Краевой рынок недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

     Актуальность  темы обусловлена необходимостью формирования в России рынка доступного жилья, создания  эффективного жилищного сектора, действующего на рыночных принципах, и определения механизмов участия государства в поддержке жилищного рынка, повышения доступа к нему определённых групп населения, нуждающихся в поддержке. Жилье в рыночной экономике – наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, и в будущем страны в целом.

     Жилищная  проблема в России, и в Алтайском  крае в частности, до сих пор остаётся нерешенной. Для большинства граждан  сегодня в условиях сокращения государственного участия в обеспечении их жильем ипотечный кредит представляется единственно возможным способом решения жилищного вопроса.

     Приобретение  собственного жилья - первоочередная потребность  для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах  общества. Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

     Как известно, в России, как и во всем мире, всего лишь пять процентов  населения получает бесплатное жильё. Так устроены государственные бюджеты, что большему количеству людей жильё бесплатно не достаётся. От двух до пяти процентов людей покупают жильё сразу, а все остальные люди пользуются кредитом на приобретение жилья. Поэтому от того, как организовано получение ипотечного кредита в той или иной стране, определяет ся уровень доступности жилья.

     Жилищное  ипотечное кредитование - это предоставление долгосрочных ссуд под залог недвижимости. Ипотечный кредит как предмет ипотечного рынка ссудных капиталов может предоставляться как специальными ипотечными банками, так и иными коммерческими банками, страховыми компаниями и другими кредитно-финансовыми институтами. Важность ипотеки заключается в том, что она является инструментом, который связывает финансовый рынок с рынком недвижимости и тем самым реализует возможность превращения потенциального покупателя жилья – в реального.

     Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

     Алтайский край относится к регионам с высокими темпами строительства. Ежегодно увеличиваются  объемы подрядных работ. По объемам  введенного в действие жилья Алтайский край стабильно входит в тройку лучших регионов Западной Сибири.

     Несмотря  на это проблема с обеспеченностью  жильем остается острой. В Алтайском  крае более 42 тыс. семей стоят в  очереди на улучшение жилищных условий. Причем каждая четвертая - льготники: инвалиды и участники войн, ликвидаторы последствий аварии на Чернобыльской АЭС, вынужденные переселенцы и так далее.

     Сейчас  в регионе реализуется целевая  программа "Улучшение жилищных условий  населения в Алтайском крае", рассчитанная до 2010 года. Общий объем средств, привлекаемых на ее реализацию, составляет более 108 млрд. рублей. Причем 4,8 млрд. - средства бюджетов всех уровней. На территории региона в этой сфере успешно работают "Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию" (АИЖК) и "Алтайская ипотечная корпорация" (АИК), свои ипотечные программы реализуют банки и их филиалы. Также край является одним из немногих регионов-участников пилотной программы "Накопительно-ипотечные системы обеспечения жильем военнослужащих". Алтайский край по-прежнему остается лидером среди регионов России по развитию ипотечного кредитования.

     Но, несмотря на все эти положительные  тенденции, освещаемые в СМИ,  региональный рынок ипотечного кредитования  в данный момент претерпевает некоторый спад.  Участники ипотечного,  да и жилищного рынка в целом выдвигают по этому поводу несколько аргументов, в числе которых и нынешнее состояние рынка недвижимости, и  приостановка выдачи ипотечных кредитов некоторыми российскими банками на фоне кризиса ликвидности на мировых рынках, и появление так называемых «невозвратов», что повлекло за собой резкое ужесточение требований к заемщикам и отказ большему числу клиентов, и существенное повышение процентных ставок по кредитам.  Все это негативно повлияло на возможность населения воспользоваться ипотечным кредитом  прежде всего для решения своих жилищных проблем.

     Существующие  методические разработки по управлению ипотекой в большей степени связаны  с нормативным регулированием, тогда  как решение проблем в области активизации ипотечного кредитования обуславливает необходимость научной проработки и обоснования форм и методов управления ее развитием в жилищном комплексе региона. Отсюда вытекает задача совершенствования методических подходов к развитию ипотечного кредитования с учетом специфики развития рынка недвижимости и действующей банковской системой.

    Целью диссертационного исследования является изучение функционирования краевого ипотечного рынка недвижимости,  анализ существующих программ ипотечного кредитования в процессе их внедрения и разработка методических подходов для  развития ипотечного кредитования.

    Поставленная  цель предопределила решение следующих  задач:

    1. Изучить сущность и развитие  рынка ипотечного кредитования;

2. Проанализировать развитие ипотечного кредитования в Алтайском крае;
3. Разработать концепцию взаимосвязи и взаимодействия жилищного и ипотечного рынков.

    Объектом  исследования выступает система ипотечного кредитования, функционирующая в рамках Алтайского края.

    Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в процессе взаимодействия жилищных и ипотечных рынков.

    Методологической  основой  исследования является диалектический метод и системный подход, обеспечивающие возможность изучения экономических явлений в их развитии, взаимосвязи и взаимообусловленности. В процессе работы использовались такие общенаучные методы и приемы как научная абстракция, сравнение, анализ и синтез.

