Межевание земель. 4

Задание 1

1 Межевание земель.

В ФЗ «О государственном земельном кадастре» определено, что межевание земельного участка — это мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности. Объектом межевания в данном случае является земельный участок (или его часть) как поверхность земли, в том числе почвенный слой, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

 Определение межевания  объектов землеустройства дано  в ст. 17 ФЗ РФ от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве». Межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определением их координат.

 При этом объектами  землеустройства являются территории  субъектов РФ, территории муниципальных  образований, территориальные зоны, земельные участки, а также части  указанных территорий, зон и участков.

Межевание объектов землеустройства проводится:

1) как технический этап  реализации утвержденных проектных  решений о местоположении границ  объектов землеустройства при  образовании новых или упорядочении  существующих объектов землеустройства (далее — установление на местности  проектных границ объекта землеустройства);

2) как мероприятие по  уточнению местоположения на  местности границ объектов землеустройства  при отсутствии достоверных сведений  об их местоположении путем  согласования границ на местности (далее — упорядочение на местности границ объекта землеустройства); Например, при разрешении земельных споров между соседними землепользователями в случае полной или частичной утраты на местности межевых знаков и признаков граничных линий.

3) как мероприятие по  восстановлению на местности границ объектов землеустройства при наличии в государственном земельном кадастре сведений, позволяющих определить положение границ на местности с точностью межевания объектов землеустройства (далее – восстановление на местности границ объекта землеустройства).

Правовая и техническая сущность. Межевание объектов землеустройства имеет не только техническое, но и правовое содержание, которое обусловлено следующими причинами:

 - установление границ всегда осуществляется в порядке землеустройства, на основе решений органов власти и в соответствии с действующим законодательством;

 - выдерживается определенная процедура, поскольку границы согласовываются в обязательном порядке с участками землеустройства, что подтверждается протоколом согласований;

 - чертеж размещения границ с указанием мер линий, румбов и других данных находится в землеустроительном деле по выдаче свидетельств на право собственности на землю, которое рассматривается, утверждается и регистрируется в установленном законом порядке;

 - вынесенные в натуру границы, закрепленные на местности межевыми знаками, подтверждают право собственности на землю (землевладения, землепользования) и охраняются законом.

 Межевание объектов  землеустройства осуществляется  на основе сведений государственного  земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации. В графической части указываются проектные границы, положение межевых знаков земельных участков и исходные геодезические данные, необходимые для определения координат поворотных точек границ земельных участков в натуре (на местности).

 Межевание земельных  участков проводится геодезическими, аэрофотогеодезическими и другими  методами, обеспечивающими необходимую  точность определения координат границ и размера земельных участков.

 Землеустроительная документация  по межеванию городских земель  разрабатывается в составе проектов  планировки частей территорий  городских, сельских поселений и  проектов застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских, сельских поселений и является основанием для установления границ земельных участков на местности.

 Границы земельных  участков в натуре (на местности) закрепляются межевыми знаками  установленного образца признаются бесспорными и охраняются государством. Допускается закрепление границ земельных участков без установки межевых знаков в случае их совпадения ее с естественными и искусственными линейными сооружениями и рубежами (рекам, ручьями, каналами, лесополосами, дорогами, дородными сооружениями, заборами, изгородями, фасадами зданий и другими линейными сооружениями и рубежами).

 Проекты межевания  территорий утверждаются органами  местного самоуправления и являются  основанием для установления  границ земельных участков на местности.

Правовые основы межевания. Составление и оформление межевание объектов землеустройства и порядок подготовки соответствующей документации установлен целой системой нормативно-правовых актов. К ним относятся:

 - общие законы и подзаконные акты, устанавливающие понятие, содержание, обязательность, основания проведения, источники финансирования землеустройства, виды землеустроительной документации, компетенцию органов государственной власти в сфере землеустройства;

 - нормативные правовые акты, определяющие землеустроительный процесс (стадии, этапы, порядок согласования, участников), а также порядок правового регулирования отношений, возникающих при проведении землеустройства;

 - законы и подзаконные акты, устанавливающие нормы и правила землеустройства, технические требования проведения съемок, обследований, разработки землеустроительных проектов;

 - нормативные правовые документы, регулирующие землеустроительную деятельность (лицензирование, экспертизу землеустроительной документации, контроль за проведением землеустройства, создание государственных фондов данных).

