Государственная регистрация сделок

Содержание 

1. Государственная регистрация сделок

1. Принципы государственной регистрации прав на недвижимость

2. Порядок государственной регистрации и отказа в регистрации

2. Практическое задание

Список литературы

Введение

В результате приватизации государственного и муниципального имущества вместо господствующей государственной  собственности появились разнообразные  формы собственности, образовался  рынок недвижимости. В гражданский  оборот оказались вовлеченными не только квартиры, жилые дома, но и предприятия, комплексы зданий и другие крупные  объекты недвижимого имущества. Совершение сделок с недвижимостью  стало очень распространенным и  необходимым явлением, без которого трудно представить существование  цивилизованного государства. Участники  гражданского оборота при совершении сделок с недвижимостью нуждались  в гарантиях незыблемости своих  прав и их охране. В целях оптимального сочетания интересов правообладателей с потребностями и интересами общества и государства стало  необходимым не только правовое регулирование  совершения сделок с объектами недвижимости, но и закрепление прав на них. Одним  из важнейших средств охраны прав на недвижимость стала государственная  регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Институт государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним является сравнительно новым для российской правовой системы. В Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31.05.1991 г. впервые было упомянуто о государственной  регистрации. Впоследствии нормы о  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним были закреплены в Гражданском  кодексе Российской Федерации. Однако данные положения ГК РФ не применялись  до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» (далее - «Закон о  регистрации»), который ввел единый порядок регистрации. Практика выявила  определенные сложности в реализации положений Закона о регистрации, обнаружила противоречия между нормами  права и отсутствие надлежащего  регулирования некоторых аспектов государственной регистрации, например, государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства.

Закон, в частности, не регулирует правовой режим объектов общего пользования  собственниками нежилых помещений  в нежилых зданиях и порядок  государственной регистрации права  общей долевой собственности  на общее имущество в таких  зданиях, что приводит в судебной практике к вынесению противоречивых решений. Отсутствуют исчерпывающие  разъяснения высших судебных инстанций  как по правовому режиму нежилых  помещений и государственной  регистрации прав и сделок с ними, так и по некоторым другим требующим  разрешения вопросам, связанным с  государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Законодательство о государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним постоянно изменяется и дополняется, кроме того, накопилось большое количество подзаконных  актов. Исследование гражданско-правового  регулирования государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним представляется актуальным. Такое исследование с  учетом накопленного опыта применения Закона о регистрации и новшеств в законодательстве является необходимым, поскольку оно позволит дать целостное  представление об институте государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, выявить его  специфику и выработать на этой основе практические рекомендации.

Государственная регистрация сделок.

1. Принципы государственной регистрации прав на недвижимость

Вопрос о принципах  государственной регистрации чрезвычайно  важен, поскольку решение вопроса  о принципах этой системы позволяет  сделать институт государственной  регистрации устойчивым и непротиворечивым.

Организация регулирования  оборота недвижимого имущества  зависит от того, какие принципы заложены в соответствующей системе  регулирования.

При этом часто не все  принципы закреплены нормативно, однако это не исключает значимости принципов  как основных руководящих идей, лежащих  в основе этого правового института. Принципы государственной регистрации  прав на недвижимость отражают объективные  потребности организации оборота  недвижимости. Произвольный подход к  конструированию норм, организующих оборот недвижимости, не приведет к  желаемой цели - созданию непротиворечивой и эффективной системы права  недвижимости.

Следует отметить, что не все принципы могут быть одновременно зафиксированы в единой системе  организации оборота недвижимости. Некоторые из них вступают в противоречие (например, принцип публичной достоверности  и принцип исправления регистрационной  записи). Определенная комбинация принципов  государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею  позволяет моделировать различные  регистрационные системы.

Выделяют материально-правовые и формально-правовые принципы государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним¹. Если материально-правовые принципы лежат в основе системы государственной регистрации возникновения, изменения, обременения и прекращения прав на недвижимость, то формально-правовые принципы определяют структуру органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Систему материально-правовых принципов государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют следующие принципы:

- принцип публичной достоверности  (материальной гласности) или  бесповоротности;

- принцип исправления  регистрационной записи;

- принцип изъятия из-под  действия давности;

- принцип возражения (протестации);

- принцип отметки (предварительной  регистрации);

- принцип старшинства  прав.

