Земельные правоотношения: понятие, виды, структура

Введение

     В условиях перехода России к рыночным отношениям, вместе с изменениями  общественных отношений между людьми, менялось и право, регулирующее их. Изменению подверглись все сферы  общественной жизни, все отрасли  и сферы, которые регулирует право. Не осталась и в стороне такая важная отрасль юридической науки, как земельное право, регулирующее общественные отношения (земельные отношения) в сфере купли, продажи, предоставлении и охране земли и земельных ресурсов.

     Действующим российским законодательством и прежде всего Земельным Кодексом Российской Федерации от 2001 г определено значение земельных ресурсов как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.¹

     Интерес к земельному праву как к отрасли  права обусловлен важностью земельного права на современном этапе развития российской экономики и сельского хозяйства. Также велика роль земельного права в отношениях между собственниками земли, земельных, садовых участков, фермерских хозяйств и др. Таким образом, земля – объект собственности, доля которой в современной России стремительно возрастает. 
 

1. Земельные правоотношения: понятие, виды, структура.

     По  поводу распределения, использования  и охраны земель между органами власти, организациями и частными лицами складываются отношения, которые регулируются нормами земельного права.

     Под земельными правоотношениями понимаются урегулированные нормами земельного права общественные отношения, участники которых являются потенциальными или фактическими носителями субъективных прав и обязанностей. Это отношения, которые возникают, осуществляются, изменяются или прекращаются в соответствии с предписаниями норм земельного права.²

     Права и обязанности участников и субъектов  земельных правоотношений, предусмотренные  нормами земельного права, составляют содержание земельных правоотношений.

     Земельные правоотношения можно классифицировать на правоотношения:

     – общие;

     – собственности на землю;

     – землепользования;

     – государственного земельного управления и контроля;

     – в области охраны земель;

     – юридической ответственности.

     Виды  земельных правоотношений:

     1) Регулятивные правоотношения – это совершение участниками отношений позитивных действий. Возникают на практике земельных правоотношений.

     2) Правоохранительные отношения –  это отклонение участника земельных  отношений от нормы закона. Возникают  по поводу правонарушений, когда возникает необходимость юридического воздействия на нарушение земельного законодательства или есть угроза наступления правонарушения.

     3) Материальные правоотношения возникают  на основании норм земельного  права. Устанавливают существенные  права и обязанности участников земельных правоотношений.

     4) Процессуальные правоотношения  возникают на основании норм  процессуального права (порядок  подачи заявлений, просьб и  ходатайств о предоставлении  земли, правила обжалования решений  государственных органов, процедура рассмотрения земельных споров).

     Как и иным правоотношениям, земельным  присуще наличие следующих элементов:

1. субъекты правоотношений, т.е. участники земельных отношений;
2. объект, по поводу которого возникают правоотношения;

     3) содержание земельных правоотношений, т.е. права и обязанности их участников, совершающих свои действия в точном соответствии с нормами права, преследуя цель, ради которой складываются данные земельные отношения, при этом учитываются особенности и субъекта, и объекта данных отношений.

     Субъекты  земельных правоотношений

     Субъектами  земельных правоотношений выступают  носители земельных прав и обязанностей. Совокупность правомочий субъектов  земельных отношений, которыми они  обладают в соответствии с земельным  законодательством, определяет их земельно-правовой статус. 
В зависимости от правового статуса участников земельных правоотношений можно выделить следующие категории субъектов.

     Особым  участником земельных правоотношений является Российская Федерация. Государство как участник земельных правоотношений обладает двумя группами функций. Государство регулирует земельные отношения, прежде всего в качестве органа власти, суверена. К такому виду регулирования относится управленческая деятельность государства, осуществление контроля над использованием и охраной земель, установление санитарных, строительных правил и др. Будучи крупнейшим собственником земли, государство в этом качестве выступает в роли хозяйствующего субъекта, заинтересованного в наиболее производительном и рациональном использовании принадлежащей ему земли.

