Оглавление 

Введение

Рынок ипотечного кредитования в 2011 году продолжает восстановление – за август 2011 года выдан 47 921 кредит на общую сумму 65,2 млрд рублей, что в 1,9 раз в количественном и 2 раз в стоимостном выражении превышает выдачу аналогичного периода 2010 года. По итогам восьми месяцев 2011 года выдано 288 257 кредитов на сумму в 396,6 млрд рублей (рост в 1,8 раза в количественном и в 2 раза – в денежном выражении к 2010 году).

Прогноз объемов выдачи ипотечных кредитов в 2011 году в размере 580-640 млрд рублей на настоящий момент времени сбывается  по верхней границе, негативное влияние  нестабильности на мировых финансовых рынках пока не отразилось на ипотечном рынке России.

По данным исследования «Ипотечное страхование  в России», на первый квартал 2010 года из 7100 опрошенных 6% являлись владельцами  полисов ипотечного страхования. Причем многие из них получили страховку  в одной из крупнейших российских компаний (Росгосстрах) и кредитует наших соотечественников в большинстве случаев самый крупный банк страны (Сбербанк).

Страхование ипотечных обязательств защищает кредитора  на случай возникновения недостаточности  денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, для погашения задолженности заемщика по кредитному договору. В ситуации, когда человек, получивший кредит, сталкивается с финансовыми трудностями, например, из-за сокращения доходов (у него недостаточно средств для внесения ежемесячного платежа), или стоимость недвижимости упала, и у заемщика пропала мотивация выплачивать большой кредит за обесценившееся жилье и т.д. Неспособность заемщика выполнять свои обязательства приводит к необходимости продавать жилое помещение, являющееся предметом залога.

Учитывая  длительные процедуры обращения  взыскания (1,5-2 года), в течение которой  долг заемщика увеличивается, а также  тот факт, что, как правило, квартира выставляется на продажу с прописанными в ней жильцами, средств, вырученных банком от реализации квартиры, может не хватить для погашения остатка основного долга, начисленных процентов по кредиту, судебных и прочих издержек, что и является страховым случаем. Таким образом, данный вид страхования, с одной стороны, защищает ипотечного кредитора от убытков, связанных с неисполнением заемщиком своих обязательств и невозможностью полного погашения задолженности за счет продажи заложенного имущества. С другой стороны, такая страховкапозволяет заемщику получить ипотечный кредит на более выгодных условиях, а в случае дефолта обеспечивает в рамках страхового покрытия защиту от дополнительных требований банка после продажи недвижимости.

Основные  понятия, субъект  и объект ипотечного страхования.

      Под «ипотекой» понимается кредитование под  залог недвижимого имущества, которое устанавливается в обеспечение обязательств по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законодательством.

      Под «договором об ипотеке» понимается договор, заключенный с соблюдением общих  правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений федерального закона «Об ипотеке», то есть зарегистрированный в государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, между заемщиком и заимодавцем.

      Субъектами  страхования являются страховщик и страхователь. Под страховщиком понимается юридическое лицо, осуществляющее страховую деятельность в соответствии с выданной органом государственного страхового надзора Российской Федерации лицензией. Страхователями признаются юридические и дееспособные физические лица (а также индивидуальный предприниматель, международная организация, иностранное государство, субъект Российской Федерации либо муниципальное образование), вступившие в залоговые отношения и заключившие со страховщиком договор страхования. Застрахованным лицом по риску причинения вреда жизни и здоровью в результате несчастного случая и / или болезни (заболевания) является дееспособное физическое лицо, чьи имущественные интересы, связанные с риском причинения вреда жизни и здоровью в результате несчастного случая и / или болезни (заболевания) застрахованы по соответствующему договору ипотечного страхования.

      Объектами импотечного страхования являются не противоречащие законодательству Российской Федерации имущественные интересы, связанные с:

• риском гибели (уничтожения), утраты (пропажи), повреждения  недвижимого имущества, поименованного в договоре об ипотеке;
• риском наступления гражданской ответственности залогодателя по обязательствам, возникшим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц в результате эксплуатации (пользования) недвижимого имущества, поименованного в договоре об ипотеке;
• риском причинения вреда жизни и здоровью застрахованного лица в результате несчастного случая и / или болезни (заболевания);
• риском потери объекта залога в результате прекращения на него права собственности страхователя.

Договор страхования может быть заключен в отношении всех вышеперечисленных  объектов, любой их комбинации или  каждого из объектов в отдельности.

