Возникновение, ограничение и прекращение прав на землю. 8

Возникновение, ограничение  и прекращение прав на землю

План

1. Основные понятия, связанные с правом на землю

2. Возникновение права на землю

2.1 Основания для приобретения права на землю

2.2 Регистрация права на землю

3. Ограничение прав на землю

4. Прекращение прав на землю

4.1 Добровольное прекращение прав на землю

4.2 Принудительное прекращение прав на землю

4.2.1 Отчуждение земельного участка

4.2.2 Реквизиция земельного участка

4.2.3 Конфискация земельного участка

4.3 Основания для принудительного прекращения права

1. Основные понятия, связанные с правом на землю

Собственность – это определенный вид общественных отношений, выражающийся в том, что одни лица свободно господствуют над тем или иным объектом, и вмешательство в это господство иных лиц не допускается. Так, купив земельный участок в собственность, гражданин вправе самостоятельно хозяйствовать на нем. На форме земельной собственности отражаются уникальные свойства земли, отличающие ее от форм собственности на другое имущество, являющееся продуктом человеческого труда.

Экономические отношения  собственности – это отношения, возникающие между людьми в процессе общественного производства.

Отношения собственности  на землю представляют собой неотъемлемую составную часть экономических  отношений собственности в целом.

Право собственности на землю  в объективном смысле представляет собой институт земельного права, нормы  которого регулируют статику земельных  волевых отношений собственности  как состояние принадлежности участков земли.

Право собственника на землю  в субъективном смысле – это закрепленная за собственником юридическая возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком своей властью и в своих интересах путем совершения в отношении этих земельных участков действий, не противоречащих закону и иным нормативно-правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу хозяйственной деятельности собственника.

В практике и теории земельного права под «правом собственности  на землю» понимается право в субъективном смысле, включающее в себя три правомочия –  владение, пользование и распоряжение. В настоящее время все имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Для всех форм собственности  характерен единый набор правомочий, но содержание и объем их различны.

1. Владение – основанная на законе возможность фактического обладания земельным участком или определенной частью земельного фонда России.

В отличие от владения обычным  имуществом, владение землей представляет собой определенную условность, поскольку земля неперемещаема и господство на ней ограниченно.

Право владения в натуре (на местности) объективно проявляется  лишь в возведении межевых линий  и пограничных знаков, охраняемых законом, в возведении заборов, строений и сооружений, которые в случае неправомерного возведения подлежат сносу за счет виновных лиц.

2. Пользование – это допустимая законом возможность хозяйственной и иной эксплуатации земли, извлечения из нее полезных свойств и использования для иных целей удовлетворения потребностей общества. Свободное хозяйствование на земле предусматривает два ограничения: не должно наносить ущерба окружающей среде и законным интересам других лиц. Общее правило – рациональная организация земель, защита земель от процессов разрушения.

3. Распоряжение – это допустимая законом возможность определять юридическую судьбу этого объекта (право продавать землю, обменивать ее, дарить и т.д.).

Распоряжение землей может  выражаться в трех основных формах:

• изменение фактического состояния земли (земельного участка), которое влечет за собой изменение его юридического статуса (освоение земельного участка под огороды влечет за собой присвоение этому участку положения сельскохозяйственного угодья);
• изменение правового режима земель (частный собственник не вправе менять целевое назначение – связано со льготами в части размера поземельных платежей, идущих в пользу государства);
• изменения в составе лиц, являющихся собственниками земельных участков в процессе, во-первых, предоставления земельных участков в собственность, аренду и пользование, осуществляемого с соблюдением установленных процедур; во-вторых, изъятия земельных участков; в-третьих, обмена земельных участков между субъектами права собственности.

К примеру, по действующему земельному законодательству собственнику земельной доли принадлежит право выбора одного из десяти вариантов ее распоряжения: передача в аренду, дарение, передача по наследству, продажа, внесение в уставной капитал с правом или без права получения обратно, передача на условиях пожизненной ренты или пожизненного содержания, обмен на земельную долю в другом хозяйстве, получение земельного участка в счет доли для ведения личного подсобного или крестьянского хозяйства.

Все участники земельных отношений имеют различный правовой статус¹:

• собственники земельных участков – лица, являющиеся собственниками земельных участков;

• землепользователи – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

• землевладельцы – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

• арендаторы земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

• обладатели сервитута – лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками.

