Контрольная работа по дисциплине: «Экономика недвижимости». 2

Контрольная работа

По дисциплине:

«Экономика недвижимости» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Екатеринбург, 2011г. 
 

Содержание

1. Содержание деятельности девелопера…………………………………  3
2. Модели ипотечного кредитования за рубежом……………………….    5
3. Земельный налог………………………………………………………… 13

1. Содержание  деятельности девелопера.

     В условиях господства рыночных отношений  в области недвижимости возникает  и возрастает роль профессионального  предпринимателя-застройщика, которого называют девелопером.

     Девелопер — это тот, кто преобразует  землю к новому использованию, это  предприниматель, строящий на земле. Деятельность, связанная с развитием территории и преобразованием земель к новому использованию получила название девелопмент. За рубежом в сфере деятельности девелоперов находится освоение земельных участков под застройку, строительство (реконструкция, реставрация) объектов.

     Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупились инвестированные  в объект недвижимости ресурсы и  была получена достаточная прибыль  от реализации объекта. Содержание деятельности девелопера следующее: выбор экономически эффективного проекта; получение всех необходимых разрешений на его реали­зацию  от органов власти; определение условий  привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата; поиск  и привлечение инвесторов; отбор  подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой; передача созданного объекта недвижимости в  эксплуатацию; продажа отстроенного, реконструированного объекта, возврат  финансовых ре­сурсов .

     Девелопер является ключевой фигурой в развитии недвижимости. Он отвечает перед инвесторами  за расходование их средств, перед банками  за возврат кредитных ресурсов, несет  ответственность за качество проекта  перед государственными органами, перед  подрядчиками за финансирование, перед  потребителями за своевременность  и качество сдаваемой недвижимости. Девелопер должен учитывать структуру  собственных и заемных средств  при решении вопроса о привлечении  инвестиций, заключении договора, определения  форм финансирования и возврата вложенных  средств.

     В понимании девелопмента, как процесса развития важно дифференцировать от иных физически-созидательных воздействий  на объект недвижимости. Так, например, расширяя масштабы производства за счет строительства и введения в эксплуатацию новой технологической линии,  не повлечет изменения профиля предприятия. Изменения направления использования (конверсия военного производства; перевод жилого помещения в нежилое) требуют производства значительных объемов работ: кардинальной перестройки  помещений, переоснащения технологического оборудования, строительство дополнительных сооружений. В тоже время, можно предположить, что не всякое производство работ  может считаться развитием, так  например, в зарубежной практике не считается девелопментом, производство косметического ремонта, работы по благоустройству, обслуживанию и улучшению объекта, если влияют только на интерьер здания и ни как не изменяют его внешний  вид. По этой причине должны быть установлена  нормативная грань, выделяющая категорию  девелопмента, как процесса развития, конкретизирующая понятие качественного  изменения объекта недвижимости. Эта грань должна четко определить процедуры регулирующие развитие и  отделяющая их от иных процессов, не считающиеся  девелопментом.

       Объектом девелоперской деятельности  является разработка проекта  развития, его реализация, то есть  предпроектные работы, проектирование, строительство либо преобразование  существующего объекта, подготовка  к коммерческой эксплуатации  реализованного проекта развития  объекта недвижимого имущества  (земельного участка, здания, сооружения, помещения) и получение прибыли  от его реализации. 

     В традиции сложившихся рыночных экономик западноевропейских стран различают  два основных вида девелопмента - fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта  недвижимости «под себя» (build-to-suit), однако такая деятельность ведется не с  целью получить прибыль.

     В первой схеме девелопер не берет  на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном  земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его  арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера.

     В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность  за весь проект в целом лежит на девелопере.

     Вторая разновидность, speculative development, более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути, девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но, кроме того, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. 

2. Модели  ипотечного кредитования за рубежом

     Классические  модели ипотечного кредитования.

     В практике ипотечного кредитования принято  различать три основные модели:

     - расширенно-открытую (американскую)

     - сбалансировано автономную (немецкую)

     - и усеченно-открытую (английскую, испанскую  и французскую, итальянскую)

     Американская  модель ориентирована, прежде всего, на стандартные финансовые продукты – закладные, ценные бумаги и недвижимость.