Договор страхования может быть заключен в пользу любого участника договора об ипотеке (залогодержателя либо заемщика), однако лицо, в пользу которого заключен договор страхования, должно иметь законный имущественный интерес в сохранении принимаемого на страхование недвижимого имущества. В части страхования риска убытков от предпринимательской деятельности кредитора по договору, обеспеченного договором об ипотеке, может быть застрахован предпринимательский риск только самого страхователя и только в его пользу. Договор страхования предпринимательского риска в пользу лица, не являющегося страхователем, считается заключенным в пользу страхователя.

Страховой случай. Страховые  риски

Страховым риском, на случай наступления которого проводится страхование, является предполагаемое событие, обладающее признаками вероятности и случайности наступления, в результате которого страхователь может понести убытки. Страховым случаем является совершившееся событие, предусмотренное договором страхования, с наступлением которого возникает обязанность страховщика произвести страховую выплату страхователю.

Страховым случаем по договору страхования  является:

1. По риску гибели (уничтожения), утраты (пропажи), повреждения недвижимого имущества: гибель (уничтожение), утрата (пропажа), повреждения недвижимого имущества вследствие: пожара, удара молнии, взрыва, стихийного бедствия, необычного для данной местности выпадения осадков; выхода подпочвенных вод, просадки и оседания грунтов, залива жидкостью, повреждения застрахованного имущества в результате воздействия жидкости или пара, конструктивных дефектов здания (сооружения, постройки), о которых на момент заключения договора страхования не было известно страхователю и др.
2. По риску гражданской ответственности, вытекающей из эксплуатации объекта залога: событие, которое является основанием, в соответствии с нормами гражданского законодательства Российской Федерации, для предъявления требований Третьих лиц к залогодателю (залогодержателю), ответственному за причинение вреда по возмещению причиненного им ущерба. Случай является страховым, если факт причинения ущерба и/или вреда подтвержден вступившим в законную силу решением судебных органов или признанием страхователем (залогодателем) с письменного согласия страховщика имущественной претензии о возмещении залогодателем вреда, причиненного жизни и здоровью или имуществу третьих лиц.
3. По риску потери объекта залога в результате прекращения на него права собственности залогодателя: событие, вследствие которого страхователь утратил объект залога в результате прекращения на него права собственности, если в отношении такого события имеется вступившее в законную силу решение суда.
4. По риску причинения вреда жизни и здоровью в результате несчастного случая и / или болезни (заболевания) застрахованного лица: смерть застрахованного лица, наступившая в результате несчастного случая и/или болезни (заболевания), утрата трудоспособности (постоянная и/или временная) застрахованным лицом.

Перечень  страховых случаев, при наступлении  которых страховщик обязан произвести выплату страхового возмещения страхователю, определяется в договоре страхования или указывается в страховом полисев. Также существуют события, которые обычно не относят к страховым случаям. Например, военные действия, а также совершения или попытки совершения умышленных действий или преступлений с участием страхователя (залогодателя, выгодоприобретателя (а также проживающих с ним членов семьи, или работающего обслуживающего персонала, или их сотрудников, находящихся при исполнении должностных обязанностей, или иных лиц, действующих по их поручению), находящихся в прямой связи со страховым случаем и направлен ных на повреждение или уничтожение застрахованного имущества. Случаи, не являющиеся страховыми, перечислены в договоре страхования.

Порядок определения страховой суммы, страхового тарифа, страховой премии (страховых взносов)

Страховая сумма устанавливается по договору страхования в целом, по каждому  или группе рисков, по каждому или  группе застрахованных объектов. Страховая  сумма определяется соглашением  страхователя со страховщиком. В типовом договоре обычно указаны следующие суммы возмещения.

В случае полной гибели (уничтожения) недвижимого  и/или движимого имущества (признания  его непригодного для использования  по санитарным нормам) в результате определенных в договоре событий, страховщик возмещает действительную (или рыночную) стоимость застрахованного имущества, установленную в договоре страхования (полисе).

Действительной  стоимостью имущества может являться:

• рыночная стоимость, т.е. наиболее вероятная цена, по которой имущество (или предмет,

полностью аналогичный застрахованному, с  учетом его износа и эксплуатационно?технического состояния) может быть отчуждено  на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют  разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства;

• восстановительная стоимость, т.е. стоимость  строительства (либо приобретения и  монтажа) в данной местности объекта, полностью аналогичного застрахованному, с учетом его износа и эксплуатационно-технического состояния;

• балансовая стоимость, т.е. стоимость, под твержденная данными бухгалтерского учета;

• иные виды стоимости, рассчитываемой исходя из методов и способов оценки, рекомендуемых или установленных действующими в Российской Федерации нормативными и иными документами для определения действительной стоимости имущества.

