Изъятие земель для государственных и муниципальных нужд. Основания, порядок, гарантии

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Филиал федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования

«Уральский государственный экономический университет» в г. Березники

 

Кафедра общественных наук

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Контрольная работа

 

по дисциплине: «Земельное право»

Тема: «Изъятие земель для государственных и муниципальных нужд. Основания, порядок, гарантии»

 

 

 

                                                                        Выполнила:

        студентка 2 курса,

        группы БЮС-13      

                                                     Константинова Т.В.

                                       

                                                                        Проверила:

                                                                        доцент

                                                                        Журавлева Е.В.

                                                                         

 

 

 

 

 

 

                                                 

 

 

 

Березники

2014

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение.......................................................................................................................3

1 Основания  изъятия земель для государственный  и муниципальных нужд........5

2 Порядок изъятия  земель для государственных и  муниципальных нужд..........10

3 Гарантии..................................................................................................................14

Заключение.................................................................................................................15

Список использованных источников.......................................................................16

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Одним из оснований прекращения прав на земельные участки действующее законодательство признает изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Тем самым фактически установлен приоритет публичных (государственных или муниципальных) нужд в использовании земельных участков перед частными интересами. Вместе с тем данный приоритет является далеко не абсолютным: законодательство определяет случаи, когда изъятие земельных участков возможно, устанавливает процедуру такого изъятия, предусматривает гарантии прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков при их изъятии для государственных или муниципальных нужд.

Актуальность темы «Изъятие (выкуп) земельных участков для государственных и муниципальных нужд» обусловлена, прежде всего, несколькими факторами:

Во-первых, отношения, связанные с изъятием (выкупом) земельных участков для государственных и муниципальных нужд регулируются сразу несколькими отраслями права – гражданским, земельным, жилищным правом. Как показывает анализ норм гражданского, жилищного и земельного законодательства, перечисленные отрасли права зачастую по-разному регламентируют некоторые вопросы, связанные с изъятием (выкупом) земельных участков для публичных нужд.

Во-вторых, в настоящее время арбитражные суды и суды общей юрисдикции рассматривают все большее количество гражданских споров, связанных с изъятием (выкупом) земельных участков для государственных и муниципальных нужд, которые касаются публичных и частных интересов.

В-третьих, большой интерес к данной теме и проблемам, связанным с ней, вызван принятием Федерального закона "Об организации и о проведении ХХII Олимпийских зимних игр и ХI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 1 декабря 2007 года N 310-ФЗ, который установил специальные нормы для регулирования изъятия (выкупа), во многом отличающиеся от положений гражданского, земельного и жилищного законодательства.

Объектом исследования являются своеобразные общественные отношения, связанные с изъятием (выкупом) земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Предметом исследования в данной работе выступает такой институт земельного и гражданского права, как изъятие (выкуп) земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Цель работы: выявление особенностей, специфических черт такого института, как изъятие (выкуп) земельного участка.

Для достижения поставленной цели ставятся следующие задачи:

– сформулировать понятие изъятия (выкупа) земельного участка;

– выявить условия изъятия (выкупа) земельного участка для государственных и муниципальных нужд;

– определить порядок изъятия (выкупа) земельного участка;

• определить порядок возмещения убытков при изъятии (выкупе) земельного участка.

 

 

 

 

 

 

 

 

1 ОСНОВАНИЯ ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЕЛЬ  ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ  НУЖД

 

Институт изъятия земель для государственных и муниципальных нужд существует сравнительно давно. Он активно использовался в советский период. Был зафиксирован в Земельном кодексе РСФСР 1991 года (гл. IV - V), затем в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ), а потом и в действующем Земельном кодексе Российской Федерации (далее  - ЗК РФ).

Изъятие земель для государственных и муниципальных нужд основано на комплексном межотраслевом правовом регулировании. Помимо базовых норм ЗК РФ, подлежат применению нормы ряда статей ГК РФ, Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), нормы других федеральных законов и иных нормативных правовых актов. Так или иначе, базовым нормативным правовым актом, регулирующим рассматриваемый институт, является ЗК РФ.

Земельным кодексом Российской Федерации закрепляется положение, согласно которому изъятие земельного участка, в том числе путем выкупа, допускается только в исключительных случаях и только для государственных и муниципальных нужд [13, ст.49].

В существующем законодательстве отсутствует определение указанных нужд применительно к институту изъятия земельных участков. С учетом этого обстоятельства указанная категория раскрывается правовой наукой, ее представителями.

Так, под "государственными и муниципальными нуждами" одни понимают определенные законом объективно возникшие общественно значимые потребности, необходимость в удовлетворении которых обусловлена интересами широкого круга субъектов, реализуемые в установленном законом порядке публично-правовыми образованиями [9].

Другие полагают, что государственные и муниципальные нужды - это "публичные нужды, удовлетворение которых идет на пользу либо всего населения страны, либо жителей муниципального образования или региона" [10]. Третьи понимают под такими нуждами потребность соответствующего публично-правового образования в использовании того или иного объекта в соответствии с его законодательно установленными функциями [11].

В сложившейся ситуации особое значение приобретает перечень исключительных случаев, при которых возможно изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, закрепленный статьей 49 ЗК РФ. Исключительность случаев изъятия земель по рассматриваемому основанию обусловлена необходимостью сохранения стабильности земельных отношений, прав на землю, соблюдения законных интересов правообладателей.

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных:

• - с выполнением международных обязательств Российской Федерации;
• - с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;
• - с иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Наибольший интерес представляют два последних случая изъятия. Что касается изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд в случае размещения объектов государственного или муниципального значения, то во избежание расширительного толкования в данном случае Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает исчерпывающий перечень таких объектов. Обязательным и неотъемлемым условием размещения таких объектов является отсутствие других вариантов возможного размещения.

Еще одно условие изъятия устанавливает Градостроительный кодекс Российской Федерации [2]. В соответствии со статьей 9 ГрК РФ не допускается принятие органами государственной власти и органами местного самоуправления решений об изъятии, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд при отсутствии документов территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. Однако само наличие документов территориального планирования не является основанием для изъятия земель, так как и в этом случае орган, принимающий решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, обязан доказать отсутствие возможных вариантов размещения предполагаемого объекта, кроме как на конкретном земельном участке.

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд может осуществляться в связи с так называемыми иными обстоятельствами в установленных законами случаях, а применительно к изъятию земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, - в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Анализ существующего законодательства позволяет назвать 4 дополнительных случая изъятия земельных участков у частных собственников:

1. в соответствии с Федеральным законом от 1 декабря 2007 года N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в период с 1 января 2008 года до 1 января 2014 года на территории Краснодарского края допускаются изъятие земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях размещения олимпийских объектов [6];
2. Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок [4]. При этом, если собственники в установленный законом срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию;
3. Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" признает, что объявление природных комплексов и объектов памятниками природы, а также территорий, занятых ими, территориями памятников природы допускается с изъятием занимаемых ими земельных участков у собственников, владельцев и пользователей этих участков [7];
4. статья 25.1 Закона Российской Федерации "О недрах" предусматривает, что земельные участки, необходимые для проведения работ, связанных с геологическим изучением и использованием недр, временно или постоянно могут отчуждаться для государственных нужд с возмещением собственникам указанных земельных участков их стоимости в соответствии с земельным законодательством [8].

Анализ подпункта 3 пункта 1 статьи 49 ЗК РФ позволяет прийти к выводу, что законами субъектов Российской Федерации могут быть установлены иные обстоятельства (не предусмотренные подпунктами 1 и 2), при которых возможно изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, исключительно в отношении земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации либо в муниципальной собственности. Таким образом, дополнительные случаи изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, могут быть установлены исключительно федеральными законами, что является дополнительной гарантией соблюдения интересов частного собственника при изъятии земель для государственных или муниципальных нужд.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 ПОРЯДОК ИЗЪЯТИЯ  ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И  МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД

 

Сама процедура изъятия земельного участка регулируется гражданским законодательством. В соответствии со статьей 279 ГК РФ [3]:

1. Земельный  участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

2. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством.

Итак, после того, как принято решение об изъятии определенного земельного участка, собственник такого земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Уведомление о предстоящем изъятии следует отличать от уведомления о государственной регистрации этого акта. В соответствии с пунктом 4 статьи 279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

Представляют интерес вопросы:

1) с какого  момента права собственника земельного участка, подлежащего изъятию, ограничиваются;

2) с какого  момента собственник несет риск  отнесения на него при определении  выкупной цены земельного участка (ст. 281 ГК РФ) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке: с момента письменного уведомления собственника земельного участка о принятии решения об изъятии этого земельного участка или с момента государственной регистрации такого решения?

При ответе на эти вопросы мы сталкиваемся с противоречиями гражданского и земельного законодательства. Так, в соответствии со статьей 280 ГК РФ с момента государственной регистрации решения об изъятии участка собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период. То есть права строительства, расширения зданий и т.п. ограничиваются с момента регистрации решения об изъятии. В то же время в соответствии с пунктом 8 статьи 31 ЗК РФ в случае осуществления собственником земельного участка, землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка строительства на земельном участке или иного его улучшения после информирования о возможном изъятии, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством на земельном участке или с иным его улучшением. Другими словами, права собственника ограничиваются с момента извещения его о предстоящем изъятии.

Это противоречие толкуют по-разному. Одни считают, что начало течения сроков связано именно с направлением уведомления о предстоящем изъятии. Уведомление о государственной регистрации может иметь правовое значение для исчисления срока, закрепленного статьей 198 АПК РФ "Право на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными" [1], в случае если достоверно установлено, что оно получено землепользователем, а также содержит сведения о реквизитах и содержании акта об изъятии.

Другие же, напротив, считают, что "без государственной регистрации решения об изъятии участка фактически отсутствует юридический акт признания и подтверждения государством соответствующего ограничения (обременения) земельного участка и, следовательно, у собственника отсутствуют достаточные правовые основания для прекращения капитальных вложений в свой участок. Кроме того, получив уведомление о принятом решении об изъятии, собственник земельного участка не может быть уверен в том, что данное решение будет представлено органом, его принявшим, на государственную регистрацию или что в осуществлении последней не будет отказано на законном основании. В связи с этим ограничение прав собственника по использованию земельного участка может оказаться преждевременным" [12].

Учитывая эти противоречия, можно говорить о неразрешимой без вмешательства законодателя коллизии, которая может привести к серьезным проблемам на практике.

После регистрации решения об изъятии земельного участка заключается соглашение с собственником или обладателем иного права на земельный участок, подлежащий изъятию. В случае отказа собственника от заключения соглашения орган государственной власти (орган местного самоуправления) обращается в суд с иском об изъятии земельного участка. Так или иначе, изъятие земельного участка заканчивается государственной регистрацией перехода права собственности, прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды соответствующего земельного участка.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 9 ЗК РФ установление порядка изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд отнесено к исключительным полномочиям Российской Федерации. В Земельном кодексе РФ хотя и имеется специальная статья (ст. 55) с наименованием "Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд", однако диспозиция данной статьи не содержит каких-либо правил, раскрывающих порядок изъятия земельных участков, за исключением бланкетной нормы, отсылающей к гражданскому законодательству в части установления для случаев изъятия земельного участка порядка выкупа, определения выкупной цены, прекращения прав владения и пользования земельным участком, а также прав собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд. Предлагаемый в ЗК РФ подход в вопросе регулирования отношений, возникающих при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд, конечно же не способствует обеспечению защиты прав собственников, земельные участки которых подлежат изъятию. Как верно отмечает А.В. Мицкевич, "практика бланкетных норм всегда чревата возможностью неопределенности и произвола в правовом регулировании" [13].

