Контрольная работа

По дисциплине Деньги, кредит, банки. 

Тема: Ипотечный кредит.

Пермь 2010

    СОДЕРЖАНИЕ

    ВВЕДЕНИЕ           3

1. Итоги работы на ипотечном рынке основных участников  4
2. Фиксированные ставки        6
3. Результаты работы АИЖК       7
4. Страховые компании        8
5. Преимущества и недостатки ипотеки                    10
6. Ипотека во время кризиса                         11
7. Стабилизация ипотеки              15

ЗАКЛЮЧЕНИЕ                                  18

Список  используемой литературы              20

Приложение 1                 21

Приложение 2                 24 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    ВВЕДЕНИЕ

    В России термин "ипотека" широко был  известен до революции – в истории  и литературе мы можем найти множество  примеров того, как дворяне закладывали  и перезакладывали свои имения, усадьбы и дома, чтобы получить срочно понадобившиеся деньги. После 1917 года по велению новых властей ипотеку упразднили и забыли.

    Что такое "ипотечный  кредит"?

    Простыми  словами. Сегодня в самом узком  смысле слова ипотека – это способ купить квартиру, внеся сначала только 10-30% ее стоимости. И въехать. Оставшуюся сумму банк выдает в качестве кредита сроком на 10-30 лет. Вы покупаете жилье, становитесь его собственником и выплачиваете кредит (долг и проценты), живя уже в новой квартире.

    Подробнее. Ипотека, или ипотечный кредит, – это кредит (определенная сумма денег) под залог недвижимости. Этот кредит может выдаваться на разные нужды, но в большинстве случаев его берут для покупки жилья. Это означает, что вы берете в банке нужную вам денежную сумму (кредит) под проценты и покупаете квартиру. А потом, если выплатить долг не получается, банк имеет право забрать ту недвижимость, которая была у вас заложена. Эта недвижимость, как говориться, обеспечивала ваш кредит. Залогом, например, может быть уже имеющаяся у вас квартира или та, которую вы покупаете, используя деньги банка. Это, кстати, наиболее распространенное направление ипотечного кредитования – кредит под залог приобретаемой квартиры.

    И помните, что в самом начале вы вносите часть стоимости квартиры и оплачиваете дополнительные расходы, связанные со страховкой, оценкой, работой нотариуса и другими дополнительными расходами.

    Выбор кредита – сложный и ответственный  процесс. Чтобы не испортить удовольствие от преимуществ ипотеки, потратьте  время на изучение этой темы. Поверьте, потраченное время окупится сэкономленными средствами, а точнее – десятками и сотнями тысяч долларов.

    Во-первых, вы должны владеть информацией, чтобы  выбрать банк и наиболее оптимальные  для себя условия кредита. Во-вторых, хорошо быть в курсе своих прав и обязанностей, не попадаться на рекламные завлечения и предложения подозрительных посредников. В-третьих, нужно знать, на какие моменты стоит обращать особое внимание при заключении ипотечной сделки.

    Сегодня в СМИ регулярно публикуются материалы обо всем, что связано с кредитованием и ипотекой. На сайтах банков вы можете найти описание программ кредитования, а придя в банк – проконсультироваться со специалистом. Но если перед этим, вы уже будете, что называется, в материале, то и консультация пройдет намного эффективнее.

    Поскольку система ИЖК определена как диалектически  развивающаяся целостность, представляется необходимым уточнить современный  состав её участников. Так, в настоящее  время, состав субъектов системы  ИЖК видится следующим образом [Приложение 1, табл.1.].

    Итоги работы на ипотечном рынке основных участников.

    Банки, выдающие ипотечные кредиты в  России можно разделить на две  группы: специализированные и универсальные, которые, в свою очередь, делятся  на государственные и коммерческие. Два государственных банка – Сбербанк и ВТБ 24 вместе занимают около 80%. Это совершенно логично – самая большая филиальная сеть и доступ к дешевым ресурсам позволяют поддерживать объемы выдачи ипотечных и жилищных кредитов на высоком уровне.