По  согласованию со страховщиком в период действия договора страхования страховая сумма может быть увеличена в том случае, если имущество было застраховано не на полную стоимость или его действительная стоимость возросла, при условии уплаты страхователем дополнительной страховой премии, соответствующей увеличению страховой суммы. В пределах установленной договором страхования страховой суммы могут быть установлены лимиты ответственности по объектам страхования; по видам ответственности (вред жизни, здоровью или ущерб имуществу третьих лиц); по видам/объектам застрахованного имущества, страховым рискам, одному или нескольким застрахованным, одному или нескольким страховым случаям, а также иным условиям договорастрахования.

Если  страховая сумма, предусмотренная  договором страхования, превысила  страховую стоимость, в том числе в результате страхования одного и того же объекта у двух или нескольких страховщиков (двойное страхование), договор является ничтожным в той части страховой суммы, которая превышает страховую стоимость (в случае двойного страхования – в ее соответствующей части); излишне уплаченная часть страховой премии в этом случае возврату не подлежит. Если же завышение страховой суммы в договоре страхования явилось следствием обмана со стороны страхователя, страховщик вправе требовать признания договора недействительным и возмещения причиненных ему убытков. Если в договоре страхования (в части страхования имущества, утраты прав собственности, а также ограничения (обременения) прав собственности на объекты недвижимого имущества) страховая сумма установлена ниже страховой стоимости имущества, страховщик при наступлении страхового случая возмещает страхователю часть понесенного последним ущерба пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости, если договором страхования не предусмотрено иное. Договором страхования может быть предусмотрено осуществление страховой выплаты на условии «по первому риску». В этом случае страховщик обязан возместить страхователю понесенные последним в результате страхового случая убытки в пределах страховой суммы (лимита ответственности) без учета соотношения страховой суммы и страховой стоимости.

Если  иное не предусмотрено договором  страхования, при наступлении страхового случая указанная в договоре страховая  сумма уменьшается на сумму ранее  произведенных страховщиком страховых выплат. Страховая сумма считается уменьшенной со дня страховой выплаты, при этом договор страхования сохраняет силу до конца указанного в нем срока в размере разницы между страховой суммой, обусловленной договором, и произведенной страховойвыплатой. После осуществления страховой выплаты cтрахователь имеет право за дополнительную страховую премию восстановить первоначальную страховую сумму (по страхованию имущества – только при условии восстановления или замены пострадавшего объекта).

Франшиза

По  соглашению сторон условиями договора страхования может быть предусмотрен размер минимального не компенсируемого  страховщиком убытка (франшизы) как  в отношениивсего застрахованного  имущества или его отдельных  предметов, так и в отношении  конкретных страховых событий (рисков) или отдельных объектов страхования.

Франшиза  может быть условной (невычитаемой) и безусловной (вычитаемой) и может  устанавливаться как в абсолютном значении, так и в процентном отношении  к страховой сумме. При установлении условной франшизы страховщик не несет ответственности за прямой реальный ущерб, не превышающий размера франшизы, и обязан возместить его полностью, если его величина превысила размер установленной франшизы. При установлении безусловной франшизы страховщик обязан возместить прямой реальный ущерб за вычетом установленной франшизы.

Если  в договоре страхования (страховом  полисе) согласована франшиза, то она  применяется ко всем убыткам независимо от их количества в течение срока  действия договора страхования. Применение франшизы (условной или безусловной) в договоре страхования может служить фактором, влияющим на снижение страхового тарифа, кроме случаев, когда применение франшизы в договоре страхования является непременным условием принятия риска на страхование.

Страховая премия и страховые  взносы

Под страховой премией понимается плата  за страхование, которую страхователь обязан уплатить страховщику в порядке  и сроки, установленные договором  страхования.

При определении размера страховой  премии, подлежащей уплате по договору страхования, страховщик вправе применять разработанные им и согласованные с органом государственного страхового надзора Российской Федерации тарифы, определяющие премию, взимаемую с единицы страховой суммы.

Размер  страхового взноса устанавливается по каждому из принимаемых на страхование рисков и может корректироваться в зависимости от экспертно определяемых факторов риска.

Страховые тарифы зависят от предмета ипотеки, его существа, размера и срока  исполнения обязательств, обеспечиваемого  ипотекой, срока страхования, характера страхового риска. Страховая премия уплачивается единовременно либо в рассрочку.

При уплате страховой премии рассроченным платежом в договоре страхования (страховом  полисе) стороны определяют конкретный порядок рассрочки уплаты платежа, а также ограничения и требования по срокам уплаты и размерам рассроченных страховых взносов, правомочия и ответственность сторон, связанные с уплатой рассроченных платежей и другие положения о порядке и условиях оплаты страховой премии.

Если  иное не предусмотрено договором страхования, в случае неуплаты страхователем страховой премии (очередного страхового взноса) в установленные договором сроки действие договора страхования прекращается с 00 часов дня, следующего за днем, установленным договором для уплаты страховой премии (очередного страхового взноса), а страховщик вправе потребовать возмещения ему убытков, причиненных прекращением договора, и отказать в страховой выплате по страховым случаям, наступившим в период просрочки платежа. Если страховой случай наступил до уплаты очередного страхового взноса, внесение которого просрочено, страховщик вправе при определении размера подлежащей оплате страховой выплаты зачесть сумму просроченного страхового взноса. Договором страхования могут быть определены иные последствия неуплаты страхователем в установленные сроки страховой премии (очередного страхового взноса).

В случае частичного досрочного погашения  страхователем обеспеченных ипотекой обязательств стороны вправе изменить размер страховой суммы/лимитов ответственности, приходящихся на текущий и/или оставшиеся периоды страхования. Величина непогашенной ссудной задолженности при этом подтверждается заверенным кредитором уведомлением об остатке ссудной задолженности, выпиской по ссудному счету, а также иными документами. При этом страховщик производит перерасчет очередных страховых взносов, подлежащих уплате страхователем. Если иное не предусмотрено договором страхования, при перерасчете страховой премии за текущий период страхования страхователю может быть возвращена часть страховой премии за неистекший срок действия текущего периода страхования, за вычетом понесенных страховщиком расходов, включая расходы на ведение дела в размере, предусмотренном структурой тарифной ставки, с учетом произведенных страховых выплат. При этом при наличии на момент расчета величины подлежащей возврату части страховой премии заявленных, но не урегулированных убытков, страховщик имеет право отсрочить окончательный расчет и возврат части страховой премии до окончания процедуры урегулирования и вынесения решения по заявленному случаю.

Отказ в выплате страхового возмещения

Страховщик  вправе отказать в выплате страхового возмещения / обеспечения в случаях, если:

• о наступлении страхового случая страховщик не был извещен в сроки, предусмотренные в договоре страхования, если не будет доказано, что страховщик своевременно узнал о наступлении страхового случая, либо что отсутствие у страховщика сведений об этом не могло сказаться на его обязанности произвести страховую выплату;
• страхователь сообщил недостоверные или заведомо ложные сведения об объекте страхования, изменении степени риска страхования и размере убытка;
• убытки возникли вследствие того, что страхователь умышленно не принял разумных и доступных ему мер, чтобы уменьшить возможные убытки;
• страхователь не заявил в компетентные органы о страховом случае, а установление причины и характера ущерба, возникшего в результате страхового случая, предполагало это;
• компетентные органы не подтвердили факт наступления страхового случая;
• страхователь получил соответствующее возмещение ущерба от лица, виновного в причинении этого ущерба;

Пример расчета

Стоимость полиса ипотечного страхования зависит  от:

• пола заемщика;
• возраста заемщика;
• финансового состояния заемщика;
• типа приобретаемого жилья;
• суммы кредита и других факторов

Комплексный тариф составляет в среднем 0,4–0,8% от страховой суммы, которую определяет банк и складывается из таких составляющих как:

• стоимость страхования жизни (0,25–0,3% в зависимости от пола и возраста);
• стоимость страхования имущества от повреждения или гибели (0,1–0,15%);
• стоимость титульного страхования (0,2–0,4%).

В качестве примера рассмотрим мужчину 30 лет, купившего  квартиру в новостройке в ипотеку.

Сумма ипотечного кредита — 4 000 000,00 руб. (примерно 126 000 $)

Ставка  — 11%, срок — 120 мес., платежи аннитуитетные, ежемесячный платеж — 55 100 руб. Ставка по комплексному страхованию кредита 0.6 %

Общая сумма платежей по ипотечному страхованию  составит 155 621,00 руб.

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть  вторая от 18 дек. 2006г. №230-ФЗ
2. Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости) 16.07.1998 №102-ФЗ
3. Закон РФ от 27.11.92 № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации»
4. Программа открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по развитию ипотечного страхования (основные положения) от 30.10.2009
5. Федеральный Закон от 11.11.2003  №152-ФЗ  «Об ипотечных ценных бумагах».
6. Поручение Президента Российской Федерации от 27.07.2009 №Пр-1890
7. Страхование. Учебник / под ред. Л.А. Орланюк-Малицкой, С.Ю. Яновой. - М.: Издательство Юрайт, 2011