Заключение договора на торгах и аукционах

Оглавление

Введение…………………………………………………………………………...3

Глава I. Особенности заключения договора на торгах и аукционах…………………………………………………………………….6

1.1 Сущность, цель и правовое  регулирование заключения договора  на торгах………………………………………………………………………………6

1.2 Формы торгов, их характеристика………………………………………….10

Глава II. Характеристика организации и порядка проведения торгов………………………………………………………..13

2.1 Организация и порядок  проведения торгов………………………………..13

2.2 Последствия нарушения  правил проведения торгов……………………...24

Заключение……………………………………………………………………….27

Список использованной литературы…………………………………………...30

Введение

Договор - одна из наиболее древних  правовых конструкций. Становление  современной российской правовой системы  сопровождается изменением, как нормативной  базы, так и правоприменительной  практики, при этом многие институты, в том числе и не являющиеся новыми для российского права, претерпевают существенную трансформацию. В значительной мере это затрагивает положения, регулирующие порядок заключения договоров.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских  прав и обязанностей. (Гражданский Кодекс Р.Ф. - далее ГК РФ, ст.420).

Правила ГК РФ о заключении договора в результате торгов и порядке  организации и проведения последних  являются новеллами.

Торги — это традиционная, широко распространенная форма торговли, при которой заключению торговой сделки между продавцом и покупателем предшествуют переговоры в виде торга по поводу цены товара.¹

Торгами признается способ размещения заказа в форме конкурса (открытого, закрытого, с предварительным  квалификационным отбором) и аукциона (открытого, закрытого).²

 Экономическая сторона торгов стала сильно проявлять себя, главным образом в последние годы действия ГК РФ. Связано это было, прежде всего, с началом проведения приватизации и иных связанных с нею реформ, означавших и перестройку экономики. Такого рода перестройка все более отражалась в законодательных новеллах.

Такой порядок заключения договора в условиях перехода к рынку  получил широкое распространение  и подробно регламентирован в  ГК РФ (ст. 447-449) и дополняющих его  законодательных актах, которые  учитывают особенности проведения торгов в отношении различных видов имущества. Посредством торгов возможно заключение большинства гражданско-правовых договоров.

В одной из указанных статей (а именно, в п.1 ст.449 ГК РФ) содержится очень важная норма о том, что  торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут  быть признаны судом недействительными  по иску заинтересованного лица. И  хотя ГК РФ (точнее, его первая часть, содержащая данную статью) был введен в действие с 1 января 1995 года, но, как  ни странно, указанная норма стала  применяться на практике только с 1998 года.

Наверное, вначале казалось, что данные нормы реально могут  применяться только для инвестиционных конкурсов и конкурсов, проводимых в порядке исполнительного производства. Однако в этот период как раз развивается законодательство о конкурентных государственных закупках (Указ Президента РФ от 08.04.97 № 305 «О первоочередных мерах по предотвращению коррупции и сокращению бюджетных расходов при организации закупки продукции для государственных нужд»), одним из основных положений которого является требование о размещении государственных заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд путем проведения конкурсов.

В итоге крупные хозяйствующие субъекты также начинают понимать выгоду заключения договора путем проведения конкурса, который позволяет им заключить договор на намного более выгодных условиях, чем при простых переговорах с одним контрагентом.

Как результат, происходит серьезный  рост количества проводимых торгов. Однако наряду с этим растет и количество недовольных качеством проведения торгов и их результатами. Соответственно, постепенно начинает формироваться  и судебная практика.

Таким образом, вышесказанное  определяет актуальность и своевременность исследования вопроса о заключении договора на торгах и аукционах.

Объектом в настоящем исследовании являются: общественные отношения, возникающие  в связи с заключением договора на торгах и аукционах, их субъекты, специфические права и обязанности  участников.

Предметом, в свою очередь, являются – достижения гражданско-правовой науки, законодателя и правоприменительной  практики по вопросам заключения договора на торгах и аукционах.

Целью данного исследования является систематизация и анализ теоретического и практического материала, связанного с заключением договора на торгах и аукционах в гражданском  законодательстве РФ.

Поставленная цель предполагает решение следующих задач:

- выявление сущности и  целей заключения договора на  торгах;

- выявление форм торгов  и их характеристика;

- характеристика организации  и порядка проведения торгов;

- изучение последствий нарушения правил проведения торгов.

