Ипотечное кредитовние

Вариант 15.

Содержание

1. Назначение закладной и ее содержание……………………………………3

1.1 Общие положения о закладной ………………………………………...…3 
1.2 Содержание закладной …………………………………………………….4 
1.3 Регистрация владельцев закладной ………………………………………7 
1.4 Восстановление прав по утраченной закладной ……………………...…8 
1.5 Передача прав по закладной. Залог закладной ………………………….8 
1.6 Осуществление прав по закладной …………………………………..…..9 
1.7 Закладная и нотариальная деятельность………………………………..10

2. Характеристика этапов получения  ипотечного кредита………………..14

3. Список литературы………………………………………………………..22

1.1. Общие положения о закладной

Среди норм, введенных  Законом о ипотеке, важнейшими являются нормы о возможности удостоверения  прав залогодержателя закладной (ст. 13 -... 18, п 6 ст 9, п 4 ст 10, п 3 ст 20, п 2 ст..... 21, п. п. 1, 3, 4 ст. 22, п. 2 ст. 23, ст. 25, 26 и др.).

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного  владельца:

- Право на получение  исполнения по денежному обязательству,  обеспеченному ипотекой, без представления  других доказательств существования  этого обязательства;

     - Право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с  общим правом права залогодержателя  могут быть удостоверены закладной  как при ипотеке в силу закона, так и при передаче имущества  в ипотеку по договору. Вместе с тем существуют случаи, когда составление закладной не допускается. Так, нельзя составить закладную, если предметом ипотеки является предприятие, земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на который распространяется действие Закона об ипотеке, лес, право аренды названных видов имущества, а также если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент. Если в названных случаях стороны все же решили удостоверить права залогодержателя закладной, то условия о закладной договора об ипотеке недействительны.

Составляется закладная  залогодателем, а если он является третьим  лицом, также должником по обеспеченному  ипотекой обязательству.

Первоначальному залогодержателю  закладная выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию после  государственной регистрации ипотеки.

На закладной  впоследствии могут делаться отметки  о новых владельцах, частичном  исполнении обязательства, обеспеченного  ипотекой, и иные записи (об этом чуть далее). Если на закладной недостаточно места для таких отметок и записей, то к закладной прикрепляется добавочный лист. При этом требуется, чтобы надпись и отметки начинались на закладной и заканчивались на этом листе. По-видимому, таких добавочных листов может быть несколько. 

1.2. Содержание закладной

Содержание закладной  определено законом (ст. 14 - 15 Закона об ипотеке). На момент ее выдачи первоначальному залогодержателю она должна содержать:

1) слово "закладная", включенное в название документа;

2) имя залогодателя  и указание места его жительства  либо его наименование и указание  места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо;

3) имя первоначального  залогодержателя и указание места  его жительства либо его наименование  и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое  лицо;

4) название кредитного  договора или иного денежного  обязательства, исполнение которого  обеспечивается ипотекой, с указанием  даты и места заключения такого  договора или основания возникновения  обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника  по обеспеченному ипотекой обязательству,  если должник не является залогодателем,  и указание места жительства  должника либо его наименование  и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;

6) указание суммы  обязательства, обеспеченного ипотекой, и размера процентов, если они  подлежат уплате по этому обязательству,  либо условий, позволяющих в  надлежащий момент определить  эту сумму и проценты;

7) указание срока  уплаты суммы обязательства, обеспеченного  ипотекой, а если эта сумма  подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих  платежей и размера каждого  из них либо условий, позволяющих  определить эти сроки и размеры  платежей (план погашения долга);

8) название и  достаточное для идентификации  описание имущества, на которое  установлена ​​ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

9) денежную оценку  имущества, на которое установлена ​​ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика;

10) наименование  права, в силу которого имущество,  являющееся предметом ипотеки,  принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право,  с указанием номера, даты и  места государственной регистрации,  а если предметом ипотеки является  принадлежащее залогодателю право  аренды - точное название имущества,  являющегося предметом аренды, а  также достаточное для идентификации  описание этого имущества и  указание места его нахождения;

