Зарубежный опыт и возможности применения его в России

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение

1 Сущность государственного регулирования оценочной деятельности

2 Нормативно правовое регулирование процессов оценки

3 Проблемы, существующие при проведении оценки

4 Зарубежный опыт и возможности применения его в России

Заключение

Список литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. [3]

Управление государственной собственностью - одна из наиболее сложных и недостаточно разработанных проблем, несмотря на многовековую историю развития экономической мысли по различным аспектам собственности.

Сделки, объектом которых выступает имущество, принадлежащее государству, обязательно должны сопровождаться соответствующей оценкой данного имущества. В последние годы в связи со снижением роли приватизации в формировании доходов бюджетной системы проблема эффективного управления государственной собственностью становится особенно актуальной. Актуальность так же вызвана относительной новизной независимой оценки для отечественной правовой системы.

Целью контрольной работы является анализ современных подходов государственного управления к оценке государственной и муниципальной собственности. В соответствии с поставленной целью необходимо выделить следующие задачи:

· рассмотреть теоретические аспекты государственного регулирования оценки государственной и муниципальной собственности;

· изучить российский и зарубежный опыт;

· диагностировать проблемы, возникающие в ходе данного процесса;

 

 

 

 

 

1 СУЩНОСТЬ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

 

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон) оценочная деятельность - это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. [1]

Оценочная деятельность в условиях рыночной экономики является важнейшим элементом инфраструктуры имущественных отношений. Независимая оценка обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует равенству прав участников гражданских отношений. Таким образом, развитие оценочной деятельности в Российской Федерации является составной частью процесса реформирования экономики, формирования правового государства.

В текущих условиях важным фактором развития оценочной деятельности является государственное регулирование. Это обусловлено отсутствием достаточных традиций оценки в Российской Федерации, возникающими в связи с этим многочисленными спорными ситуациями между заказчиками, оценщиками, а также третьими лицами, права которых затрагиваются в связи с использованием отчетов об оценке.

Регулирование оценочной деятельности - система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или государственными органами (государственное регулирование) либо совместно.

Оценка собственности, принадлежащей федеральным или муниципальным государственным структурам, является необходимой в силу закона при любых сделках. Законом определен единый порядок установления цены на это имущество - оценка собственности может быть установлена исключительно через процедуру оценочной экспертизы, проведенной независимым оценщиком. Это требование содержится в законе от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в Статье 8, где сказано [1]:

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

· при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

· при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

- при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

- при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

- при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

-  при национализации имущества;

-  при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

- при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

- при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

-  при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Регулирование развивается в рамках следующих процедур:

- Определение методических требований к процедурам оценки, которые традиционно формулируются в стандартах оценки.

-  Определение требований к морально-этическим качествам оценщика, связанным с его независимостью. Данные требования формулируются в кодексах профессиональной этики.

-  Определение требований к уровню профессиональной подготовки и опыту практической работы оценщика, которые отражаются в уровне профессиональных званий.

Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации (далее - уполномоченные федеральные органы).

Основными инструментами регулирования деятельности по оценке являются:

-  система Стандартов;

-  система сертификации качества услуг;

-  унификация учебных программ по подготовке оценщиков;

-  создание условий для развития и становления саморегулируемых профессиональных объединений оценщиков;

- организация процесса включения процедур и методов профессиональной оценки в общее законодательство;

-   контроль за исполнением законодательства в области оценки.

Необходимым базовым условием для создания эффективно функционирующего рынка услуг по оценке является разграничение соответствующих функций между ведомствами всех уровней государственного управления и четкая организация их исполнения.

Раскроем основные (сущностные) черты данного процесса. Итак:

- Оценка стоимости бизнеса (предприятия) - это процесс, то есть для получения результата эксперт-оценщик должен проделать ряд операций, очередность и содержание которых зависят от цели оценки, характеристик объекта и выбранных методов.

