Возникновение, ограничение и прекращение прав на землю. 9

ВВЕДЕНИЕ

Земельное право - отрасль права, регулирующая отношения по использованию и охране земельных ресурсов. Предметом земельного права являются общественные земельные отношения, которые складываются, изменяются под влиянием намерений и волеизъявления людей.

Земельное право регулирует отношения по поводу земли, в отношении которой установлен определенный правовой режим, с учетом выполняемых социальных, хозяйственных и иных функций.

Особенности земельно-правового регулирования  и выделение земельного права в особую отрасль обусловлены специфическими свойствами земель. Земля представляет собой единственное место обитания всего живого, она является полностью недвижимой. Земля, обладая свойством территорий, пространственного базиса для размещения объектов промышленности, является базисом для размещения природных объектов. При этом она является частью окружающей среды. Будучи частью природы, земля обладает, как и другие природные объекты, биопотенциалом в виде плодородия почв, представляющим собой бесценное народное достояние. Поэтому практически все нормы земельного права пронизывает обязанность всех землепользователей и собственников земель сохранять и увеличивать почвенное плодородие своих земельных участков.

В данной контрольной работе рассматриваются вопросы возникновения, ограничения и прекращения  прав на землю, которые относятся непосредственно к теме вещных прав на землю. 

1 ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

Прежде  чем рассмотреть основания возникновения  прав на земельные участки необходимо выделить виды прав исходя из действующего законодательства.

Действующее земельное законодательство предусматривает  следующие шесть видов прав: право  собственности; право постоянного  бессрочного пользования; право  пожизненного наследуемого владения; право аренды; право безвозмездного срочного пользования, сервитут. Четыре из указанных видов прав - право собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и сервитут - являются вещными правами (ст. 216 ГК РФ), а право аренды и безвозмездного срочного пользования земельным участком - так называемыми обязательственными правами.

Статья 25 ЗК РФ предусматривает, что права  на земельные участки возникают  по основаниям, установленным гражданским  законодательством. В связи с  этим обратимся к положениям ГК РФ.

Перечень  оснований возникновения гражданских  прав и обязанностей установлен п. 1 ст. 8 ГК РФ. Анализируя данный перечень, можно прийти к выводу, что основаниями возникновения прав на такой вид имущества, как земельные участки, могут являться:

1) договор  или иная сделка;

2) акт  государственного органа или  органа местного самоуправления;

3) судебное  решение, установившее право на  земельный участок;

4) приобретение  имущества по основаниям, допускаемым  законом.

Рассмотрим  подробнее данные основания.

В качестве примера договоров и иных сделок, служащих основанием возникновения прав на земельные участки, можно назвать, в частности, договоры купли-продажи, дарения земельного участка, договор ренты или пожизненного содержания с иждивением, передачу земельного участка по наследству на основании завещания, любые другие сделки, предметом которых может быть земельный участок или право на земельный участок (например, передача, в том числе возмездная, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка).

Под актами государственных органов или  органов местного самоуправления, на основании которых возникают  права на земельные участки, следует  подразумевать прежде всего принимаемые ими решения о предоставлении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, аренду и т.д.

Однако  не исключена возможность принятия государственными или муниципальными органами также и иных актов, обосновывающих возникновение прав на земельные участки.

Юридическим основанием возникновения права  на земельный участок может являться решение суда, которым установлено  право на земельный участок. Данное основание возникает, как правило, в результате спора о праве, передаваемого на разрешение в судебные органы, и отвечает требованиям ст. 59 ЗК РФ, согласно которой признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Примером возникновения права на основании решения суда может служить также признание судом права муниципальной собственности на бесхозяйный земельный участок (п. 2 ст. 226 ГК РФ, п. 2 ст. 53 ЗК РФ).

Решение суда общей юрисдикции или арбитражного суда, вступившее в законную силу, является правовым основанием для государственной регистрации установленного судом права на земельный участок.

Что касается приобретения земельных участков по основаниям, допускаемых законом, то здесь в качестве примера можно  привести приобретение права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).

