Заключение, изменение, расторжение и прекращение договора социального найма

Оглавление

1. Заключение, изменение,  расторжение и прекращение договора  социального найма ……………………………………………………………….3

2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги ………………...7

3. Правовое положение  жилых помещений в общежитиях……………..9

4. Задача …………………………………………………………………...13

Список литературы ………………………………………………………16

1. Заключение, изменение, расторжение и прекращение договора социального найма.

По договору социального  найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение  во владение и в пользование для  проживания в нем на условиях, установленных  Жилищным кодексом РФ (ст. 60 ЖК РФ).

Основные особенности  договора социального найма состоят  в следующем:

1) объектом договора является  изолированное жилое помещение,  что не обязательно для договора  коммерческого найма;

2) объект договора социального  найма находится в жилищном  фонде социального использования  (государственном или муниципальном  фонде);

3) в качестве наймодателя  выступает орган государственной  власти Российской Федерации,  субъекта Российской Федерации  или местного самоуправления;

4) в качестве нанимателя  выступает физическое лицо;

5) по требованию нанимателя  и членов его семьи договор  может быть заключен с одним  из членов семьи. В случае  смерти нанимателя или его  выбытия из жилого помещения  договор заключается с одним  из членов семьи, проживающих  в жилом помещении;

6) проживающие по договору  социального найма жилого помещения  совместно с нанимателем члены  его семьи пользуются всеми  правами и несут все обязанности  по договору найма жилого помещения  наравне с нанимателем;

7) плата за жилое помещение  и коммунальные услуги для  нанимателя жилого помещения  определяется в соответствии  с едиными тарифами;

8) договор социального  найма носит бессрочный характер.

Норма ч. 3 ст. 60 ЖК РФ предусматривает  дополнительные гарантии для нанимателей. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального  найма, не является основанием расторжения  договора социального найма жилого помещения. Это имеет важное значение в связи с изменением Жилищным кодексом РФ оснований для получения  жилого помещения. Комментируемая статья не предусматривает ограничений  в изменении условий договора социального найма в случае изменения  оснований и условий, дающих право  на получение жилого помещения по договору социального найма.

Договор социального найма  жилого помещения заключается без  установления срока его действия. Согласно ч. 1 ст. 61 ЖК РФ наниматель по договору социального найма в  многоквартирном доме приобретает  право пользования общим имуществом в этом доме.

Предметом договора социального  найма должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным  предметом договора социального  найма жилого помещения не могут  быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в  многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ). Договор социального найма заключается  в письменной форме на основании  решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального  использования (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ). Типовой  договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством РФ. Переход права собственности  на занимаемое по договору социального  найма жилое помещение, права  хозяйственного ведения или права  оперативного управления таким жилым  помещением не влечет за собой расторжения  или изменения условий договора социального найма (ст. 64 ЖК РФ).

Изменение договора социального  найма жилого помещения ЖК РФ допускает  при условиях, указанных в статье 82.

Согласно пункту 1 статьи 82 ЖК РФ, граждане, проживающие в  одной квартире, пользующиеся в ней  жилыми помещениями на основании  отдельных договоров социального  найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

Согласно пункту 2 статьи 82 ЖК РФ, дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей  семьи и наймодателя вправе требовать  признания себя нанимателем по ранее  заключенному договору социального  найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в  случае смерти нанимателя любому дееспособному  члену семьи умершего нанимателя.

Изменение и расторжение  договора социального найма жилого помещения производятся в соответствии с ЖК РФ (ст. 82, 83) с учетом общих  правил об изменении и о расторжении  гражданско-правовых договоров, установленных  в статьях 450 - 453 Гражданского кодекса  Российской Федерации. Соглашение об изменении  или о расторжении договора совершается  в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота  не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

Одним из оснований изменения  условий договора социального найма  ЖК РФ называет объединение в одну семью граждан, проживающих в  одной квартире и пользующихся в  ней жилыми помещениями на основании  отдельных договоров социального  найма (ч. 1 ст. 82). Основанием изменения  договора социального найма жилого помещения ЖК РФ признает замену одного нанимателя другим. Право требовать  признания себя новым нанимателем  по ранее заключенному договору социального  найма жилого помещения имеет  любой дееспособный член семьи нанимателя, который получил на это согласие как остальных членов своей семьи (включая несовершеннолетних лиц), так  и наймодателя. Реализовать это  право дееспособный член семьи может  и в случае смерти первоначального  нанимателя, и при его жизни (если первоначальный наниматель, как и другие члены семьи, выразит на это свое согласие).

