Заключение договора на торгах

Заключение договора на торгах

Существенными особенностями отличается такой способ оформления договорных отношений, как заключение договора на торгах. Путем проведения торгов может быть заключен любой договор, если только это не противоречит его существу. Например, невозможно представить заключение подобным способом издательского договора с автором определенного произведения, договора дарения либо договора о совместной деятельности. В то же время не существует препятствий для продажи в порядке проведения торгов какого-либо имущества, включая недвижимость, ценные бумаги, имущественные права (скажем, права аренды помещения) и т.п.

К их числу, в частности, относятся:

                    продажа государственного или муниципального имущества на аукционе, в том числе продажа на специализированном аукционе акций созданных в процессе приватизации открытых акционерных обществ;

                    продажа государственного или муниципального имущества на коммерческом конкурсе с инвестиционными и (или) социальными условиями;

                    отчуждение находящихся в государственной или муниципальной собственности акций созданных в процессе приватизации открытых акционерных обществ владельцам государственных или муниципальных ценных бумаг, удостоверяющих право приобретения таких акций.

При продаже вещей или имущественных прав на открытых торгах договор должен быть заключен с лицом, выигравшим торги. Заключение такого договора - обязанность продавца, поэтому в случае необоснованного уклонения от заключения договора победитель торгов вправе потребовать понуждения продавца к его заключению, а также возмещения убытков, вызванных уклонением от заключения договора.

В определенных случаях, предусмотренных законом, договоры о продаже имущества, в том числе имущественных прав, могут заключаться только путем проведения торгов. В частности, среди способов приватизации государственного и муниципального имущества имеются такие, которые могут быть реализованы исключительно путем проведения открытых торгов.

При обращении взыскания на заложенное имущество предмет залога реализуется путем проведения торгов.

Собственник вещи или обладатель имущественного права, решивший заключить договор об их отчуждении на торгах, может сам организовать торги либо обратиться к услугам специализированной организации, которая выступит в качестве организатора торгов. При этом специализированная организация должна действовать на основе договора с собственником (обладателем права) и в зависимости от условий такого договора выступает от имени собственника или от своего имени.

Форма торгов избирается собственником реализуемой вещи (обладателем права), если иное не будет установлено законом. Однако его выбор ограничен лишь двумя возможностями: торги могут быть проведены в форме либо конкурса, либо аукциона. Разница между ними заключается в том, что на аукционе выигравшим признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое, по заключению конкурсной комиссии, предложит лучшие условия.

В свою очередь, и аукцион, и конкурс могут быть открытыми или закрытыми. В первом случае участником аукциона или конкурса, а следовательно, и его победителем может быть любое лицо; во втором - только лица, специально приглашенные для участия в конкурсе (аукционе).

На организатора торгов возлагаются определенные обязанности как по подготовке торгов, так и по их проведению. Прежде всего он обязан обеспечить доведение до предполагаемых участников извещения об их проведении не менее чем за 30 дней до этого. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене продаваемого объекта.

Впоследствии организатор торгов, давший извещение, может отказаться от их проведения в срок не позднее чем за три дня до наступления объявленной даты проведения торгов в форме аукциона и не позднее чем за 30 дней до проведения конкурса. Если при этом предполагалось провести закрытые торги, их организатору придется возместить участникам понесенные ими убытки (реальный ущерб). Что же касается открытых торгов, то обязанность возместить их участникам понесенные убытки возникает у организатора торгов только в случае нарушения установленных сроков отказа от их проведения.

Определенные обязательные условия должны соблюдаться также участниками торгов - они обязаны внести задаток. Размер, сроки и порядок внесения задатка определяются извещением о проведении торгов. Судьба задатка, внесенного участниками торгов, определяется специальными правилами, суть которых состоит в том, что тем лицам, которые приняли участие в торгах, но не стали их победителями, задаток должен быть возвращен. Задаток также подлежит возврату всем участникам, если торги не состоялись.