    Теоретической и методологической базой диссертации стали фундаментальные труды по теории кредита, денежно-кредитного регулирования, развития  и функционирования финансов рыночной экономики, работы по ипотечному кредитованию, залогу,  обороту прав собственности, инвестициям, экономическому росту, развитию жилищного рынка, зарубежному опыту ипотечного кредитования, а также законодательные и нормативные акты Российской Федерации, монографические работы, диссертационные исследования, внутренние инструкции кредитных организаций.

    Информационной  базой данной работы послужили материалы Министерства Финансов Российской Федерации, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Алтайской ипотечной корпорации (АИК), статистические данные, полученные из официальных источников, а также материалы по проблематике диссертации, опубликованные в средствах массовой информации и сайтах Интернета.

    Научная новизна состоит в разработке концепции взаимосвязи и взаимодействия жилищного и ипотечного рынков, отражающей теоретические и практические основы функционирования российской системы жилищного ипотечного кредитования.

     В диссертации получены и выносятся на защиту следующие научные результаты:

• проанализирован зарубежный опыт системы жилищного ипотечного кредитования  и определена степень его применения на уровне региона;
• разработана схема кредитования, состоящая из трех основных участников жилищного ипотечного кредитования (заемщик-риэлтор-банк) и их взаимодействия с другими субъектами жилищного рынка в пределах  региона;

     Поставленная  в работе цель позволила сформировать следующую структуру работы, которая  соответствует логике проведенного исследования.

     Во  введении обоснована актуальность темы, определены цели и задачи исследования, указаны предмет и объект исследования, раскрыта научная новизна и практическая значимость работы.

     В первой главе диссертационного исследования рассмотрены теоретические аспекты ипотечного кредитования: сущность ипотечного кредитования; развитие системы кредитования в развитых странах и в России.

     Вторая глава содержит аналитические данные и выводы, сделанные в ходе анализа развития ипотечного кредитования в Алтайском крае и его эффективности, методика процесса ипотечного кредитования в крае в рамках двухуровневой системы, что в целом носит исследовательский характер. Проведён анализ системы ипотечного кредитования в крае за период 2005-2008 гг. Рассмотрены особенности процесса движения закладных, и связанные с этим ипотечные операции по счетам двухуровневой модели.

     В третьей главе проведён анализ концепции унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, и, как попытка найти пути решения выявленных в анализе проблем, указаны перспективные направления системы ипотечного кредитования в Алтайском крае.

     В заключении подведены основные итоги  исследования, а также сделаны  основные выводы и рекомендации.

1. СУЩНОСТЬ И РАЗВИТИЕ РЫНКА  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

     1.1. Ипотечный рынок. Инструменты ипотечного кредитования

     Ипотечный рынок – это рынок ипотечных  кредитов, предоставляемых банками  и другими учреждениям домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или  иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование. Таким образом, из определения видно, что ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определенная сущность. Однако,  несмотря на это, руководствуюсь теоретическими определениями рынка как системы соглашений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке. Понятие «ипотечный рынок» (mortgage market)  относительно недавно появилось в западной экономической литературе. И сначала использовалось в профессиональных изданиях по рынку прикладного характера, постепенно вторгаясь в научный оборот.

     Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном  рынке выдаются и могут быть проданы  ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Такие ценные бумаги имеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т.д. Бурное развитие фондового рынка и современные возможности финансового инжиниринга постоянно вызывают к жизни новые виды таких ценных бумаг. Например, в настоящее время в США, имеющих наиболее развитый ипотечный рынок, на вторичном рынке обращается более 50 разновидностей ипотечных ценных бумаг. Основными операторами на вторичном рынке являются специальные организации, основная задача которых  - скупка уже выданных кредитов, пакетирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на основе сформированных пулов ипотечных бумаг.

     Товаром (услугой) на рынке является кредит, предоставляемый для финансирования приобретения жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом заемщика выступает залог приобретаемого (иногда иного) жилья. Основными характеристиками данного товара, как и любого другого кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу. Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечное кредиты со стороны домашних хозяйств.  

     Предложение на ипотечном рынке создают банки (универсальные, кооперативные и  ипотечные), ссудо-сберегательные организации, кредитные союзы, страховые компании. Доля той или иной финансовой организации на рынке ипотечного кредитования во многом зависит от исторического опыта построения национальной системы ипотечного кредитования, включающего механизм финансирования жилищных ипотек, и текущих рыночных тенденций. Так, в Дании уже 150 лет все ипотечное кредитование в стране осуществляется специальными ипотечными банками. В Германии наряду с ипотечными банками кредиты активно выдают стройсберкассы (Bausoarkassen). В США, несмотря на то что первоначально кредиты выдают коммерческие банки, судо-сберегательные ассоциации, кредитные союзы, фактическими держателями большой доли национального ипотечного портфеля являются созданные по решению Конгресса США специальные правительственные агентства.   

