Виды и формы аренды недвижимости

МИНЕСТЕРСТВО  СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА

РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

ФГОУ  ВПО

«ИЖЕВСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННАЯ АКАДЕМИЯ»

Факультет непрерывного профессионального образования 
 
 
 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по курсу: «Экономика недвижимости»

на тему: «Виды и формы аренды недвижимости» 
 
 
 

                                                                         Проверил:               Пименова Н.Б.

                                                                         Выполнил:                 Власова А.В. 

                                                                         Специальность: экономика и 

                                                                         управление на предприятии АПК

                                                                         Курс                  4

                                                                         Группа              31

                                                                         Шифр                080501 

Ижевск 2011

 Содержание:

1. Виды и формы аренды недвижимости
2. Задачи
3. Список используемой литературы

      Аре́нда (лат. arrendare — отдавать в наём) — форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование арендатору за арендную плату. Например, в сельском хозяйстве и добывающих отраслях оплачивается временное пользование землей или недрами. Включает земельную ренту, амортизацию процента за пользование материальными активами. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. 

      Аренда появилась примерно за  два тысячелетия до Р.Х., и предметом  ее была земля. В дальнейшем  объектами аренды стали не  только земля, но и здания, оборудование  и почти все, что только можно  себе представить, включая ядерные  энергетические комплексы и линкоры.  С 1950-х годов развитие аренды  в США, включая такие ее разновидности,  как лизинг и возвратный лизинг (лизбэк), приобрело особенно бурный характер. В 1987 г. общая стоимость сданного в аренду оборудования составляла 107,9 млрд. долларов, увеличиваясь почти на 7% ежегодно.

       Причина роста популярности аренды  состоит в том, что она представляет  собой весьма простую финансовую  сделку. Арендатор имеет преимущества  низких расходов в денежной  форме и многократное забалансовое финансирование. Легкость использования, однако, уравновешивается сложной природой факторов, определяющих решение вопроса, чему следует отдать предпочтение - аренде или покупке. Аренда требует способности хорошо разбираться в налогообложении, бухгалтерском учете и финансах, а также в законодательстве, в вопросах кредитования и управления активами.

      Основное понятие аренды не  изменилось со времен самых  первых сделок: одна из сторон  предлагает в аренду землю,  здание, оборудование, словом, все что  угодно, другой стороне на определенный  период времени. Первая сторона получает доход в форме рентных платежей, а вторая - выгоду от использования имущества по минимальной цене, и кроме того, избегает крупных расходов, которые были бы связаны с приобретением имущества, что позволяет сэкономить деньги для других финансовых нужд.

      В переводе с латинского аренда  означает найм или Договор на передачу имущества собственником во владение другому лицу на определенных условиях. Традиционное определение аренды, это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) – имущества во временное владение или пользование (или только пользование) – за плату.

      Основная форма выражения таких  взаимоотношений - договор. Почему? Потому что речь в данном  случае, идет о гибкой правовой  форме, в которую могут облекаться  различные по характеру общественные  взаимоотношения.

    Целью  аренды, является обеспечение передачи  имущества во временное пользование,  при этом пользование подразумевает  извлечение из вещи ее полезных  свойств, и самое главное приобретение  плодов и доходов.

    В  отличие от чисто юридического  определения аренды как договорного,  срочного и возмездного владения  и пользования имуществом, аренда  – это система хозяйствования  или организационная форма предпринимательства,  выражающая отношения собственности  и состояние производственных  сил и прежде всего рабочей  силы. 
 
 
 
 

              Принципы аренды  недвижимости

     По  экономическому содержанию и  степени хозяйственной самостоятельности  работников арендный механизм  находится и следующей логической  связи и соподчиненности: частнособственническне отношения - арендные - кооперативные - подрядные - наемные. Оптимальное сочетание государственного регулирования с элементами коллективной и индивидуальной самоорганизации достигается при конкуренции на рынке всех видов отношений, в той числе и арендных, в совокупности образующих многоукладную экономику, наиболее полно стимулирующую предприимчивость и деловитость всех людей.

    Многообразие  форм собственности, развитие  кооперации и акционирования  не только не ограничивают  аренду, а напротив, расширяют предпосылки  для ее дальнейшего развития  на счет свободного использования  собственный доходов и имущества  для сдачи своих и получения  в хозяйственное владение дополнительных  участков земли и других объектов  не движим ости.

