Контрольная работа по дисциплине: «Экономика недвижимости»

 

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное  образовательное учреждение

 высшего профессионального  образования

Российский государственный торгово-экономический  университет

Уфимский институт (филиал)

 

 

 

 

Факультет юриспруденции и заочного обучения

Курс  3_ (5,5 г.)

Специальность: Э и У на предприятии общественного питания

 

 

 

 

 

Контрольная  работа

по дисциплине: «Экономика недвижимости»

 

 

 

К защите допускаю:

Руководитель: 

                                                                              (подпись)

_________________

                                                   (дата)

 

Оценка при защите

 

_______________________________________

Дата_________Подпись__________

 

 

 

Уфа-2012

 

 

 

 

Содержание

 

Затратный подход……………………………………………………………3

Сделки с объектами недвижимости………………………………………..10

Список использованных источников

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов  оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с  учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной  полезности.

Информация, необходимая  для применения затратного подхода:

-  уровень заработной  платы;

-  величина накладных  расходов;

-  затраты на оборудование;

-  нормы прибыли  строителей в данном регионе;

-  рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества  затратного подхода:

1.  При оценке новых  объектов затратный подход является  наиболее надежным.

2.  Данный подход  является целесообразным или  единственно возможным в следующих  случаях:

 §  технико-экономический  анализ стоимости нового строительства;

 §  обоснование  необходимости обновления действующего  объекта;

 §  оценка зданий  специального назначения;

 §  при оценке  объектов в «пассивных» секторах  рынка;

 §  анализ эффективности  использования земли;

 §  решение задач  страхования объекта;

 §  решение задач  налогообложения;

 §  при согласовании  стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки  затратного подхода:

1.  Затраты не всегда  эквивалентны рыночной стоимости.

2.  Попытки достижения  более точного результата оценки  сопровождаются быстрым ростом  затрат труда.

3.  Несоответствие затрат  на приобретение оцениваемого  объекта недвижимости затратам  на новое строительство точно  такого же объекта, т.к. в  процессе оценки из стоимости  строительства вычитается накопленный  износ.

4.  Проблематичность  расчета стоимости воспроизводства  старых строений.

5.  Сложность определения  величины накопленного износа  старых строений и сооружений.

6.  Отдельная оценка  земельного участка от строений.

7.  Проблематичность  оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода (см. рис.3.3):

-  Расчет стоимости  земельного участка с учетом  наиболее эффективного использования  (Сз).

-  Расчет стоимости  замещения или восстановительной  стоимости (Свс или Сзам).

-  Расчет накопленного  износа (всех видов) (Сизн):

 ·  физический  износ - износ, связанный со  снижением работоспособности объекта  в результате естественного физического  старения и влияния внешних  неблагоприятных факторов;

 ·  функциональный  износ - износ из-за несоответствия  современным требованиям, предъявляемым  к подобным объектам;

 ·  внешний износ  - износ в результате изменения  внешних экономических факторов.

-  Расчет стоимости  объекта с учетом накопленного  износа: Сон=Свс-Сизн.

-  Определение итоговой  стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

1. Метод сравнительной единицы

 Этот метод предполагает  расчет стоимости строительства  сравнительной единицы аналогичного  здания. Стоимость сравнительной  единицы аналога должна быть  скорректирована на имеющиеся  различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности  и т.д.)

 

Если в качестве сравнительной   единицы выбран 1 м2, то формула расчета будет иметь следующий вид:

 

Со=См2*Sо*Кп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс,

 

где

Со - стоимость оцениваемого объекта;

 См2 - стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату;

Sо - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

 Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2);

 Кн - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);

 Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

 Кв - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки;

 Кпз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);

 Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

 

Важным этапом является выбор типичного объекта. При  этом необходимо учитывать:

-  единое функциональное  назначение;

-  близость физических  характеристик;

-  сопоставимый хронологический  возраст объектов;

-  другие характеристики.

2. Метод разбивки по компонентам 

Этот  метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты – фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных  затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

 

  , где

 

Сзд – стоимость строительства здания в целом;

 Vj – объем j-го компонента;

 Сj – стоимость единицы объема;

 n – количество выделенных компонентов здания;

 Кн – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

Существует несколько  вариантов использования метода разбивки по компонентам:

-  субподряд;

-  разбивка по профилю  работ;

-  выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем  рассчитываются суммарные затраты  по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему  и основан на расчете затрат на наем различных специалистов.

Метод выделения затрат предполагает использование  разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются.

 

Рис. 3.3. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным  подходом

 

3. Метод количественного  обследования 

  Данный метод основан на применении детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Расчет  стоимости строительства

Стоимость строительства  зданий и сооружений определяется величиной  инвестиций, необходимых для его  осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (составление ТЭО строительства).

Сметная стоимость строительства  зданий и сооружений - это сумма  денежных средств, необходимых для  его осуществления в соответствии с проектной документацией.