Формально-правовые принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Систему формально-правовых принципов государственной регистрации прав на недвижимость составляют следующие:

- принцип публичности  (формальной гласности) или принцип  внесения прав на недвижимость;

- принцип специалитета (специальности);

- принцип частной инициативы;

- принцип легалитета;

- принцип ответственности  публичной власти за ненадлежащую  регистрацию прав на недвижимость.

2. Порядок государственной  регистрации и отказа в регистрации

Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью осуществляется Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), подведомственной Министерству экономического развития РФ.

Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации общественных объединений и политических партий, а также правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры и нотариата. Основной задачей Росреестра является: обеспечение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Росреестр обладает следующими полномочиями:

- осуществляет государственную  регистрацию прав на объекты  недвижимого имущества и сделок  с ним в случаях и порядке,  установленных законодательством  Российской Федерации;

- координирует работу  по созданию органов по регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним и осуществляет  правовой контроль их деятельности;

- обеспечивает соблюдение  правил ведения ЕГРП, а также  создание и функционирование  системы ведения указанного Реестра  в электронном виде.

Деятельность, осуществляемая Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, является правоприменительной деятельностью, которая осуществляется в виде издания индивидуальных правовых актов, влекущих возникновение, изменение или прекращение правоотношений по поводу недвижимого имущества. Эта деятельность включает в себя совокупность действий регистрирующего органа, направленных на проверку действительности и законности регистрируемого права и его признания. В этом смысле государственная регистрация представляет из себя процедуру, состоящую из множества действий регистрирующего органа. Процедура государственной регистрации сделок и прав на недвижимость установлена Законом о госрегистрации прав на недвижимость. В соответствии со ст. 13 указанного Закона эта процедура состоит из пяти этапов:

1) прием документов, представляемых  для регистрации прав и сделок;

2) правовая экспертиза  представленных документов и  проверка сделки на соответствие  закону;

3) установление отсутствия  противоречий между заявляемыми  правами и уже зарегистрированными  правами на регистрируемый объект  недвижимости, а также иных оснований  для отказа либо приостановления  государственной регистрации;

4) внесение записей в  ЕГРП;

5) совершение надписей  на правоустанавливающих документах  и выдача удостоверений о произведенной  государственной регистрации прав.

Государственная регистрация  осуществляется путем внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Соответственно и датой  государственной регистрации считается  день внесения такой записи. Удостоверение  проведенной государственной регистрации  производится путем выдачи свидетельства  о государственной регистрации. Что касается государственной регистрации  договоров и сделок с недвижимым имуществом, то таковая удостоверяется путем совершения специальной регистрационной  надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Процедура государственной  регистрации начинается на основании  заявления правообладателя, сторон договора либо уполномоченного ими  лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности (нотариально удостоверенной). В  том случае, если государственной  регистрации подлежат права, которые  возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, то заявление о государственной  регистрации подается тем лицом, в отношении которого приняты  указанные акты.

Если одна из сторон проявляет  недобросовестность и уклоняется от государственной регистрации прав, то другая сторона вправе требовать  регистрации на основании судебного  решения. При этом на ту сторону, которая  уклоняется от государственной регистрации, возлагается бремя убытков, которые  возникли в результате приостановления  государственной регистрации прав.

В том случае, если государственной  регистрации подлежат права на недвижимость, принадлежащую Российской Федерации, субъектам Российской Федерации  или муниципальным образованиям, то от их имени вправе выступать  органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также  юридические лица и граждане².

Регистрационные действия прав на недвижимость и сделок с нею  начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию  прав.

Одним из условий проведения государственной регистрации является уплата заинтересованным лицом государственной  пошлины. При этом оплата пошлины  должна быть произведена до государственной  регистрации, а документ, удостоверяющий оплату пошлины, должен быть представлен  в регистрирующий орган вместе с  заявлением о государственной регистрации.        

Государственная регистрация  прав на недвижимость должна быть осуществлена в месячный срок с момента подачи заявления.

Возникновение, прекращение, переход, ограничения (обременения) вещных прав на недвижимое имущество происходит в соответствии с определенными  юридическими фактами (событиями и  действиями), которые в соответствии с гражданским законодательством  влекут возникновение, изменение или  прекращение гражданских правоотношений.

Закон о госрегистрации прав на недвижимость устанавливает перечень оснований для государственной  регистрации прав. Поскольку соответствующие  юридические факты материализуются  в виде документов, то в законе перечислены  документы, которые должны быть представлены для государственной регистрации. Таким образом, основаниями для  государственной регистрации являются:

- договоры и другие  сделки в отношении недвижимого  имущества, совершенные в соответствии  с законодательством, действовавшим  в месте расположения объектов  недвижимого имущества на момент  совершения сделки;

- акты (свидетельства) о  приватизации жилых помещений,  совершенные в соответствии с  законодательством, действовавшим  в месте осуществления приватизации  на момент ее совершения;

- свидетельства о праве  на наследство;

- вступившие в законную  силу судебные акты;

- акты (свидетельства) о  правах на недвижимое имущество,  выданные уполномоченными органами  государственной власти в порядке,  установленном законодательством,  действовавшим в месте издания  таких актов на момент их  издания;

- иные акты передачи  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним заявителю  от прежнего правообладателя  в соответствии с законодательством,  действовавшим в месте передачи  на момент ее совершения;

- иные документы, которые  в соответствии с законодательством  Российской Федерации подтверждают  наличие, возникновение, прекращение,  переход, ограничение (обременение)  прав.

Обязательным приложением  к документам, необходимым для  государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием  его кадастрового номера. При этом представление кадастрового плана  земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся  и был помещен в соответствующее  дело правоустанавливающих документов³.

Основания отказа в государственной  регистрации. Последствием проведения регистрационных процедур на основании  заявления заинтересованного лица не всегда является внесение записи о  регистрации права или сделки в ЕГРП. В установленных законом  случаях допускается отказ в  регистрации права или сделки.

Перечень оснований для  отказа в государственной регистрации  установлен в ст. 20 Закона о госрегистрации прав на недвижимость. В этот перечень включены следующие основания:

- право на объект недвижимого  имущества, о государственной  регистрации которого просит  заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации  прав в соответствии с указанным  Законом;

- с заявлением о государственной  регистрации прав обратилось  ненадлежащее лицо;

- документы, представленные  на государственную регистрацию  прав, по форме или содержанию  не соответствуют требованиям  действующего законодательства;

- акт государственного  органа или акт органа местного  самоуправления о предоставлении  прав на недвижимое имущество  признан недействительным с момента  его издания в соответствии  с законодательством, действовавшим  в месте его издания на момент  издания⁴;

- лицо, выдавшее правоустанавливающий  документ, не уполномочено распоряжаться  правом на данный объект недвижимого  имущества;

- лицо, которое имеет права,  ограниченные определенными условиями,  составило документ без указания  этих условий;

- правоустанавливающий документ  об объекте недвижимого имущества  свидетельствует об отсутствии  у заявителя прав на данный  объект недвижимого имущества;

- правообладатель не представил  заявление и иные необходимые  документы на государственную  регистрацию ранее возникшего  права на объект недвижимого  имущества, наличие которых необходимо  для государственной регистрации  возникших после введения в  действие Федерального закона "О  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним": перехода данного  права, его ограничения (обременения)  или совершенной после введения  в действие указанного Закона  сделки с объектом недвижимого имущества;

- не представлены документы,  необходимые для государственной  регистрации прав;

- имеются противоречия  между заявленными правами и  уже зарегистрированными правами.

Приведенный перечень не является исчерпывающим. В законодательстве предусмотрены и иные основания  для отказа в государственной  регистрации.

Как свидетельствует судебно-арбитражная  практика, в некоторых случаях  при рассмотрении заявлений о государственной регистрации регистрирующие органы вынуждены отказывать заявителям, предварительно давая оценку объекту с точки зрения того, является ли этот объект недвижимостью или нет.

В то же время государственный  регистратор не имеет права отказать в государственной регистрации  права, которое установлено вступившим в законную силу решением суда.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации  прав заявителю сообщают в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления. При  этом заявителю направляется сообщение  о причине отказа, а копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственной  регистрации прав может быть обжалован  заинтересованным лицом в суде или  в арбитражном суде.

Государственная регистрация  прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании  письменного заявления правообладателя, стороны (сторон) сделки или уполномоченного  им (ими) на то лица при наличии у  него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления  государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления.

Заключение

Государственная регистрация  проводится на основании заявления  правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Надлежащим образом оформленная доверенность должна отвечать всем требованиям Гражданского кодекса.

Договоры и другие сделки могут быть предметом государственной  регистрации сами по себе, а равно  в качестве основания порождаемых, изменяемых или прекращаемых ими  прав.

Свидетельство о праве  на наследство выдается всем наследникам  вместе или каждому в отдельности - по их желанию (в последнем случае в свидетельствах указывается все  наследственное имущество и доля наследника, получающего свидетельство). Если окажется, что какое-либо имущество  не включено в свидетельство о  наследстве, то на него может быть выдано дополнительное свидетельство.

Личность иностранных  граждан и лиц без гражданства  устанавливается на основа вида на жительства или национального паспорта с отметкой о регистрации в органах внутренних дел или других уполномоченных органах.

Представитель юридического лица обязан предъявить учредительные  документы юридического лица, а также  документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного  юридического лица.

Также для государственной  регистрации необходимо предъявить документ об оплате регистрации. Таким  документом является квитанция о  приеме денег кредитным учреждением, осуществляющим денежные расчеты с  населением, либо платежное поручение  организации с отметкой банка  о принятии платежа. Обязательным является приложение подлинника платежного документа.

Свидетельство о государственной  регистрации прав, выдаваемое правообладателю, является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также  учетную серии и номер.

Понятие государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  дано в ст.2 ФЗ РФ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним", принятого Государственной  Думой 17 июня 1997 года, в которой государственная  регистрация определяется как "юридический  акт признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения  прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации".

Очевидно, что одной из главных задач государственной  регистрации является гарантия законности при осуществлении сделок с недвижимостью, хотя этот вопрос в настоящее время законодательством не урегулирован до конца. Кроме того, наличие Единого реестра прав на недвижимое имущество существенно облегчает деятельность различных государственных органов, связанную с необходимостью ведения учета собственников недвижимости

Практическое  задание:

Семина, чей муж злоупотреблял  спиртными напитками, обратилась в  суд с требованием ограничить его дееспособность. Одновременно она  просила суд признать недействительной сделку, совершенную недавно мужем  в состоянии сильного алкогольного опьянения. В ее отсутствии муж продал соседу чайный сервиз, а деньги пропил.

Есть ли основания удовлетворить  требования Семиной?

Какое значение для дела будет иметь подтвержденный лечебным учреждением факт совершения сделки в состоянии сильного опьянения?

1) Дело об ограничении  дееспособности вследствие злоупотребления  алкоголем может быть начато  судом по заявлению членов  семьи, общественных организаций,  психиатрического учреждения.

Таким образом, у суда есть все основания удовлетворить  иск жены Семина, но для этого  еще необходимо собрать некоторые  документы, в том числе и заключение экспертизы и показания свидетелей (соседей).

2) Для того, чтобы сделку  признать недействительной, необходимо  признать факт совершения сделки  в состоянии сильного алкогольного  опьянения, т.к. ст. 177 ГК РФ признает  недействительной сделку, совершенную гражданином, неспособным понимать значение своих действий и руководить ими (в том числе сделки в состоянии глубокого алкогольного опьянения).

Но для этого необходимо подтверждение лечебного учреждения. Баз такого утверждения сделка может  считаться действительной.

Таким образом, подтвержденный лечебным учреждением факт совершения сделки в состоянии сильного алкогольного опьянения играет ключевую роль.

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ).
2. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ - Часть 1.
3. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 17.07.2009) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) .
4. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219)
5. Петров, Е.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в гражданском обороте недвижимости. Автореф. дис... канд. юрид. наук. / Е.Ю. Петров. – М., 2001. – С. 9.
6. Арзуманян, А.В. Этапы государственной регистрации прав собственности на землю и их особенности / А.В. Арзуманян // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2007. – № 10. – С. 23.
7. Постановление Правительства РФ от 31 августа 2000 г. № 648 «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности» // Собрание законодательства РФ. – 2000. – № 37. – Ст. 3718.
8. Шейнин, Л. Отсутствие государственной регистрации: как оно влияет на недействительность сделок с недвижимостью? / Л. Шейнин. // Юридический мир. – 2005. – № 11. – С. 31.

¹ Петров, Е.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в гражданском обороте недвижимости. Автореф. дис... канд. юрид. наук. / Е.Ю. Петров. – М., 2001. – С. 9.

² Постановление Правительства РФ от 31 августа 2000 г. № 648 «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности» // Собрание законодательства РФ. – 2000. – № 37. – Ст. 3718.

³ Арзуманян, А.В. Этапы государственной регистрации прав собственности на землю и их особенности / А.В. Арзуманян // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2007. – № 10. – С. 23.

⁴ Шейнин, Л. Отсутствие государственной регистрации: как оно влияет на недействительность сделок с недвижимостью? / Л. Шейнин. // Юридический мир. – 2005. – № 11. – С. 31.