К наиболее важным относятся:

1. Гражданский кодекс  РФ (ст.260, 261)

2. Земельный кодекс РФ (ст. 6, 68 и 69).

3. Градостроительный кодекс  РФ — (ст. 43 — РГ от 30.12. 2004). «Проекты межевания территорий»

4. Федеральный закон «О  землеустройстве» ст. 17, 19 (№ 78-ФЗ  от 18 июня 2001 г.).

5. Положение о проведении  территориального землеустройства (утв. постановлением Правительства  РФ от 7 июня 2002 г. N 396)

6. «Инструкция по межеванию земель» (М: Роскомзем, 8 апреля 1996 г.).

7. Методические рекомендации  по проведению землеустройства  при образовании новых и упорядочении  существующих объектов землеустройства (2003).

8. Методические рекомендации  по проведению межевания объектов землеустройства (Утв. 17.02.03).

9. Требования к оформлению  документов о межевании, представляемых  для постановки земельных участков  на государственный кадастровый  учет: Приказ Росземкадастра от 02.10.2002 №П-327.

В определении межевания сказано, что это комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади. Также сюда можно отнести согласование границ с обладателями права на смежные земельные участки, закреплению границ межевыми знаками, определению их координат в местной системе координат, изготовлению карты (или плана) объекта землеустройства (участка).

Установление и закрепление границ (или их восстановление) на местности выполняют при получении физическими или юридическими лицами новых земельных участков, при оформлении купли-продажи, обмене, дарении всего или какой-то части земельного участка. А также такие работы могут проводиться по просьбе собственников, если документы, удостоверяющие их права на данный участок, были выданы без установления и закрепления границ земельного участка на местности (постановки на государственный кадастровый учет).

Восстановление границ землеотвода выполняют при наличии споров между соседями, а также по просьбе физических и юридических лиц в случае полной или частичной утраты на земле межевых знаков и других признаков границ принадлежащих им земельных участков. В Москве, например, обязанность по соблюдению сохранности межевых знаков лежит на землепользователях. Работы по межеванию выполняют геодезические фирмы, получившие лицензии на право осуществления геодезической деятельности. Законодателями планируется, что в скором времени все работы по межеванию будут выполняться только фирмами, вступившими в саморегулируемые организации. Межевание включает в себя сбор и анализ документов, полевые геодезические работы (непосредственно на земельном участке) и формирование документов (камеральные работы в офисе) для постановки на кадастровый учет или о восстановлении границ участка.   Соответственно, межевание земель проводится с целью однозначного установления на местности нахождения границ земельного участка.    Отдельным видом работ является межевание линейных объектов (путепроводов и т.п.). При формировании земли под линейными объектами, как правило, затрагивается большое число соседних участков, с которыми необходимо согласовывать границы. Поэтому особые требования предъявляются к оформлению межевого плана, который согласно ФЗ-221 должен включать графические и текстовые сведения обо всех затрагиваемых земельных участках. Межевой план земельного участка выполняется после производства землеустроительных работ на местности и включается в состав землеустроительной документации.        Для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет на основании заявления собственника земельного участка, геодезических данных, а также на основании данных реестра о ранее учтенных земельных участках изготавливается межевой план (ранее эту функцию выполняло землеустроительное дело). Межевой план передается в 
территориальное отделение росреестра. В результате постановки земельного участка на государственный кадастровый учет изготавливается кадастровый план земельного участка. Данный документ выдается по заявлению владельца участка и необходим для государственной регистрации прав на земельный участок.

Обязательность проведения межевания

Вариант 1 (при формировании /разделении или выделении/ нового земельного участка)

В соответствии со статьей 3 Федерального закона «О землеустройстве» землеустройство проводится в обязательном порядке в случаях: изменения границ объектов землеустройства; предоставления и изъятия земельных участков; определения границ ограниченных в использовании частей объектов землеустройства; перераспределения используемых гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства.