На основе сметной стоимости  производится расчет размера капитальных  вложений, финансирования строительства, а также формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

 

Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:

строительные работы;

работы по монтажу оборудования (монтажные работы);

затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;

прочие затраты.

Методы  расчета затрат. При составлении  смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться  следующие методы расчета затрат:

 ресурсный;

 ресурсно-индексный;

 базисно-индексный;

 базисно-компенсационный;

 на основе банка  данных о стоимости ранее построенных  или запроектированных объектов-аналогов.

Ресурсный метод - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов  затрат), ведется исходя из потребности  в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях  и способах их доставки на место  строительства, расходе энергоносителей  на технологические цели, времени  эксплуатации строительных машин и  их составе, затратах труда рабочих.

Ресурсно-индексный  метод - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Индексы стоимости (цен, затрат) - относительные  показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей  и базовых стоимостных показателей  на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.

Базисно-индексный метод - перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.

 

Базисно-компенсационный метод - суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.

Необходимо  учитывать, что до наступления стабилизации экономической ситуации и формирования соответствующих рыночных структур наиболее приоритетными методами расчета  сметной стоимости являются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов большей популярностью пользуется базисно-индексный метод расчета сметной стоимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Сделки  с объектами недвижимости

Операции (сделки) с недвижимым имуществом - это  действия граждан и юридических  лиц, направленные на установление, изменение  или прекращение гражданских  прав и обязанностей в отношении  объекта недвижимости.

Цель  сделки — приобретение права собственности  или права пользования имуществом.

Действительность  сделки определяется через совокупность следующих условий:

законность  содержания;

правоспособность  и дееспособность физических и юридических  лиц, совершающих сделку;

соответствие  воли и волеизъявления участников сделки;

соблюдение  формы сделки.

Если  хотя бы одно из вышеперечисленных  условий не будет соблюдено, то сделка недействительна.

Сделка  считается ничтожной, если:

совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;

волеизъявление  не соответствует подлинной воле;

нарушены  форма сделки и требования о ее государственной регистрации;

сторона сделки недееспособна, т. е. неспособна понимать значение своих действий;

сделка  юридического лица выходит за пределы  его правоспособности.

Сделки  могут совершаться в двух формах:

устной;

письменной.

В устной форме сделка возможна:

если  законом или соглашением не установлена  письменная форма;

для сделок, исполненных при самом  их совершении (кроме тех, для которых  предусмотрена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность);

для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору).

Письменная  форма сделки заключается в составлении  документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим.

Сделки  с недвижимостью подлежат нотариальному  удостоверению и государственной  регистрации.

Типы  операций с недвижимым имуществом

Со  сменой собственника 

С изменением состава собственников

С добавлением иных субъектов прав

Купля-продажа

Наследование  по закону или по завещанию

Реализация  обязательств (залог или долги)

Приватизация; национализация

Оформление  ренты и пожизненного содержания с иждивением

Изъятие земельного участка и снос строения

Обмен и мена Акционирование

Изменение состава с разделом имущества

Изменение состава субъектов при ликвидации предприятия

Внесение  имущества в уставный капитал

Долевое строительство с выделением долей

Оформление  кредита под залог недвижимости

Расселение (коммунальной квартиры)

Вступление  в кондоминиум Инвестирование средств

Строительство, реконструкция

Передача  в доверительное управление

Аренда, наем, поднаем, перенаем

Передача  в хозяйственное ведение, оперативное  управление

Передача  земли в наследуемое владение и постоянное пользование

Введение  и снятие сервитутов, бронирование

Страхование

Купля-продажа

Купля-продажа  — сделка, в которой продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а  покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в письменной форме  и подлежит обязательной государственной  регистрации.

При заключении договора купли-продажи  по этой сделке продавец вправе требовать:

уплаты  оговоренной в договоре цены;

оплаты  цены объекта и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту жительства продавца), если покупатель не оплачивает объект своевременно;

оплаты  объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять  и оплатить объект.

При этом продавец обязан:

передать  объект недвижимости свободным от любых  обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;

в случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот  знал или должен был знать о  наличии оснований, послуживших  причиной изъятия;

вступить  в дело на стороне покупателя в  случае предъявления иска об изъятии  объекта недвижимости третьим лицом;

передать  объект покупателю в том виде, в  котором предусматривается договором  купли-продажи.

 

Покупатель  вправе требовать:

передачи  проданного ему объекта недвижимости;

уменьшения  цены объекта либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения;

При передаче объекта, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи:

соразмерного  уменьшения цены сделки,

безвозмездного  устранения недостатков в определенный (разумный) период,

возмещения  своих расходов на устранение этих недостатков,

возврата  уплаченной цены объекта при отказе от исполнения договора;

замены  объекта недвижимости в соответствии с видом (и качеством), предусмотренным  договором купли-продажи;

предъявить  требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении  их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено  законом или договором.

При этом покупатель обязан:

принять переданный ему объект недвижимости;

оплатить  объект непосредственно до или после  передачи объекта, если иное не установлено  договором, законом, иным правовым актом;

оплатить  объект по цене, предусмотренной договором  купли-продажи.