Особенностью в правовом регулировании отношений, связанных  с изменением договора социального  найма жилого помещения, является то, что ЖК РФ не предусматривает возможность  раздела или выдела жилого помещения  по требованию члена семьи нанимателя. В настоящее время раздел и  выдел жилого помещения, относящегося к жилищному фонду социального  использования, не имеют юридических  оснований.

Согласно ст. 83 ЖК РФ договор  социального найма жилого помещения  может быть расторгнут в любое  время по соглашению сторон.

Наниматель жилого помещения  по договору социального найма с  согласия в письменной форме проживающих  совместно с ним членов его  семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального  найма.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального  найма жилого помещения считается  расторгнутым со дня выезда.

Расторжение договора социального  найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем  платы за жилое помещение и  (или) коммунальные услуги в  течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения  жилого помещения нанимателем  или другими гражданами, за действия  которых он отвечает;

3) систематического нарушения  прав и законных интересов  соседей, которое делает невозможным  совместное проживание в одном  жилом помещении;

4) использования жилого  помещения не по назначению.

 Договор социального  найма жилого помещения прекращается  в связи с утратой (разрушением)  жилого помещения, со смертью  одиноко проживавшего нанимателя.

2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги.

В соответствии со статьей 153 ЖК РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

К ним относятся:

 наниматели жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; арендатор жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды; наниматели жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда;  члены жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом; собственники жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Плата за жилое помещение  и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов, включает плату за:

       пользование  жилым помещением (плата за наем);

       содержание  и ремонт жилого помещения,  в том числе за услуги и  работы по управлению многоквартирным  домом, содержанию и текущему  ремонту общего имущества в  многоквартирном доме.

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном  доме проводится за счет собственника жилищного фонда;   коммунальные услуги.

       Плата  за жилое помещение и коммунальные  услуги для собственника помещения  в многоквартирном доме включает  плату за:

      содержание  и ремонт жилого помещения,  в том числе за услуги и  работы по управлению многоквартирным  домом, содержанию, текущему и  капитальному ремонту общего  имущества в многоквартирном  доме.

              Собственники жилых домов несут  расходы на их содержание и  ремонт, а также оплачивают коммунальные  услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими  те или иные виды деятельности (ч. 3 ст. 154 ЖК РФ).

       Статья 154 ЖК РФ не распространяется  на договоры коммерческого найма,  в которых плата за наем  и другие виды платежей определяются  в соответствии с принципом  свободы договора и регулируются  статьей 421 ГК РФ. Плата за коммунальные  услуги включает в себя плату  за холодное и горячее водоснабжение,  водоотведение, электроснабжение, газоснабжение  (в том числе поставки бытового  газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого  топлива при наличии печного  отопления).

В соответствии с частью 1 статьи 155 ЖК РФ плата за жилое помещение  и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным  домом.

Плата за жилое помещение  и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого  числа месяца, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным  домом.

Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений  не является основанием невнесения квартирной платы и коммунального платежа. При временном отсутствии граждан  внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учётом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан  в порядке, утверждаемом Правительством РФ. Плата за коммунальные услуги для  временных жильцов осуществляется нанимателем в соответствии с  дополнительным соглашением с наймодателем, заключённым на срок проживания временных  жильцов. Наймодатель, управляющая  организация обязаны сообщать в  письменной форме нанимателям и собственникам жилья об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов.

Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной  трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической  выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера  пеней не допускается.

Малоимущие граждане, занимающие жилые помещения по договорам  социального найма, освобождаются  от внесения платы за пользование  жилым помещением.

Размер же платы за коммунальные услуги определяется показаниями приборов учёта, а при их отсутствии нормативами  потребления коммунальных услуг, утверждёнными  местными органами в порядке, установленном  Правительством РФ. Тарифы величины оплаты устанавливаются органами государственной  власти субъектов РФ, местного самоуправления в порядке, установленном ФЗ.

Срок предоставления субсидий от 3 до 6 месяцев. Досрочное прекращение  допускается в случаях изменения  постоянного места жительства, дохода семьи, изменение состава семьи и предоставление гражданами заведомо недостоверной информации о доходах членов семьи.

3. Правовое положение жилых помещений в общежитиях.

Общежития используются для  проживания в период работы или обучения рабочих, служащих, студентов, слушателей, учащихся и других граждан.

Под общежития предоставляются  специально построенные или переоборудованные  для этих целей жилые дома. Общежития  укомплектовываются мебелью, другими  предметами культурно-бытового назначения, необходимых для проживания, занятий  и отдыха граждан.                                                            

Не допускается использование  под общежития жилых помещений  в жилых домах, предназначенных  для постоянного проживания, пользование  которыми осуществляется по договору жилищного найма. Общежития подлежат регистрации районной или городской  администрации. Принадлежность помещения  к общежитию определяется наличием санитарного паспорта.

Проживающие в общежитии, существенно ограничены в праве  распоряжаться занимаемой жилой  площадью т.е. - они не вправе требовать  раздела, выдела, обмена жилой площади, вселения других членов семьи, сдачи  в поднаём и т.д., но им предоставлен ряд полномочий: пользование мебелью, постельными принадлежностями и  другими предметами домашнего обихода  и культурно-бытового назначения. Правила же внутреннего распорядка в общежитии, после одобрения их на общем собрании проживающих в общежитии, утверждаются администрацией по согласованию с профсоюзным комитетом организации или учебного заведения.

Жилая площадь в общежитии  предоставляется по совместному  решению администрации предприятия, учреждения, организации либо органа кооперативной или другой общественной организации и профсоюзного комитета. На основании принятого решения  администрация выдаёт ордер на занятие  жилой площади в общежитии. Согласно примерному положению об общежитиях жилая площадь должна предоставляться  в размере не менее 6 кв. м. на одного человека. Семьям предоставляются изолированные  помещения. Право на жилое помещение  у проживающих в общежитии  лиц возникает на основании совместного  решения администрации и профсоюзного комитета о предоставлении жилой  площади, оформляемого выдачей ордера, и вселения в общежитие лица которому выдан ордер, т.е. из односторонних юридических действий. Ордер является не единственным основанием для вселения на предоставленную площадь.

 Также для вселения  и дальнейшего проживания составляется  договор найма служебного помещения в письменной форме, определяющий предмет, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением. Наниматель вправе осуществлять обмен помещения, а также сдавать его в поднаём. В договоре найма указываются члены семьи нанимателя.

Договор прекращается в связи  с утратой (разрушения) жилого помещения  или по иным предусмотренным ЖК РФ основаниям. Переход права собственности  на жилое помещение в общежитии, а также передача его в хозяйственное  ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влекут за собой прекращение договора найма, за исключением случаев, если новый  собственник или юридическое  лицо являются стороной трудового договора с работником - нанимателем помещения. Прекращение трудовых отношений, учёбы, увольнение со службы также является основанием прекращения договора социального  найма жилого помещения. В случаях  расторжения или прекращения  договора найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить помещения, которые они  занимали по данным договорам. В случае отказа граждане подлежат выселению  в судебном порядке без предоставления других жилых помещений.

При разрешении споров о  выселении из общежития, следует  проверять, является ли вообще общежитием данное помещение, занимаемое ответчиком. Для этого необходимо выяснять следующие  обстоятельства:

- находится ли дом,  в котором расположено помещение,  в ведении истца;

- построен ли он в качестве общежития либо специально переоборудован для этой цели;

- имеется ли разрешение санэпидемстанции на его заселения как общежития;

- выдавался ли в установленном порядке ордер на занятие жилой площади;

- укомплектован ли дом мебелью, специальным оборудованием, инвентарём, культурно-бытовыми предметами, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан;

- имеются ли штаты для обслуживания общежития;

- взимается ли плата за пользование им как за общежитие и другое.

Полученные доказательства должны быть исследованы в судебном заседании и оценены в совокупности. Только после этого суд вправе решить вопрос о том, распространяется ли на помещение, по поводу которого возник спор, правовой режим общежития.

При рассмотрения дела о  выселении из общежития, предоставленного в связи с работой, необходимо выяснять, какой трудовой договор  был заключён между истцом и ответчиком и по каким основаниям он был прекращён, имея в виду, что без предоставления другого жилья могут быть выселены прекратившие работу сезонные, временные  работники, лица, работающие по срочному трудовому договору, а также работники, уволившиеся по собственному желанию  без уважительных причин, уволенные  за нарушение трудовой дисциплины или  совершившие преступления. Если общежитие было предоставлено лицу, не относящемуся к гражданам, которые имеют право на предоставление жилой площади, и к указанному лицу предъявлен иск о выселении по этому основанию, необходимо, решить вопрос о признании недействительности ордера.