       Осуществление долгосрочного кредитования  возможно благодаря организованной  системе ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования  – это модель организации взаимодействия  между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком. При формировании национальной системы ипотечного кредитования правительству и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств в ипотечные активы приходится решать, каким образом рефинансировать фонды, использованные на ипотечное кредитование с целью выдачи новых кредитов. Все методы финансирования ипотечных операций разделяются на универсальные (присущие и другим видам финансово-кредитных операций) и специальные методы, характерные только (или преимущественно) для ипотечного рынка.

     Система ипотек можно разредить на открытую, где источником средств являются средства, заимствованные с рынка  на текущих рыночных условиях, и  замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход  по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой. Привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов либо рефинансирование этих кредитов каким-либо способом. Основой замкнутой системы привлечения кредитных ресурсов является создание замкнутого цикла, в котором средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах  в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Замкнутый цикл представляет собой систему самофинансирования: средства вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов. Данная схема жилищные контрактных сбережений широко используется в системах жилищного финансирования Германии и Австрии в течение многих лет, где она получила название «стройсбережений». Предложение ипотечных кредитов, финансируемых за счет ресурсов открытого рынка, чутко реагирует на конъюнктуру на финансовых рынках. Ухудшение условий заимствований незамедлительно сказывается на увеличении процентных ставок по ипотечным кредитам. Замкнутая (закрытая) система в гораздо меньшей степени зависит от конъюнктуры на рынках.

     Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения  ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это приводит к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения на рынке и временного запаздывания). Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

     С другой стороны, ухудшение условий  заимствования, сокращение предложения  ипотечных ссуд снижает покупательную  способность и спрос на рынке  недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты. Следует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.

     В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее влияние на конъюнктуру на рынке недвижимости, при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие на рынок недвижимости (что мы наблюдаем в США, где 70-80% приобретенной недвижимости осуществляются с помощью ипотечного кредита).

     Из  этого можно сделать вывод: чем  более развита в национальной экономике система ипотечного кредитования, чем большая доля сделок с недвижимостью  происходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости активов.

     В системе мер по  становлению  и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место  отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

     Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

     Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать  интересы кредитора и заемщика путем:

• обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;
• снижение рисков ипотечного кредитования;
• обеспечения таких условий кредитования, при  которых кредит становится доступным для заемщика.

     Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых  можно назвать следующие:

• ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);
• источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;
• необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам. [25; c.44-45]

     Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты – постоянный ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой. [37; c.59]

     Первая  группа кредитов - стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет - это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.

     Для расчета платежей по кредиту применяется  следующая формула:

                                              P´r

          R =  ,          (1.1)

            1-(1+r) -n

     где

     R - размер месячного платежа по кредиту;

     P - сумма ипотечного кредита;

     n - общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев);

      r - процентная ставка по кредиту за месяц.[25; c.46]

     Платеж  по кредиту осуществляется ежемесячно.  Заемщик ежемесячно выплачивает  равные суммы, часть которой идет на погашение кредита и часть  – на уплату начисленных за месяц  процентов, что, во-первых,  дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-вторых, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту, то заемщик выплачивает процентов меньше, чем если бы не осуществлялось ежемесячное погашение части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму полученного кредита. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает в погашение часть  выданного кредита, т.е. данный вариант наиболее удобен для России.[37; c.60-61]

     В целях анализа, а также по просьбе  заемщика может быть рассчитан баланс основной суммы кредита на любой месяц кредитного срока. При этом используется следующая формула:

                                                       1-(1+r) -t

                          P t = R ´ ,          (1.2)

                                                              r

     где

     P t - баланс долга на конец t-го периода;

     R - размер ежемесячного взноса;

      t - оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания кредитного срока;

     r - процентная ставка по кредиту за месяц.

     Модификацией  стандартного аннуитетного кредита  с ежемесячными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.

     Вторая  группа кредитов - ипотечные кредиты с переменными выплатами - подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.

     Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.

     В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.

     При использовании данного кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих показателей  могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.

     Применяя  кредит с переменной процентной ставкой, можно столкнуться с рядом  проблем, а именно:

• не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;
• частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным;
• возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика;
• относительная сложность инструмента.

     При использовании кредита с переменной процентной ставкой процент по нему, как правило, устанавливается на 1,5-2% ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.

     Чтобы повысить привлекательность для  заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. При этом возможно одновременно определить максимально допустимое увеличение процента в течение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период. Однако в целях защиты интересов банка может быть установлен минимальный уровень процентной ставки.

     Кредит  с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата. Кроме того, увеличивается требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита. Учитывая эти моменты, можно сделать вывод, что кредит с фиксированной суммой основного долга в меньшей степени подходит для практики ипотечного кредитования.

     В последнее время достаточно широкое  применение в практике зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым»  платежом, когда предусматривается  крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения основного долга. Разновидностями такого рода кредитов являются кредиты, предполагающие:

• в течение кредитного периода выплату только процентов, а в конце срока «шаровой» платеж в счет погашения долга;
• частичную амортизацию кредита с итоговым «шаровым» платежом, то есть в течение кредитного срока уплачиваются проценты и частично погашается основной долг, а в конце срока вносится оставшаяся часть долга;
• замораживание процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент.