Менеджмент операций с недвижимостью

Содержание.

Введение                                                                                                               3

Принципы  и процесс оценки недвижимости                                                    7

Методы  определение рыночной стоимости недвижимости                          16

Заключение                                                                                                         21

Список  использованной литературы                                                               22 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение.

    Недвижимость  представляет собой участок территории с находящимися на нем природными ресурсами, водой и другими минеральными и растительными ресурсами, а  также находящимися на нем жилыми и нежилыми помещениями, предприятиями, зданиями и сооружениями. В соответствии с законодательством к недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

    Право собственности и другие вещные  права объектов недвижимости определены Гражданским Кодексом Российской Федерации. Так, объектом права собственности на землю является земельный участок, территориальные границы которого определяются в соответствии с законодательством на основе документов, выдаваемых собственнику уполномоченными органами государственного управления по земельным ресурсам и землеустройству.

    Объектами права собственности и другие вещные права на жилые помещения  являются: жилые дома, квартиры в  многоквартирных домах, комнаты, отвечающие установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенные для проживания граждан.

    Предприятием  как объектом прав признается имущественный  комплекс, используемый для предпринимательской  деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, в том числе: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права, требования, долги, товарные знаки и другие исключительные права.

    Недвижимость  является финансовым активом, формой вложения капитала, способной приносить доход  собственнику. С точки зрения задач  менеджмента операций с недвижимостью  особый интерес представляют следующие  группы финансовых активов: земельный участок, жилое и нежилое помещение; предприятие; здание и сооружение.

    Недвижимость  и сделки с ней должны быть зарегистрированы в соответствии с законодательством.

    В зависимости от конкретных целей  менеджмента следует учитывать  особенности объектов недвижимости, которые влияют на результаты сделок. К ним относятся:

    - потенциальный рост стоимости  земли, вызванный, как правило,  изменениями в системе землепользования, относительным дефицитом участков  со сходным местоположением, инфляцией  и другими факторами;

    - неравномерность денежных потоков,  вызванная в инвестиционном процессе  преобразованием отрицательных  денежных потоков на стадии  строительства объекта в положительные  – в период его эксплуатации  и, наконец, получением крупной  суммы денег при продаже объекта недвижимости;

    - износ зданий и сооружений  в процессе использования, воздействия  окружающей среды, изменений в  технологии и действия других  факторов, что в течение длительного  временного интервала снижает  их стоимость;

    - гибкие условия финансирования, допускающие использование собственных и заемных средств, а также «сложное» финансирование по времени осуществления, начисления процентов, долевому участию в финансировании собственников и т.п., что отражается на величине оценки недвижимости;

    - комбинация юридических прав, включающая сочетание юридических прав и интересов в отношении объекта недвижимости, как, например: сдача в аренду с разделением прав, залог, полное хозяйственное ведение и т.п.;

    - налоговые обременения, являющиеся, как правило, одной из причин сделок;

    - риск и неопределенность, поскольку  недвижимость является немобильным  активом, инвестиции подвержены  широкому спектру рисков, что  требует анализа как самого  объекта, так и окружающей территории;

    - сегментированность и персонализованность  рынков недвижимости, что обосновывает сложность в сборе данных по конкурирующим объектам в соответствующем географическом районе.

    Рынок недвижимости представляет сложную  структуру по организации сделок между субъектами по поводу объектов недвижимости.

    В качестве субъектов сделок на рынке недвижимости, с одной стороны, могут выступать собственники – продавцы объекта, арендодатели, кредиторы и т.п., с другой – пользователи – покупатели объекта недвижимости, арендаторы и т.п.