     Органы  местного самоуправления выступают в земельных правоотношениях, прежде всего как собственники земельных участков. Кроме того, возможность делегирования им части полномочий государственного управления земельным фондом. Подобное наделение государственными полномочиями негосударственных органов допустимо исключительно посредством федеральных законов.

     Физические  лица как участники земельных правоотношений должны, прежде всего, отвечать требованиям, установленным гражданским законодательством. Различают особенности участия в земельных правоотношениях физических лиц как граждан и как индивидуальных предпринимателей. Граждане в качестве участников земельных правоотношений наделяются правом использования земельных участков для личных нужд. Так, к личному землепользованию граждан относится садоводство, огородничество, индивидуальное жилищное строительство и др. Индивидуальные предприниматели вправе обладать земельными участками с целью извлечения прибыли.

     Юридические лица как участники земельных правоотношений так же, как и физические лица, обязаны отвечать требованиям правосубъектности, установленным гражданским законодательством. Использование земельных участков осуществляется всеми юридическими лицами, за исключением случаев, специально оговоренных законом. Земельным законодательством также устанавливается специальный субъект участия в земельных правоотношениях. Это сельскохозяйственный кооператив, который согласно Федеральному закону «О сельскохозяйственной кооперации» № 193-ФЗ от 8 декабря 1995 г. является специализированным производителем сельскохозяйственной продукции.

     Перечисленные субъекты по общему правилу могут  совершать любые сделки с землей, включая куплю-продажу. Вместе с  тем согласно п. 3 ст. 15 ЗК Президентом РФ определяются перечни территорий (приграничные, а также имеющие особое значение: стратегическое, оборонное, национальное и т.п.), которыми они не могут обладать на праве собственности, в том числе купить или приобрести на иных основаниях в собственность.

     Общие права и обязанности участников земельных правоотношений устанавливаются ст. 40 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации.

     Субъекты  земельных правоотношений как потенциальные  носители прав и обязанностей должны обладать свойством, которое общей  теорией государства и права определяется как правоспособность, то есть способность лица (физического и юридического) иметь права и нести обязанности.

     Кроме того, при рассмотрении данного вопроса  возникает понятие дееспособности потенциального субъекта, или способности лица своими действиями приобретать права, создавать для себя обязанности, а также нести ответственность за совершенные правонарушения. По общим правилам, полная дееспособность у участников земельных правоотношений возникает у таковых при достижении возраста 18 лет, для юридических лиц после соответствующей государственной регистрации.

     Объекты земельных правоотношений

     В земельном праве можно говорить о сложной структуре понятия  «объект земельных правоотношений». Во-первых, принято говорить о совокупном объекте земельных отношений. Таким объектом является земля. Земля в этом смысле выступает объектом потенциальных, а не реальных правоотношений. Так, понятие «земля» используется в законодательстве для определения общих прав и обязанностей любых субъектов земельных правоотношений, правового режима категорий земель, необходимых процедур предоставления земель, требований по охране земель.

     По  земельному законодательству не все  случаи отношений, связанных с понятием «земля» как совокупным объектом, относятся к земельным правоотношениям. К земельным правоотношениям относятся только те случаи, при которых земля выступает как природный объект в его юридическом смысле.

     В зависимости от вида земельных правоотношений их объектами могут быть:

     1. Земельный участок – это юридически и физически индивидуально обособленная часть земель, на которой распространяются права и обязанности конкретных субъектов. Земельные участки обособляются не только физически, т.е. отграничиваются на местности, но и юридически, т.е. права конкретных субъектов на данный земельный участок закрепляются в документах, имеющих юридическую силу. Земля юридически является также недвижимым имуществом. При совершении действий с землей как недвижимым имуществом объектом отношений выступают уже не сам земельный участок, а юридические права на него. Так, при совершении сделки купли-продажи собственник продает не земельный участок, а право собственности на него. Правда, объектом права собственности является земельный участок, поэтому при продаже права собственности покупателю переходит и сам физически обособленный земельный участок. Земельный участок, переданный другому лицу без регистрации права на этот участок и получения необходимых документов, не становится объектом собственности. Таким образом, без передачи права собственности от одного лица другому в установленном порядке купли-продажи земельный участок не становится объектом права частной собственности покупателя. Основными способами индивидуализации земельных участков служат: кадастровый план земельного участка и индивидуальный кадастровый номер.