Глава I. Особенности заключения договора на торгах и аукционах

1.1 Сущность, цель и правовое  регулирование заключения договора  на торгах.

В соответствии с п. 1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор  заключается с лицом, выигравшим торги. По буквальному смыслу этой нормы  торги являются одним из путей  заключения договора, а именно - механизмом, позволяющим определить контрагента, с которым будет заключен договор.

Заключение договоров  на торгах применяется в таких сферах, как инвестиционные конкурсы, государственные закупки и подряды, продажа акций акционерных обществ, при заключении договоров приватизации государственного (муниципального) имущества.

Торги могут применяться  при заключении любых договоров, направленных на продажу имущества (недвижимости, ценных бумаг, активов  предприятий, а также прав - например, права на заключение договора и др.), исключая лишь договоры, совершение которых  на торгах несовместимо с их сущностью. Так, торги непригодны для заключения договора дарения, издательского договора, договора о совместной деятельности.

Общие положения о такой  форме торгов, как конкурс, действуют  также для художественных, творческих, профессиональных конкурсов, поскольку  последние предполагают присуждение  наград в денежной и натуральной  форме.

Некоторые же договоры о  продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Так, в соответствии со    ст.13 Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 06.12.2011, с изм. от 07.12.2011) "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее – закон о приватизации) приватизация государственного и муниципального имущества может осуществляться путем его продажи на аукционе или коммерческом конкурсе.

Торги могут проводиться  для выбора инвесторов, арендаторов, при размещении заказов для государственных  и муниципальных нужд, выборе подрядчиков, продаже арестованной недвижимости в исполнительном производстве, обращении взыскания на предмет залога, продаже имущества должника в ходе банкротства. Многие организации проводят торги и по собственной инициативе для объективного выбора лучшего контрагента.³

Цель торгов состоит в  выявлении их победителя, т.е. лица, предлагающего наилучшие для  продавца (заказчика торгов) условия  договора. Заключение договора с победителем торгов составляет обязанность продавца (заказчика торгов), неисполнение которой влечет за собой гражданско-правовую ответственность. В частности, победитель торгов вправе требовать понуждения уклоняющегося лица к заключению договора либо возмещения убытков, вызванных таким уклонением.

В качестве организатора торгов может выступать собственник  вещи или обладатель имущественного права, либо специализированные организации. Последняя действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и может выступать от их имени или от своего имени. Так, фонды имущества являются организатором торгов при приватизации государственного и муниципального имущества.

Нормы, предусматривающие  процедуру торгов, содержатся в различных  актах. В числе законодательных  актов это: ФЗ от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", Федеральный закон от 27 декабря 1995  г. № 213-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "О государственном оборонном заказе", Федеральный закон от 21.07.2005 N 94-ФЗ (ред. от 12.12.2011)                                "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2012);  Федеральный закон от 30.12.1995 N 225-ФЗ (ред. от 19.07.2011) "О соглашениях о разделе продукции"

Положения о торгах и порядке  их проведения содержатся в ст.38 Земельном кодексе Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах). Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 ст. 30 ЗК РФ земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ. В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. Он определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка. Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ.

Также положение об аукционе прослеживается и в Лесном Кодексе Российской Федерации. А именно,  в ст. 77  Лесного Кодекса «Заключение договора купли-продажи лесных насаждений». Данный договор заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора, за исключением случаев, предусмотренных статьями 19 и 30 Лесного Кодекса. На основании данной статьи по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Имеется ряд постановлений  Правительства РФ: Правила проведения конкурсов на право заключения договоров  доверительного управления закрепленными  в федеральной собственности  акциями акционерных обществ  и угольной промышленности, утв. постановлением Правительства РФ от 11 декабря 1996 г. N 1485 (ред. от 26.07.2004); Порядок поэтапной продажи находящихся на балансе федеральных органов власти автомобилей иностранного производства, а также приобретения легковых автомобилей отечественного производства для обслуживания указанных органов, утв. постановлением Правительства РФ от 23 апреля 1997 г. N 476.