    Поскольку объекты недвижимости неотделимы от земли,  на которой расположены и подвержены воздействию физической среды, рынок недвижимости локализован. Кроме того, учитывая различные потребности пользователей и их обеспеченность ресурсами, рынок недвижимости может быть сегментирован по следующим параметрам:

• по использованию – для собственности жилого, коммерческого, промышленного и сельскохозяйственного назначения;
• по экономико-географическому фактору – для каждого района может существовать рынок недвижимости со своими рыночными условиями;
• по цене покупки;
• по качеству объекта – офисные помещения класса А могут принадлежать к совсем другому сегменту рынка, чем офисные помещения класса В, хотя оба могут находиться на одной улице;
• по инвестиционной мотивации – одни инвесторы могут быть заинтересованы в собственности, требующей минимального менеджмента, другие – могут приобретать объекты, представляющие собой хорошее налоговое укрытие, для которых характерен положительный денежный поток;
• по типу прав в собственности – неограниченности права собственности, сервитуты.

     К другим особенностям рынка недвижимости следует отнести:

• установление цены объекта, определяемой, как правило, соотношением спроса и предложения со стороны небольшого числа участников;
• низкую эластичность предложения объектов недвижимости, т.е., если даже спрос возрастет и цены пойдут вверх, очень трудно будет быстро увеличить количество пригодной к использованию недвижимости на данном рынке, учитывая временной фактор строительного процесса;
• изменчивость спроса на рынке недвижимости в зависимости от ряда факторов, таких, как, например, строительство крупного промышленного производства, способствующего притоку рабочей силы, строительству жилья, торговых и других объектов, в то время как недостаток средств ипотечного кредитования и высокие процентные ставки оказывают сдерживающее воздействие на спрос на недвижимость.

 Принципы и процесс оценки недвижимости

    Чтобы эффективно управлять и распоряжаться  объектами недвижимости, необходимо располагать достоверной информацией  о ее стоимости. Это в равной степени касается имущества как государственных и негосударственных организаций, так и физических лиц. Правильное определение и отражение стоимости объектов недвижимости на счетах бухгалтерского учета создает условия для формирования средств на обновление основных фондов, является исходной информацией, используемой при  налогообложении, страховании, передаче имущества в залог, а также при его оценке в целях разгосударствления и приватизации и т.п.

    В настоящее время развивается  рынок жилья. В этой связи оценка и переоценка жилых домов, квартир и хозяйственных строений, определение их рыночной стоимости также являются важной задачей финансового менеджмента.

    В соответствии с международной практикой  менеджмента операций с недвижимостью  следует иметь в виду, что в зависимости от конкретных целей используют те или иные особенности объекта недвижимости принципы и оценочные процедуры. Так, в практике американских оценщиков принято различать следующие виды стоимостных оценок: заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, инвестиционная стоимость и другие. Однако, в общем, стоимость недвижимости может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           

    Стоимость недвижимости в обмене представляет собой цену, которая будет преобладать на открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, установленного спросом и предложением.

    Стоимостная недвижимость в пользовании представляет собой инвестиционную стоимость, определяемую потребностями и характеристиками для конкретного инвестора.

  Оценочная деятельность предполагает соблюдение следующих основных принципов, которые представлены в табл.1 в виде четырех групп.

    Таблица 1

    Основные  принципы оценки объектов недвижимости

Ι группа. Принципы, основанные на представлениях пользователя

    Полезность характеризует отношение потенциального пользователя к недвижимости с точки зрения ее полезности, что составляет основу ее стоимости. Таким образом, полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте, в течение данного периода времени.

    Замещение характеризует отношение потенциального пользователя с точки зрения минимальной стоимости другого объекта недвижимости такой же полезности, что определяет максимальную оценку данного объекта недвижимости.

    Альтернативные  издержки представляют собой потенциальные потери при инвестировании средств пользователя в данный объект и отказе от альтернативных вариантов вложений.

    Ожидание непосредственно связано с полезностью объекта недвижимости и характеризует текущую стоимость доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от его владения (делается методом дисконтирования).

ΙΙ  группа. Принципы, связанные  с землей, зданиями и сооружениями

    Остаточная  продуктивность – определяет стоимость земли и измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того как собственнику оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство. Таким образом, земля имеет какую-либо ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.

    Вклад (предельная продуктивность) представляет собой сумму прироста потери стоимости объекта (или чистый доход) вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора (например, новая покраска дома).