2. Возникновение права на землю

2.1 Основания для приобретения права на землю

Нормы земельного кодекса  в части возникновения прав на земельные участки являются отсылочными. Так, статья 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусматривает, что права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Права на земельные участки  могут возникнуть по следующим основаниям:

• договор или иная сделка (договоры купли-продажи, мены, дарения земельного участка, договор ренты или пожизненного содержания с иждивением и т.п.);
• акт государственного органа или органа местного самоуправления (решения уполномоченного в области земельных отношений органа о предоставлении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, аренду и т.д.);
• вступившее в законную силу судебное решение, установившее право на земельный участок;
• приобретение имущества способами, не запрещенными законом (приобретение права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности).

Основания для приобретения права собственности для всех объектов недвижимости в целом установлены  статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. Право собственности  на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом  на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. ЗК РФ предусмотрены специальные основания приобретения права собственности на такой специфический объект недвижимого имущества, как земельный участок, гражданами – оформление права собственности на земельный участок, который находился у них на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения до 30.10.2001, то есть до вступления ЗК РФ в силу.

Кроме того, право собственности  может быть оформлено и гражданами Российской Федерации, имеющими в фактическом  пользовании земельные участки  с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы.

Основания и порядок приобретения прав на земельные участки регулируется Гражданским законодательством. Однако следует иметь в виду, что особенности  приобретения прав на данный объект недвижимого  имущества регламентированы Земельным  законодательством и при наличии  противоречий следует руководствоваться  нормами Земельного кодекса как  специальными по отношению к земельным  правоотношениям.

Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом № 122 от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (последние изменения внесены Федеральным законом от 30.12.2012 № 294-ФЗ).

Приобретение прав на земельные  участки определенных категорий  на основании и в соответствии с ЗК РФ может быть дополнительно  урегулировано иными федеральными законами. Так, отдельные положения  о приобретении земель сельскохозяйственного  назначения установлены Федеральным  законом  № 101 от 24 июля 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (последние изменения внесены Федеральным законом от 30.06.2012 № 96-ФЗ).

Приобретение прав на земельные  участки, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, если на них расположено недвижимое имущество, урегулировано также  и нормами Федерального закона № 178 от 21 декабря 2001 года «О приватизации государственного и муниципального имущества» (последние изменения внесены Федеральным законом от 18.07.2009 № 181-ФЗ).

Статья 25 ЗК РФ особо подчеркивает, что основания приобретения прав могут быть установлены только федеральными законами, однако субъектами Российской Федерации, органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами могут быть утверждены отдельные  нормы, определяющие условия приобретения земельных участков.

2.2 Регистрация права на землю

Права на земельные участки и  сделки с земельными участками (в  том числе аренда) подлежат обязательной государственной регистрации, за исключением  случаев, установленных федеральными законами.

Государственная регистрация  прав на земельные участки и сделок с ними представляет собой юридический  акт признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения  прав на земельные участки в соответствии с законодательством².

Во-первых, только с момента  государственной регистрации прав на земельный участок можно считать  данные права возникшими (за исключением  прав, возникающих в силу закона, например, наследство).

Во-вторых, государственная  регистрация является единственным доказательством существования  зарегистрированного права.

В-третьих, зарегистрированное право на земельный участок может  быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация  носит заявительный характер. Иными  словами, для регистрации прав того или иного лица на земельный участок  данное лицо должно обратиться лично или через представителя, действующего на основании надлежащим образом оформленной доверенности, в регистрационный орган с заявлением о государственной регистрации права или сделки.

Правообладатель для того, чтобы зарегистрировать свое право  на земельный участок (или сделку с ним), должен оплатить в федеральный  бюджет государственную пошлину  за государственную регистрацию  в размере, определенном Налоговым  Кодексом Российской Федерации, и обратиться с заявлением о государственной  регистрации в соответствующий  территориальный орган Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Размер государственной  пошлины зависит от вида разрешенного использования земельного участка, право на который регистрируется.

К заявлению о государственной  регистрации должны быть приложены  необходимые для ее осуществления  документы. Такие документы можно  условно разделить на следующие  группы.

1. Документы, подтверждающие  правоспособность правообладателя.  Сюда относятся учредительные  документы юридического лица, документы,  удостоверяющие личность физического  лица.

2. Документы, подтверждающие  право действовать от имени  правообладателя. Такими документами  являются:

– для физического лица – доверенность, которая должна быть нотариально удостоверена.

– для юридического лица – доверенность может быть совершена в простой письменной форме, но подпись доверителя должна быть заверена печатью юридического лица. В случае, когда от имени организации действует ее руководитель, необходимы документы, подтверждающие факт его назначения (избрания) на соответствующую должность.