     По  американской модели человек приобретает  готовое жилье, оплачивая при  этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму – заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог  приобретаемой недвижимости. Возврат  этого кредита осуществляется в  течение 15-30 лет. Функционирование такого рода ипотеки обусловлено наличием четырех основных субъектов рынка  – заемщик (залогодатель), ипотечный  банк (залогодержатель), инвестор и  государство.

     Попытаемся  более подробно рассказать о роли каждого из них. Допустим, вам захотелось купить дом. Вы приходите в агентство  недвижимости и подбираете себе жилье. После этого вы обращаетесь в  ипотечный банк, который рассматривает  вашу просьбу о выдаче кредита. После  того как банк выдал кредиты, он формирует  ипотечный пул, т.е. совокупность выданных кредитов (совокупность закладных). На этой стадии через специальные компании, занимающиеся продажей закладных по кредитам, и вступает в игру государство.

     Используя посредничество крупнейших фирм, государство  выступает гарантом по ценным бумагам  ипотеки. Ценные бумаги (закладные) продаются  инвестору, который получает по ним  постоянный небольшой доход. Кроме  того, должен существовать ряд организаций, типа пенсионных фондов, страховых  компаний и пр., которые в обязательном порядке (согласно законодательству) будут  приобретать определенное количество ипотечных закладных.

     Рассмотрим  другую ситуацию. Допустим, вы хотите начать собственное дело. Своих сбережений вам на это не хватает, а краткосрочную  ссуду в обыкновенном коммерческом банке вам вряд ли дадут, так как  слишком велик риск не возврата. Но зато у вас есть небольшой участок  земли неподалеку от города или скромная квартирка, оцененная экспертами в 25тыс.$. Вы обращаетесь в ипотечный  банк обоснованием того, что ваше дело будет прибыльным. Он рассматривает  вашу просьбу о выдаче кредита, оценивает  ликвидность вашего земельного участка  или квартиры и выдает кредит в  объеме 60-70% от их рыночной стоимости. После  этого развитие событий аналогично предыдущей схеме: выпуск закладных, их реализация на вторичном рынке с  помощью государства и т.д.

     Германская  модель значительно отличается от американской. Основное расхождение основано на отношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому товару. Это в свою очередь приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных. Никто не будет быстро принимать решение о покупке ценной бумаги, условия реализации которой в каждом конкретном случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставной фонд, что в американской модели не обязательно. Кроме того, для привлечения долгосрочных средств в Германии сильно развита система накопительных счетов (или система стройсбережений). Суть этой системы заключается в следующем.

     Если  вы хотите получить кредит в банке  на постройку дома, то сначала вы должны открыть специальный «накопительный счет» в ипотечном банке. Как  только на счету накопится необходимая  часть стоимости будущего жилища (на это уйдет примерно 5-8 лет), вы получаете право на государственную  дотацию (до 10% стоимости жилья и  льготный кредит для оплаты недостающей  части). Погашение кредита обычно длится 10-15 лет. При этом за счет целевых  вкладов у кредитных учреждений есть возможность использовать их для  выдачи ссуд гражданам, обратившимся за кредитом ранее. Немецкая модель уже  на старте предлагает гражданам конкретные типы жилья в районах застройки, концентрируя необходимые средства для освоения территории застройки. Надо отметить, что такая схема  ориентирована на людей со средним  и даже низким уровнем дохода.

     "Усеченно-открытая" модель ипотечного  кредитования.

     Наиболее  простой и одновременно наименее совершенной моделью ипотечного кредитования следует считать модель, которую условно можно назвать "усеченно-открытой". Она в основном замыкается в рамках первичного рынка  закладных. Использование закладных, полученных ипотечными банками от клиентов по выданным ссудам в рамках такой  модели, как правило, не идет дальше их использования в качестве обеспечения  части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Усеченная модель может  применяться как специализированными  ипотечными, так и универсальными банками, имеющими отделы ипотечного кредитования.

     Первой  принципиальной характеристикой этой модели является то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные  ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том  числе за счет собственных капиталов, за счет средств клиентов, находящихся  на депозитах, за счет межбанковских  кредитов и т.п.