Иначе решается судьба задатка, внесенного лицом - будущим победителем торгов: соответствующая денежная сумма засчитывается в счет исполнения его обязательств по оплате приобретенной вещи или имущественного права. Результаты торгов удостоверяются протоколом, который подписывается организатором торгов и их победителем и имеет силу договора. Если же какая-либо из названных сторон будет уклоняться от подписания договора, возникают определенные неблагоприятные последствия: победитель торгов утрачивает внесенный им задаток, а на организатора торгов возлагается обязанность возвратить лицу, выигравшему торги, внесенный им задаток в двойном размере, а также возместить ему убытки в части, превышающей сумму задатка.

В случаях, когда предметом торгов является право на заключение договора (например, договора аренды помещения), соответствующий договор должен быть подписан сторонами не позднее 20 дней после завершения торгов и оформления протокола, если иной срок не был указан в извещении о проведении торгов. Уклонение одной из сторон от оформления договорных отношений дает право другой стороне обратиться в суд с требованиями как о понуждении к заключению договора, так и о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными, что влечет за собой недействительность договора, заключенного по их результатам. Аукцион или конкурс, в которых принял участие только один участник, признаются несостоявшимися.

ВВЕДЕНИЕ

Договор – одна из наиболее древних правовых конструкций. Становление современной российской правовой системы сопровождается изменением, как нормативной базы, так и правоприменительной практики, при этом многие институты, в том числе и не являющиеся новыми для российского права, претерпевают существенную трансформацию. В значительной мере это затрагивает положения, регулирующие порядок заключения договоров.

Торги представляют собой один из способов заключения договоров, который тесно связан с основными законами свободного рынка и выражает их наиболее последовательно.

Первая регламентация торгов как особого способа заключения гражданско-правовых договоров была связана с началом перехода к рынку, а более конкретно – с проведением приватизации государственной собственности. Именно торги оказывались и оказываются основной формой приватизации. Так, в частности, ст. 15 Закона РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» предусматривала, что приватизация осуществляется путем продажи предприятий по конкурсу или на аукционе посредством продажи долей (акций) в капитале предприятия, а также путем выкупа имущества предприятия, сданного в аренду.

Актуальность темы курсовой работы подтверждается расширением практики применения торгов в различных сферах общественных отношений, предполагающих заключение договора.

В сфере государственного управления также очевидна тенденция к использованию института торгов с целью оптимизации государственных расходов.

В связи с развитием ипотечного кредитования торги приобретают все большее значение. Заключение договоров на торгах способствует соблюдению баланса интересов субъектов при обращении взыскания на заложенное имущество (интересов залогодателя и залогодержателя).

Целью курсовой работы является: определение понятия и видов торгов, а также особенности процедуры проведения заключения договоров на тогах.

Названная цель обусловила необходимость решения следующих задач:

- определить понятие и виды торгов;

- наиболее полно раскрыть порядок проведения торгов;

- проанализировать порядок заключения договора на торгах для государственных нужд путем проведения конкурса и аукциона.

Объектом являются: общественные отношения, вытекающие в процессе правового регулирования порядка проведения и заключения договора на торгах.

Предметом являются: особенности заключения договора на торгах в форме конкурса и аукциона.

Методологическая и теоретическая основа курсовой работы. В работе применялись как общенаучный метод комплексного подхода, так и частнонаучные методы познания, в том числе диалектический, формально-логический, исторический, систематический, сравнительно-правовой, технико-юридический, метод анализа и обобщения законодательства и практики его применения.

Теоретической основой исследования явились научные труды современных ученых-правоведов: М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Е.А. Суханова, кроме того, использовались работы ученых, исследовавших некоторые аспекты правового регулирования порядка заключения договора на торгах: Балакина В.В., Турсуновой Ю.C.

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ТОРГОВ

1.1 Понятие и виды торгов

В соответствии с п. 1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. По буквальному смыслу этой нормы торги являются одним из путей заключения договора, а именно - механизмом, позволяющим определить контрагента, с которым будет заключен договор[1].

Торги включают в себя ряд юридически значимых действий, характеристика которых необходима для определения структуры возникающих правоотношений.

Лицо, принявшее решение об использовании торгов для заключения договора (например, собственник, решивший таким образом продать свое имущество), естественно, может осуществлять какие-либо действия, связанные с проведением будущих торгов, и до опубликования информации об их проведении (например, проводить предварительную оценку этого имущества, определять требования к участникам торгов и т.д.). Эти действия являются подготовительными, непосредственно не порождают никаких обязательств для осуществившего их лица и не включаются непосредственно в процесс организации и проведения конкретных торгов.

Проведение торгов представляет собой особый способ заключения договоров, выбор которого обусловлен необходимостью поиска контрагента, а также желанием обеспечить максимально выгодные условия сделки путем обострения конкуренции между потенциальными контрагентами (участниками торгов). Заключение договоров путем проведения торгов сопряжено с определенными сложностями, необходимостью дополнительных финансовых затрат на их подготовку и проведение, но оно влечет для заказчиков и экономическую выгоду.

Торги могут проводиться для выбора инвесторов, арендаторов, при приватизации государственного и муниципального имущества, размещении заказов для государственных и муниципальных нужд, выборе подрядчиков, продаже арестованной недвижимости в исполнительном производстве, обращении взыскания на предмет залога, продаже имущества должника в ходе банкротства. Многие организации проводят торги и по собственной инициативе для объективного выбора лучшего контрагента[2].

Российское законодательство предусматривает две формы проведения торгов: аукцион и конкурс (п. 4 ст. 447 ГК РФ). Различия между ними состоят в принципе определения победителя. Победителем аукциона является лицо, предложившее «лучшую цену». Здесь следует оговориться, что в точном соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 447 ГК РФ выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую, а не лучшую цену. Объяснение этой формулировке видится в том, что ГК РФ регулирует только одну разновидность аукционных торгов: торги на продажу, а не на покупку чего-либо. На таком аукционе победитель определяется путем пошагового повышения цены на товар (имущество). Перед началом торгов объявляется «шаг аукциона» - денежный интервал, на который увеличивается цена предмета торгов на аукционе. Шаг аукциона чаще всего устанавливается в процентном соотношении к начальной (стартовой) цене. В подобном аукционе каждая последующая оферта по цене превышает предыдущую, и выигрывает последний оферент.

Активный аукцион всегда используется в сфере исполнительного производства, так как основной смысл продажи арестованной недвижимости должника заключается в получении судебным приставом-исполнителем наибольшей суммы для покрытия задолженности по исполнительным листам. Помимо этого активные аукционы являются распространенным способом приватизации государственного и муниципального имущества, продажи земельных участков для жилищного строительства (ст. ст. 38.1 и 38.2 Земельного кодекса РФ) и во многих других случаях.

Однако на практике огромное количество торгов проводится не только на продажу, но и на приобретение товаров, работ или услуг. В этом случае заказчик торгов, наоборот, заинтересован в получении минимальной цены. Победитель подобного аукциона (редукциона) определяется путем пошагового (при устном соревновании) понижения начальной (стартовой) цены. Цена постепенно снижается до ее первого акцепта одним из участников, и торги выигрывает первый акцептант. Таким образом, начальная цена является предельной ценой, она обязательно должна быть снижена участниками торгов. Редукционы наиболее распространены в сфере размещения государственных и муниципальных заказов. Например, наличие в заявке участника размещения заказа предложения о цене государственного или муниципального контракта, превышающей его начальную (максимальную) цену, само по себе является основанием для отказа ему в допуске к участию в аукционе или конкурсе.

В соответствии с тем же п. 4 ст. 447 ГК РФ конкурсом признается такая форма проведения торгов, при которой: а) победителя торгов определяет не их организатор, но назначенная им конкурсная комиссия; б) победителем признается лицо, предложившее лучшие условия. Именно конкурс представляется оптимальной формой торгов при заключении договора на управление объектом недвижимости, так как в этом случае наибольшее значение имеют не стоимость услуг такой организации, а условия обслуживания здания и качество оказываемых услуг.