Обязательное применение торгов предусмотрено, в частности, ст.350 ГК для реализации заложенного  имущества. Положения Гражданского Процессуального Кодекса РФ предусматривают публичные торги при реализации принадлежащего должнику жилого строения, на которое обращается взыскание. В ходе приватизации государственного или муниципального имущества посредством продажи предприятия как имущественные комплексы могут быть проданы исключительно на коммерческом конкурсе с инвестиционными и (или) социальными условиями. Равным образом на таком же конкурсе должна производиться продажа акций созданного в процессе приватизации открытого акционерного общества, составляющих более 50% его уставного капитала (п.1 ст.16 Федерального Закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 06.12.2011, с изм. от 07.12.2011) "О приватизации государственного и муниципального имущества").

Обязательное применение аукциона как формы проведения торгов предусмотрено в другом правовом акте, в частности в п.21  
Постановления Правительства РФ от 15.05.1995 N 469 (ред. от 03.10.2002, с изм. от 01.07.2009) "О продаже на аукционе имущества (активов) ликвидируемых и ликвидированных государственных и муниципальных предприятий".

1.2 Формы торгов, их характеристика

Торги проводятся в форме  аукциона или конкурса (п. 4 ст. 447 ГК РФ). Различие между ними состоит в способе определения победителя. Аукцион выявляет победителя, способного предложить наивысшую цену. ГК РФ регулирует только одну разновидность аукционных торгов: торги на продажу, а не на покупку чего-либо. На таком аукционе победитель определяется путем пошагового повышения цены на товар (имущество). Перед началом торгов объявляется «шаг аукциона» - денежный интервал, на который увеличивается цена предмета торгов на аукционе. Шаг аукциона чаще всего устанавливается в процентном соотношении к начальной (стартовой) цене. В подобном аукционе каждая последующая оферта по цене превышает предыдущую, и выигрывает последний оферент. Активный аукцион всегда используется в сфере исполнительного производства, так как основной смысл продажи арестованной недвижимости должника заключается в получении судебным приставом-исполнителем наибольшей суммы для покрытия задолженности по исполнительным листам. Помимо этого активные аукционы являются распространенным способом приватизации государственного и муниципального имущества, продажи земельных участков для жилищного строительства (ст. 38.1 и 38.2 ЗК РФ).

Конкурсная форма торгов предполагает выбор победителя, предложившего  лучшие условия, которые определяются конкурсной комиссией.

Торги в форме конкурса являются удобным способом для их инициатора выбрать контрагента  с наиболее оптимальными условиями  сделки. Смысловое значение термина  «конкурс» сводится к соревнованию, состязанию, конкуренции с целью  выявить наилучших участников. В  судебно-арбитражной практике справедливо отмечается, что конкурс - это мероприятие, целью которого является определение лиц, наиболее способных к оптимальному решению поставленной задачи.⁴

На конкурсных торгах победителем  считается лицо, предложившее лучшие условия исполнения договора, использования  имущества. Критерии отбора устанавливает  заранее сформированная конкурсная комиссия, в которую могут входить  не только сотрудники заказчика торгов, но и любые лица, которые имеют  научный авторитет, профессиональную репутацию, считаются специалистами  в определенной области. К этим критериям, как правило, относятся финансовые средства компании, трудовые ресурсы, профессиональные навыки персонала, наличие  необходимого оборудования, опыт работы.

Общим признаком этих форм торгов является состязательность участников, конкурирующих между собой и выдвигающих наиболее выгодные предложения. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом. Так, правом сдачи в аренду нежилых помещений обладают соответствующие комитеты по управлению государственным (муниципальным) имуществом, которые и определяют форму торгов на право заключения договора аренды нежилого помещения. Комитеты по управлению государственным (муниципальным) имуществом не являются собственниками приватизируемых государственных (муниципальных) предприятий. Однако в силу закона именно они определяют форму торгов при приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

В конкурсе или аукционе должно участвовать два или большее  число лиц, иначе они теряют смысл. Поэтому п. 5 ст. 447 ГК устанавливает, что аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.

По изложенным выше правилам должны проводиться и публичные  торги в порядке исполнения решения  суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством.

Публичные торги служат способом реализации имущества должника, на которое обращено взыскание по решению  суда. Согласно ст.399 - 405 ГПК должник  в течение одного месяца со дня  наложения ареста на жилое строение может самостоятельно, но под контролем  судебного исполнителя, произвести продажу строения по цене не ниже, указанной в акте об аресте. Положения ГПК применяются и в арбитражном производстве при решении вопроса, о порядке обращения взыскания на имущество должника.