    Возрастающие  и уменьшающиеся доходы характеризует рост доходов нарастающим темпом по мере добавления ресурсов вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы, хотя и растут, однако уже с замедляющимися темпами. Это продолжается до тех пор, пока прирост стоимости не стоит меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы. Примером может служить интенсивность застройки земельного участка.

    Сбалансированность (пропорциональность) – любому типу землепользования должны соответствовать оптимальное количество факторов производства, в сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

    Экономическая величина (размер) – представляет собой то количество земли, которое необходимо для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном регионе.

    Экономическое разделение (теория пакета прав на собственность, США) определяет требование к разделению и соединению имущественных прав, чтобы увеличить общую стоимость объекта (имеет место, если юридически возможно разделение на два и более имущественных интереса).

ΙΙΙ группа. Принципы, связанные  с рыночной средой

    Зависимость (экономическое местоположение недвижимости) – характеризует зависимость параметров участка от принятого в данном районе типа землепользования, а также его близости к экономической среде.

    Связь измеряется затратами на доступ от оцениваемого объекта к обслуживающим его объектам для достижения цели. Может измеряться расстоянием, временем, денежными затратами и т.п.

    Соответствие – необходимость соответствия объекта рыночным стандартам (например, в какой степени архитектурный стиль, уровни услуг и удобств, предполагаемых застройкой земли отвечают потребностями и ожиданиям рынка).

    Регрессии и прогрессии отражают степень перегруженности застройкой участка с учетом условий данного рынка (как правило, продажная цена ниже затрат на строительство).

    Предложение и спрос – необходимо наличие количества объектов недвижимости, доступных на рынке по определенным ценам. Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена отражает стоимость (затраты) производства. Если рыночные цены выше стоимости производства, в строй будут вводиться все новые объекты до тех пор, пока не наступит равновесие.

    Конкуренция возникает на рынке, когда прибыли превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, что приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.

    Изменение – учитывается, поскольку события и условия рынка (процент, ставки, объем денежной массы, объекты износа) постепенно меняются, оценку следует производить на конкретную дату.

ΙV группа. Принцип наилучшего и эффективного использования

    Представляет  синтез всех трех групп принципов, рассмотренных  выше. Содержанием этого принципа является определение варианта использования, выбранного среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, физически возможного, достаточно обоснованного и финансово осуществимого, а также приводящего к наивысшей стоимости объекта.

    Процесс оценки объекта недвижимости может быть условно разделен на шесть этапов, предполагающих осуществление ряда определенных действий.

    Этап 1. Определение задачи:

    а) уточнение цели оценки – для приобретения объекта, продажи, залога, создания нового предприятия и т.п.;

    для чего необходимо:

    б) определение вида стоимости;

    в)  уточнение содержания поставленной задачи (используются принципы полезности, замещения и ожидание);

    г) идентификация объекта собственности  и связанных с ним юридических  прав (используются принципы сбалансированности, экономической величины и экономического разделения);

    д) выбор эффективной даты оценки.

    Этап 2. Составление плана  оценки:

    а) идентификация соответствующего рынка  и сегмента рынка с выявлением аналогичных (замещающих) объектов, возможных  покупателей или пользователей;

    б) выбор метода оценки (затратный, сравнения продаж, капитализации дохода, балансовый);

    в) составление графика работ и  сметы (оцениваются ожидаемые затраты  денежных средств и времени на сбор и проверку информации; включаются гонорары различных специалистов и  экспертов, привлекаемых со стороны и т.п.);

    г) подготовка договора об оценке объекта  недвижимости (с уточнением суммы  гонорара – единая сумма или почасовая  основа: полагаем, что процент от итоговой величины оценочной стоимости  может привести к конфликту интересов, ответственности как оценщика, так и клиента и т.п.) и подписание договора.

    Этап 3. Сбор и проверка информации:

    а) установление важности и полезности собранных данных, способности их адекватно отразить набор рыночных условий, как и условий, влияющих на объект;

    б) проверка данных, осмотр объекта, подтверждение информации о продажах сопоставимых объектов осведомленными о них сторонами;

    в) выявление возможных искажений  или отклонений;

    г) подтверждение обоснованности собранной  информации исходя из опыта и знаний оценщика.