Из толкования норм ГК РФ можно заключить, что:

а) для разграничения аукциона и конкурса решающее значение имеет субъект, уполномоченный определять победителя торгов (организатор торгов или конкурсная комиссия), в то время как «наиболее высокая цена» является частным случаем «лучших условий»;

б) «лучшие условия» должны либо включать наилучшую цену лишь как одно из нескольких условий, подлежащих оценке в совокупности, либо рассматривать иные условия, а не цену. Игнорирование специфики субъекта, определяющего победителя (небезосновательное, ибо на суть отношений такой признак повлиять не может), приводит к тому, что аукцион рассматривается как частный случай конкурса.

На конкурсных торгах (от лат. «concursus» - течение, столкновение) победителем считается лицо, предложившее лучшие условия исполнения договора, использования имущества. Критерии отбора устанавливает заранее сформированная конкурсная комиссия, в которую могут входить не только сотрудники заказчика торгов, но и любые лица, которые имеют научный авторитет, профессиональную репутацию, считаются специалистами в определенной области. К этим критериям, как правило, относятся финансовые средства компании, трудовые ресурсы, профессиональные навыки персонала, наличие необходимого оборудования, опыт работы.

Например, для победы в земельном конкурсе решающее значение имеет режим использования имущества: целевое использование земельного участка, соблюдение экологических и архитектурно-планировочных требований, обеспечение максимального размера инвестиций, проведение работ по рекультивации, благоустройству и пр. В свою очередь, на аукционе земельные участки продаются в случае, когда от покупателя (арендатора) не требуется выполнения каких-либо условий, кроме целевого использования земли.

Торги в форме конкурса являются удобным способом для их инициатора выбрать контрагента с наиболее оптимальными условиями сделки. Смысловое значение термина «конкурс» сводится к соревнованию, состязанию, конкуренции с целью выявить наилучших участников. В судебно-арбитражной практике справедливо отмечается, что конкурс - это мероприятие, целью которого является определение лиц, наиболее способных к оптимальному решению поставленной задачи[3].

Различия между аукционом и конкурсом, по большому счету, несущественны. По сути, аукцион - это тот же самый конкурс, но лишь с одним критерием отбора, в качестве которого выступает цена. Однако допустимо дать и определение конкурса через понятие аукциона, ведь конкурс - это тот же самый аукцион, участники которого прошли определенный квалификационный отбор и по заключению конкурсной комиссии удовлетворяют всем заявленным требованиям (критериям).

Зачастую заказчик торгов устанавливает смешанные (и аукционные, и конкурсные) требования к победителю, который должен одновременно предложить и лучшие условия исполнения договора, и лучшую цену (например, приватизационные конкурсы, земельные конкурсы по продаже участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства нежилых объектов). Нужно признать, что в таком случае конкурс будет полностью идентичен аукциону[4].

Торги (независимо аукционы или конкурсы) можно разделить на открытые и закрытые. Согласно ст. 448 ГК РФ в открытых торгах может участвовать любое лицо, в закрытых — только специально приглашенные лица, при этом если для открытых торгов организатор «делает» извещение, то при проведении закрытых — «направляет» его потенциальным участникам.

В литературе высказывается мнение, что при классификации торгов по кругу участников необходимо выделять:

— открытые торги, в которых может участвовать любое лицо;

— закрытые торги, в которых участвуют специально приглашенные лица;

— торги с ограниченным участием, когда круг участников не определен, но ограничен какими-либо критериями (например, наличием лицензий, специального допуска и т. п.).

Данная классификация небезупречна, поскольку смешиваются два основания классификации: по порядку определения круга участников и по наличию требований к участникам торгов, если их круг заранее не определен.

Представляется более правильным разделять торги на открытые и закрытые. Соответственно, в первом случае круг участников заранее не определен, во втором — победитель определяется из числа не любых откликнувшихся лиц, а только приглашенных. Использование открытых торгов целесообразно, когда к потенциальному контрагенту нет специфических требований, например при продаже недвижимости.