Следует отметить, что в ряде случаев для  возникновения прав на земельные  участки необходимо одновременно несколько  оснований. Так, например, при предоставлении земельного участка в аренду государственным  органом или органом местного самоуправления основаниями для возникновения права аренды будут, во-первых, акт соответствующего органа о предоставлении земельного участка, во-вторых, заключаемый на его основании договор аренды земельного участка. Аналогичная ситуация складывается при заключении на основании актов государственных или муниципальных органов договоров купли-продажи земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

2 ОГРАНИЧЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

Законом установлен ряд условий или запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности. Ограничения прав на землю касаются как собственников, так и других лиц, которым принадлежит земельный участок. Они бывают по различным основаниям: по правомочиям, по субъекту, по объекту (категории земель), связанные с оборотом земли и пр. Рассмотрим подробнее основные из таких ограничений.

2.1 Ограничения  прав по правомочиям

В соответствии с Гражданским кодексом РФ собственнику принадлежат права владения, пользования  и распоряжения своим имуществом. Ограничение прав собственника на землю  распространяется на залог или ипотеку. Залог является одним из самых надежных способов обеспечения исполнения обязательств. Особенностью договора об ипотеке является то, что для него установлена обязательная нотариальная форма.

Залогодателем земельного участка может быть только собственник. Он сохраняет неограниченное право пользования заложенным имуществом, в том числе право извлекать из имущества плоды и доходы. Зато есть определенные ограничения права собственника при распоряжении заложенным имуществом. Так, отчуждение имущества допускается только с предварительного разрешения залогодержателя. Если лицо, которое передало имущество в залог, захочет его продать, подарить, обменять, то требуется согласие кредитора-залогодержателя (Федеральный закон РФ «О ипотеке», ст. 37).

Если  отчуждение земли произошло с  нарушением правил, залогодержатель  может поступить следующим образом:

признать  сделку недействительной;

потребовать досрочного исполнения обязательств и  обратить взыскание на заложенное имущество  независимо от того, кому оно принадлежит.

Покупатель  несет ответственность солидарно  с должником по обязательству, обеспеченному ипотекой. Не допускается ипотека сельскохозяйственных угодий. Также нельзя отдать в залог участок земли, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и актами местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Залог земли подлежит государственной регистрации и носит публичный характер: любое лицо вправе получить сведения по данному участку, касающиеся записей об ипотеке. Кроме того, можно получить выписку из регистрационной записи о залоге.

Среди ограничений  следует упомянуть арест имущества  — запрет распоряжаться им. Это означает, что его не допускается продавать, менять, дарить, передавать под выплату ренты, в залог и т. д.

Арест используется судом как мера по обеспечению  иска при принудительном исполнении судебных решений, а также может применяться как способ обеспечения исполнения решения о взыскания налога. При этом на органы, наложившие арест, возлагается обязанность в трехдневный срок направить заверенную копию решения о наложении ареста в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество.

До того как закон разрешил приобретать  землю в частную собственность, граждане владели участками на праве  постоянного пользования или  на праве пожизненного наследуемого владения.

Предоставление  земли на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса РФ не допускается. Однако для тех, кто ранее приобрел этот титул, права сохраняются. Обладатель участка может пользоваться и владеть им, возводить здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, став при этом собственником. Можно передавать имущество в аренду или безвозмездное срочное пользование. Не допускается свободное распоряжение участками, то есть нельзя его продать, подарить или отдать в залог.

В настоящее  время многие земли принадлежат  гражданам на праве постоянного бессрочного пользования. После введения в действие Земельного кодекса РФ предоставление участков гражданам на таком праве также не допускается. Но они предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления.

Здесь также  не разрешается свободное распоряжение, то есть совершение сделок, которые  влекут отчуждение имущества. Граждане, имеющие земельные участки в  пожизненном наследуемом владении или постоянном бессрочном пользовании, имеют право приобрести их бесплатно в собственность. Юридические лица обязаны переоформить такое имущество в аренду либо приобрести его в собственность.

Сервитутом называется право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Данное ограничение прав на землю возможно в публичном интересе и в интересе отдельных лиц.

Публичные сервитуты устанавливаются законом  или иными нормативно-правовыми  актами (при необходимости обеспечения  интересов государства, местного населения) для:

1. использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных и других линий и сетей;
2. размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков;
3. обеспечения забора воды и водопоя;
4. временного пользования в целях изыскательных, исследовательских и других работ и т. д.