Арендной форме  производственной деятельности присущи  следующие основные принципы и особенности  организации:

• смена хозяйствующего субъекта, те передача земли, зданий и другого имущества в распоряжение арендаторов, что позволяет самим труженикам осуществлять функции владения, пользования, распоряжения и частичного присвоения средств и результатов труда при сохранении или трансформации первоначальной формы собственности в коллективную или частную;
• возвратность арендованных средств первоначальному собственнику в натуре или в стоимостном выражении, благодаря чему совершается кругооборот их между арендодателем и предпринимателем и на деле реализуются отношения собственности работниками предприятий;
• платность за землю и другие арендованные объекты недвижимости, создающая объективную основу для установления системы налогов и адекватного отражения общественных интересов;
• взаимная и материальная юридическая ответственность сторон за эффективное использование средств производства при обоюдной выгодности арендной формы хозяйствования;
• договорная система отношений между арендатором и арендодателем как равноправными заинтересованными партнерами;
• самоуправление, полная хозяйственная самостоятельность и непосредственная материальная (имущественная) ответственность арендатора за эффективное использование переданных ему объектов недвижимости;
• замена системы гарантированной заработной платы арендным трудовым доходом, действительно учитывающим не только количество и качество живого труда, но и экономию материальных ресурсов, т.е. перевод оплаты труда из затратной части распределяемой выручки в доходную, что образует материальную основу предприимчивости людей и экономии ресурсов.

Виды  и формы аренды

Виды и форма  арендной деятельности во многом определяются также местном объекта и субъекта аренды в системе разделения труда  в обществе или в отдельном  предприятии. Арендные отношения развиваются в общем на двух уровнях.

Во-первых, они формируются на основе разделения труда внутри предприятия, между собственником, администрацией хозяйства и первичными трудовыми коллективами, семьями или отдельными тружениками. Эти внутрипроизводственные отношения можно рассматривать как преимущественно горизонтальные. Они ведут к качественному изменению существующих предприятий, превращают их в ассоциации или объединения арендаторов.

Во-вторых, арендные отношения складываются между предприятиями, объединениями, определенными территориями и местными или государственными органами власти по вертикали, что соответствует разделению труда в обществе.

Таким образом, в зависимости от степени экономической  самостоятельности и особенностей производственных взаимосвязей в арендных отношениях можно выделить два основных вида.

Первый  вид – это свободная аренда, при которой не делается ограничений в характере использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими исходя из своих целей и задач. Он самостоятельно формирует производственную программу в соответствии с экономической обстановкой и по рыночным ценам реализует получаемую продукцию по своему усмотрению.

Все производственные связи, включая использование земли, регулируются только экономическими методами.

Второй  вид – это целевая аренда, при которой недвижимость используется в заранее определенных собственников целях – для выполнения обязательных поставок продукции в установленном количестве, ассортименте и качестве. И только после выполнения договорных обязательств арендатор может использовать недвижимость по своим планам и реализовать дополнительно полученную продукцию по рыночным ценам в любом месте.

Организационно-правовые формы аренды определяются составом обособляющихся структурных производственных единиц и могут быть индивидуальными, групповыми, внутрихозяйственными, межхозяйственными, создаваться на основе преобразования подразделений или всего предприятия. Экономическими формами реализации арендных отношений выступает вновь созданный продукт, включающий дифференциальную и абсолютную земельную ренту, отчисления на полное восстановление арендованных средств производства.

Возможна и  дальнейшая, более детальная дифференциация арендных отношений на их разновидности  и варианты по формам и способам изъятия арендной платы, степени  аренды средств производства, формированию и распределению арендного дохода, выкупу имущества и т.д. Форма и условия аренды могут дифференцироваться и по различным отраслям и сферам производства.

Арендная деятельность допускается в любой сфере  предпринимательства, не запрещенной  законом, с использованием недвижимого  имущества всех форм собственности:

земельных участков и других обособленных природных  объектов;  
предприятий и других имущественных комплексов; 
отдельных зданий, сооружений и многолетних наслаждений.  
Запрещается сдавать в аренду недвижимое имущество, изъятое из оборота или оборотоспособность которого ограничена (ст.129 ГК РФ) – атомные электростанции, объекты вооружения, железные дороги и др.

Установлены ограничения  и для сдачи в аренду природных  объектов. Так, пользование участками  недр, водными объектами и аренда лесного фонда допускаются только на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами (Закон РФ "О недрах" (ст.11), Водный кодекс РФ (ст.46-53), Основы лесного законодательства РФ (ст.28)). 
 

           Экономический механизм аренды недвижимости

Арендные отношения  реализуются с помощью разнообразных  рычагов и инструментов, но наиболее существенное значение имеют две  экономические формы: арендная плата  и арендный доход.

     С  помощью аренды соединяются два  важнейших фактора производства: труд (предпринимательские способности)  и капитал, которые в совокупности  обеспечивают, с одной стороны,  участие арендаторов в формировании  муниципального и федерального  бюджетов и социальных фондов, а с другой, - расширенное воспроизводство  в самих арендных подразделениях  и удовлетворение потребительского  спроса. Двойственность социально-экономического  статуса арендаторов как непосредственных  исполнителей (работников) и как  самостоятельных предпринимателей  объективно заинтересовывает их  не только в улучшении личного  потребления, но и в осуществлении  накоплений для расширения производства  или его модернизации – прироста  совместной собственности.

    Основу  экономических взаимосвязей между  арендатором и арендодателем  образуют арендные платежи, которые  отражают отношения владения, пользования,  распоряжения и присвоения прав  собственности на недвижимое  имущество. Право владения арендованным  объектом и получение доходов  от него в принципе возможно  лишь после внесения платы. 
 
 
 
 

Задачи :

1. Вы имеете следующую информацию:

Определить общую  поправку и скорректированную стоимость  участка, если ежемесячный прирост  стоимости подобных участков составляет 1,5%.  Какой метод оценки земельного участка использован? 
 
 
 
 
 
 
 

Решение:

Ответ : 92,68 ед. общая поправка и скорректированная стоимость участка. Сравнительный подход.

2. Вы имеете следующую информацию:

Определить стоимость  участка земли, если весь объект недвижимости оценивается в 200 тыс. руб. Какой метод  оценки земли используется?

        Решение: определяем типичное отношение стоимости земли к общей             стоимости объекта недвижимости.

Средняя арифметическая доля земли (0,20+0,22+0,25)/3=0,22;

    Далее  используем полученное значение  из анализа сопоставимых продаж. Если

оцениваемый  объект  был  недавно  продан  за  200000  руб.,  то  стоимость  земли

определяется  следующим образом.

    Стоимость  участка земли =200000*0,22=44000 рублей.

    Для  решения задачи используется  метод распределения, применяемый для    оценки застроенных земельных участков. 
 

3. Стоимость зданий и сооружений оценивается  в 500 тыс.ед. Продолжительность их полезной жизни  равна 50 лет. Ставка дохода на инвестиции составляет 10 %. Годовой  чистый доход от объекта в целом  равен 72 тыс. ед. Определить величину остаточного  дохода, отнесенного на земельный участок, оценить его и объект в целом. Какой метод оценки земли использован?

           Решение: 1) Определим коэффициент капитализации для зданий и        сооружений с учетом срока эксплуатации здания в течение 50 лет:

        Rзд и соор = r + Kв = r + 1/n, где:

         Rзд и соор - коэффициент капитализации для зданий и сооружений;

         r - ставка дохода;

         Кв - ставка возмещения (возврата) капитала;

         n - срок эксплуатации здания.

         1/n=1/50 =0,02=2%.

         Rзд. = 2% + 10% = 12%.

         2) Определим часть дохода, относящуюся к зданиям и сооружениям:

         ЧОД зд и соор = Сзд и соор * Rзд и соор, где

         ЧОД зд и соор - чистый операционный доход, относящийся к зданиям и      сооружениям;

        Сзд и соор - стоимость зданий и сооружений ;

Rзд и соор - коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

ЧОД зд и соор= 500000*0,12=60000 руб.

    3) Определим  часть дохода, относящегося к  земельному участку: 

ЧОДзем = ЧОДоб – ЧОД зд и соор, где

ЧОДзем - чистый операционный доход от земли;

ЧОДоб – годовой чистый доход от объекта в целом;

ЧОДзд и соор – доход, относящийся к зданиям и сооружениям.

ЧОД зем = 72000- 60000=12000 руб.

    4) Определим  стоимость земли путем капитализации  части дохода, отнесенного к земле: 

Сзем = ЧОДзем/Rзем, где

Vзем – стоимость земли;

ЧОДзем – доход от земли;

Rзем – коэффициент капитализации для земли.

Vзем = 12000/0,10=120000 руб.

    5) Определим  стоимость объекта в целом:

V=Vост.+Vзем.уч.=12000+120000=132000руб.

    Ответ:  Vост=12000руб., Vзем.уч.=120000руб., V=132000руб. Для решения зада-чи используется метод остатка для земли применяемый для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

4. Вы имеете следующую информацию:

Определить  стоимость участка земли, если известно, что его потенциальный валовой  доход равен 15 тыс. руб. Указать метод  определения стоимости объекта.   

Решение:

ВРМср=4,5+4+5/3=4,5

V=4,5*15тыс=67,5тыс.ед.

Ответ:  доходный подход, стоимость участка = 67,5тыс.ед.

5.    Вы  имеете следующую информацию:

Определить среднюю  норму износа и оценить объект, полная стоимость вос-производства которого равна 250000 у.е., а стоимость участка земли составляет 60000 у.е.

       Ответ: средняя норма износа Низн.=0,41; стоимость оцениваемого объекта     равна 207,5тыс.рублей.

Задача №6

    Вы  имеете следующую информацию:

    Оценить  объект, если его фактический  возраст составляет 8лет. Полная  стои-мость воспроизводства равна 1000000 у.е. а стомость участка земли оценивается в 200000у.е.

    Ответ:  стоимость оцениваемого объекта  780000у.е.      

7. Полная стоимость  воспроизводства объекта оценки  равна 990000 у.е. Стоимость участка земли как свободного оценивается в 190000 у.е. Эффективный возраст здания составляет 15 лет, а общий срок службы  - 60 лет. Оценить величину накопленного износа и определить стоимость объекта.

Решение:

Vв=990000 у.е., V=з.у.=190000 у.е., В=15лет, СС=60лет,

Н_изн=В/СС=15/60=0,25

V_физ=V_в*Н_изн=990000*0,25=247500

V= V_в-V_физ +V_з.у.=990000-247500+190000=932500у.е.

Ответ: Н_изн=0,25, стоимость объекта=932500у.е. 

8. Оценить объект  недвижимости, расположенный в районе  с избыточным предложением конкурирующих  объектов. Оценщик установил, что  это привело к 15% снижению ставки  арендной платы и соответствующему  снижению стоимости здания. Стоимость  земли не изменилась и составляет 50 000 у.е. Полная стоимость воспроизводства здания, построенного 20 лет назад составляет 750000 у.е. Общий срок службы здания составляет 80 лет. Оценить величину накопленного износа и объекта в целом.

    Решение:  Hизн=В/СС=20/80=0,25=25% - процентный уровень износа

Vфиз=Vв*Hизн=750000*0,25=187500у.е.- сумму износа

Vфиз=750000*0,15=112500у.е. - внешнее устаревание

Vфиз(общ.)=187500+112500=300000у.е. - общая амортизация

V= Vв- Vизн +Vз.уч.=750000-30000+50000=500000у.е.

    Ответ:  Vфиз(общ.)=300000у.е.; V=500000у.е. 

9.  Требуется оценить общий физический износ здания, имеющего полную стоимость воспроизводства 750000 ед. Оценщик определил, что на дату оценки стоимость отложенного ремонта по замене коврового покрытия составит 50000 ед., затраты по замене отопительной системы – 75000 ед., затраты по замене кровли – 100000 ед. Оцениваемый объект имеет фактический возраст 35 лет, состояние объекта среднее. Кровля была заменена 15 лет назад с гарантией 20 лет. Система отопления за прошедшие годы не менялась и ожидается, что она прослужит еще 5 лет. Стоимость только что произведенного ремонта дверей составила 15 000 ед. Они не потребуют ремонта в течение 5 лет. Общий срок полезной службы здания составляет 100 лет.