 

 

 

 

 

 

3 ГАРАНТИИ

 

Выкуп земельного участка при его изъятии выступает в качестве основной, но не единственной гарантии прав собственника, земельный участок которого подлежит изъятию. При этом Земельным кодексом РФ дополнительно установлена значимая гарантия прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, от реализации которой в конечном счете зависит исполнение принятого решения об изъятии. В частности, п. 1 ст. 63 ЗК РФ наряду с дублированием имеющихся в Гражданском кодексе РФ гарантий прав собственника, земельный участок которого подлежит изъятию, в части возмещения стоимости находящегося на изымаемом участке недвижимого имущества и всех причиненных собственнику изъятием земельного участка убытков закрепляет право получения указанным собственником по его желанию равноценного земельного участка.

Необходимо иметь в виду, что согласно п. 1 ст. 63 ЗК РФ изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:

1) предоставления  по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;

2) возмещения  стоимости жилых, производственных  и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных  участках;

3) возмещения  причиненных изъятием в полном  объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

В отличие от данного императивного правила ГК РФ (ст. 281) предусматривает только возможность предоставления взамен изымаемого другого земельного участка с зачетом его стоимости в выкупную цену и не ставит реализацию изъятия земельного участка в зависимость от предварительного предоставления равноценного земельного участка, если об этом заявлено соответствующим собственником. 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Подводя итог изложенному, можно сделать следующие выводы:

Изъятие земель для государственных и муниципальных нужд основано на комплексном межотраслевом правовом регулировании.

Легальное определение понятия "государственные и муниципальные нужды" в сфере изъятия земель отсутствует. Правовая наука указывает, что в основе этого определения лежит критерий "социальной необходимости", "общественных интересов", "общественной необходимости".

Изъятие земель для государственных и муниципальных нужд осуществляется только в исключительных случаях, перечень которых предусмотрен в статье 49 Земельного кодекса Российской Федерации.

Изъятие земель для государственных и муниципальных нужд допускается только при наличии документов территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных существующим законодательством. Однако сами по себе документы территориального планирования не являются основанием для изъятия земель, что подтверждается судебной практикой.

Органы государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении земель, находящихся в их собственности, в собственности муниципальных образований, могут устанавливать иные случаи изъятия, не предусмотренные статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации.

Процедура изъятия земель для государственных и муниципальных нужд регулируется гражданским законодательством.

Необходимо разрешить законодательную коллизию по вопросу определения момента ограничения прав собственника земельного участка, подлежащего изъятию.

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

1. "Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" от 24.07.2002 N 95-ФЗ (ред. от 28.06.2014)
2. "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 22.10.2014)
3. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 05.05.2014)
4. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 21.07.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2014)
5. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 21.07.2014) ст. 49
6. Федеральный закон от 1 декабря 2007 года N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Российская газета. 2007. 5 декабря.
7. Федеральный закон от 14.03.1995 N 33-ФЗ (ред. от 14.10.2014) "Об особо охраняемых природных  территориях»
8. Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 (ред. от 28.12.2013) "О недрах" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2014)
9. Конюх Е.А. Обеспечение жилищных и земельных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд // Журнал российского права. 2006. N 1.
10. Евсегнеев В.А. Собственность на землю в фокусе интересов // Журнал российского права. 2004. N 8.
11. Кабытов Н.П. Выкуп земельного участка как основание прекращения права частной собственности: Дис. ... канд. юрид. наук. Самара, 2004.
12. Клейменова Е.С. Предварительное и равноценное возмещение как условие выкупа (изъятия) земельного участка для государственных или муниципальных нужд // Юрист. 2007. N 12.
13. Проблемы общей тории права и государства: Учебник для вузов / Под общ. ред. В.С. Нерсесянца. М.: Норма, 2008. С. 264.