Вариант 2 (при уточнении площади и местоположения границ ранее учтенного земельного участка в целях его описания в качестве объекта сделки)

Земельные участки, кадастровый учет которых проводился до введения в действие Федерального закона «О государственном земельном кадастре» и сведения о которых содержатся в имеющих юридическую силу документах, хранящихся в территориальных органах Роснедвижимости (во вторых экземплярах свидетельств о праве собственности на землю, государственных актах и иных аналогичных документах), относятся к ранее учтенным в ГЗК (Пункт 2 статьи 7 Федерального закона «О государственном земельном кадастре», пункты 2.1-2.3 Указаний для территориальных органов Росземкадастра по проведению работ по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках, утвержденных Росземкадастром 10.04.2001.).

Для уточнения сведений ГЗК в случае противоречивости, недостаточности или отсутствия сведений, позволяющих однозначно определить земельный участок (положение его границ на местности) в качестве имущества, права на которое

подлежат государственной регистрации, заинтересованные правообладатели земельных участков могут выполнять работы по межеванию, что определено статьями 16, 17 Федерального закона «О землеустройстве». Также нужно понимать, что межевание является необходимым и обязательным в том случае, если без его проведения невозможно идентифицировать положение земельного участка и его границ на местности, а следовательно, невозможно его использование без нарушения прав собственников смежных с ним земельных участков.

При отказе правообладателя от уточнения сведений ГЗК о площади и местоположении границ такого земельного участка кадастровый план изготавливается на основании имеющихся документов. В этом случае: в строке «16» кадастрового плана делаются соответствующие записи, например: «Сведений ГЗК недостаточно для определения земельного участка в качестве имущества, подлежащего передаче»; «Площадь земельного участка ориентировочная, подлежит уточнению при межевании»; «Имеющиеся в ГЗК сведения не позволяют определенно установить земельный участок в качестве объекта аренды» (Пункт 3.2 Правил оформления кадастрового плана земельного участка, утвержденных Росземкадастром 10.04.2001, письма Росземкадастра от 15.08.2002 № ВК/392 «О предоставлении сведений государственного земельного кадастра» и от 10.04.2003 № СС/270 «О проведении территориального землеустройства».).

2 Предоставление земельных  участков гражданам для целей, не связанных со строительством.

ЗК РФ четко разграничивает две принципиально разные процедуры предоставления земельных участков: для строительства (ст. 39-32) и для целей, не связанных со строительством (ст. 34).

Территориальной сферой действия процедуры предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, являются земельные участки преимущественно в составе категории земель сельскохозяйственного назначения. Земли населенных пунктов предназначены для застройки или иного варианта обеспечения нужд населения (например, рекреационных), а потому массово гражданам и юридическим лицам для целей, не связанных со строительством, не предоставляются. Аналогичный вывод следует сделать и по большинству иных категорий земель, целевое назначение которых не предусматривает их предоставление в собственность или аренду гражданам и юридическим лицам. Кроме того, не все земельные участки могут быть предоставлены гражданам или юридическим лицам в собственность или аренду в связи с их ограничением или изъятием из оборота (ст. 27 ЗК РФ), а также установлением запрета предоставления земельных участков в собственность апатридам, иностранным гражданам и юридическим лицам на приграничных территориях (п. 3 ст. 15 ЗК РФ). В случае если участки предоставляются для целей, указанных в ст. 33 ЗК РФ (ведение личного подсобного хозяйства, садоводства и т.д.), действуют и предельные размеры предоставления участков, определенные данной статьей, а также требования иных федеральных законов (например, Закона об обороте земель).

Как следует из п. 1ст. 34 ЗК РФ, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

Для реализации этой задачи необходимо в первую очередь окончание разграничения государственной собственности на землю и возникновение права собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований на землю (пока же, по общему правилу, не разграниченными публичными землями распоряжаются органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов). Только после государственной регистрации прав указанных публично-правовых образований они смогут распоряжаться конкретными земельными участками как их собственники.