    Этап 4. Применение уместных подходов (методов) к оценке объекта: рыночных (затратный, сравнения продаж, капитализации дохода) и балансового метода:.

    а) в основе методы сравнения продаж лежит принцип и замещения; для  сравнения выбираются конкурирующие  с оцениваемой собственностью объекты, для сопоставимости данных проводится их корректировка с использованием принципа вклада;

    б) затратный метод основан также  на принципе замещения; другие используемые принципы: наилучшего и наиболее эффективного использования, вклада, сбалансированности, экономической величины. Состоит из следующих этапов:

    - оценка земли осуществляется  отдельно от зданий и сооружений. При оценке земли применяется  принцип наилучшего и наиболее  эффективного использования. Для  определения максимальной остаточной стоимости земли рассматриваются альтернативные гипотетические варианты застройки;

    - оценка зданий и сооружений  основана на величине затрат  на их воспроизводство  как  для новых, например, определение  затрат на 1 кв.м;

    - оценка накопленного износа, который представляет собой суммарное уменьшение полезности объекта. Это, как правило, происходит из-за физического износа, функционального и экономического устаревания;

    в) доходный метод (капитализации дохода) основан на определении текущей  стоимости будущих выгод, которые принесут использование и возможная дальнейшая продажа объекта недвижимости. При этом методе используется оценочный принцип ожидания.

    Этап 5. Согласование

    Представляет  процесс анализа результатов  оценки по различным методам, выявления  допустимого диапазона искомой величины стоимости объекта недвижимости и принятия окончательного решения.

    Этап 6. Отчет о результате оценки

    Надлежащим  исполнением задания на оценку объекта  недвижимости является своевременное  представление заказчику письменного  отчета об оценке.

    Отчет об оценке составляется в отношении  каждого объекта оценки.

    В отчете об оценке должны быть указаны:

    - дата составления отчета;

    - основание для оценки;

    - точное описание объекта оценки, в том числе точное описание  его местоположения;

    - вид стоимости (стоимостей) объекта оценки;

    - цель оценки;

    - дата оценки;

    - наименования применяемых методик  оценки, обоснование их использования,  указание авторов (разработчиков)  методик оценки;

    -перечень  использованных данных с указанием  источников их получения;

    - принятие допущения и корректировки,  а также их обоснование;

    - описание процедуры расчета стоимости  объекта оценки;

    - стоимость объекта оценки, рассчитанная  оценщиком;

    - ограничения и определены применения  полученного результата;

    - юридический адрес оценщика;

    - фамилия, имя, отчество эксперта  оценщика;

    - иные сведения, которые необходимы  для полного и недвусмысленного  толкования результатов в соответствии  с заданием на оценку.

    Законодательством Республики Беларусь могут быть предусмотрены  специальные формы отчетов об оценке.

    Отчет должен быть собственноручно  подписан экспертом-оценщиком. Кроме того, отчет  об оценке может быть подписан дополнительно  другими лицами, участвующими в его  составлении.

Методы  определение рыночной стоимости недвижимости.

1. Метод сравнения продаж.

     Замещение. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую должен заплатить покупатель за недвижимость подобной полезности. Если такая недвижимость на рынке отсутствует, метод сравнения продаж не применим.

     Зависимость. Качество месторасположения зависит от соответствия параметров участка принятому в  данном месте типу землепользования и от его близости к экономическим центрам.

     Баланс. Необходимо соблюдение определенного соотношения между стоимостью земли и стоимостью сооружения. При анализе сравнимых объектов надо учитывать это соотношение и делать корректировку на его нарушение.

     Предложение и спрос.  При анализе рынка следует учитывать как предложение, так и спрос. Спрос формируется наличием потенциальных пользователей, а предложение определяется наличием строящихся, реконструируемых, готовых к эксплуатации, но пока свободных сооружений.

     Метод сравнения продаж заключается в  последовательном выполнении следующих  действий:

    1) исследование рынка с целью  получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

    2) определение подходящих единиц  сравнения и проведение сравнительного  анализа по каждой единице;