Выделяются  следующие формы организации  операций купли-продажи:

индивидуальные  сделки (с участием посредника);

публичные торги.

Торги по продаже прав собственности или  прав аренды на недвижимость проводятся в форме аукциона или конкурса.

Аукцион — публичный способ продажи объекта  покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких-либо обязательств. По форме подачи заявлений  различают аукционы открытый и закрытый.

Конкурс — способ продажи, предусматривающий  предложение покупателем максимальной цены при условии выполнения им по отношению к объекту определенных обязательств — социальных (с реализацией  социально-значимых программ) или инвестиционных (с выполнением инвестиционных программ).

Тендер  — конкурсная форма проведения подрядных  торгов, на которых осуществляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта.

Мена  и обмен

Мена  — сделка, в которой каждая из сторон обязуется передать в собственность  другой стороне один объект в обмен  на другой. Субъектами сделки могут  быть и граждане, и юридические  лица.

Если  при сделке оказывается, что в  соответствии с договором мены объекты  обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.

Если  сроки передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила  о встречном исполнении обязательств.

Право собственности в этой сделке переходит  к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.

Обмен — сделка:

между нанимателями-пользователями помещений  с получением соответствующих документов (обеспечивается обмен права пользования  на равноценное право пользования);

между нанимателем помещения (имеющим  только право пользования) и собственником (обеспечивается обмен права пользования  на право собственности).

Дарение и наследование

 

Дарение — сделка, в которой даритель безвозмездно передает или обязуется  передать одаряемому:

объект  недвижимости в собственность;

имущественное право (требование) к себе или к  третьему лицу либо освобождает или  обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Субъектами  сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица.

Для сделки дарения имеются ограничения:

если  объект недвижимости находится в  общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников;

для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

В сделке дарения одаряемый вправе в любое время до передачи ему  объекта недвижимости отказаться от него.

Наследование

Наследование  обеспечивает переход права собственности  на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию  или — при отсутствии завещания  — по закону.

Рента

Рента — сделка, в которой получатель ренты — собственник объекта  недвижимости передает объект в собственность  плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать  получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. При  этом получатель ренты лишается права  собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется.

 

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества  плательщиком ренты его обязательства  по договору ренты переходят на приобретателя  имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого  лица, несет субсидиарную с ним  ответственность по требованиям  получателя ренты, возникшим в связи  с нарушением договора ренты.

Рента имеет несколько подвидов:

постоянная  рента;

пожизненная рента;

пожизненное содержание с иждивением.

Постоянная  рента выплачивается бессрочно  в денежной форме или путем  предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может  быть выкуплена как по желанию  плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.

Пожизненная рента выплачивается в течение  жизни получателя ренты. Денежная сумма  не может быть менее одной минимальной  заработной платы. Эта рента выплачивается  обычно ежемесячно (если иное не установлено  договором).

Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (которое не может  быть менее двух минимальных заработных плат в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические  платежи в деньгах.

Аренда  и найм

Аренда

 

Аренда  — сделка, при которой арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или  собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и  пользование или только во временное  пользование данный объект недвижимости. Письменная форма договора аренды и  его регистрация обязательны.

Если  случится, что объект недвижимости передается в собственность другому  лицу (т. е. собственник его продаст  или обменяет, или подарит, или  заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым  собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

При заключении договора аренды этой сделке арендодатель вправе требовать:

своевременной уплаты арендной платы;

расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его  назначением или условиями договора.

Арендодатель  обязан:

предоставить  сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем  его назначению и условиям договора аренды;

отвечать  за недостатки сданного в аренду объекта, препятствующие его использованию;

Арендатор имеет право:

истребовать сданный в аренду объект недвижимости;

при обнаружении недостатков в арендуемом объекте: требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения  договора аренды;

требовать уменьшения арендной платы или расторжения  договора при появлении не оговоренных  прав третьих лиц на арендуемый объект;

с согласия арендодателя: сдать объект недвижимости в субаренду; передать арендные права другому лицу; отдать арендные права в залог или  внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;

иметь преимущество при заключении аренды на новый срок.

Арендатор обязан:

своевременно  вносить арендную плату;

пользоваться  арендуемым объектом недвижимости в  соответствии с его назначением  и условиями договора.

Право на часть земельного участка, которая  занята недвижимостью и необходима для её использования, передаётся одновременно с передачей арендных прав на недвижимость.

Найм

Найм жилого помещения — операция, в которой одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может  быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое  лицо может использовать жилое помещение  только для проживания граждан.

В социальный найм предоставляются изолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фондов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг. В коммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормирования размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет.

 

 

 

 

 

 

Список  использованных источников.

С.В. Гриненко «Экономика недвижимости» Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

http://nash-dombass.ru/сделки-с-объектами-недвижимости/

http://www.grandars.ru/college/biznes/sdelki-s-nedvizhimostyu.html

http://www.market-pages.ru/ocenkamashin/11.html