     2. Земельная доля представляет собой временный объект гражданских правоотношений. Фактически земельная доля – это индивидуально не определенный земельный участок, т.е. когда не установлены ее границы, неизвестно качество и местоположение земель и др. Земельные доли являются объектом общей долевой собственности и представляют собой самостоятельный объект земельных прав. Все граждане, имеющие право на земельную долю, для возможности реализации этого права должны получить свидетельства на право собственности на земельную долю, которые выдает и регистрирует районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству. Со вступлением в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. (в ред. от 17.06.10г. № 119-ФЗ) с 1 февраля 1998 г. совершение сделок с земельными долями и регистрация прав на земельные доли стали возможны только после их выделения в натуре. Такое выделение земельной доли приводит к возникновению самостоятельного объекта земельных правоотношений – земельного участка. Следовательно, существование земельных долей на сегодняшний день является временным, и в будущем все земельные доли станут выделяться в натуре и оформляться в соответствии с нормами государственной регистрации прав на землю.

     3. Земельный фонд в целом. Единый земельный фонд страны служит объектом собственности, так как существовала монополия государственной собственности на землю и была возможность обладания таким огромным объектом правоотношений на праве собственности. С введением множественности форм собственности на землю наличие единого земельного фонда страны в качестве объекта права собственности стало невозможным. В настоящее время земельный фонд – объект государственного управления. Государственное управление земельным фондом является всеобщим, т.е. осуществляется в независимости от целевого назначения или принадлежности земельных участков.

     Содержание  земельных правоотношений

     Содержание  земельных правоотношений включает в себя совокупность прав и обязанностей их участников, совершающих свои действия в точном соответствии с нормами права, преследуя цель, ради которой складываются данные земельные отношения, при этом учитываются особенности и субъекта, и объекта данных отношений. Содержание земельных правоотношений зависит от их отнесения к тому или иному виду, состава участников, особенностей объекта. Образует права и обязанности земельных собственников.

     Круг  прав и обязанностей землевладельцев  и землепользователей определен Кодексом о земле (ст. 41–42) и дополняющим его законодательством. Они охватывают как отношения между землевладельцами и землепользователями, так и между ними и государством – собственником земли, а также иными собственниками земли. Самостоятельным объемом правомочий и обязанностей наделены носители земельных сервитутов.

     Содержание  охранительных земельных правоотношений определяется характером нарушения  земельного законодательства и особенностями  возникающей ответственности: уголовной, административной, дисциплинарной, гражданско-правовой.

Понятие и особенности права частной собственности на землю как титула права на землю. 

     Право частной собственности  граждан на земельные участки - право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками с соблюдением обременении и иных условий, установленных законом (ст. 15 ЗК РФ).

     В соответствии с ЗК РФ (п. 2 ст. 5) граждане и юридические лица имеют право  на равный доступ к приобретению земельных  участков в собственность. Поэтому  предприятия вправе осуществлять приватизацию земель в пределах, установленных для них границ, находящихся в пользовании.

     Соответственно  по субъектам право частной собственности  делится на два вида: право частной  собственности физических и право  частной собственности юридических лиц. Российское земельное законодательство максимально расширяет круг физических и юридических лиц - субъектов права частной собственности и включает в их число граждан РФ, иностранных граждан, лиц без гражданства, отечественные, иностранные, международные организации, совместные предприятия, общественные организации и др.

     Право частной собственности граждан  и юридических лиц на земельные  участки возникает в следующих  случаях: 1) при приватизации государственных  и муниципальных земель; 2) наследовании; 3) дарении; 4) купле-продаже; 5) обмене или сделках с землей; 6) в результате внесения в качестве взноса в уставной (паевой) капитал юридического лица.

     В законодательстве предусмотрены три  различные процедуры приватизации земель:

     ● приватизация земель, предоставленных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства при реорганизации колхозов и совхозов;

     ● приватизация земель, предоставленных в пользование гражданам для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства индивидуального жилищного строительства;

     ● приватизация земель при приватизации государственных и муниципальных предприятий.

     Вместе  с тем право частной собственности  иностранных физических и юридических  лиц существенно ограничено. Иностранные  граждане не могут быть собственниками земель, предоставляемых для ведения садоводства и огородничества, фермерского хозяйства, не могут быть собственниками земельных долей.

     Объектами права частной собственности  выступают земельные участки  лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, право частной собственности, на которые фактически не ограничивается. В отличие от этого, право частной собственности не может быть установлено на земли лесного фонда, земли, занятые объектами обороны, земли общего пользования в населенных пунктах и некоторые другие. В частной собственности в настоящее время находится незначительная площадь - всего 7,6% всех земель. При этом на долю граждан приходится около 82% этих площадей. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут использоваться только для установленных целей, указание на которые содержится в правоустанавливающих документах - свидетельствах о регистрации права частной собственности. Они могут включать использование земель для ведения фермерского хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного строительства, предпринимательской деятельности.

     Земельные участки могут передаваться их собственниками другим лицам во временное пользование, аренду либо отчуждаться путем совершения сделок купли-продажи, наследования, дарения, мены, передачи в качестве взноса в уставные фонды, могут быть предметом залога. Собственники могут также добровольно отказаться от своего земельного участка либо могут объединить его с земельными участками других собственников для создания общей собственности.

     Правомочия  владения, пользования, распоряжения могут  быть ограничены государством. Так, Федеральным  законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (ст.63) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» запрещается залог сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.

     Земельные участки, находящиеся в частной  собственности, могут быть изъяты для государственных, общественных или муниципальных нужд в установленном порядке и при условии компенсации их стоимости. В определенных случаях правонарушений в качестве меры наказания собственник может быть лишен права собственности в соответствии с судебным решением без компенсации. На лиц, имеющих земельные участки на праве частной собственности, возлагается ряд обязанностей. Они должны своевременно платить земельный налог, представлять в государственные органы сведения о состоянии и использовании земель, эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением и др. (ст. 53 ЗК).

     Право частной собственности граждан  на землю является одним из условий  их экономической свободы. К сожалению, в настоящее время это право  в ряде субъектов РФ отсутствует. Но поскольку в Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина, это право должно распространяться на всех граждан, проживающих на ее территории, ибо право собственности граждан на землю является одной из основ правового статуса личности в Российской Федерации и не может быть изменено иначе, как в порядке, установленном ст. 64 Конституции РФ, в которой не содержится положений, запрещающих на территории субъектов РФ право частной собственности граждан на землю.

     В соответствии с земельным законодательством  РФ граждане вправе иметь земельные  участки в частной собственности  для ведения крестьянского (фермерского), личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного и индивидуального жилищного строительства (ст. 33 ЗК РФ).

     Земельные участки из государственных и  муниципальных земель граждане и  их объединения получают как бесплатно, так и за плату.

     Собственность юридических лиц на земельные  участки, наряду с собственностью граждан, относится к частной форме собственности. Наличие у юридического лица обособленного имущества является одним из непременных его признаков. Допустимо иметь имущество не только на праве собственности, но и в хозяйственном ведении или оперативном управлении (ст. 48 ГК РФ и ст. 15 ЗК РФ).

