Межевание земель. 2
Оглавление
Задание № 1
1.1. Межевание земель
Работы по межеванию объектов землеустройства включают в себя:
- определение границ объекта
землеустройства на местности
и их согласование с лицами,
права которых могут быть
- закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства;
- изготовление карты (плана)
объекта землеустройства в
Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"1 (далее – Закон ) ввел новое понятие - "межевой план".
Межевой план - это документ:
который составляется на основе одного из приведенных ниже документов:
- кадастрового плана
- кадастровой выписки о соответствующем земельном участке - согласно п. 3 ст. 14 Закона кадастровая выписка об объекте недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую запрашиваемые сведения об объекте недвижимости.
И кадастровый план, и кадастровая выписка содержат сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости;
в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости;
в котором указаны следующие сведения:
- об образуемых земельном
участке или земельных
- о части или частях земельного участка;
- новые необходимые для
внесения в государственный
Значение межевого плана очень велико. В соответствии с п. 1 Порядка ведения кадастра недвижимости2, государственный кадастр недвижимости состоит из реестра объектов недвижимости, кадастровых дел, кадастровых карт.
В отношении земельного участка в реестр подлежат внесению сведения о земельном участке, о местоположении его границы и о его частях.
В связи с этим Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости в письме от 04.03.2008 N ВК/0878 "Об оформлении документов, необходимых для кадастрового учета" устанавливает следующее.
Описание земельных участков представляет собой документ, оформляемый на основании материалов межевания и (или) иной землеустроительной документации о формировании вновь образуемых (образовании новых) земельных участков или уточнении сведений о ранее учтенных земельных участках. При оформлении описаний используется градостроительная и иная документация, содержащая необходимые для государственного кадастрового учета земельных участков сведения. Описание должно содержать сведения о местоположении, площади, категории земель и разрешенном использовании земельных участков, а также описание границ земельных участков и их отдельных частей.
При этом описание земельных участков оформляется с учетом следующих особенностей:
- на титульном листе приводятся: наименование (Ф.И.О. для физического лица, сокращенное наименование для юридического лица), подпись и печать лица, считающегося кадастровым инженером, номер контактного телефона, почтовый адрес и адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с кадастровым инженером;
- на титульном листе
кроме реквизитов кадастрового
плана земельного участка (территории)
и карты (плана), сведения которых
использованы в качестве
- в разделе "Описание границ" в графу "f" записываются значения средней квадратической погрешности определения координат характерных (поворотных) точек границ земельного участка;
- в приложении описания
земельных участков вместо
- в случаях, установленных ст. 39 комментируемого Федерального закона, в качестве составной части в описание земельных участков включаются документы, свидетельствующие о соблюдении порядка согласования границ земельного участка.
В соответствии со ст. 22 Закона межевой план представляется в орган кадастрового учета одновременно с заявлением и иными, предусмотренными Законом документами в следующих случаях:
- при постановке на учет земельного участка;
- при учете части земельного участка;
- при кадастровом учете
в связи с изменением
Согласно комментируемой статье в нем указываются (в зависимости от того, в каких целях осуществляются кадастровые работы):
- сведения об образуемых
земельном участке или
- сведения о части или
частях земельного участка в
случае выполнения кадастровых
работ, в результате которых
- новые необходимые для
внесения в государственный
В соответствии со ст. 22 Закона одновременно с подачей заявления в орган кадастрового учета при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка представляется межевой план, а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка. Этот документ требуется в случае, если местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию, а представленный межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ.
Составными элементами графической части межевого плана земельного участка могут быть обзорная карта (схема) и план (карта) земельного участка.
В комментируемой статье определены обязательные сведения, которые должны содержаться в графической части межевого плана:
сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке с указанием:
- границ земельных участков,
затрагиваемых кадастровыми
- кадастровых номеров земельных участков, затрагиваемых кадастровыми работами;
- границ образуемого земельного
участка или земельных
- части земельного участка,
занятой объектами
- номеров характерных точек образуемого земельного участка;
- доступа к образуемым земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута;
- площади земельного участка;
- описания границ смежных земельных участков (описание смежеств);
- выходов координатной сетки;
- направления "юг - север";
- численного масштаба;
местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков;
В записи о земельных участках, для которых обеспечен проход или проезд, вносятся сведения о кадастровых номерах земельных участков, посредством которых обеспечивается проход или проезд.
Указанные сведения включаются в состав кадастрового паспорта и кадастровой выписки земельных участков, для которых обеспечен проход или проезд, а также земельных участков, посредством которых обеспечивается проход или проезд к земельным участкам общего пользования.