Открытые торги, в свою очередь, можно подразделить в зависимости от требований, предъявляемых к откликнувшимся участникам, на «безусловно открытые» (когда участник должен быть дееспособен, и этого достаточно для того, чтобы его заявка была принята к рассмотрению), и на «торги с ограниченным участием» (когда к участникам предъявляются квалификационные требования, что, однако, не превращает их в закрытые, ибо отбор лиц, допущенных к участию в торгах, осуществляется не организатором на стадии их подготовки к проведению, а непосредственно при приеме или анализе заявок на участие). Установление таких ограничений важно тогда, когда потенциальному контрагенту необходимо иметь соответствующие лицензии на осуществление определенной деятельности, например при проведении торгов, на капитальный ремонт зданий и сооружений[5].

Две данные классификации (разделение торгов на аукционы и конкурсы — открытые и закрытые), воспроизведенные в законе, позволяют создавать форму торгов, наиболее адекватную интересам общества и отдельных лиц.

Оценивая нормы действующего законодательства, посвященные проведению торгов, можно сделать вывод, что приоритет отдается аукционным торгам, на которых соблюдается принцип определения победителя по цене. Например, системный анализ многих норм Закона о размещении заказов позволяет сделать вывод, что основным критерием для определения лучших условий исполнения государственного контракта является именно цена контракта. Другие же критерии имеют сопутствующее значение, причем даже при проведении конкурсов.

1.2 Порядок проведения торгов

Процедура торгов начинается с принятия решения о проведении торгов, для заключения договора по их итогам. Вторым шагом к заключению договора именно способом проведения торгов является определение лица, которое будет выступать организатором торгов, а также других лиц, которые будут участвовать непосредственно в торгах.

Законодатель устанавливает, что организатором торгов может выступать или сам собственник вещи, или обладатель имущественного права, или специализированная организация. Гражданский кодекс РФ (п. 1 ст. 447 ГК РФ) прямо устанавливает, что отношения между собственником и организатором торгов имеют в своей основе договор.

Исходя из принципа свободы договора, стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Тем не менее, вопрос о принадлежности такого договора к какому-нибудь виду поименованных договоров является не праздным и носит сугубо практический характер. Ясность по данной проблеме позволяет внести определенность в права и обязанности собственника и организатора торгов, что имеет значение не только для сторон договора, но и для участников торгов[6].

В число обязанностей организатора торгов, согласно ГК РФ, входит: извещение о проведении торгов, подписание протокола по результатам торгов, имеющего силу договора. Такие действия носят характер юридически значимых действий (сделок). П. 2 ст. 447 ГК РФ устанавливает, что организатор торгов может выступать как от своего имени, так и от имени собственника. Совершение организатором торгов от имени и за счет собственника юридически значимых действий совпадает с определением договора поручения (глава 49 ГК РФ), в то время как совершение им сделок от своего имени, но за счет собственника охватывается понятием договора комиссии (глава 51 ГК РФ).

Несмотря на то, что ГК РФ не упоминает прямо о совершении организатором фактических действий по поручению собственника (таких, например, как прием заявок на участие в торгах, разъяснение правил участия в торгах, фактическое проведение торгов, включая анализ поступивших от участников заявок), в большинстве случаев такие действия являются договорной обязанностью организатора торгов.

Совершение организатором торгов как юридических, так и фактических действий по поручению собственника дает основания квалифицировать отношения по организации торгов как агентирование. В зависимости от того, от чьего имени действует организатор, будет решаться вопрос, применяются субсидиарно к нормам главы 52 ГК РФ положения о договоре поручения (в случае, если организатор торгов выступает от имени лица, в чьих интересах проводятся торги) или о договоре комиссии (в случае, если организатор торгов выступает от своего имени).

Принятие решения о проведении торгов для заключения договора является первым и необходимым этапом проведения торгов. На данном этапе формируется воля юридического лица на заключение договора, однако еще нет определенности в отношении будущего контрагента, а также в отношении некоторых существенных условий будущего договора.

Определение правовой природы извещения о проведении торгов является острым спорным вопросом в современном праве.

Одной из наиболее распространенных точек зрения на правовую природу извещения о проведении торгов является признание извещения односторонней сделкой[7].

