Градостроительный план земельного участка

Введение

Проведение правового анализа  инвестиционного проекта представляет собой многогранную и структурированную  работу, включающую анализ и оценку различных факторов, влияющих на возможность  реализации проекта на выбранном  земельном участке, исходя из его текущего правового положения. Данная работа разъясняет, какие этапы нужно пройти заказчику для реализации проекта.

Как правило, первоначальная оценка правового  положения земельного участка фокусируется на виде его разрешенного использования, категории и назначении. Далее рассматриваются способ и путь приобретения участка и имеющиеся обременения. Ранее проанализировать возможность осуществления инвестиционного проекта в строительстве в заявленных параметрах на конкретном участке представлялось затруднительным, однако ситуация должна измениться в лучшую сторону после того, как на практике заработают отдельные положения Градостроительного кодекса РФ. Это произойдет с приведением в соответствие с ним регионального законодательства и появлением возможности практического использования, введенного Градостроительным кодексом, нового документа — градостроительного плана земельного участка.

1 Значение градостроительного плана земельного участка

Градостроительный план земельного участка  представляет собой документ, подготовка которого осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам.

Градостроительный план земельного участка является основополагающим документом для последующих этапов получения разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию.

Важность этого документа обусловлена  и содержащейся в нем информацией. В частности, в состав Градостроительный план земельного участка включаются следующие сведения:

1. границы земельного участка;
2. границы зон действия публичных сервитутов;
3. минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
4. информация о градостроительном регламенте. При этом в градостроительном плане земельного участка должна содержаться информация обо всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;
5. информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке;
6. информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;
7. информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
8. границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.

Необходимо отметить, что в соответствии с ГК РФ Градостроительный план земельного участка имеет еще несколько с основных назначений, например, служит одним из оснований:

1. для выдачи разрешения на строительство (ч. 1 ст. 51), так как является тем документом, на соответствие с которым проверяется разработанная проектная документация при ее государственной экспертизе, в результате чего уполномоченный орган выдает застройщику разрешение на строительство (ст. 51 ГК РФ);
2. подготовки проектной документации (ч. 11 ст. 48 ГК РФ);
3. выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 1 ст. 55) как документа, на соответствие которому удостоверяется построенный, реконструированный, отремонтированный объект капитального строительства.

То есть анализ Градостроительный план земельного участка позволяет оценить не только возможность реализации инвестиционного проекта на его начальной стадии, но и уже имеющуюся разработанную проектную документацию на конкретный проект или на уже реализуемый, но еще не легализованный в законодательном порядке проект.

Форма Градостроительного плана земельного участка в соответствии с п. 5 ст. 41 ГК РФ устанавливается Правительством РФ. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2005 г. № 40 (ред. от 29 декабря 2008 г.) определено, что форму градостроительного плана земельного участка определяет Министерство регионального развития Российской Федерации. Форма ГПЗУ непосредственно определена постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2005 г. № 840 «О форме градостроительного плана земельного участка». Порядок заполнения формы ГПЗУ определен приказом Минрегиона России от 11 августа 2006 г. № 93 «Об утверждении Инструкции о порядке заполнения формы градостроительного плана земельного участка».

Таким образом, Градостроительный план земельного участка содержит достаточно весомый объем информации по допустимому строительству на конкретном земельном участке.

Невыполнение Застройщиком требований Градостроительный план земельного участка имеет множество негативных последствий. В частности, несоответствие проектной документации Градостроительный план земельного участка является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство, равно как несоответствие созданного в результате строительства, реконструкции объекта недвижимости Градостроительный план земельного участка является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

2 Подготовка  и выдача генерального плана  земельного участка

Градостроительные планы земельных участков подготавливаются применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.

При подготовке градостроительного плана земельного участка границы и размер данного земельного участка определяются с учетом требований Градостроительного кодекса Российской Федерации и земельного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Градостроительный план земельного участка  является одним из основных документов, который застройщик или заказчик (физические и юридические лица) обязаны предоставить проектным организациям для подготовки проектной документации на основании договора с застройщиком или заказчиком.