     Вторая  характерная черта данной модели - зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния  кредитно-финансового рынка в  стране. Указанная зависимость оказывает  существенное влияние на масштаб  и активность банков в сфере ипотечного кредитования в отдельные благоприятные  и неблагоприятные периоды.

     Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение  ее во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах с  неполнотой сформировавшейся инфраструктурой  финансового рынка и рынка  ценных бумаг. Однако по той же причине  она занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в  развитых странах: Англии, Франции, Испании, Франции, Италии и др.

     Ипотека в каждой отдельно взятой стране, конечно  же, имеет свои национальные особенности. Интернациональным остается понятие  ипотечного кредита - это, по сути дела, долгосрочная ссуда, которую дает то или иное финансовое учреждение под  залог недвижимости.

     Плюсы и минусы

     Безусловно, у каждой модели ипотеки есть свои плюсы и минусы. Главной особенностью американской схемы является передача кредита с баланса первичного кредитора на баланс кредитора вторичного, а соответственно, и перераспределение  основных ипотечных рисков. Данную систему перераспределения рисков и можно считать минусом американской  модели, поскольку банк-кредитор из центральной фигуры рынка кредитования превращается в чисто операционное звено некоего очень большого «конвейера».

     Немецкая  модель ипотеки более безопасна, так как, по большому счету, финансы  находятся в замкнутой системе. При таком раскладе на вложенные  средства не оказывает влияние ситуация на рынке финансовых услуг и жилья. К минусам такой схемы можно  отнести то, что человека ограничивают в выборе недвижимости, и то, что  собственником жилья можно стать  только после полной выплаты его  стоимости.

     Простота  усеченно-открытой системы ипотечного кредитования оборачивается минусом  в виде зависимости процентных ставок по кредитам от общего состояния кредитно-финансового  рынка той или иной страны.

     Вполне  вероятно, что под влиянием мирового финансового кризиса модели ипотеки  претерпят некоторые изменения. Хотя самые простые действия в  этом направлении банками уже  предприняты  – условия по предоставлению ипотечных кредитов во всех странах  изменились, а требования к заемщикам  стали более жесткими.

     В  мировой практике существуют две  основных модели ипотечного кредитования - американская и германская. Российская  ипотека устроена по американской модели.

     Но  что это за модель, и как вообще действует ипотека за рубежом? В  Европе и Америке более 80% жителей  обзаводится жильем именно с помощью  ипотечных кредитов, пишет издание  «Личные деньги».

     Германия

     С конца позапрошлого века существует в Германии и так называемая «классическая  форма контрактных сбережений». Она работает по принципу кредитных  союзов, называемых ныне стройсберкассами. Строительные сберегательные кассы  на сегодняшний день - один из основных институтов инвестирования жилищной сферы  в Германии: три четверти жилья  финансируется с участием системы  жилищных «стройсбережений».

     Прежде  чем получить кредит, сначала нужно  открыть специальный накопительный  счет в стройсберкассе, попросту говоря - в ипотечном банке. По истечении 5-8 лет ежемесячных вкладов в  оговоренном контрактом размере, когда  на счету накапливается сумма, равная стоимости определенной части жилья, вкладчик получает жилищный кредит. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) остаются фиксированными на все  время действия контракта. Как правило, они составляют 5-6% годовых - это в  среднем на 4% ниже рыночных. Минимальный  срок погашения займа составляет 12 лет.

     Государство поддерживает вкладчиков стройсберкасс. После получения жилищного кредита  выплачивает ежегодные премии, предоставляет  дотации (до 10% стоимости жилья), льготный кредит при погашении процентов, а также налоговые льготы. Размер государственного «воспомоществования» зависит от материального положения  заемщика, состава семьи и т.п. При этом у кредитных учреждений есть возможность использовать накопительные  средства для выдачи ссуд гражданам, обратившихся за кредитом ранее.

     Нетрудно  понять, что такая схема ориентирована  на людей с доходом среднего и  даже ниже среднего уровня. Каждые 500 млн. евро, выплаченные вкладчикам стройсберкасс  в виде премии, стимулируют поступление  дополнительных 11 млрд. евро в качестве инвестиций в жилищную сферу. А каждый евро, выплаченный в виде государственной  поддержки при приобретении жилья, возвращается государству в виде 2,8 евро налогов. В  Германии ипотекой довольны все - и государство, и вкладчики.

     Америка:

     В августе этого  года начало лихорадить и надежныее немецкие ипотечные  банки. Виной тому - невиданный кризис в системе жилищных кредитов в  США, похоже, грозящий обернуться мировым  банковским кризисом. У крупнейших европейских банков возникают проблемы - все из-за того, что беззаботные  американские бедняки набрали кредитов, которые не желают гасить. В настоящее  время в США ипотечным кредитованием  занимаются более 1300 организаций, ежегодный  оборот финансирования жилья составляет 300-400 млрд. долларов, а общая сумма  неоплаченного кредита на эти  цели достигла около 3 трлн. Долларов.

     Однако  в этом лишь отчасти виновата ипотечная  система, существующая в своем нынешнем виде уже более ста лет. В обеспечения  ипотеки дешевыми ресурсами участвуют  получатель кредита, инвестор и финансовый посредник. Образуются два ипотечных  рынка - первичный, где выдаются жилищные кредиты, и вторичный, где обращаются ценные бумаги, выпущенные на базе пулов  ипотечных ссуд. Кредитное учреждение может выдавать долгосрочные кредиты  под залог приобретаемой недвижимости, не имея достаточного объема «длинных»  ресурсов. Выдав ипотечный кредит, банк продает право требования по кредиту конечному инвестору  или финансовому посреднику. На вырученные средства банк выдает новый ипотечный  кредит. В настоящее время банки  США предлагают на выбор около 30 различных ипотечных программ - в  зависимости от целей приобретения недвижимости: для проживания, сдачи  в аренду, участия в инвестиционном проекте. Средняя процентная ставка при фиксированном размере годовых  составляет 6%, а в коммерческих проектах с инвестициями - 7%. Стандартный срок, на который берется ипотечный  кредит, - 30 лет.

     Один  из самых популярных вариантов - покупка  квартиры в доме, как говорят американцы, «с чертежной доски». До начала строительства  девелоперские компании начинают реализовать  квартиры дешевле рыночной стоимости - так финансирующим банкам демонстрируется  жизнеспособность проекта. Полученные деньги не вкладываются в строительство, а лежат на отдельном счете  условного депонирования, имеющем  государственную гарантию. Как правило, по заниженным ценам продается 10-20% квартир, после чего - через одну-две  недели - стоимость повышается. На первом этапе резервирования квартиры покупатель вносит 10% от ее стоимости.

     После реализации 30-40% квартир происходит второй решающий скачок цен, а затем  стоимость квадратного фута медленно и плавно ползет вверх вплоть до окончания строительства. Второй 10-процентный взнос инвестор делает по завершении строительства этажа облюбованного  дома. Последний же взнос - также 10% - делается покупателем при завершении строительства. Тогда же оплачивается и цена закрытия с оформлением  прав собственности, составляющая не более 5% от общей стоимости. И уже на оставшиеся 70% стоимости квартиры выдается ипотечный кредит на срок до 30 лет. Так  что для того, чтобы получить квартиру по минимальной цене, нужно попасть  в первые 10-20% покупателей.

     Получить  ипотечный кредит в США можно  и без первоначального взноса, и без справки о доходах. Дело в том, что помимо банков, которые  перед выдачей кредита требуют  от заемщика полный пакет документов, существуют ипотечные агентства, готовые  кредитовать практически всех под  более высокий процент. Многие заемщики этим пользуются, а их платежеспособностью  никто не интересуется. Так возникают  неплательщики. В связи с кризисом, агентства стали строже с заемщиками. Одни перестали выдавать ссуды, не требующие  первоначального взноса, другие повышают процентную ставку, требуют подтверждения  доходов и минимального первоначального  взноса, а заемщикам со слабой кредитной  историей отказывают в кредитах. 

3. Земельный налог.

     Земельный налог установлен гл. 31 Налогового кодекса  РФ (далее – Кодекс) и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований  и вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с  Кодексом и нормативными правовыми  актами представительных органов муниципальных  образований.

     Устанавливая  налог, представительные органы муниципальных  образований определяют налоговые  ставки в пределах, установленных  главой 31 Кодекса, порядок и сроки  уплаты налога. При установлении налога нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований  могут также устанавливаться  налоговые льготы, основания и  порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы  для отдельных категорий налогоплательщиков. Именно поэтому земельный налог  в соответствии с Кодексом относится  к местным налогам.

     Налогоплательщики земельного налога:

     Налогоплательщиками земельного налога признаются физические лица, обладающие земельными участками  на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве  пожизненного наследуемого владения.

     При этом не признаются налогоплательщиками  налога физические лица в отношении  земельных участков, находящихся  у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды (ст. 388 Кодекса).

     Объект  налогообложения:

     Объектом  налогообложения признаются земельные  участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог.

     Не  признаются объектом налогообложения (ст. 389 Кодекса):

     - земельные участки, изъятые из  оборота в соответствии с законодательством  Российской Федерации;

     - земельные участки, ограниченные  в обороте в соответствии с  законодательством Российской Федерации,  которые заняты особо ценными  объектами культурного наследия  народов Российской Федерации,  объектами, включенными в Список  всемирного наследия, историко-культурными  заповедниками, объектами археологического  наследия;

     - земельные участки, ограниченные  в обороте в соответствии с  законодательством Российской Федерации,  предоставленные для обеспечения  обороны, безопасности и таможенных  нужд;

     - земельные участки из состава  земель лесного фонда;

     - земельные участки, ограниченные  в обороте в соответствии с  законодательством Российской Федерации,  занятые находящимися в государственной  собственности водными объектами  в составе водного фонда.

     Налоговая база:

     Налоговой базой для исчисления земельного налога в отношении каждого земельного участка является его кадастровая  стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

     Порядок определения налоговой  базы:

     За  физических лиц налоговую базу определяют налоговые органы на основании сведений, полученных от органов, осуществляющих ведение государственного земельного кадастра, органов, осуществляющих регистрацию  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и органов муниципальных  образований.

     При налогообложении земельным налогом  для некоторых категорий физических лиц предусмотрено уменьшение налоговой  базы на не облагаемую налогом сумму - в размере 10000 рублей на одного налогоплательщика  на территории одного муниципального образования в отношении земельного участка, находящегося в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании  или пожизненном наследуемом  владении. Это:

     - Герои Советского Союза, Герои  Российской Федерации, полные  кавалеры ордена Славы;

     - инвалиды, имеющие III степень ограничения  способности к трудовой деятельности, а также лица, которые имеют  I и II группу инвалидности, установленную  до 1 января 2004 года без вынесения  заключения о степени ограничения  способности к трудовой деятельности;

     - инвалиды с детства;

     - ветераны и инвалиды Великой  Отечественной войны, а также  ветераны и инвалиды боевых  действий;

     - физические лица, имеющие право  на получение социальной поддержки  в соответствии с Законом Российской  Федерации "О социальной защите  граждан, подвергшихся воздействию  радиации вследствие катастрофы  на Чернобыльской АЭС" (в редакции  Закона Российской Федерации  от 18 июня 1992 года N 3061-1), в соответствии  с Федеральным законом от 26 ноября 1998 года N 175-ФЗ "О социальной защите  граждан Российской Федерации,  подвергшихся воздействию радиации  вследствие аварии в 1957 году  на производственном объединении  "Маяк" и сбросов радиоактивных  отходов в реку Теча" и в  соответствии с Федеральным законом  от 10 января 2002 года N 2-ФЗ "О социальных  гарантиях гражданам, подвергшимся  радиационному воздействию вследствие  ядерных испытаний на Семипалатинском  полигоне";

     - физические лица, принимавшие в  составе подразделений особого  риска непосредственное участие  в испытаниях ядерного и термоядерного  оружия, ликвидации аварий ядерных  установок на средствах вооружения  и военных объектах;

     - физические лица, получившие или  перенесшие лучевую болезнь или  ставшие инвалидами в результате  испытаний, учений и иных работ,  связанных с любыми видами  ядерных установок, включая ядерное оружие и космическую технику