Если подготовка торгов возложена  на судебного пристава-исполнителя, то он направляет заявку на проведение торгов в специализированную организацию, управомоченную на совершение операций с недвижимостью. К заявке должны быть приложены: копия исполнительного документа, копия акта ареста имущества, документы, характеризующие объект недвижимости, копии документов, подтверждающих право пользования земельным участком или право собственности на него.

Специализированная организация  обязана провести такие торги  в пределах двухмесячного срока  со дня получения ею заявки судебного  пристава-исполнителя.

Глава II. Характеристика организации и порядка проведения торгов

2.1 Организация и порядок  проведения торгов

C 1 сентября 2010 года  в соответствии с приказом  ФАС РФ от 14.07.2010 № 400 открылся  официальный сайт для размещения  информации о проведении торгов (www.torgi.gov.ru), на котором будут в обязательном порядке публиковаться сведения о проведении конкурсов и аукционов на право заключения договоров в отношении федерального имущества.

С данной даты не размещение информации о торгах именно на этом сайте будет расцениваться как нарушение правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества. Соответственно, торги и заключенные по их результатам сделки могут быть признаны недействительными.

Торги можно разделить  на открытые и закрытые, не зависимо от того аукционы это или конкурсы. Согласно ст. 448 ГК РФ в открытых торгах может участвовать любое лицо, в закрытых - только специально приглашенные лица, при этом если для открытых торгов организатор «делает» извещение, то при проведении закрытых - «направляет» его потенциальным участникам.

Законодатель устанавливает, что организатором торгов может  выступать или сам собственник  вещи, или обладатель имущественного права, или специализированная организация. Гражданский кодекс РФ (п. 1 ст. 447 ГК РФ) прямо устанавливает, что отношения между собственником и организатором торгов имеют в своей основе договор.

В число обязанностей организатора торгов, согласно ГК РФ, входит: извещение  о проведении торгов, т.е. обязательные сведения о времени, месте и форме проведения торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене; подписание протокола по результатам торгов, имеющего силу договора. Такие действия носят характер юридически значимых действий (сделок). П. 2 ст. 447 ГК РФ устанавливает, что организатор торгов может выступать как от своего имени, так и от имени собственника. Совершение организатором торгов от имени и за счет собственника юридически значимых действий совпадает с определением договора поручения (глава 49 ГК РФ), в то время как совершение им сделок от своего имени, но за счет собственника охватывается понятием договора комиссии (глава 51 ГК РФ).

В ходе приватизации государственных  и муниципальных предприятий  используемые способы приватизации, в том числе продажа на конкурсах  и аукционах, предполагает опубликование  продавцами имущества надлежащей информации о приватизации. Так, Закон о приватизации в ст.18 предписывает обязательное опубликование  не менее чем за 45 дней до дня осуществления  продажи сведений, перечень которых  устанавливает Правительство РФ. При продаже на коммерческом конкурсе акций открытого акционерного общества, созданного в процессе приватизации, информационное сообщение о такой  продаже должно содержать сведения, предусмотренные п.3 ст.18 Закона о  приватизации.

Организатор вправе отказаться от проведения открытых торгов, а именно от проведения: аукциона — в любое время, но не позднее чем за 3 дня до даты проведения; конкурса — в любое время, но не позднее чем за 30 дней до даты проведения. Если организатор открытых торгов нарушил указанные сроки, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб. Организатор закрытых торгов обязан возместить участникам реальный ущерб вне зависимости от срока последующего отказа.

В п. 4 ст.448 ГК РФ предусмотрено  применение задатка в отношениях, связанных с организацией и проведением  торгов. Задаток, вносимый участниками торгов, имеет целью подтвердить серьезность намерения участвовать в конкурсе.

Устроитель торгов, даже несущий обязанность возмещения ущерба, причиненного отказом от их проведения, возвращает принятый задаток  в одинарном, а не в двойном  размере (как это имело бы место  согласно общим правилам ст.381 ГК РФ). Такой подход следует объяснять  тем, что ни в момент извещения  потенциальных участников торгов, ни в момент внесения ими задатка  между будущими участниками торгов и их организатором не возникает  еще то обязательство, на создание которого направлены торги, - обязательство заключить договор. Такое обязательство возникает лишь между организатором и победителем торгов.