Ограничением  прав собственника-гражданина является установление частного сервитута. Он может затрагивать и права субъектов права постоянного пользования и пожизненного наследуемого владения. Пользование чужим земельным участком допускается для обеспечения прохода или проезда через соседний участок.

Сервитут  устанавливается по соглашению лиц  и подлежит обязательной государственной регистрации. Такое обременение сохраняется в случае перехода права собственности на имущество к другому лицу. Собственник участка вправе требовать соразмерную плату за пользование участком. Когда отпадут основания, по которым был установлен сервитут, обладатель земли может требовать его отмены. Кроме того, если в результате данного обременения станет невозможным использовать такое имущество, можно обращаться в суд с требованием о прекращении сервитутного права.

2.2 Ограничение прав на землю по субъектному составу и по использованию земельного объекта

Во-первых, иностранные граждане не могут быть собственниками земельных участков на приграничных территориях, а также земель сельскохозяйственного назначения (такие земли предоставляются им только в аренду). Во-вторых, как было указано выше, участки в постоянное бессрочное пользование могут предоставляться не физическим, а только определенным юридическим лицам.

В соответствии с Земельным кодексом РФ все объекты  по целевому назначению подразделяются на различные категории. Не допускается приобретение в собственность земель лесного фонда. Они могут принадлежать только на праве аренды сроком от 1 года до 49 лет. Водные объекты (в соответствии с Водным кодексом РФ) находятся в государственной собственности, муниципальная и частная собственность допускается только на обособленные водные объекты.

В соответствии с Земельным кодексом РФ кроме  вышеперечисленных могут устанавливаться ограничения (бессрочно или на определенный срок), связанные:

1. с особым использованием земель в охранных, санитарно-защитных зонах;
2. с охраной окружающей природной среды, в том числе животного и растительного мира;
3. с защитой памятников природы, истории и культуры, археологических объектов и т. д.

2.3 Ограничения, связанные с оборотом земли

Земля и  другие природные ресурсы могут  отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в  какой их оборот допускается законами о земле (Гражданский кодекс РФ, ст. 129). Земли, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами гражданских сделок. Если имущество является ограниченным в обороте, то в некоторых исключительных случаях оно может стать собственностью.

К изъятым  из оборота землям относят:

1. государственные природные заповедники, национальные парки;
2. здания, строения и сооружения, в которых размещены для постоянной деятельности вооруженные силы, пограничные службы;
3. объекты организаций ФСБ;
4. объекты организаций федеральных органов государственной охраны;
5. пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ и т. д.

Ограничивают  в обороте земельные участки:

1. расположенные в пределах особо охраняемых природных территорий, лесного фонда;
2. предоставленные для нужд связи;
3. занятые объектами космической инфраструктуры;
4. предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств и т. д.

3 ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

Право собственности на земельный  участок прекращается при: а) отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам; б) отказе собственника от права собственности на земельный участок; в) в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка.

Право постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право безвозмездного срочного пользования  земельным участком прекращаются при  отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок.

Право постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право безвозмездного срочного пользования  земельным участком прекращаются принудительно  при:

– использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

– использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

– неустранении совершенных умышленно земельных правонарушений;

– неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

– изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

– реквизиции земельного участка.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме того, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

– использования земельного участка  не в соответствии с его целевым  назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

– использования земельного участка, которое приводит к существенному  снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

– неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения;

– неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

– изъятия земельного участка для  государственных или муниципальных  нужд;

– реквизиции земельного участка.

При этом прекращение аренды по данным основаниям не допускается:

– в период полевых сельскохозяйственных работ;

– в иных установленных федеральными законами случаях.

Право на служебный надел прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный надел был предоставлен.

Частный сервитут может быть прекращен  по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Публичный сервитут может быть прекращен  в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.

ЗАДАЧА 1. Граждане, использующие жилое строение и земельный участок на праве  общей долевой собственности, обратились с просьбой о выделении долей земельного участка в натуре и регистрации их в качестве индивидуальных собственников.

Возможно ли удовлетворение данной просьбы граждан? К компетенции каких орга-нов отнесено разделение участков? При наличии каких условий возможно выделение долей земельного участка в натуре?

РЕШЕНИЕ: Данная просьба может быть удовлетворена. Доли будут выделены в соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса:

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел  из него доли

1. Имущество, находящееся в долевой  собственности, может быть разделено  между ее участниками по соглашению  между ними.

2. Участник долевой собственности  вправе требовать выдела своей  доли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается  законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого  в натуре участнику долевой  собственности на основании настоящей  статьи, его доле в праве собственности  устраняется выплатой соответствующей  денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности  остальными собственниками компенсации  вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В  случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

5. С получением компенсации в  соответствии с настоящей статьей  собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Согласно статье 252 Гражданского кодекса выдел доли в натуре из имущества, которое находится в общей долевой собственности, возможен, в случае, если имуществу не будет причинен несоразмерный ущерб. Это значит, что должна сохраниться возможность использовать имущество по назначению, при этом не будет значительно утрачена стоимость такого имущества, или нарушены права третьих лиц, а также, если не существует прямого запрета для выдела доли в натуре.

Выдел доли в натуре влечет за собой прекращение права общей собственности, так как при разделе имущества возникают две или больше самостоятельных объекта права, по отношению к которым у каждого из бывших сособственников появляется право раздельной собственности.

Любой участвующий в долевой  собственности может потребовать  выделить долю из общего имущества. Согласно общему правилу участник либо участники  долевой собственности на земельный  участок имеют право осуществить выдел земельного участка в счет своей земельной доли, либо своих земельных долей для создания, или расширения личного подсобного (крестьянского, фермерского) хозяйства, а также для передачи участка земли в аренду, либо распоряжения им иным образом.

Обязательным условием разделения земельного участка на несколько  земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку (см. ч. 4 ст. 41 ГрК РФ).

Если земельный участок может  быть разделен в натуре в результате проведения землеустройства на две или более частей, каждая из которых после раздела будет соответствовать требованиям, предъявляемым к образуемым земельным участкам, то каждый образованный в результате разделения земельный участок будет представлять собой объект недвижимого имущества, который должен пройти государственный кадастровый учет по установленным правилам. После этого новые земельные участки приобретают юридические качества объектов гражданских прав.

В соответствии с ч. 1 ст. 24 ФЗ от 24.07.2007 №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", в случае образования двух и более объектов недвижимости представляются одно заявление о кадастровом учете всех образуемых объектов недвижимости и необходимые для их кадастрового учета документы. Постановка на учет всех таких образуемых объектов недвижимости осуществляется одновременно.

По общему правилу п. 2 ст. 11.2 и  п. 1 ст. 11.4 Кодекса исходный земельный  участок, из которого при разделе  образованы земельные участки, прекращает свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из него земельные участки. При этом имеется в виду, конечно, не фактическое, а юридическое прекращение существования разделенного земельного участка, который перестает существовать в качестве объекта земельных и гражданско-правовых отношений.

Особенности государственной регистрации  прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, установлены ст. 22.2 ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.

Органы в компетенции, которых  находится разделение участков –  федеральная регистрационная служба (Росреестр, Кадастровая палата).

ЗАДАЧА 2. Гражданин Петров, получивший по наследству от своего отца домовладение, расположенное на земельном участке размером 3000 кв. м, не переоформляя право на земельный участок, передал жилой дом в дар в равных долях двоим сыновья и такую же долю в домовладении оставил за собой. Договоры дарения нотариально удостоверены и зарегистрированы в Бюро технической инвентаризации. Впоследствии совладельцы домовладения обратились с заявлением об оформлении права собственности на земельный участок в органы местного самоуправления. Орган местного самоуправления издал постановление о передаче земельного участка в собственность за плату совладельцам домовладения. В соответствии с данным постановлением совладельцы провели работы, связанные с землеустройством. Однако, при согласовании границ земельного участка с соседом – АО «Вымпел», оказалось, что часть участка Петрова оказалась занятой этой организацией. АО «Вымпел» предъявило Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок, основанием которого явилось постановление администрации области о предоставлении земельного участка указанному обществу. Совладельцы домовладения считают, что их права на землю нарушены и подлежат защите.

Каким образом следует разрешить данный спор?

РЕШЕНИЕ: Статья 21. Пожизненное наследуемое владение земельными участками.

1. Право пожизненного наследуемого  владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие настоящего Кодекса не допускается.

2. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного  наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

3. Граждане, имеющие земельные участки  в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их  в собственность. Каждый гражданин  имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.