3. Документы, являющиеся основаниями для государственной регистрации возникновения (перехода, прекращения) прав на земельный участок.³

К ним относятся:

• акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
• договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
• акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
• свидетельства о праве на наследство;
• вступившие в законную силу судебные акты;
• акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
• иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
• иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Однако следует учитывать, что не любой документ может являться основанием для возникновения права  на земельный участок, а, следовательно, и для государственной регистрации  прав на земельный участок.

При проведении правовой экспертизы, документов, поступивших на государственную  регистрацию необходимо установить, что документ-основание содержит не только сведения о земельном участке, но свидетельствует о предоставлении земельного участка конкретному  лицу в порядке, который действовал на период совершения данного документа.

Так, например, не является основанием для государственной регистрации  права собственности гражданина на земельный участок решение  исполнительного комитета о предоставлении земельного участка юридическому лицу. Или решение суда, вступившее в  законную силу, о включении земельного участка в наследственную массу.

С 01.03.2010 в связи с изменением действующего законодательства кадастровый паспорт не является обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Однако землевладельцы должны знать, что площадь земельного участка, указанная в правоустанавливающем (правоподтверждающем) документе, должна соответствовать сведениям о данном земельном участке, содержащимся в Государственном кадастре недвижимости. Также должны совпадать данные о местоположении (адресе), категории, разрешенном использовании земельного участка. Наличие противоречий является основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок. Для того, чтобы определить размер государственной пошлины, убедиться в правильности и идентичности сведений о земельном участке, правообладателю необходимо получить информацию из государственного кадастра недвижимости в виде выписки о земельном участке.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным  участком, заключенные на срок менее  чем один год, не подлежат государственной  регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Право считается установленным  и утверждённым только после его  государственной регистрации.

3. Ограничение прав на землю

В некоторых случаях права на землю могут носить неполный характер, то есть на земельные участки могут быть наложены ограничения (обременения) по основаниям, установленным федеральными законами. Под ограничениями прав на землю понимаются в основном ограничения в использовании земельных участков, причем перечень их не является исчерпывающим.

Законодательно могут устанавливаться  следующие ограничения прав на землю:

• особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

• особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

• условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

• в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд;

• иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных федеральными законами.

Ограничения прав на землю устанавливаются  актами исполнительных органов государственной  власти, актами органов местного самоуправления или решением суда бессрочно или  на определенный срок. Указанные ограничения  прав могут быть обжаловано лицом, чьи  права ограничены, в судебном порядке. Ограничения сохраняются при  переходе права собственности на земельный участок к другому  лицу.

Интересы общества в обеспечении  охраны земель определяют необходимость  установления различного рода ограничений  хозяйственной деятельности и использования  земель. Права собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов могут быть ограничены в интересах других природопользователей⁴, а также в случаях, предусмотренных земельным законодательством.

Ограничение прав лиц, использующих земельные участки, представляет собой  установление в административном порядке  запретов на выполнение отдельных видов  хозяйственной деятельности и использования  земли либо требований о воздержании  от совершения определенных действий. Виды и характер ограничений основаны на предписаниях, содержащихся в соответствующих  правовых актах.

Ограничениями следует считать  запреты на осуществление определенных видов деятельности и требования о воздержании от совершения определенных действий, связанных с использованием земли, которые предусмотрены законодательством, в зависимости от местоположения земельных участков и которые  не применяются в отношении других земельных участков имеющих аналогичное  целевое назначение.

Например, часть участка  земель крестьянского хозяйства  включена в состав охранной зоны государственного заповедника, а другая часть не вошла в состав такой зоны. В этом случае в отношении использования части участка, включенной в состав охранной зоны, устанавливаются определенные ограничения. Факт нахождения части земельного участка в составе охранной зоны является условием обязательного установления в отношении этой части участка ограничений по его использованию. Что касается иной части земель крестьянского хозяйства, то в отношении ее законодательство таких ограничений не предусматривает.

Установление ограничений  прав лиц на земельные участки  представляет собой форму закрепления  в законодательстве пределов осуществления  субъективных прав лиц на земельные  участки. Цели ограничения прав лиц  на землю заключаются в обеспечении  рационального и эффективного использования  земель и охраны всей окружающей среды. Характер ограничений должен быть таким, чтобы в результате реализации субъективного  права в пределах установленных  ограничений не был нанесен ущерб  землям, для охраны которых установлены  ограничения, и иным объектам природы. В то же время степень ограничения  должна позволять пользоваться земельным  участком в соответствии с его  основным целевым назначением. Значение определения в законодательстве пределов реализации субъективных прав лиц на землю заключается в  том, что они являются стимулирующим  фактором формирования экологически обоснованного  поведения.

Необходимо различать  также такие понятия, как «сервитут» и «ограничение прав». Содержание этих понятий различно. Сервитут – право ограниченного пользования чужим участком земли, основанное на соглашении сторон или решении суда⁵. Ограничение прав имеет административный характер, оно прямо предусмотрено в законодательных или иных правовых нормативных актах. Ограничение прав по использованию земельного участка – неотъемлемый элемент правового режима того или иного земельного участка.

В отличие от ограничения  сервитут является вещным правом. За использование  участка, обремененного сервитутом, может взиматься плата. При установлении ограничений законодательство не предусматривает  взимания платы в пользу лица, в  интересах которого установлено  такое ограничение. В отдельных  случаях допускается возмещение лицу, использующему земельный участок, убытков, причиненных установлением  ограничений. Поэтому применительно  к сервитуту используется термин «обременение» земельного участка, который неприменим к случаям  ограничений прав на земельные участки.

ЗК выделяет земли, основное целевое назначение которых связано  с охраной окружающей среды⁶: земли природоохранного, природно-заповедного и земли оздоровительного назначения. Вокруг этих земель могут устанавливаться охранные зоны, округа санитарной охраны и др. Режим хозяйственной деятельности в этих зонах ограничивает права по использованию участков земель, прилегающих к таким землям, в интересах обеспечения сохранности земель, которые объявлены особо охраняемыми природными территориями, их природных комплексов. Права лиц, использующих земельные участки, ограничиваются также и в тех случаях, когда участки находятся непосредственно в составе особо охраняемой природной территории.

К землям природоохранного назначения относятся земли заказников (за исключением охотничьих), запретных  и нерестоохранных полос, земли, занятые лесами, выполняющими защитные функции, другие земли в системе охраняемых природных территорий, земли памятников природы.

Например, объявление территории государственным природным заказником допускается как с изъятием, так  и без изъятия у пользователей, владельцев и собственников земельных  участков. На территориях, объявленных  заказниками, постоянно или временно запрещается или ограничивается любая деятельность, если она противоречит целям создания заказников или причиняет вред природным комплексам и их компонентам. Поэтому лица, имеющие права на земельные участки, которые расположены в границах государственных природных заказников, обязаны соблюдать установленный в них режим особой охраны, их права ограничиваются.

4. Прекращение прав на землю

При необходимости и только при  строгом соблюдении действующего законодательства права на земельные участки могут  быть прекращены. При этом возможны два варианта: право на земельный  участок прекращается либо добровольно, либо принудительно.

4.1 Добровольное прекращение прав на землю

Добровольное прекращение любых  прав на земельный участок, включая  добровольный отказ от договора аренды или сервитута, заключается в  добровольном согласии владельца, пользователя, собственника или арендатора в отказе от ранее приобретённых прав на земельный  участок.

В отдельных случаях добровольный отказ собственника от прав на принадлежащий  ему земельный участок реализуется  в виде отчуждения этого участка  в пользу другого гражданина или  юридического лица.

Отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником  земельного участка заявления о  таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним⁷. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

При отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком заявление  об отказе от права на земельный  участок подается в исполнительный орган государственной власти или  орган местного самоуправления. К заявлению об отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком прилагаются кадастровый паспорт земельного участка, подлинники документов, удостоверяющих права на землю, в случае их отсутствия – копия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка, а также копия документа, удостоверяющего личность (для гражданина), или копия документа, подтверждающего государственную регистрацию юридического лица. К заявлениям юридических лиц, имеющих вышестоящий орган, должен быть приложен документ, подтверждающий согласие этого органа на отказ от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

В случае, если право на земельный участок было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в недельный срок со дня принятия решения об отказе обязан обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

4.2 Принудительное прекращение прав на землю

Принудительное изъятие у собственника земельного участка допускается  в следующих случаях.

4.2.1 Отчуждение земельного участка

Обращение взыскания на имущество  по обязательствам. В случае неисполнения должником своих обязательств на земельный участок, находящийся в его собственности, может быть наложено взыскание, которое производится по решению суда.

Земельный участок может быть отчужден, если это необходимо для государственных  или муниципальных нужд либо ввиду  его ненадлежащего использования. Земельный участок изымается у собственника путем его выкупа государством или путем продажи с публичных торгов.

Изъятие, в том числе путем  выкупа, земельных участков для государственных  или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных  с:

• выполнением международных обязательств Российской Федерации;