Текстовая часть межевого плана также должна соответствовать по своему содержанию следующим требованиям. В ней должны содержаться сведения о земельном участке или земельных участках, необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости. Их объем должен быть установлен органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений дополнительно. Кроме того, если применимы требования ч. 1 ст. 39 Закона о согласовании местоположения границ земельных участков, то прикладывается акт согласования местоположения таких границ.
Состав кадастровых работ при составлении межевого плана земельного участка может включать:
- подготовительные кадастровые работы;
- определение геодезических координат пунктов съемочного обоснования;
- определение координат характерных точек границ земельного участка геодезическим методом;
- определение координат
характерных точек границ
- определение координат
характерных точек границ
- вычерчивание графической
части межевого плана
- согласование местоположения
границ земельного участка с
правообладателями смежных
- закрепление границ земельного
участка долговременными межевы
- оформление межевого плана земельного участка;
- работы, сопутствующие проведению
кадастровых работ при
1.2. Предоставление земельных участков гражданам для целей не связанных со строительством
Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, установлен в ст. 34 Земельного кодекса (далее - Кодекс).
В данной статье установлены общие правила, определяющие порядок предоставления гражданам земельных участков в собственность или аренду для целей, не связанных со строительством. Речь идет, в частности, о земельных участках, предоставляемых гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, личного подсобного хозяйства, для сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных и т.п., а также о земельных участках, предоставляемых для реализации права граждан, имеющих трех и более детей, на приобретение земельного участка бесплатно, в том числе для индивидуального жилищного строительства, без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов.
Согласно п. 1 ст. 34 Кодекса, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны:
принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;
уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;
обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.
Помимо ст. 34 правила предоставления гражданам земельных участков содержатся также в других статьях Кодекса. В этой сфере большую роль играют также нормы специальных федеральных законов.
Например, предоставление и приобретение земельных участков для создания и деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляются с учетом правил, установленных ФЗ от 11.06.2003 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". Гражданам, изъявившим желание вести личное подсобное хозяйство, земельные участки предоставляются в соответствии с Кодексом и ФЗ от 07.07.2003 "О личном подсобном хозяйстве". Для садоводства и огородничества земельные участки предоставляются с учетом положений ФЗ от 15.04.1998 "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Условия предоставления гражданам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для сенокошения и выпаса скота определяются Кодексом, а также ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", другими федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Пункт 2 ст. 34 Кодекса устанавливает
единообразный порядок действий граждан,
заинтересованных в получении земельных
участков для целей, не связанных со строительством:
граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных
участков в собственность или в аренду
из земель, находящихся в государственной
или муниципальной собственности, для
целей, не связанных со строительством,
подают в письменной или электронной форме
с использованием информационно-
В указанном заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.
Кодекс не предъявляет специальных требований к оформлению заявления о предоставлении земельного участка. Такое заявление представляет собой письменный документ, содержащий сведения, исчерпывающим образом перечисленные в п. 3 ст. 34 Кодекса, достоверность которых подтверждается подписью заявителя. Поэтому в правоприменительной практике было бы неверно требовать от заявителей указания в заявлениях иных сведений, помимо перечисленных в этом пункте.
В то же время нужно учитывать, что федеральные законы, регулирующие порядок предоставления гражданам отдельных видов земельных участков (для ведения личного подсобного хозяйства, сенокошения, крестьянского (фермерского) хозяйства и др.), могут предъявлять к содержанию заявления о предоставлении участка дополнительные требования. Подобные нормы, как представляется, следует рассматривать в качестве специальных правовых норм, обладающих приоритетом по отношению к рассматриваемым общим нормам Кодекса.
Граждане, заинтересованные в приобретении права собственности в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, должны учитывать, что отдельные виды таких земельных участков не могут быть предоставлены в частную собственность в соответствии с Кодексом и другими федеральными законами. Например, согласно п. 2 ст. 27 Кодекса, земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Следующим этапом в процедуре предоставления земельных участков гражданам для целей, не связанных со строительством, являются утверждение и выдача заявителю схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.
После поступления в уполномоченный орган заявления о предоставлении земельного участка, оформленного в соответствии с требованиями Кодекса, орган местного самоуправления на основании этого заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти, предусмотренного ст. 29 Кодекса, с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Совершение указанных действий в месячный срок, определенный п. 4 ст. 34 Кодекса, следует рассматривать в качестве юридической обязанности соответствующего органа.
С указанной обязанностью органа местного самоуправления корреспондирует юридическая обязанность заявителя обеспечить за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обратиться с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Форма указанного заявления не может быть произвольной - она устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. В настоящее время применяются формы заявлений о кадастровом учете, утвержденные Приказом Министерства экономического развития РФ от 30.09.2011 N 529 "Об утверждении форм заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества"3.