11) указание на  то, что имущество, являющееся  предметом ипотеки, обременено  правом пожизненного пользования,  аренды, сервитутом, иным правом  либо не обременено никаким  из подлежащих государственной

регистрации прав третьих  лиц на момент государственной регистрации

ипотеки;

12) подпись залогодателя, а если он является третьим  лицом, также и должника по  обеспеченному ипотекой обязательству;

13) сведения о  времени и месте нотариального  удостоверения договора об ипотеке,  за исключением случаев выдачи  закладной при ипотеке в силу  закона, а также полное наименование  органа, зарегистрировавшего ипотеку,  дату, место государственной регистрации  ипотеки и номер, под которым  она зарегистрирована;

14) указание даты  выдачи закладной первоначальному  залогодержателю.

Если документ назван «закладная», но в нем отсутствуют  какие-либо из названных сведений, то такой документ не считается закладной  и не подлежит выдаче залогодержателю. Такой "документ" есть юридический нуль.

Жестко установив, каким должно быть содержание закладной, и указав названное последствие  несоблюдения соответствующих требований, законодатель вместе с тем позволяет  залогодателю и залогодержателю  включить в закладную и другие данные и условия.

Кроме того, к закладной  могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или  необходимые для осуществления  залогодержателем своих прав по закладной. В соответствующих случаях в закладной следует указать, какие документы к ней прилагаются, и назвать сведения, достаточные для их идентификации. Может быть предусмотрено, что такие документы являются неотъемлемой частью закладной.

Однако отсутствие таких указаний не влечет недействительности закладной или соглашения о приложениях  к закладной. И в этом случае приложения обязательны для должника-залогодателя, а если залогодателем является третье лицо, то для этого лица. Однако если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, а в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, то такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом.

Возможна ситуация, когда сведения и условия, образующие содержание закладной, не соответствуют  договору об ипотеке. На этот случай в п. 4 ст. 14 Закона об ипотеке установлен приоритет закладной: верным считается содержание закладной, если ее приобретатель на момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. А поскольку первоначальный залогодержатель знал или по крайней мере должен был знать о несоответствии закладной договору, постольку одновременно указывается, что закладная не имеет приоритета, если ее владельцем является первоначальный залогодержатель.

Законный владелец закладной (в том числе первоначальный залогодержатель) может требовать  устранения несоответствия между закладной  и договором об ипотеке. Осуществляется оно путем аннулирования закладной, не соответствующей договору, и одновременной выдачи новой закладной. Это допускается при условии, если требование законного владельца закладной было заявлено немедленно после того, как ему стало известно о несоответствии закладной договору. Кроме того, составитель закладной должен возместить убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением. 

3. Регистрация владельцев закладной

Владелец закладной  вправе потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  в качестве залогодержателя. В реестре указывается имя и место жительства владельца закладной, а если им является юридическое лицо - его наименование и место нахождения. Значение такой регистрации состоит в следующем. Залогодержатель письменно уведомляет должника о произведенной регистрации и представляет надлежащим образом удостоверенную выписку из реестра. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, обязан осуществлять промежуточные платежи по данному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Эта обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления об уступке прав по закладной. Такое уведомление направляется должнику лицом, которому производились указанные платежи, либо новым законным владельцем закладной.  

1.4. Восстановление прав по утраченной закладной

В случае утраты закладной  права по ней восстанавливаются  залогодателем, а если он является третьим  лицом, также и должником по обеспеченному  ипотекой обязательству. Это возможно в добровольном порядке по заявлению лица, указанного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя, либо на основании решения суда. Восстановление прав по утраченной закладной осуществляется путем составления дубликата закладной. Дубликат закладной должен полностью соответствовать утраченной закладной. Дубликат закладной, на котором составитель делает отметку "дубликат", передается им органу, осуществляющему государственную регистрацию ипотеки.