     Круг  юридических лиц, названных в  ст. 213 ГК РФ субъектами права собственности, довольно широк: это хозяйственные  общества и товарищества, производственные и потребительские кооперативы, общественные и религиозные организации (объединения), ассоциации и союзы и др.

     Право частной собственности граждан  и юридических лиц на земельные  участки - право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками  с соблюдением обременении и  иных условий, установленных законом.

     Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает в результате приватизации государственных и муниципальных земель, наследования, купли-продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в результате внесения в качестве взноса земельного участка в уставной (паевой) капитал юридического лица.

     Российское  законодательство под частной собственностью понимает имущество и земельные  участки, находящиеся также у  юридических лиц. А между тем  юридические лица неодинаковы. Есть среди них государственные и муниципальные предприятия. Они иногда осуществляют свою деятельность на землях, не имеющих статуса частной собственности.

     Земельные участки, используемые предприятиями  и общественными организациями, благотворительными и общественными  фондами, религиозными организациями, функционируют на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, предоставленного им учредителями.

     Поэтому проблема определения субъектов  частной собственности на землю  и другие природные ресурсы требует  своего решения.

     Существуют  общие закономерности, свойственные праву собственности юридического лица безотносительно к его конкретному  виду:

     ● именно юридическое лицо является единым и единственным собственником принадлежащего ему имущества;

     ● в собственности юридического лица находится имущество, переданное ему в качестве взноса его учредителем (участниками, членами), а также имущество, произведенное по иным основаниям в процессе деятельности (п. 1 ст. 66, п. 3 ст. 213 ГК РФ);

     ● юридическое лицо, подобно другим собственникам, вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, лишь бы они не противоречили закону, иным правовым актам и не нарушали права и охраняемые законом интересы других лиц;

     ● в определении правового режима имущества, принадлежащего юридическому лицу на праве собственности, в установлении полномочий собственника по владению, пользованию и распоряжению им велика роль учредительных документов.

     Как в юридической литературе, так  и в законодательстве есть разные точки зрения на правовой статус сельскохозяйственных коммерческих организаций, в которых установлена общая собственность на землю. Сторонники одной позиции полагают, что субъектами права собственности должна признаваться сама сельскохозяйственная организация как юридическое лицо, а не ее члены, которые в связи с передачей земельной доли, принадлежащей отдельным членам, в уставный капитал сельскохозяйственной организации как юридического лица после государственной регистрации учредительного договора становятся субъектами этой общей собственности.

     В соответствии с действующим земельным  законодательством разрешается  приобретать земельные участки  на праве собственности не только гражданам и объединениям, но и  любым юридическим лицам.

     В отношении имущества, которое согласно закону может находиться в собственности юридического лица, в п. 2 ст. 213 ГК РФ установлено правило о недопустимости стоимостного и количественного ограничений объектов права собственности юридических лиц.

     Земельные участки сельскохозяйственного  назначения продаются в частную  собственность сельскохозяйственного профиля по нормативной цене.

     Земельные участки сельскохозяйственным предприятиям (хозяйственным товариществам и  обществам, производственным кооперативам) могут предоставляться (передаваться) в собственность как юридическому лицу в постоянное (бессрочное) пользование, в аренду в соответствии с законами субъектов РФ.

     Иностранные юридические лица, международные  организации с участием иностранных  и российских юридических лиц, иностранные  государства могут иметь земельные  участки только на правах аренды.

     Наряду  с некоторыми общими чертами право  частной собственности на землю  юридических лиц имеет специфические  особенности - обязанность использовать землю в соответствии с основным целевым назначением, бережно, рационально, повышать ее плодородие и т.д.

     Земельные участки других категорий (кроме  земель сельскохозяйственного назначения) передаются в частную собственность  юридическому лицу за плату в порядке, определенном законодательством РФ.

     Передача  земельных участков в собственность юридическим лицам производится в соответствии с федеральными законами и законами субъектов РФ.