    В 2009 году около 76% от общего объема выдаваемых кредитов обеспечили всего 7 банков: Сбербанк (55%), ВТБ 24 (10%), ТрансКредитбанк (4%), ДельтаКредит (2%), Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), Московское ипотечное агентство (МИА), Росбанк. Оставшиеся 24% преимущественно была выдана банками-партнерами АИЖК. В первом полугодии 2010 года примерно 65% от общего объема выданных ипотечных жилищных кредитов приходилось на пять крупнейших ипотечных банков: Сбербанк около 47% (с учетом того, что около 80% жилищных кредитов Сбербанка составляют ипотечные), ВТБ 24 (8,5%), Газпромбанк (4,4%), банк «ДельтаКредит» (3,2%), ТрансКредитБанк (1,6%). Из оставшихся 35% больше половины (примерно 22%) приходится на долю партнеров АИЖК. Бурное восстановление рынка привело к тому, что доля пятерки лидеров несколько уменьшилась по сравнению с результатами за 2009 год, когда она составляла примерно 71%. В частности, снизились доли Сбербанка, ВТБ 24 и ТрансКредитБанка. Напротив, доли банка «ДельтаКредит» и Газпромбанка заметно выросли. Доля АИЖК по сравнению с данными за 2009 год практически не изменилась. 

    По  данным рейтинга Русипотеки пятерка лидеров выглядит следующим образом.

* - в рамках жилищных кредитных программ (включающие кредиты на строительство, ремонт, реконструкцию, кредиты под различные виды обеспечения).

    К концу весны 2010 года большая часть  ипотечных активистов прежних лет вернулась на рынок: банки Возрождение, Уралсиб, Глобэкс, ГПБ-Ипотека, Альфа-Банк, Банк Москвы, АМТ-Банк (экс-БТА Банк). ТрансКредитБанк с начала 2010 года перестал ограничивать круг заемщиков работниками ОАО "РЖД", но выдает кредиты только на приобретение квартир на этапе строительства у фонда "Жилсоципотека" и компании "Желдорипотека" и по согласованию с банком. При этом выбор объектов не слишком богатый. За лето в круг ипотечных игроков вернулись Собинбанк, Бинбанк, Банк Союз, МДМ-банк, Московский банк реконструкции и развития (МБРР). Растет количество партнеров АИЖК из числа федеральных банков, и еще быстрее - региональных. Из федеральных банков в числе партнеров АМТ Банк, Возрождение, Евротраст, ЖилФинанс, Городской Ипотечный Банк, Банк ИТБ, МДМ-Банк, Собинбанк, Связь-Банк, Уралсиб, ЮниКредит Банк и ряд других. По-прежнему не вернулись на ипотечный рынок банки КИТ Финанс, Хоум Кредит, ДжиИ Мани Банк, НОМОС-банк, Первый Чешско-Российский банк, Промсвязьбанк, Юниаструм Банк. Банки КИТ Финанс и Хоум Кредит фактически прекратил жилищное кредитование, сохранив единственное предложение по ипотеке для покупателей заложенного в банке жилья, выставленного на продажу несостоятельными заемщиками.

    Ставки

    Вместе  с ростом объема ипотеки мы видим, что снижается и ставка по жилищным кредитам. В марте 2010 года средняя ставка по ипотечным кредитам составила 13,7% в рублях и 11,1% в валюте, тогда как год назад средние ставки подобных кредитов были выше на 1,2% в рублях и на 2,7% в валюте.

    Снижению  ставок по ипотечным кредитам способствует, в основном, политика Центрального банка России. В течение всего прошедшего года ЦБ РФ планомерно снижал ставку рефинансирования с целью снижения ставок по кредитам. После недавнего последнего снижения ставка рефинансирования ЦБ РФ составила 8%.   

    Если  нынешние тендеции сохранятся до конца  года, то в декабре 2010 года мы можем  рассчитывать на средние проценты по жилищным кредитам в рублях 12,5%, а  в валюте - 10%.

    Сравнительный анализ процентных ставок ипотечных  кредитов для регионов России при сроке погашения кредита 20 лет [Приложение 2. табл.1.]

    Фиксированные ставки по собственным  стандартным программам ведущих ипотечных  банков на покупку  недвижимости на вторичном  рынке*2010.

• - без учета различных акций, корпоративных программ и других ограничений, т.е. ставки по стандартным программам, доступные широкому кругу заемщиков.

Источник: интернет-сайты банков, АИЖК  
 

Ставки  по кредитам на приобретение жилья на этапе  строительства 2010. 

    Результаты  работы АИЖК.