Последний выдает дубликат закладной лицу, утратившему закладную, путем вручения. 

1.5. Передача прав по закладной. Залог закладной

Владелец закладной  может передать свои права по закладной  другому лицу. Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.

Законному владельцу  закладной принадлежат все удостоверенные ею права. В том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

Передача прав по закладной происходит путем совершения сделки в простой письменной форме. На закладной лицо, предающее права по ней, делает пометку о новом владельце:

- Имя (наименование) лица, которому переданы права;

- Основание передачи.

Эта отметка должна быть подписана указанным в закладной  залогодержателем, а если уступка  права не является первой - владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке.

Закладная может  быть передана в залог на основании  договора. Сторонами договора являются, с одной стороны, первоначальный залогодержатель или иной законный владелец (ипотечный залогодержатель), а с другой - кредитор данного лица по какому-либо обязательству (залогодержатель закладной).

Залог закладной  осуществляется с передачей ее залогодержателю  закладной или без такой передачи. В зависимости от этого различается правовое регулирование отношений, возникающих при залоге закладной.

При залоге закладной  без передачи ее залогодержателю  закладной действует общее правило  гражданского законодательства (ст. 349 ГК) об обращении взыскания на заложенное имущество (см. § 10 гл. 10).

Если производится залог закладной с передачей  ее залогодержателю закладной, то стороны  могут предусмотреть:

1) обращение взыскания  на закладную - осуществляется  по правилам, установленным ст. 349 ГК;

2) передачу прав  по закладной в соответствии  с ранее указывавшимися условиями,  порядком и последствиями;

3) осуществление  ипотечным кредитором по закладной  специальной залоговой надписи,  дающей залогодержателю закладной  право по истечении определенного  срока продать закладную с  тем, чтобы удержать из вырученных  денег сумму обеспеченного ее  залогом обязательства. 

1.6. Осуществление прав по закладной

По общему правилу  владелец закладной обязан предъявлять  закладную тому обязанному лицу (должнику или залогодержателю), в отношении  которого осуществляется соответствующее  право. Понятно, что такой обязанности он не несет, если закладная заложена с передачей ее залогодержателю закладной либо в депозит нотариуса.

Если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется  полностью, то залогодержатель обязан передать закладную залогодателю. При частичном исполнении обязательства залогодержатель удостоверяет этот факт. Это удостоверение производится путем совершения на закладной надписи о частичном исполнении обязательства либо другим способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов.

Обязанное по закладной  лицо вправе отказать предъявителю закладной  в удовлетворении его требований, основанных на закладной, в случае если:

1) судом принят  к рассмотрению иск о признании  недействительной сделки по уступке  прав по данной закладной либо  о применении последствий недействительности  такой сделки;

2) предъявленная  закладная недействительна в  связи с ее утратой законным  владельцем и выдачей дубликата  закладной либо в связи с  нарушением порядка выдачи закладной  или ее дубликата, за которое  обязанные по ним лица не  отвечают;

3) должник признается  частично исполнившим обязательства. Отказ на этом основании возможен: если при передаче прав по закладной с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства не оговорено иное, то признаются исполненными те обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав.

Обязанное по закладной  лицо не в праве приводить против требований законного владельца  закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной.

1.7. Закладная и нотариальная деятельность

Рассмотрев наиболее важные положения о закладной, очевидно, целесообразно обратиться к вопросу  о роли нотариуса в отношениях, связанных с составлением и обращением закладной. К сожалению, законодательство на этот счет содержит только отрывочную информацию. Систематический анализ законодательства об ипотеке позволяет видеть такую ​​практику.