Как следует из п. 2 и 3 ст. 34 ЗК РФ, граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в котором должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое Право на землю. После подготовки проекта границ земельного участка орган публичной власти в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче его в аренду. Будущий правообладатель земельного участка должен поставить его на кадастровый учет, и после предоставления органу публичной власти кадастровой карты (плана) участка в недельный срок происходит заключение договора купли-продажи или аренды участка.

Данная процедура предоставления земельного участка может конкретизироваться (или дублироваться) иными федеральными законами. Например, согласно ст. 12 Закона о КФХ граждане, которые заинтересованы в предоставлении им земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности подают в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления заявления, в которых должны быть указаны:

1) условия предоставления земельных участков в собственность (за плату или бесплатно);

2) срок аренды земельных участков;

3) обоснование размеров предоставляемых земельных участков (число членов фермерского хозяйства, виды деятельности фермерского хозяйства);

4) предполагаемое место положение земельных участков.

К заявлению должно быть также приложено соглашение, заключенное между членами фермерского хозяйства.

С точки зрения процессуальной, предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством, не выходит за рамки тех действий, которые установлены законодательством для случаев предоставления земель для строительства: подача заявки в компетентный орган, формирование земельного участка, принятие решения о его предоставлении, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на земельный участок. Тем не менее законодатель счел необходимым выделить процедуру предоставления земельных участков для указанных целей в отдельную статью (ст. 34 ЗК РФ). Тем самым законодатель подчеркнул, во-первых, особое общественное значение отношений, связанных с предоставлением земельных участков гражданам, и, во-вторых, указал на необходимость недопущения тех негативных моментов, которыми нередко характеризовалась правоприменительная практика в этой области отношений: сокрытие информации о наличии земель, пригодных для предоставления гражданам; затягивание сроков и усложнение процедуры предоставления земельных участков; нарушение принципов открытости и справедливости при рассмотрении заявлений и принятии решений о предоставлении земельных участков; неопределенность органов, уполномоченных на управление и распоряжение землей, и т.п.

В связи с этими обстоятельствами ст. 34 ЗК РФ установлены как основные, принципиальные положения, так и подробный процессуальный механизм предоставления земельных участков, не допускающие неоднозначности понимания и толкования при их применении.          

Федеральное законодательство предъявляет весьма жесткие требования к органам государственной власти и местного самоуправления в сфере их деятельности по обеспечению эффективного управления и распоряжения земельным фондом, который находится в их собственности и владении, особенно в той части, которая касается механизма предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам. Установлено, что эта деятельность должна быть основана на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур механизма предоставления земельных участков.

Для обеспечения указанных принципов ст. 34 ЗК РФ прямо обязывает органы государственной власти и местного самоуправления: - принять соответствующий административный акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия по ним решений; - поручить специальному органу управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью, предоставив ему соответствующие полномочия; - обеспечить подготовку и заблаговременную публикацию информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и условиях, в том числе определив платный или бесплатный характер предоставления.

Компетентные в вопросах предоставления земель органы обязаны принимать к рассмотрению все заявки, поступившие до установленного процедурой срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий рассмотрения и разрешения ходатайств и заявок для определенных категорий граждан, если такое не предусмотрено законом. Обязывая исполнительные органы установить прозрачные и четкие процедуры и критерии предоставления гражданам земельных участков, упомянутая статья определяет и основные требования таких процедур, в том числе требования как содержательного, так и временного характера.

1.В процедурном акте должны быть предусмотрены и урегулированы следующие вопросы, касающиеся подачи и рассмотрения заявлений граждан о предоставлении им земельных участков: - предельный срок подачи заявлений; - общеобязательный и попунктный порядок рассмотрения заявлений и принятия по ним решений, не допуская каких-либо исключений, не предусмотренных законом; - необходимость обеспечить рассмотрение всех поступивших в установленный срок заявлений; - срок рассмотрения заявлений и принятия по ним решений должен быть установлен не более одного месяца.