Согласно п. 5 ст. 448 ГК РФ обеспечительная  функция задатка используется в  отношениях между организатором  торгов и их победителем. При нарушении  обязанности заключить с последним (подписать) договор организатор  не только возвращает задаток в двойном  размере, но и возмещает в непокрытой им части убытки, причиненные участием в торгах (включая упущенную выгоду).

Для подписания договора с  победителем торгов отводится определенный срок, заранее указанный в извещении  о их проведении. При отсутствии указания о таком сроке он не должен превышать 20 дней (для торгов, предмет которых составляло приобретение права на заключение договора). Течение срока начинается с момента завершения торгов и оформления протокола об их результатах.

Уклонение победителя торгов, проводившихся на предмет приобретения права на заключение договора, от заключения соответствующего договора дает другой стороне право обратиться в суд  с требованием о понуждении заключить  договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением. При  этом следует учитывать, что закон  не наделяет сторону правом требовать  понуждения исполнить заключенный  по результатам торгов договор. При  неисполнении такого договора (например, при отказе покупателя произвести уплату покупной цены), предусматривается расторжение договора, а не понуждение покупателя к его исполнению.

Выбор победителя торгов осуществляется организатором торгов в устной форме. При этом такое действие организатора торгов следует классифицировать как  юридический факт, т.к. оно влечет возникновение прав и обязанностей у лица, признанного победителем  торгов.

Протокол об итогах торгов является самостоятельным юридическим  фактом в системе торгов (как особого  порядка заключения договора), установленным  специальной императивной нормой, и  представляет собой двустороннюю сделку - договор.

Протокол о результатах  торгов подписывается организатором  и лицом, выигравшим торги, в день проведения торгов.

Примером может  послужить аукцион на право заключения договоров аренды муниципального имущества г.Челябинска, который состоялся 29.10.2010г.

Извещение о проведении аукциона 

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска объявляет открытые аукционные торги на право заключения договора аренды муниципального имущества:

*-начальная цена  продажи права аренды, установленная  в размере арендной платы за  пользование имуществом в месяц,  указана без НДС; НДС начисляется  и перечисляется арендатором  самостоятельно в соответствующий  налоговый орган.

**-нежилое помещение  включено в Перечень муниципального  имущества, предназначенного для  передачи во владение и (или)  пользование субъектам малого  и среднего предпринимательства  и организациям, образующим инфраструктуру  поддержки субъектов малого и  среднего предпринимательства, соответственно, принимать участие в аукционных  торгах по данному объекту  имеют право только субъекты  малого и среднего предпринимательства  и организации, образующие инфраструктуру  поддержки субъектов малого и  среднего предпринимательства

Задаток оплачивается путём перечисления денежных средств  на расчётный счёт МУП "Геоцентр". Суммы задатка возвращаются участникам аукциона, которые участвовали в аукционе, но не стали победителями, в течение пяти рабочих дней с даты подписания протокола аукциона, за исключением участника аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене договора; такому участнику и победителю аукциона задаток возвращается в течение пяти рабочих дней с даты подписания договора с победителем аукциона или с участником, который сделал предпоследнее предложение о цене договора.

Критерий выявления  победителя аукциона - победителем  аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену лота (договора аренды недвижимого имущества).

Договор аренды муниципального имущества с победителем торгов заключается в течение 15-ти дней с даты подписания протокола аукциона.

Оформление заявок на участие в аукционе и ознакомление с объектом продажи производится в Комитете по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска.

Перечень документов, подаваемых претендентами для участия  в аукционе:

- заявка по установленной  форме - 2 экземпляра;

- полученная не  ранее чем за шесть месяцев  до даты размещения на официальном  сайте торгов извещения о проведении  аукциона выписку из единого  государственного реестра юридических  лиц или нотариально заверенную  копию такой выписки (для юридических  лиц), полученную не ранее чем  за шесть месяцев до даты  размещения на официальном сайте  торгов извещения о проведении  аукциона выписку из единого  государственного реестра индивидуальных  предпринимателей или нотариально заверенную копию такой выписки (для индивидуальных предпринимателей), копии документов, удостоверяющих личность (для иных физических лиц), надлежащим образом заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица или физического лица в качестве индивидуального предпринимателя в соответствии с законодательством соответствующего государства (для иностранных лиц), полученные не ранее чем за шесть месяцев до даты размещения на официальном сайте торгов извещения о проведении аукциона;