Одновременно с  представлением нотариусу «договора  об ипотеке» залогодатель (если залогодатель - третье лицо, то должник и залогодатель) представляет и «закладную» (до удостоверения  и государственной регистрации  это еще не договор, до внесения в  документ, названный сторонами «закладной», некоторых сведений этот документ еще  не закладная). Закладная может быть представлена ​​нотариусу и после удостоверения договора об ипотеке и его государственной регистрации. Она может быть представлена ​​нотариусу после удостоверения договора об ипотеке, но до его государственной регистрации. При ипотеке в силу закона договора вообще нет. Закладная может представляться нотариусу до государственной регистрации ипотеки в силу закона либо после такой регистрации.

Все листы закладной  составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса.Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок (п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке).

В данном случае акцентировано  внимание на моменте представления  нотариусу документа, которому предстоит  стать закладной, поскольку содержание этого документа будет отличаться в зависимости от того, когда он представляется нотариусу. Так, если этот документ представлен до государственной регистрации ипотеки, в нем не могут содержаться сведения о такой регистрации. (А при отсутствии этих сведений документ не может считаться закладной -... П 1 ст 14 Закона об ипотеке)

Таким образом, нотариус может пронумеровать, прошнуровать и скрепить своей печатью документ, в котором присутствуют не все  сведения, которые в обязательном порядке должны содержаться в  закладной.

В этом документе  могут отсутствовать следующие  сведения:

1) наименование  права, в силу которого имущество,  на которое установлена ​​ипотека, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, места и даты государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия этого права;

2) сведения о  времени и месте нотариального  удостоверения договора об ипотеке,  а также сведения о государственной  регистрации ипотеки.

Во всяком случае, обязанность обеспечить к моменту  выдачи закладной наличие в ней  указанных сведений законом возлагается  на орган, осуществляющий государственную  регистрацию ипотеки (п. 3 ст. 22 Закона об ипотеке).

Закон не предписывает нотариусу проверку достоверности, обоснованности и законности включенных в «закладную» сведений и условий. Однако, думается, в случае обнаружения того, что сведения, в ней содержащиеся, не соответствуют действительности или включенные в нее условия противоречат закону, нотариус не должен «нумеровать и скреплять печатью закладную".

Здесь уместно отметить, что Закон об ипотеке отводит  нотариусу незавидную роль в процессе появления закладной на свет. Его функция, оказывается, сводится к тому, чтобы пронумеровать листы, прошить их и поставить печать. Нет такого нотариального действия. По-видимому, нотариус свидетельствует верность подписи составителя (составителей) закладной. А после этого нумерует листы и скрепляет их печатью .

В дальнейшем пронумерованная  и скрепленная печатью нотариуса  закладная передается органу, осуществляющему  государственную регистрацию ипотеки. После удостоверения ипотеки, внесения в «закладную» недостающих сведений (п. 3 ст. 22 Закона об ипотеке) она выдается первоначальному залогодержателю. При этом в ней обязательно должна быть указана дата выдачи (в противном случае документ так и не станет закладной).

В период бытия закладной  нотариус иногда в той или иной форме участвует в развитии отношений  владельца закладной и залогодателя. Так, в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должник по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить соглашение:

- Такое изменение  предмета ипотеки, при котором  заложенным признается часть  ранее заложенного имущества  (если эта часть имущества может  быть самостоятельным объектом  права);

- Такое изменение  размера обеспечения, при котором  размер требований, возникших из  кредитного или иного договора  и обеспеченных по данному  договору об ипотеке, увеличивается  или уменьшается в сравнении  с тем, который обеспечивался  ипотекой ранее.

Данное соглашение должно быть нотариально удостоверено.

Возможно внесение изменений в содержание закладной  путем приложения к ней нотариально  удостоверенной копии указанного соглашения и указания на него как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной. Точно так же могут быть внесены изменения в случае заключения залогодателем и залогодержателем соглашения о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества (п. 7 ст. 13, п 6. Ст. 13, п. 3 ст. 36 Закона об ипотеке).

При залоге закладной  она может быть передана в депозит  нотариуса (п. 4 ст. 338 ГК). В этом случае должник по обеспеченному ипотекой обязательству исполняет свое обязательство внесением долга в депозит нотариуса.