2. Нормы ст. 34 ЗК РФ жестко  устанавливают обязательные рамки процедуры формирования испрашиваемого земельного участка, которые сводятся к следующему. При положительном решении вопроса в месячный срок со дня поступления заявления орган, обладающий компетенцией по предоставлению земли, утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости". Уполномоченный орган в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка. Очевидно, что в случае отказа в предоставлении земельного участка заявитель должен быть поставлен в известность об этом не позднее месяца со дня подачи заявления. При этом отказ должен иметь мотивированный характер. Окончательный срок принятия решения о предоставлении земельного участка не должен превышать полутора месяцев со дня подачи заявления гражданином. В недельный срок после предъявления заявителем в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления кадастрового плана земельного участка заключается договор купли-продажи или аренды земли. Итоговым действием в описанной процедуре предоставления земельного участка является государственная регистрация прав на землю.

3 Земельный надзор. Производственный земельный контроль.

Проведение государственного земельного надзора предусмотрено статьей 71 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно пункта 1 указанной статьи государственный земельный надзор направлен на предупреждение, выявление и пресечение нарушений требований, установленных земельным законодательством, посредством организации и проведения проверок, принятия предусмотренных законодательством Российской Федерации мер по пресечению и (или) устранению последствий выявленных нарушений.

Требования действующих законов и иных нормативных правовых актов в сфере земельного законодательства достаточны, объективны, и доступны для исполнения собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земли.

 Признаков коррупциогенности  в нормативно-правовом регулировании в сфере государственного земельного надзора не содержится.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457), функции по осуществлению государственного земельного надзора возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии и его территориальные органы (далее - Росреестр).

В организации осуществления государственного земельного надзора основным законодательным актом, определяющим его правовой статус, является Положение о государственном земельном надзоре (утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 15.11.2006 № 689) (далее – Положение).

В соответствии с Положением Росреестр и его территориальные органы на местах осуществляют надзор за соблюдением:

- выполнения требований земельного законодательства о недопущении самовольного занятия земельных участков, самовольного обмена земельными участками и использования земельных участков без оформленных на них в установленном порядке правоустанавливающих документов, а также без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности;

- порядка переуступки права пользования землей;

- выполнения требований земельного законодательства об использовании земель по целевому назначению в соответствии с принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, а также о выполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

- выполнения требований о наличии и сохранности межевых знаков границ земельных участков;

- порядка предоставления сведений о состоянии земель;

- исполнения предписаний по вопросам соблюдения земельного законодательства и устранения нарушений в области земельных отношений;

- выполнения иных требований земельного законодательства по вопросам использования и охраны земель в пределах установленной сферы деятельности.

В соответствии с Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ) должностные лица Росреестра и его территориальных органов на местах, осуществляющие государственный земельный надзор, (далее – должностные лица) при реализации своих полномочий составляют протоколы об административных правонарушениях, ответственность за которые предусмотрена:

- статьей 7.1 КоАП РФ (самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности);

- частью 1 статьи 7.2 КоАП РФ (уничтожение или повреждение межевых знаков границ земельных участков, а равно невыполнение обязанностей по сохранению указанных знаков);

- статьей 7.10 КоАП РФ (в части самовольной уступки права пользования землей, а равно самовольной мены земельного участка);

- статьей 7.34 КоАП РФ (нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность);

- статьей 8.8 КоАП РФ (использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению);

- частью 1 статьи 19.4 КоАП РФ (неповиновение законному распоряжению или требованию должностного лица органа, осуществляющего государственный надзор (контроль));

- статьей 19.4.1 КоАП РФ (воспрепятствование законной деятельности должностного лица органа государственного контроля (надзора));

- частью 1 статьи 19.5 КоАП РФ (невыполнение в установленный срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль), об устранении нарушений законодательства);

- статьей 19.6 КоАП РФ (непринятие мер по устранению причин и условий, способствовавших совершению административного правонарушения);

- статьей 19.7 КоАП РФ (непредставление или несвоевременное представление в государственный орган (должностному лицу) сведений (информации), представление которых предусмотрено законом и необходимо для осуществления этим органом (должностным лицом) его законной деятельности, а равно представление в государственный орган (должностному лицу) таких сведений (информации) в неполном объеме или в искаженном виде);