    По  состоянию на 30.06.2010 система рефинансирования АИЖК включает 81 регионального оператора  и 76 сервисных агентов. Ипотечные  кредиты по стандартам АИЖК выдаются в 80 регионах России.

    За 2009 год рефинансировано 28,450 тыс. кредитов на общую сумму 28,77 млрд рублей. По данным отчетности по МСФО за 2009 год объем  портфеля закладных АИЖК за год увеличился с 79,5 млрд. рублей до 99,17 млрд. рублей. По итогам года общая сумма закладных, по которым была просрочена оплата по одному или нескольким ежемесячным платежам, составила 11, 758 млрд. рублей (11,6% от общего объема портфеля). Объем реструктурированных кредитов на конец 2009 года составил 927 млн. рублей. 

    По  стандартам АИЖК на 01.09.2010 было рефинансировано 192,004 тыс. ипотечных кредитов, общая стоимость закладных на дату рефинансирования (ОСЗ) составила 159,1 млрд. рублей. [таблица]

Доля  АИЖК в общем объеме выдачи ипотечных  жилищных кредитов на конец периода

    Страховые компании  

    При заключении ипотечной сделки для  снижения рисков заемщика и кредитора  в России используется несколько  видов страхования. Это страхование  недвижимости, заложенной по договору об ипотеке, страхование жизни заемщика, страхование титула (юридической чистоты сделки купли-продажи жилья). Все договора страхования заключаются в пользу кредитора.

    Страхование недвижимости, заложенной по договору об ипотеке, позволяет освободить заемщика от обязанности выплачивать кредит в случае, если купленное в кредит жилье будет разрушено или серьезно повреждено, например, в результате пожара или взрыва. Страхование жизни и трудоспособности заемщика обеспечивает выплату остатка задолженности по кредиту за счет страховки в случае смерти заемщика, а также присвоения ему инвалидности первой группы.

    Если  заемщик на длительный срок лишается трудоспособности в результате болезни  или несчастного случая, за счет страховки выплачивается часть  задолженности по кредиту за период нетрудоспособности. Страхование титула защищает заемщика от риска признания сделки купли-продажи недействительной или незаконной, когда он оказывается, вынужден вернуть приобретенное жилье продавцу. Страховка в этом случае обеспечивает получение суммы, за которую было приобретено жилье. Все ведущие российские розничные страховые компании из первой «тридцатки» предлагают комплексные страховки, включающие в себя либо страхование предмета ипотеки со страхованием жизни и нетрудоспособности, либо те же виды страхования вкупе со страхованием титула. Ежегодные расходы на ипотечное страхование составляют 1 – 2% от суммы текущей задолженности по кредиту.

    Преимущества  и недостатки ипотеки

    Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке. Длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

    Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

    Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

    Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. Финансовый кризис отрицательно сказался на возможности выбора банка и ипотечной программы. Тем не менее, любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.

    Ипотека во время кризиса.

    Во  время кризиса многие заемщики столкнулись  с проблемой уменьшения доходов  или полной их потерей в связи с сокращением на работе. Серьезно пострадали заемщики, которые брали кредит в иностранной валюте или кредит с плавающей ставкой. Когда платежи по ипотеке становятся непосильными, что можно предпринять?

    Переговоры  с банками. В первую очередь надо обратиться в банк-кредитор. В крупных банках есть программы перехода с валютной ипотеки на рублевую, с плавающей ставки на фиксированную. В индивидуальном порядке банки готовы предоставить отсрочку по платежам или провести реструктуризацию ипотечного кредита каким-то другим образом. Для хорошего клиента, попавшего в сложную финансовую ситуацию, банк может определить новую сумму, которую заемщик мог бы платить с учетом текущего годового дохода, и соответственно, продлить срок кредита или предоставить отсрочку по погашению основного долга, получая какое-то время только проценты по кредиту. Важно не доводить дело до просрочек по платежам, так как в этом случае вероятность взаимовыгодного урегулирования вопроса снижается. Кризис вынудил банки применять довольно жесткую схему действий в случае, если заемщик перестает платить по кредиту: дело оперативно передается в суд с требованием об изъятии и продаже залога.

    Еще один вариант решения проблемы - это рефинансирование ипотеки в другом банке на более приемлемых условиях. К сожалению, на рынке осталось немного программ по перекредитованию ипотеки, и условия у них довольно жесткие. Но для кого-то они могут оказаться «спасательным кругом».

    Обращение за помощью к государству. Государство предпринимает реальные шаги для помощи ипотечным заемщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию. Воплощает эти шаги в жизнь Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое представлено практически во всех регионах нашей страны своими региональными операторами и сервисными агентами. Дополнительно создано Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), которое так же занимается оказанием помощи заемщикам в период кризиса.

    Помощью АИЖК или АРИЖК можно воспользоваться, если выполнены следующие условия:

• Заемщик должен быть гражданином Российской Федерации;
• Для заемщика и членов его семьи жилье, приобретенное на средства ипотечного кредита, должно быть единственным.
• Доход заемщика и его семьи за вычетом ежемесячного платежа по ипотечному кредиту составляет величину меньше суммы трех прожиточных минимумов на каждого члена семьи заемщика.
• У заемщика (созаемщиков) отсутствуют сбережения и недвижимое имущество, достаточные для исполнения обязательств по ипотечному кредиту в течение 12 месяцев.
• До момента снижения дохода заемщик не допускал просрочки платежей по кредиту сроком более 90 календарных дней.

    Кроме требований к самому заемщику и его  доходу, АИЖК выдвигает ряд требований к ипотечному жилью:

• Общая площадь жилого помещения составляет: для одиноко проживающих – не более 50 кв. метров в городе и не более 70 кв. метров в сельской местности; для двух человек – не более 35 кв. метров на человека в городе и не более 60 кв. метров на человека в сельской местности; для трех человек и более – не более 30 кв. метров на человека в городе и не более 50 кв. метров на человека в сельской местности.
• Стоимость одного квадратного метра жилья (по оценке независимого оценщика) не должна превышать более чем на 60% средней рыночной стоимости, определенной Росстатом для каждого субъекта РФ.

    И наконец, есть требования к ипотечному договору, который может быть реструктурирован АИЖК:

• Ипотечный кредит был оформлен до 1 июля 2009 года;
• Целью предоставления ипотечного кредита являлось приобретение (строительство) жилья, капитальный ремонт жилья или погашение ранее взятого ипотечного кредита.

    Реструктуризация  ипотечного кредита с участием АИЖК предполагает изменение графика  ежемесячных платежей для заемщика, которое позволит ему осуществлять обслуживание ипотечного кредита, исходя из текущей платежеспособности. То есть в течение периода помощи (максимум 12 мес.) заемщик будет вносить в счет погашения кредита посильные для себя платежи. По окончании периода помощи возможны два варианта расчетов с кредитором: либо увеличение срока кредитования, либо увеличение размера ежемесячных платежей.

    Реструктуризация  ипотечного кредита может так  же предусматривать изменение валюты, процентной ставки по ипотечному кредиту  и освобождение от уплаты штрафных санкций, наложенных после снижения совокупного дохода заемщика и его семьи.

    В то же время реструктуризация ни в  коем случае не может предусматривать  прощение долга заемщика, освобождение заемщика от обязательств по страхованию  ипотечного жилья, полное освобождение заемщика от внесения ежемесячных платежей.

    Для реструктуризации ипотечного кредита  по программе АИЖК заемщик должен подать заявление установленного образца  в банк-кредитор, сотрудничающий с  Агентством, или непосредственно  в АИЖК. Заемщика уведомляют в письменной форме о результатах рассмотрения его заявления. В случае отказа в реструктуризации, заемщик в праве устранить причины отказа и подать заявление повторно.

    Важно знать, что заемщик может воспользоваться  процедурой реструктуризации только однажды. Так же и в отношении ипотечного жилья: по каждому объекту возможно проведение реструктуризации кредита только один раз. Только для отдельных категорий граждан предусмотрена возможность повторной реструктуризации: для семей с несовершеннолетними детьми, для молодых семей (хотя бы один из супругов моложе 35 лет), для жителей монопрофильных городов.

    Использование материнского капитала. Для семей, в которых в 2007 году или позже родился второй (или третий и последующий) ребенок, существует еще одна возможность снизить ипотечное бремя – использовать на эти цели материнский капитал. Использовать средства материнского капитала для платежей по ипотечному кредиту может как сама мать ребенка, так и ее супруг. Возможно, от родителей потребуется гарантийное письмо с обязательством наделить ребенка долей собственности в жилье, на оплату которого тратится материнский капитал, после выплаты ипотечного кредита и снятия с жилья залогового обременения.