Заявление о кадастровом учете
и необходимые для кадастрового учета
документы представляются в орган кадастрового учета непосредственно либо
через многофункциональный центр заявителем
или его представителем лично либо представляются
в орган кадастрового учета посредством
почтового отправления с описью вложения
и с уведомлением о вручении. В случае
представления заявления и необходимых
для кадастрового учета документов через
многофункциональный центр работник этого
центра, принявший заявление и указанные
документы, должен удостовериться в личности
заявителя, засвидетельствовать подлинность
его подписи на заявлении, а также составить
и заверить своей подписью с указанием
фамилии, имени, отчества опись принятых
заявления и необходимых для кадастрового
учета документов. В случае личного обращения
в орган кадастрового учета непосредственно
либо через многофункциональный центр
физическое лицо предъявляет документ,
удостоверяющий его личность, а представитель
физического лица также нотариально удостоверенную
доверенность, подтверждающую его полномочия,
если иное не установлено федеральным
законом. Заявление, которое подается
через многофункциональный центр, подписывается
заявителем или его представителем в присутствии
работника многофункционального центра.
При постановке на учет объекта недвижимости
заявление и необходимые для кадастрового
учета документы могут быть представлены
в орган кадастрового учета в форме электронных
документов с использованием информационно-
Основания, сроки, место осуществления кадастрового учета, лица, имеющие право на обращение с заявлениями о кадастровом учете, порядок представления заявителями документов для осуществления кадастрового учета, а также состав необходимых документов определяются по правилам ст. 16 - 22 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
В зависимости от того, в государственной или муниципальной собственности находится испрашиваемый земельный участок, решение о его предоставлении в собственность (о передаче в аренду) принимается соответственно исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления.
Пункт 5 ст. 34 Кодекса устанавливает двухнедельный срок для принятия такого решения. Течение этого срока начинается со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка.
В решении о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность должно быть указано на возмездный или безвозмездный характер предоставления участка. Критерием для того, чтобы определить, предоставляется испрашиваемый земельный участок в собственность бесплатно или за плату, служат нормы предоставления земельных участков, определяемые в соответствии со ст. 33 Кодекса, а также применимые к конкретному случаю правила Кодекса, специальных федеральных законов и законов субъектов Российской Федерации. Кроме того, следует учитывать существование запрета на бесплатное предоставление земельных участков в собственность иностранным гражданам и лицам без гражданства (см. п. 5 ст. 28 Кодекса).
К решению исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность либо о передаче земельного участка в аренду обязательно должен прилагаться кадастровый паспорт этого земельного участка. Копия решения о предоставлении земельного участка в собственность за плату или бесплатно с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка может быть выдана (направлена) через многофункциональный центр.
Решение о платном предоставлении земельного участка в собственность либо о передаче земельного участка в аренду является основанием для заключения соответственно договора купли-продажи или аренды земельного участка. В соответствии с п. 6 ст. 34 Кодекса договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок со дня принятия решения о предоставлении соответствующего земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю.
По общему правилу п. 3 ст. 3 Кодекса имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством. Поэтому договоры купли-продажи и аренды земельного участка совершаются по нормам гражданского законодательства. В указанных случаях применяются общие правила гл. 27, 28 ГК РФ, определяющие понятия и условия договора, порядок его заключения, а также специальные нормы ГК РФ о купле-продаже (гл. 30) или аренде (гл. 34) в части, применимой к совершению данных сделок с земельными участками.
1.3. Земельный надзор. Производственный земельный надзор
Федеральным законом от 18.07.2011 N 242-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам осуществления государственного контроля (надзора) и муниципального контроля"4, вступившим в силу с 1 августа 2011 г., государственный земельный контроль наряду с другими видами контрольной деятельности в природоресурсной сфере был трансформирован в надзор, что нашло свое закрепление в ст. 71 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ, а также в п. 2 ст. 65 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" (далее - Закон об ООС)5, позиционирующем государственный земельный надзор как одно из направлений государственного экологического надзора. Поскольку ранее в одной из своих статей мы подвергали критике подобный комплексный подход6, избранный в свое время в Постановлении Правительства Российской Федерации от 27.01.2009 N 53 "Об осуществлении государственного контроля в области охраны окружающей среды (государственного экологического контроля)" (далее - Постановление N 53), в рамках настоящей статьи не видим необходимости повторяться. На наш взгляд, намного важнее в настоящее время решить проблемы надлежащего подзаконного сопровождения предпринятых законодателем реформаторских решений, целесообразность которых далеко не очевидна, но, как говорили древние, "dura lex - sed lex".
Согласно ч. 4 ст. 71 Закона N 242-ФЗ "до внесения в нормативные правовые акты Российской Федерации изменений, направленных на приведение указанных актов в соответствие с настоящим Федеральным законом, эти акты применяются в части, не противоречащей настоящему Федеральному закону". А вот в этом вопросе, по нашему мнению, в контексте рассматриваемой темы образовался ряд коллизий, не позволяющих считать осуществляемый в настоящее время государственный земельный надзор функцией, обладающей должными признаками легитимности.