- Можно выделить общие для всех случаев этапы оценки, например, определение цели оценки, выбор вида стоимости, подлежащего расчету; сбор и обработка необходимой информации; обоснование методов оценки стоимости; расчет величины стоимости объекта, внесение поправок; выведение итоговой величины, проверка и согласование полученных результатов.

- Оценка стоимости - процесс целенаправленный. Эксперт-оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью.

- Оценщик всегда определяет величину стоимости как количество денежных единиц, следовательно, все стоимостные характеристики должны быть выражены количественно, независимо от того, насколько просто они поддаются точному измерению и денежному выражению.

Субъектами оценочной деятельности являются физические и юридические лица, а также органы государственной власти и саморегулируемые организации оценщиков, т.е. все те, кто заказывает оценку, проводит ее, регулирует и контролирует, а также является потребителем оценочных услуг [3].

К субъектам оценочной деятельности можно отнести [8]:

- Органы исполнительной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

- Оценщиков, являющихся индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами.

- Профессиональные объединения оценщиков.

- Заказчиков оценщиков -- юридических и физических лиц, по инициативе которых на основании заключенного между ними и оценщиком в письменной форме договора проводится оценка того или иного объекта.

- Потребителей оценочных услуг -- юридических или физических лиц, а так же органов исполнительной власти, использующих информацию, содержащуюся в отчете об оценке.

В соответствии с Законом к объектам оценки относятся [5]:

- Отдельные материальные объекты (вещи).

- Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в т.ч. предприятия).

- Право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества.

- Права требования, обязательства (долги).

-  Работа, услуги, информация.

- Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Одним из ключевых моментов является определение роли законодательной, исполнительной и судебной власти при регулировании оценки в РФ.

Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности. Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки. В дальнейшем функцию по разработке федеральных стандартов оценки в соответствии со ст. 24.10 Федерального закона "Об оценочной деятельности" будет осуществлять Национальный совет по оценочной деятельности. [1, 14]

Национальным советом является некоммерческая организация, созданная саморегулируемыми организациями оценщиков, зарегистрированная уполномоченным федеральным органом, членами которой являются более чем пятьдесят процентов саморегулируемых организаций оценщиков, объединяющих более чем пятьдесят процентов всех оценщиков.

Национальный совет по оценочной деятельности участвует в разработке государственной политики в сфере оценочной деятельности, разрабатывает федеральные стандарты оценки, рассматривает проекты нормативных правовых актов и дает рекомендации по их утверждению уполномоченным федеральным органом, разрабатывает кодекс этики оценщиков и т.д.

Контроль осуществляется посредством создания саморегулируемой организации. Саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков.

Контроль за осуществлением оценочной деятельности членами саморегулируемой организации оценщиков проводится ее соответствующим структурным подразделением, состоящим из работников саморегулируемой организации оценщиков, путем проведения плановых и внеплановых проверок.

Предметом плановой проверки является соблюдение членами саморегулируемой организации оценщиков требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности.

 

2 НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРОЦЕССОВ ОЦЕНКИ

 

Основным нормативным актом, регулирующим оценку имущества и хозяйственных обязательств, является Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (далее - Закон об оценочной деятельности), а также Федеральные стандарты оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3). Данный акт определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для других целей. [1]

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в РФ, представлено не только этими нормативно-правовыми актами, но также состоит из иных федеральных законов и нормативных правовых актов РФ и ее субъектов, а также из международных договоров РФ. Субъекты РФ регулируют оценочную деятельность в соответствии с федеральным законом. Кроме законодательства, регулирующего оценочную деятельность, особое внимание у оценщиков вызывает законодательство, регулирующее право собственности и другие вещные права, отдельные виды обязательств и имущественные отношения относительно объектов оценки.

Основой такого законодательства служит Гражданский кодекс Российской Федерации, Налоговый кодекс, Земельный кодекс, Водный кодекс и другие законодательные и нормативные акты, в том числе по приватизации, банкротству, аренде, залогу, ипотеке, доверительному управлению и пр.

Кадастровая оценка недвижимости будет осуществляться в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В указанный закон включена новая глава, регулирующая государственную кадастровую оценку и устанавливающая порядок принятия решения о проведении государственной кадастровой оценки (соответствующими полномочиями наделены исполнительные органы государственной власти субъектов РФ, которые могут передавать эти полномочия органам местного самоуправления), порядок формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, порядок определения кадастровой стоимости, составления отчета об определении кадастровой стоимости и экспертизы такого отчета, порядок утверждения результатов определения кадастровой стоимости, их опубликования, а также, в частности, порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (предусматривающий, в том числе, возможность рассмотрения таких споров в специальных комиссиях, порядок работы которых подробно регламентирован). Большинство указанных положений вступит в силу по истечении шестидесяти дней после дня официального опубликования данного Закона; в отношении них установлены переходные положения, в соответствии с которыми текущая процедура государственной кадастровой оценки земель не изменяется. [4]

С 1 января 2011 года вступит в силу изменение, внесенное в Закон РФ "О налогах на имущество физических лиц", устанавливающее, что порядок расчета инвентаризационной стоимости подлежащего налогообложению недвижимого имущества устанавливается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления кадастрового учета и кадастровой деятельности (в настоящее время им является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, подведомственная Минэкономразвития РФ). [1]

В Земельный кодекс РФ внесены изменения, касающиеся, в частности, порядка оценки земельных участков. Установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. До внесения изменений Земельный кодекс РФ предписывал при определении рыночной стоимости земельного участка устанавливать его кадастровую стоимость в процентах от рыночной стоимости.

В перечисленные законодательные акты внесены и другие изменения, в том числе уточняющие ограничения на осуществление оценочной деятельности в отношении оценщиков, имеющих имущественный интерес к объекту оценки, а также, в частности, уточняющие порядок определения видов разрешенного использования земельных участков.

В становлении и развитии оценочной деятельности в Российской Федерации активное участие принимают саморегулируемые организации оценщиков. Законом предусмотрено помимо государственного регулирования саморегулирование деятельности оценщиков. За рубежом саморегулируемые организации оценщиков играют важную роль в регулировании оценочной деятельности. В связи с этим государственное регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации должно быть тесно увязано с саморегулированием оценщиков.

Характеризуя нормативно-правовую базу государственного регулирования оценочной деятельности необходимо так же отметить важность ФЗ №94. Федеральный закон регулирует отношения, связанные с размещением заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных, муниципальных нужд, нужд бюджетных учреждений (далее - размещение заказа), в том числе устанавливает единый порядок размещения заказов, в целях обеспечения единства экономического пространства на территории Российской Федерации при размещении заказов, эффективного использования средств бюджетов и внебюджетных источников финансирования, расширения возможностей для участия физических и юридических лиц в размещении заказов и стимулирования такого участия, развития добросовестной конкуренции, совершенствования деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления в сфере размещения заказов, обеспечения гласности и прозрачности размещения заказов, предотвращения коррупции и других злоупотреблений в сфере размещения заказов. [8]

Действующая в настоящее время правовая основа землепользования, в т. ч. городского землепользования, базируется на основных положениях Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса РФ, развитых в ряде Федеральных законов, Указов Президента РФ, законов субъектов РФ, Постановлений Правительства РФ ведомственных нормативных актов, нормативных актов субъектов РФ, решений и определений судов различного уровня.

Любая система городского землепользования опирается на Государственный земельный кадастр, который создается и ведется по единым принципам. Это существенно облегчает использование новых решений, отраженных в основных подсистемах кадастра. Краткое описание целей и задач системы городского земельного кадастра и его основное содержание даны ниже. Система земельных отношений в России базируется на фундаментальных положениях, установленных Конституцией РФ, соответствующих как историческим традициям, так и основным мировым стандартам.

В настоящее время широкое распространение в Российской Федерации получила форма владения землей в виде аренды. Договор аренды земельного участка после его подписания и государственной регистрации -- основной правоустанавливающий документ землепользователя. Договором предусматриваются также ответственность сторон за нарушение его условий и разрешение споров в арбитражном порядке.

Кроме аренды, для отдельных категорий землепользователей предусмотрены бессрочное, постоянное пользование и пожизненно наследуемое владение, а также временное возмездное и безвозмездное пользование. Соответствующие условия некоммерческого использования земельных участков юридическими и физическими лицами отражаются в государственных актах и свидетельствах.

Государственный земельный кадастр - это установленная государством система учета и оценки земель и регистрации прав на землю, направленная на регулирование и совершенствование земельных отношений и включающая сведения о правовом, хозяйственно-экономическом, экологическом и природном состоянии городских земель. Учитывая современное определение Недвижимости по Гражданскому кодексу РФ, городской земельный кадастр фактически становится кадастром недвижимости. Государственный земельный кадастр обеспечивает защиту прав как города в целом, так и зарегистрированных землепользователей, инвесторов, обеспечивает государственные и муниципальные органы, юридические и физические лица достоверной информацией о земельной недвижимости, об условиях и формах ее использования. Он включает системы регистрации, учета и кадастровой оценки городских земель, обеспечивающие формирование экономически обоснованных тарифов всех видов земельных платежей, а также сбор земельных платежей в бюджет города.

Международная практика в первую очередь представлена несколькими основными стандартами: американские стандарты оценки USPAP, стандарты Американского общества оценщиков - ASA, международные стандарты оценки (IVS), разрабатываемые Международным советом по стандартам оценки (IVSC), а также стандарты оценки Королевского общества сертифицированных сюрвейеров (RICS).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

2.1 ПРОБЛЕМЫ, СУЩЕСТВУЮЩИЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

Оценочная деятельность в Российской Федерации развивается достаточно динамично. В условиях конкуренции многие оценочные фирмы стремятся повысить качество отчетов об оценке и предложить клиентам более выгодные условия сотрудничества.

Огромное значение в настоящее время оценочные компании стали уделять, в частности, разработке внутрифирменных стандартов и методик оценки. Наиболее общие вопросы регламентированы в законе об оценочной деятельности и в стандартах оценки, утвержденных постановлением правительства РФ. Существуют также международные стандарты оценки, стандарты Российского общества оценщиков, учебные пособия и публикации, содержащие полезную информацию, позволяющую улучшать качество отчетов. Однако методики оценки объектов не унифицированы, что делает оценщика свободным в выборе той или иной методики. Этим обусловлены две противоположные тенденции взаимоотношений практикующих оценщиков: с одной стороны, взаимовыгодное сотрудничество и обмен опытом; с другой - соблюдение профессиональной тайны, а также сохранение внутрифирменных наработок в качестве пусть не всегда зарегистрированного "ноу-хау", но одного из факторов конкурентных преимуществ.

По мнению специалистов, оценочная деятельность столкнулась с серьезной проблемой, в связи с нехваткой качественных, опытных специалистов.

Прежде всего, это связано с тем, что ВУЗы, якобы "обучающие лучших специалистов страны", ежегодно выпускают сотни низкоквалифицированных оценщиков, при этом снабжая их не более чем скромным багажом знаний об оценочной деятельности и дипломом. Требуются, минимум 2-4 года практики, имея при этом неплохое строительное образование, прежде чем такой специалист сможет полноценно работать в сфере недвижимости. По результатам исследований, проведенных в 2012 году, доля оценщиков с опытом работы до 3-х лет составляет 70%. [7]

Безусловно, нельзя не сказать, что росту качества работы специалистов-оценщиков способствует объединение российских оценщиков в СРО (Само-Регулируемые Организации). При этих объединениях работают Экспертные Советы, проверяющие отчеты об оценке. Но и здесь не все гладко. По мировым стандартам эксперт должен иметь официальный сертификат, подтверждающий получение соответствующего образования. В России таких оценщиков-экспертов, пока единицы.

Существующее законодательство относительно государственных закупок не обеспечивает единства подходов к регулированию всего цикла государственных закупок. Принятый в 2005 году Федеральный закон N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" регулирует, по сути, процедуру организации торгов. При этом в законе крайне ограничены варианты допустимых способов размещения заказа. Не задействован инновационный потенциал государственного и муниципального заказа в интересах модернизации отечественной экономики.

Существующие ныне процедуры позволяют участвовать в размещении заказа и побеждать поставщикам с низкой квалификацией, не обладающим возможностями для исполнения государственного или муниципального контракта. Кроме того, предусмотренные законодательством механизмы обеспечения качества в основном направлены на применение санкций к поставщику по факту невыполненного контракта. В результате мы имеем двойной ущерб: не выполнен заказ по закупке товаров, работ и услуг необходимого качества, бюджетные средства не освоены и возвращены в бюджет.

Существует проблема информационного пространства. Информационная база оценки - основа процесса оценки рыночной стоимости имущества. В настоящее время имеется ряд структур государственных и негосударственных, которые занимаются сбором данных по сделкам купли-продажи объектов собственности. В этих данных неполные сведения. Они разрозненны по ведомствам и типам. Кроме того, затруднено официальное получение информации из соответствующих организаций об объектах собственности, их собственниках и дееспособности граждан, участвующих в сделках. Поэтому актуальным становится вопрос систематизирования и приведения к единому стандартизованному порядку дальнейшее использование баз данных в качестве обоснованной информации.

Таким образом, создание единой информационной базы данных позволит эффективно использовать оценочную деятельность по всей республике и повысить качество оценочных услуг.

В настоящее время оценочная деятельность в России находится в стадии становления - вырабатываются механизмы правового регулирования, унифицируются стандарты оценки, решаются другие вопросы, связанные с оценочной деятельностью. Среди них немаловажным является вопрос ответственности оценщиков за результаты их деятельности по оценке, так как риск совершения оценщиком ошибки или упущения при осуществлении своих профессиональных обязанностей является достаточно высоким. А ущерб, нанесенный оценщиком своим клиентам, может исчисляться миллиардами рублей.

Проблемы, возникающие в страховании ответственности оценщиков из-за несовершенства, внутренних противоречий и пробелов регулирования этого вопроса в Федеральном законе "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". По договору обязательного страхования ответственности оценщиков возмещается только реальный ущерб, упущенная выгода возмещению не подлежит. В соответствии с Законом №135-ФЗ договор страхования заключается на срок не менее одного года. В указанном Законе сказано, что договор заключается с условием возмещения ущерба, причиненного в период действия договора обязательного страхования ответственности, в течение срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации. Данную норму также сложно понять, поскольку положение о порядке применения срока исковой давности в законодательстве уже существует, а формулировку Закона №135-ФЗ можно трактовать так, что установленный указанным Законом период для выплаты - это обязанность по осуществлению выплаты в рамках срока исковой давности, а не в срок, установленный в договоре, или в иной разумный срок.

Законом №135-ФЗ установлено, что страховой тариф по договору обязательного страхования ответственности оценщиков может определяться страховщиками в зависимости от стажа осуществления оценочной деятельности оценщиком, количества предыдущих страховых случаев и иных влияющих на степень риска причинения ущерба обстоятельств. Данное положение соответствует ст. 11 Закона №4015-1 и означает только то, что тариф по данному страхованию нормативно не установлен. [1]

 

 

2.2 ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЯТ И ВОЗМОЖНОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ЕГО В РОССИИ

В разных странах существуют разные критерии регулирования оценочной деятельности. В одних она кодифицирована нормативно-правовыми актами. В других странах к оценке относятся как к предмету предпринимательской деятельности, не подлежащей какому-либо жесткому регулированию, и принципы оценки в таких странах в основном складываются на базе правил, разрабатываемых некоммерческими организациями и объединениями, а также формирующимися обычаями и доктринальными принципами.