кадастровый план можно не представлять, если ранее он уже представлялся.

Есть еще ряд документов, которые  дополнительно представляются на государственную регистрацию в случаях, установленных законодательством. Об этом сказано в пункте 2 статьи 17 Закона № 122-ФЗ. Например:

• согласие собственника государственного или муниципального имущества на распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного или муниципального предприятия;
• согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом и др.

Если у регистрирующего органа возникли сомнения в наличии оснований  для регистрации, а также в  подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, государственная регистрация может быть приостановлена. В день принятия подобного решения регистрирующий орган в письменной форме уведомляет об этом заявителя, указывая, на каком основании приостановлена регистрация. При этом заявитель вправе представить дополнительные доказательства в опровержение тех или иных оснований для приостановления.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть приостановлена не более чем на месяц (не считая месячного срока, отведенного для самой процедуры регистрации). Если в течение указанного срока причины, препятствующие регистрации, не будут устранены, заявителю может быть отказано в государственной регистрации.

Инициаторами приостановления могут также выступать правообладатель, стороны сделки или уполномоченные лица, подав заявление в письменной форме. В этом заявлении нужно указать причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, и срок, необходимый для такого приостановления. Этот срок не должен превышать трех месяцев. Подача данными лицами заявления о приостановлении прерывает течение срока, установленного для государственной регистрации.

Кроме того, государственная регистрация  может быть приостановлена по письменному заявлению одной из сторон договора на возврат документов без проведения государственной регистрации, если другая сторона с таким заявлением не обращалась. Срок приостановления — не более месяца. Если в течение указанного срока причины, препятствующие государственной регистрации, не будут устранены, сторонам договора может быть просто отказано в государственной регистрации прав.

И еще одна причина, по которой можно  приостановить государственную  регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, — соответствующее определение или решение суда.

Помимо случаев, перечисленных  выше, в государственной регистрации  прав на недвижимость и сделок с  ней может быть отказано, если:

право на объект недвижимого  имущества в соответствии с законодательством не подлежит государственной регистрации;

с заявлением о государственной  регистрации обратилось ненадлежащее лицо;

• документы, представленные на государственную регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют установленным требованиям;
• акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания;
• лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
• лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
• правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
• правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права;
• не представлены документы, необходимые для государственной регистрации;
• имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.

А вот судебный спор о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной  регистрации прав на него.

О причине отказа заявитель уведомляется в письменной форме в срок не более  пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации. Заинтересованное лицо может обжаловать отказ в регистрации через суд.

При отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесенная госпошлина не возвращается. Однако если государственная регистрация прекращена на основании соответствующих заявлений сторон договора, возвращается половина внесенной суммы.

Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней  носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан предоставить сведения, содержащиеся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости любому лицу или в течение пяти дней в письменной форме выдать мотивированный отказ, который, в свою очередь, также можно обжаловать в суде.

Чтобы получить информацию из ЕГРП, достаточно представить заявление в письменной форме, а также удостоверение  личности — для физических лиц  или документы, подтверждающие регистрацию  и полномочия представителя, — для  юридических.

Сведения представляются в течение  пяти рабочих дней в форме выписок, которые содержат описание объекта  недвижимости, зарегистрированные на него права, ограничения (обременения) прав, сведения о существующих притязаниях  и заявленных в судебном порядке в отношении данного объекта недвижимости правах требования.

В течение десяти рабочих дней предоставляются  сведения о содержании правоустанавливающих документов, обобщенные сведения о  правах отдельного лица на имеющиеся  у него объекты недвижимости, а  также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимости. Подобную информацию могут получить только сам правообладатель и его уполномоченные лица. Также аналогичные сведения могут быть предоставлены нотариусам в связи с открытием наследства, лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя, органам местной и государственной власти в рамках их полномочий (налоговым, правоохранительным органам и т. п).

В свою очередь, правообладатель может  запросить информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права. В этом случае регистрирующий орган обязан предоставить информацию в течение семи рабочих дней.

Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется за плату. Разумеется, исключением являются случаи, когда заявителем выступают органы государственной власти: правоохранительные органы, суды, налоговые органы и т. п.

Помимо сказанного выше отметим, что  Законом № 122-ФЗ предусмотрена обязанность  органов государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления, организаций (органов) по учету объектов недвижимого имущества, государственного и муниципального имущества, других организаций, имеющих сведения, необходимые для государственной регистрации, в десятидневный срок предоставлять такие сведения правообладателям.

В соответствии со статьей 31 Закона № 122-ФЗ орган, осуществляющий государственную  регистрации прав, несет ответственность  за своевременность и точность записей  о праве на недвижимое имущество и сделок с ним в ЕГРП, за полноту и подлинность выдаваемой информации, за необоснованный отказ в государственной регистрации, а также уклонение от регистрации.

Организации, в свою очередь, несут  ответственность за точность данных об объектах недвижимого имущества и своевременность их предоставления.

Кроме того, статьей 19.21 КоАП РФ установлено, что несоблюдение собственником, арендатором  или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации  прав на недвижимое имущество или  сделок с ним влечет наложение штрафа на граждан в размере от пятнадцати до двадцати МРОТ; на должностных лиц — от тридцати до сорока МРОТ; на юридических лиц — от трехсот до четырехсот МРОТ.