Во-первых, до настоящего времени не внесены изменения в ст. 23.21 и п. 29 ч. 2 ст. 28.3 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ (далее - КоАП РФ), оперирующие соответственно понятиями "органы, осуществляющие государственный контроль за использованием и охраной земель" и "должностные лица органов, осуществляющих государственный контроль за использованием и охраной земель", что в принципе ставит под сомнение правомерность осуществления административного преследования в рассматриваемой сфере, поскольку названные нормы оперируют терминологией, утратившей свою юридическую значимость с 1 августа 2011 г.
Во-вторых, вопреки изменениям, внесенным в ст. 71 ЗК РФ, продолжает действовать в неизменном виде Постановление Правительства Российской Федерации от 15.11.2006 N 689 (далее - Постановление N 689), которым утверждено Положение о государственном земельном контроле. Здесь следует особо подчеркнуть, что данный нормативный правовой акт и до принятия Закона N 242-ФЗ не обладал признаками легитимности в силу следующих обстоятельств. Согласно ст. 86 Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием полномочий Правительства Российской Федерации", который вступил в силу с 1 января 2009 г., регулирование порядка осуществления государственного земельного контроля возлагалось на "уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти".
В-третьих, не приведены в соответствие с требованиями Закона N 242-ФЗ и функциональные Положения о Россельхознадзоре, в котором рассматриваемая функция вообще не названа, а в общих положениях упоминается среди прочих закрепленных сфер деятельности о контроле в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), и о Росприроднадзоре, где до сих пор закреплен государственный земельный контроль. На этом фоне следует отметить, что в сентябре 2012 г. с заметным опозданием в Положение о Росреестре внесены необходимые изменения, однако с учетом отмеченных выше пороков в КоАП РФ и Постановлении N 689 для реализации новой функции фактически нет полномочий.
В-четвертых, анализируя содержание Постановления N 689, нельзя не прийти к выводу о том, что при декларируемой в этом нормативном правовом акте самодостаточности всех трех органов государственного земельного контроля лишь Росреестр является полновластным, поскольку только его должностные лица являются государственными инспекторами по использованию и охране земель, а это, в свою очередь, предопределяет возможность осуществления административного преследования исключительно ими, поскольку упомянутые выше ст. 23.21 и п. 29 ч. 2 ст. 28.3 КоАП РФ говорят как о полномочных должностных лицах, имеющих право составлять протоколы и рассматривать дела об административных правонарушениях, исключительно о них.
В свою очередь, сотрудники Росприроднадзора и Россельхознадзора, не обладая статусом госземинспекторов, по нашему мнению, не вправе осуществлять административно-юрисдикционную деятельность, несмотря на упоминание о такой возможности в п. 11 Постановления N 689. Наша позиция основывается на указанных выше ст. 23.21 и п. 29 ч. 2 ст. 28.3 КоАП РФ, поскольку только Кодекс определяет вопросы компетенции в сфере административного преследования, и положения подзаконных актов не могут корректировать и дополнять его.
Соответственно, критически с позиции легитимности следует рассматривать Приказ МПР России от 29.04.2005 N 115 "Об утверждении Перечня должностных лиц Федеральной службы по надзору в сфере природопользования, уполномоченных составлять протоколы об административных правонарушениях", в котором имеются ссылки на упомянутые выше ст. 23.21 и п. 29 ч. 2 ст. 28.3 КоАП РФ. В аналогичном в функциональном плане Приказе Россельхознадзора от 02.05.2012 N 220 "О Перечне должностных лиц Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору и ее территориальных управлений, уполномоченных составлять протоколы об административных правонарушениях" применена обобщающая ссылка на ч. 4 ст. 28.3 КоАП РФ, что создает ситуацию неконкретности. В то же время в п. 1.7 Административного регламента исполнения Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору государственной функции по осуществлению государственного земельного надзора в отношении земель сельскохозяйственного назначения и земельных участков сельскохозяйственного использования в составе земель населенных пунктов, утвержденного Приказом Минсельхоза России от 30.01.2012 N 96, говорится о праве должностных лиц Россельхознадзора рассматривать дела об административных правонарушениях.
- Межевание земель
- Межевание земель
- Межзональное разделение труда
- Межкультурная коммуникация
- Межкультурная коммуникация. Диалог культур в настоящее время
- Межкультурная коммуникация. Основные понятия
- Межкультурная коммуникация. Основные понятия
- Международный язык как средство общения
- Междунарожная организация труда
- Междунарожное экологическое сотрудничество
- Междунородное кредитование
- Между реформой и революцией
- Между реформой и революцией. Царствование Николая II
- Межевание земель