В виде отдельного документа градостроительные  планы земельных участков могут  подготавливаться в случаях, когда  одновременно имеется сочетание следующих условий:

1. градостроительные планы запрашиваются применительно к ранее сформированным земельным участкам (применительно к которым проведен государственный кадастровый учет и зарегистрированы права), расположенным на уже застроенной территории, при намерении осуществить реконструкцию существующих объектов или построить новые объекты на таких участках;
2. применительно к территории расположения указанных земельных участков установлены посредством правил землепользования и застройки градостроительные регламенты.

Решения органа исполнительной власти о согласовании земельного участка  под строительство объекта должно приниматься на основании заключения государственной экспертизы обоснований  заказчиком места размещения объекта. В обоснованиях необходимо выполнить альтернативные проработки, расчеты для всех предложенных земельных участков, в том числе принципиальные объемно-планировочные решения, расчеты по определению эффективности инвестиций, социальных, экологических и других последствий осуществления строительства и эксплуатации объекта, а также по определению убытков землевладельцев, землепользователей, арендаторов, потерь сельскохозяйственного производства, связанных с изъятиями земельного участка и др.

В состав обоснований должны включаться картографические и другие материалы, в т.ч. схема ситуационного плана с размещением объекта строительства и указанием мест присоединения его к инженерным сетям и коммуникациям, схема генерального плана объекта, обосновывающие размеры земельного участка.

Градостроительный план земельного участка оформляется  уполномоченным органом исполнительной власти по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации  от 29.12.2005 № 840 «О форме градостроительного плана земельного участка» (приложение 3), а также на основании Инструкции о порядке заполнения формы градостроительного плана земельного участка, утвержденной приказом Минрегиона России от 11 августа 2006 года № 93.

Отнесение установления формы градостроительного плана  земельного участка к компетенции Правительства Российской Федерации подчеркивает важность и значимость этого документа в градостроительных и земельных отношениях, а также необходимость унифицированного его применения на всей территории России.

Градостроительные планы земельных участков подготавливаются не для всех земельных участков, а только для тех земельных участков, которые застроены или предназначены для строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Из изложенного выше можно сделать  выводы о том, что градостроительный план земельного участка - документ, который подготавливается: в составе документации по планировке территории и является неотъемлемой частью такой документации (проекта межевания) - в случаях впервые осуществлённого выделения земельного участка из состава государственных или муниципальных земель; в виде отдельного документа - применительно к ранее сформированному земельному участку.

Утвержденный в установленном  порядке градостроительный план земельного участка является основанием для:

1. проведения землеустроительных работ по выносу на местность границ земельного участка (с последующим производством его государственного кадастрового учета);
2. подготовки проектной документации;
3. получения разрешения на строительство;
4. получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Принципиальная важность градостроительного плана земельного участка определяется тем, что он устанавливает чёткий порядок во взаимоотношениях органов  исполнительной власти, местного самоуправления и частных лиц (физических и юридических).

В обязанности органов исполнительной власти и местного самоуправления входит выполнение всех необходимых действий по системной организации территории, завершением которых должно стать  предъявление частному лицу градостроительного плана земельного участка.

В обязанности частного лица, которое, получив от публичной власти такой  документ и зная пределы свободы  для своей деятельности, осуществить  эту деятельность в соответствии с данными пределами - требованиями градостроительного плана земельного участка и требованиями безопасности к объектам капитального строительства.

В составе градостроительного плана  земельного участка указываются:

1. границы земельного участка;
2. границы зон действия публичных сервитутов;
3. минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
4. информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;
5. информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент);
6. информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;
7. информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - технические условия);
8. границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.

Кроме того, в состав градостроительного плана земельного участка может  включаться информация о возможности  или невозможности его разделения на несколько земельных участков.

Орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления обращения (заявления) физического или юридического лица должен осуществить подготовку, утверждение и выдачу градостроительного плана земельного участка. Соблюдение этого срока возможно в том случае, если документация по планировке территории разработана и утверждена решением органа местного самоуправления поселения или органа местного самоуправления городского округа, а также разработаны и утверждены в установленном порядке правила землепользования и застройки.

Орган местного самоуправления предоставляет  заявителю градостроительный план земельного участка без взимания платы.

В случае если подготовка градостроительного плана земельного участка осуществлялась органом местного самоуправления на основании заявления физического или юридического лица, то границы и размер земельного участка должны определяться с учетом требований Градостроительного кодекса и земельного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Только при таком сочетании  указанных условий может быть выполнено требование части 17 статьи 44 относительно того, что при подготовке градостроительного плана земельного участка не требуется проведение процедур, определенных частями 1-16 статьи 46 Градостроительного кодекса.

Во всех случаях, когда дело имеется  с неразделенной на земельные  участки территорией - независимо от того, является ли такая территория застроенной, или незастроенной, но подлежащей застройке - надлежит подготавливать проекты планировки с проектами межевания в их составе, или только проекты межевания. В таких случаях градостроительные планы земельных участков как самостоятельные документы не подготавливаются, а разрабатываются только в составе документации по планировке территории.

Заключение

Градостроительный план земельного участка  является низшим звеном в иерархии документов по планировке территории. Градостроительный план земельного участка разрабатывается непосредственно для конкретного участка и служит документом, определяющим его правовое положение в градостроительной сфере.

Например, выявление несоответствия видов разрешенного использования, предельных (минимальные и (или) максимальные) размеров и предельных параметров земельных участков или объектов капитального строительства градостроительному регламенту обусловливает возможность использовать этот земельный участок только в текущем состоянии, без каких-либо изменений либо осуществлять на нем строительство или реконструкцию только согласно установленному для него регламенту.

Информация, которая содержится в  Градостроительный план земельного участка, позволяет провести анализ инвестиционного проекта в области строительства с точки зрения возможности его фактической реализации и сделать заключение о том, насколько заявленные в нем параметры коррелируют с реальным правовым положением земельного участка. Проанализировав Градостроительный план земельного участка, юридический департамент инвестора может определить четкий круг вопросов, которые должны быть урегулированы для принятия решения об участии в проекте, и об имеющихся рисках.

Анализ Градостроительного плана земельного участка позволяет оценить не только возможность реализации инвестиционного проекта на его начальной стадии, но и уже имеющуюся разработанную проектную документацию на конкретный проект или на уже реализуемый, но еще не легализованный в законодательном порядке проект.

В заключение необходимо отметить следующее. Несмотря на то что градостроительный план земельного участка в своем основном значении как документ по планировке территории пришел на смену так называемому архитектурно-планировочному заданию, которое было предусмотрено Федеральным законом от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», использование указанного документа представляется не менее полезным при проведении правового анализа инвестиционного проекта в области строительства или приобретении земельного участка. В указанном контексте Градостроительный план земельного участка получит не менее широкое применение.

Список использованных источников

1 Малоян Г.А. Основы градостроительства / Г.А. Малоян. – М.: Ассоциация строительных вузов, 2004. – 126 с.

2 Кашкина Л.В.  Основы градостроительства / Л.В. Кашкина. – М.: Владос, 2005. – 131 с.

3 Федеральный закон "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004  190-ФЗ

4 Федеральный закон "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004  191-ФЗ.

5 Постановление Правительства РФ от 29.12.2005 № 840.

6 Инструкция о порядке заполнения формы Градостроительного плана земельного участка, утверждена приказом Минрегионразвития РФ 11.08.2006 № 93.

7 Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 10.05.2011 № 207. 8 Инструкция о порядке заполнения формы Градостроительного плана земельного участка, утверждена приказом Минрегионразвития РФ 11.08.2006 № 93

Содержание

Введение                                                                                                                          3

1 Значение градостроительного плана земельного участка                                          4

            2 Подготовка и выдача градостроительного плана земельного участка                    6

               Заключение                                                                                                                    10

               Список использованных источников                                                                          11