Лицо, которое приобрело  имущество, заложенное по договору ипотеки, в результате его отчуждения или  в порядке универсального правопреемства, «становится на место залогодателя» (так в Законе об ипотеке -.. П 1 ст 38) и несет все обязанности  последнего по договору об ипотеке . Новый залогодатель может быть освобожден от каких-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если оно не удостоверено нотариально и не стало приложением к закладной, в соответствии с правилами ст. 15 Закона об ипотеке (п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке).

2. Характеристика этапов получения ипотечного кредита.

Договор о залоге недвижимого  имущества (договор об ипотеке) - это договор в котором одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя.

Выделяют следующие этапы  ипотечного кредитования:

- предварительный этап (разъяснение  клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для  получения ссуды);

- сбор и проверка информации  о клиенте и о залоге;

- оценка вероятности погашения  кредита;

- принятие решения по  кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);

- заключение кредитной  сделки;

- обслуживание кредитной  сделки;

- закрытие кредитной сделки.

     На предварительном этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит. Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте. Это заявление включает следующую информацию:

желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа;

описание покупаемой собственности: адрес, юридическое описание;

источник первоначального  платежа;

назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирование собственности  и т.д.;

биографические сведения: уровень образования и профессиональной квалификации;

сведения о работе и  источниках дохода;

сведения об активах и  обязательствах.

      Кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика первоначального капитала в размере не менее 30-50 процентов от рыночной стоимости приобретаемого жилья (соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья). В качестве первоначального капитала могут выступать депозитные вклады или наличные денежные средства, которые непосредственно перед предоставлением кредитных средств должны быть размещены заемщиком в банке на депозитном счете. Сумма кредита и срок кредитования рассчитываются экспертом после определения платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя из действующих процентных ставок в соответствии со сроком кредитования, определяется процентная ставка по данному кредиту.

      Цель следующего этапа "Сбор и проверка информации о клиенте и залоге" - выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога. Заемщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права со стороны третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п. По результатам повторного собеседования проводится тестирование заемщика. Тест-анкета обычно содержит следующие вопросы, имеющие балльную оценку:

- сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение,  наличие брачного контракта, наличие  и количество иждивенцев, место  проживания заемщика и поручителей;

- основная информация  о приобретаемой недвижимости;

- наличие первоначального  капитала;

- сведения о занятости  заемщика и поручителей;

- сведения об активах  и обязательствах заемщика и  поручителей;

- сведения об имуществе  заемщика.

       В зависимости от набранного посредством тест-анкеты количества баллов заемщики классифицируются на "стабильных" и "нестабильных". При оформлении заявления на ипотечный кредит определяется технология получения ссуды и дальнейшего обслуживания кредита, разрабатывается график платежей и порядок его изменения, рассчитывается максимально возможная сумма кредита, оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности), документально подтверждаются доходы и обязательства. Затем оформляется запрос в службу экономической защиты кредитного учреждения, на основании которого проверяется заемщик: обычно проверяются действительные доходы и расходы заемщика, место работы (в случае его смены в течение последних двух-трех лет устанавливаются причины) и др.

      На следующем этапе "Оценка вероятности погашения кредита" проводится андеррайтинг заемщика. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.

       Затем принимается решение о выдаче кредита или отказе в кредитовании. Отказ должен предоставляться в письменном виде с указанием всех причин, препятствующих кредитованию. При выявлении ложной представленной информации заемщику будет отказано в предоставлении кредита. Если принято решение продолжить переговоры, "стабильному" потенциальному заемщику предоставляют список необходимых для кредитования документов.

Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:

- отношение периодических  платежей по кредиту и периодического  дохода заемщика;

- отношение жилищных расходов  и совокупного дохода заемщика;

- отношение суммы запрашиваемого  кредита к стоимости приобретаемого  имущества;