Основным аргументом для такой квалификации извещения служит, во-первых, признание того, что извещение о проведении торгов порождает определенные обязательства организатора торгов, во-вторых, квалификация в самом ГК публичного конкурса (который признается родственным торгам по своей правовой природе) в качестве односторонней сделки.

Другие ученые рассматривают извещение лишь как элемент юридического состава по проведению торгов. С этим мнением сложно согласиться, т.к. извещение само по себе порождает определенные правовые последствия, пусть и имеющие значение только в рамках системы проведения торгов, например, обязательство организатора торгов рассмотреть поступившие заявки на участие после подачи извещения и до проведения торгов опубликования объявления об отмене торгов. Безусловно, рассмотрение торгов в целом как совокупности юридических фактов имеет под собой основание, т.к. дает целостный, системный взгляд на торги как единый механизм заключения договора. Тем не менее игнорирование правового значения составных частей (элементов) этого механизма может создать неверное впечатление о правах и обязанностях участников соответствующих правоотношений, тем более что торги представляют собой пример длящихся правоотношений, проходящих в своем развитии несколько этапов, в ходе которых правовое положение субъектов претерпевает изменения.

Успешность торгов во многом зависит от их информационного обеспечения. По общему правилу извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения (п. 2 ст. 448 ГК РФ). Характерно, что извещение о проведении торгов должно быть именно «сделано», т.е. в ГК РФ отсутствует акцент на публикацию извещения о торгах в печатных средствах массовой информации. В этой связи необоснованной представляется позиция, состоящая в том, что «извещение должно публиковаться в соответствующих средствах массовой информации»[8].

Дело в том, что при проведении торгов, закрытых по составу участников, специально приглашаются конкретные лица, поэтому извещение не публикуется, а именно делается организатором торгов путем рассылки персональных приглашений. Открытые торги, напротив, предполагают публикацию извещения для всеобщего сведения.

Действительно, для принятия решения об участии или неучастии в открытых (публичных) торгах потенциальному претенденту требуется определенное время. Оно необходимо, чтобы оценить условия торга и свои возможности для победы в нем, именно поэтому претендент должен иметь под рукой всю необходимую информацию, т.е. опубликованное извещение о торгах. Поэтому сообщение сложной и большой по объему информации, сделанное по радио[9], или извещение, однократно переданное по местному каналу телевидения, является ненадлежащим извещением о торгах, так как не позволяет эту информацию зафиксировать[10].

Подача заявки на участие в торгах знаменует собой новый этап в развитии отношений по заключению договора на торгах.

Вопрос о правовой квалификации заявки на участие в торгах является не менее спорным, чем вопрос о сущности извещения о проведении торгов.

Высказывается мнение, в соответствии с которым проведение торгов договором не является и представляет собой только юридический факт, являющийся лишь элементом юридического состава по заключению договора на торгах, не имеющий самостоятельного значения[11]. Продолжая эту мысль, можно заключить, что и такие элементы, как извещение и заявка, самостоятельного правового значения также не имеют. Учитывая, что и извещение, и заявка влекут возникновение правовых последствий, порождая обязательства, которые, хотя и составляют часть юридического состава по заключению договора на торгах, но могут быть квалифицированы с использованием существующих правовых конструкций как сделки, данную точку зрения нельзя признать верной.

Подача заявки на участие в торгах влечет заключение договора о проведении торгов.

С другой стороны, заявка в большинстве случаев представляет собой одновременно и оферту на заключение основного договора. В зависимости от процедуры проведения торгов эти две функции заявки на участие в торгах могут быть разведены во времени и содержаться в различных документах, представляемых участниками торгов. Такая ситуация характерна для таких торгов, в ходе которых после подачи заявки на участие в торгах организатор передает участнику только пакет конкурсной документации, соответственно, оферта на заключение договора по итогам торгов будет представлена участником только после изучения конкурсной документации и подготовки на ее основе предложения.

Если рассматривать специальное правовое регулирование отдельных видов торгов в РФ, то можно заметить, что в некоторых случаях правовой статус заявок участников является более очевидным.