Часть 2 статья 103 ЖК РФ предусматривает, что без предоставления других жилых  помещений не могут быть выселены следующие категории граждан:

1. Члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов Федеральной службы безопасности, таможенных органов РФ, органов Государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей.

2.  Пенсионеры по старости.

3. Члены семьи работника, которому было предоставлено жилое помещение в общежитии и который умер.

4. Инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя или вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы.

Им должны быть предоставлены  другие жилые помещения в черте  соответствующего населённого пункта, если они не являются нанимателями либо собственниками (членами их семей) жилых помещений по договорам  социального найма и должны состоять на учёте в качестве нуждающихся  в жилых помещениях.

4. Решить задачу:

Кирилл Калмыков проживал с сыном Фёдором в трехкомнатной  квартире по договору социального  найма  в  г.  Адлере.  Летом  2007  года,  когда  Фёдору  исполнилось  18  лет,  он переехал в г. Москву для обучения в вузе с целью  получения диплома экономиста. Получив  место  в  студенческом  общежитии,  он  сообщил  отцу  о  том,  что  проживание  в  нем  его  тяготит: его самоподготовке к занятиям мешают соседи по комнате. Кирилл Калмыков решил помочь сыну: он задумал произвести обмен своей квартиры таким образом, чтобы он смог жить в однокомнатной квартире  в   г.Адлере,  а Фёдор  – в г. Москве в комнате коммунальной квартиры. Узнав  о  намерении  отца  в  отношении  обмена  жилыми  помещениями,  Фёдор  резко возразил, поскольку после  окончания вуза он намерен проживать  в г.Адлере. Вопрос же о месте самоподготовке уже решился: он готовится к занятиям на квартире своего товарища по группе.

Вопросы к задаче:  

1. Каков порядок производства  обмена жилыми помещениями?     

2. Осуществим ли вариант   обмена  жилыми помещениями, предложенный  Кириллом Калмыковым?

3.  Какое  обстоятельство,  по  Вашему  мнению,  не  позволит  Кириллу  Калмыкову реализовать  его план обмена жилыми  помещениями?

Решение:

В соответствии с п.1,5 ст. 72 ЖК РФ: « Наниматель жилого помещения  по договору социального найма с  согласия в письменной форме наймодателя  и проживающих совместно с  ним членов его семьи, в том  числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен  занимаемого ими жилого помещения  на жилое помещение, предоставленное  по договору социального найма другому  нанимателю. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального  найма, может быть совершен между  гражданами, проживающими в жилых  помещениях, расположенных как в  одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации».

Однако, в статье 73 ЖК РФ приведены  условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями помещений по договорам социального  найма не допускается:

1) к нанимателю обмениваемого  жилого помещения предъявлен  иск о расторжении или об  изменении договора социального  найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым  жилым помещением оспаривается  в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое  помещение признано в установленном  порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о  сносе соответствующего дома  или его переоборудовании для  использования в других целях;

5) принято решение о  капитальном ремонте соответствующего  дома с переустройством и (или)  перепланировкой жилых помещений  в этом доме;

6) в результате обмена  в коммунальную квартиру вселяется  гражданин, страдающий одной из  тяжелых форм хронических заболеваний,  указанных в предусмотренном  пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего  Кодекса перечне.

Проживающие совместно с  нанимателем члены его семьи  вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения  по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные  по договорам социального найма  другим нанимателям и находящиеся  в разных домах или квартирах (п.2 ст. 72 ЖК РФ).

Однако, если между нанимателем  жилого помещения по договору социального  найма и проживающими совместно  с ним членами его семьи  не достигнуто соглашение об обмене, любой  из них вправе требовать осуществления  принудительного обмена занимаемого  жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие  внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. (п.3 ст. 72 ЖК РФ).

Исходя из вышеизложенного, поскольку сын Федор не дает своего согласия на обмен жилого помещения, то вариант предложенный Кириллом Калмыковым будет не осуществим, если, конечно  этот вопрос не будет решен в судебном порядке.

Список используемой литературы:

1. Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. М.: 2011г.
2. Титов А.А. Постатейный  комментарий к  ЖК РФ. Изд. «ВЕК»,            М. 2009 г.

Нормативно-правовые акты:

3. Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 с последними изменениями и дополнениями от 10 мая 2009г.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.06.2012)
5. Правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (в ред. Постановлений Правительства РФ от 18.06.2007 N 379, от 24.12.2008 N 1001)
6. Постановление правительства РФ №354 от 06.05.2011 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах».