Контрольная работа по "Инвестиционный менеджмент"

  СОДЕРЖАНИЕ 

1. Практическая  часть……………………………………………….………....3

Задание № 1…………………………………………………………….…...3

Задание № 2………………………………………………………………....6

Задание № 3………………………………………………………….……...9

Задание № 4…………………………………………………….…………..10

2. Оценка недвижимости, как этап инвестиционно-строительной деятельности……………………………………………………………..….12
1. Методы оценки недвижимости………………………………………..13
2. Методы определения эффективности недвижимости на разных стадиях ее создания и функционирования……………………………19

Список  литературы………………………………………………………….…29 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ПРАКТИЧЕСКАЯ  ЧАСТЬ

ЗАДАНИЕ № 1 

    Выбрать наиболее выгодную оферту строительства  комплекса зданий и сооружений предоставленную  на торги (использовать два способа  выбора). 

Решение: первый подход

       При первом подходе мы видим,  что большее количество баллов получилось у 4 оферты, соответственно это лучшее предложение из представленных на подрядные торги.

    Сумма баллов по оцениваемой оферте при  таком подходе может быть рассчитана по формуле:

              баллов

где  i = 1, n  – количество рассматриваемых критериев (показателей);

      – максимально возможное число баллов, которое можно присваивать i-му показателю (критерию), устанавливаемое тендерным комитетом на этапе, предшествующем проведению оценки оферт;

    К_i – коэффициент отклонения i-го показателя по данной оферте от наилучшего показателя в других офертах.

    Расчет  К_i зависит от направленности критерия (max, min).

    1) Если i ® max, тогда

    где х_i⁰ – лучшее значение показателя .

    2) Если i ® min, тогда

    где х_i⁰ – лучшее значение показателя .

Второй  подход

    В этом случае сумма баллов по оцениваемой оферте может быть рассчитана по формуле:

где  j = 1, т – число рассматриваемых критериев (показателей);

    В_j – количество баллов, присвоенных данной оферте по j-ому критерию по десятибалльной шкале;

    λ_j  – коэффициент весомости (важности, значимости) j-ого критерия. 

    Второй  подход так же подтверждает, что  из пяти представленных оферт, 4 является наиболее выгодным, так как набрала большее количество баллов, тем самым 4 оферта побеждает в торгах.

ЗАДАНИЕ № 2

    Рассчитать  лизинговый платеж по договору оперативного лизинга, если известно:

Расчетная таблица:

Амортизационные отчисления рассчитываются по формуле: 

     АО=БС*Н_а/100 

где  БС– балансовая стоимость имущества – предмета договора лизинга, тыс. ден. ед.;

    Н_а – норма амортизационных отчислений, в процентах.

       ,                                                     

где  KP_t – кредитные ресурсы, используемые на приобретение имущества, плата за которые осуществляется в расчетном году, тыс. ден. ед.;

    ОС_н и ОС_к – расчетная остаточная стоимость имущества соответственно на начало и конец года, тыс. ден. ед.;

    Q – коэффициент, учитывающий долю заемных средств в общей стоимости приобретаемого имущества.

    Если  для приобретения имущества, используются только заемные средства, коэффициент  Q = 1.

    Плата за используемые лизингодателем кредитные  ресурсы на приобретение имущества  – предмета договора рассчитывается по формуле:

           ПК= КР*q/100                                                              

где  ПК – плата за используемые кредитные ресурсы, тыс. ден. ед.;

    q  – ставка за кредит, процентов годовых.

      Расчет комиссионного вознаграждения осуществляется по формуле:

  КВ=КР*р

где р – ставка комиссионного вознаграждения, в процентах годовых от балансовой стоимости имущества,

    Плата за дополнительные услуги в расчетном  году рассчитывается по формуле:

где  ДУ_Т – плата за дополнительные услуги в расчетном году, тыс. ден. ед.;

    Р₁, Р₂…Р_n – расход лизингодателя на каждую предусмотренную договором услугу, тыс. ден. ед.;

    Т – срок договора, лет.

    Размер  налога на добавленную стоимость  определяется по формуле:

  ,                                                      

где  НДС_t – величина налога подлежащего уплате в расчетном году, тыс. ден. ед.;

    B_t – выручка от сделки по договору лизинга в расчетном году, тыс. ден. ед.;

    СТ_n – ставка налога на добавленную стоимость в процентах (с 1.01.04 – 18%).

    В сумму выручки включаются амортизационные  отчисления (АО), плата за использованные кредитные ресурсы (ПК), сумма вознаграждения лизингодателю (KB) и плата за дополнительные услуги лизингодателя предусмотренные договором (ДУ):

В=АО+ПК+КВ+ДУ

    Расчет  общей суммы лизинговых платежей осуществляется по формуле:

      ЛП = АО + ПК + KB + ДУ + НДС                                           

где  ЛП – общая сумма лизинговых платежей; 

    Расчет  размера ежемесячного лизингового  взноса, если договором предусмотрена  ежемесячная выплата, осуществляется по формуле:

                      ЛВ_м=∑ЛП/Т*12=1488,93/8*12=15,51 тыс.ден.ед. (тыс. ден.ед.)

где  ЛВ_м – размер ежемесячного лизингового взноса, тыс. ден.ед.

Ответ: размер ежемесячного лизингового взноса составит 15,51 тыс. ден. ед.

ЗАДАНИЕ № 3

    Рассчитать  ожидаемое значение NPV по проектам, размах вариации, среднеквадратическое отклонение, коэффициент вариации. Сделать вывод о рискованности проектов.

    Рассматриваются два альтернативных инвестиционных проекта А и Б, срок реализации которых 5 лет. Цена капитала, 10% годовых.

    (тыс.  руб.)

Размах вариации: 

                               R=(max NPV_j – min NPV_j)      min 

NPV_j – чистая приведенная стоимость каждого из рассчитываемых вариантов 

Среднеквадратичное  отклонение:

где  NPV_j – чистая приведенная стоимость каждого из рассчитываемых вариантов;

         - среднее значение по присвоенным  вероятностям:

 Коэффициент вариации:

ЗАДАНИЕ № 4

Расчет  денежного потока от инвестиционной деятельности

Денежный  поток от операционной деятельности организации

Таблица 5

Оценка  эффективности инвестиционного  проекта

2. Оценка  недвижимости, как  этап инвестиционно-строительной деятельности.

     ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ (ИСК) - включает совокупность всех фондообразующих отраслей: проектные и подрядные организации, отрасли инвестиционного машиностроения, промышленность строительных материалов и конструкций, поставщиков оборудования и строительных материалов, предприятия социально-бытовой инфраструктуры. Центральное звено комплекса - капитальное строительство как отрасль народного хозяйства, завершающая усилия всех инвестиционных отраслей и превращающая материальные ресурсы в основные фонды. С позиции системотехники строительства ИСД представляет собой функциональную систему, создающую основные фонды.

      НЕДВИЖИМОСТЬ  ИНВИСТИЦИОННАЯ - недвижимость, которая  используется для извлечения дохода в виде арендной платы, дохода от перепродажи  и т.д.

1.   Методы оценки недвижимости.

Затратный подход

      Затратный подход основан на предположении, что  затраты на строительство объекта  с учетом износа в совокупности с  рыночной стоимостью с рыночной стоимостью земельного участка на котором этот объект находиться, является приемлемым ориентиром для определения стоимость  недвижимости.

     Сфера применения – налогообложение физических и юридических лиц, арест объектов недвижимости, определение верхней  стоимости оцениваемого объекта. Применяется  при технико-экономических обоснованиях нового строительства, при выборе наиболее лучшего и эффективного использования  земельного участка, при согласовании стоимостей объекта, полученных различными способами, при оценке зданий специального назначения, при оценке объектов недвижимости в пассивных секторах экономики, в страховании. 

Недостатки:

• этот подход отражает стоимость прогнозируемых доходов; это важно для недвижимости которая приносит доход.
• трудно определить износ здания, если оно старше 10 лет.
• подход не учитывает возможность применения варианта наилучшего ти наиболее эффективного использования земельного участка.

     Последовательность  осуществления подхода:

1. Рассчитывается стоимость земельного участка, работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость аренды.
2. Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения.
3. Рассчитываются все виды износа: физический, функциональный и внешний.
4. суммируются все стоимости, полученные с учетом износа.

     При расчете стоимость недвижимого  имущества в этом подходе используются следующие три вида износа:

• физический;
• функциональный;
• внешний.

     Физический  износ отражает изменение физических свойств объекта с течением времени. На уровень физического износа действует  эксплуатационный природно-климатические  факторы.

     Существует 4 способа расчета физического  износа;

1. экспертный метод. Определяется на основании правил износа жилых зданий № ВСН-53-86.