Жилищный фонд

1. Понятие,  структура, состав жилищного фонда

2. Завещание жилого  помещения

3. Понятие специализированного  жилищного фонда

1. Понятие, структура, состав жилищного фонда

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся  на территории Российской Федерации (ст. 19 ЖК РФ), в которую входят жилые  помещения независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты  для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Ю.К. Толстой определяет жилищный фонд как совокупность жилых  помещений, пригодных для постоянного  проживания, расположенных в жилых  или иных строениях, помещений, которые  в зависимости от формы собственности, характера использования, других факторов подчиняются особому правовому  режиму и удовлетворяют потребности  граждан в жилье постоянно  или временно.

До принятия ЖК РФ в законодательстве не было единых подходов к классификации жилищных фондов. Классификация, которая была закреплена в ЖК РСФСР, устарела, и  ею нельзя было руководствоваться. Подразделение  жилищного фонда на виды, данное в Законе Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", являлось противоречивым и не всегда может быть применимо в практических целях.

В юридической литературе были выработаны следующие критерии классификации жилищных фондов:

- по формам собственности  в соответствии со ст. 7 Закона  Российской Федерации "Об основах  жилищной политики":

- частный жилищный  фонд (фонд, находящийся в собственности  граждан и юридических лиц);

- государственный  жилищный фонд (ведомственный фонд, находящийся в федеральной собственности,  и фонд в собственности субъектов  Российской Федерации);

- муниципальный жилищный  фонд (фонд, находящийся в собственности  муниципальных образований, а  также ведомственный фонд, находящийся  в хозяйственном ведении или  оперативном управлении муниципальных  предприятий и учреждений);

- общественный жилищный  фонд, состоящий в собственности  общественных объединений;

- жилищный фонд, находящийся  в коллективной собственности  (фонд, находящийся в общей совместной  или общей долевой собственности  различных субъектов права собственности).

Ведомственный жилищный фонд образовывался из жилых помещений, поступающих от жилищного строительства, переоборудования нежилых помещений  в жилые и приобретаемых соответствующими федеральными органами исполнительной власти, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями или  организациями. Например, в Министерстве обороны Российской Федерации в основном к нему относится жилищный фонд в закрытых военных городках, в которых запрещена приватизация жилых помещений, в том числе не имеющих статуса служебных жилых помещений. Согласно ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" служебные жилые помещения предоставляются на весь срок военной службы в закрытых военных городках военнослужащим - гражданам Российской Федерации, проходящим военную службу по контракту, и совместно проживающим с ними членам их семей. Однако поскольку согласно ЖК РФ указанные жилые помещения относятся к жилищному фонду Российской Федерации, постольку говорить о наличии ведомственного жилищного фонда можно условно, понимая при этом, прежде всего, совокупность служебных жилых помещений, находящихся в ведении того или иного ведомства (Министерства обороны Российской Федерации, ФСБ России, МВД России и др.), предназначенных для жилищного обеспечения военнослужащих данного ведомства и членов их семей и других граждан, прямо указанных в законодательстве;

- по основаниям  предоставления в пользование  различают жилые помещения, предоставляемые  по договору социального и  коммерческого найма и по договору  аренды; жилые помещения в домах  жилищно-строительных и жилищных  кооперативов; жилые помещения, находящиеся  в собственности граждан; служебные  и специализированные жилые помещения;  жилые помещения, предоставляемые  гражданам по иным основаниям;

- по направлению  использования жилищный фонд, находящийся  в государственной или муниципальной  собственности, делится на фонд  социального использования (предоставляется  по договору социального найма  жилого помещения, и регулирование  отношений происходит на основании  жилищного законодательства), фонд  несоциального (коммерческого) использования (предоставляется по договору коммерческого найма или аренды, и регулирование отношений происходит в основном в соответствии с гражданским законодательством), а также иные жилищные фонды.

П.И. Седугин при определении видов жилищных фондов исходил из назначения жилых помещений, выделяя жилищный фонд социального использования (жилые помещения, предоставляемые гражданам для проживания в режиме социального использования) и жилищный фонд, используемый на коммерческих началах (т.е. для использования по договору найма жилого помещения в целях извлечения прибыли).

П.В. Крашенинников  при классификации жилищных фондов исходит из двух признаков:

1) принадлежность  к той или иной форме собственности.

По данному признаку жилищный фонд подразделяется на три  вида:

а) частный жилищный фонд (включая общественный жилищный фонд и жилищный фонд жилищных и  жилищно-строительных кооперативов);

б) государственный  жилищный фонд;

в) муниципальный жилищный фонд);

2) в зависимости  от использования. По этому  признаку жилищный фонд можно  разделить на четыре группы: социальный; индивидуальный; коммерческий и  специализированный.

ЖК РФ устанавливает  два критерия дифференциации жилищных фондов: по формам собственности и  по целям использования (ст. 19).

В зависимости от формы  собственности жилищный фонд подразделяется:

1) на частный жилищный  фонд - совокупность жилых помещений,  находящихся в собственности  граждан и в собственности  юридических лиц;

2) на государственный  жилищный фонд - совокупность жилых  помещений, принадлежащих на праве  собственности Российской Федерации  (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих  на праве собственности субъектам  Российской Федерации (жилищный  фонд субъектов Российской Федерации);

3) на муниципальный  жилищный фонд - совокупность жилых  помещений, принадлежащих на праве  собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей  использования жилищный фонд подразделяется:

1) на жилищный фонд  социального использования - совокупность  предоставляемых гражданам по  договорам социального найма  жилых помещений государственного  и муниципального жилищных фондов;

2) на специализированный  жилищный фонд - совокупность предназначенных  для проживания отдельных категорий  граждан и предоставляемых по  правилам разд. IV ЖК РФ жилых  помещений государственного и  муниципального жилищных фондов;

3) на индивидуальный  жилищный фонд - совокупность жилых  помещений частного жилищного  фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений  для своего проживания, проживания  членов своей семьи и (или)  проживания иных граждан на  условиях безвозмездного пользования,  а также юридическими лицами - собственниками таких помещений  для проживания граждан на  указанных условиях пользования;

4) на жилищный фонд  коммерческого использования - совокупность  жилых помещений, которые используются  собственниками таких помещений  для проживания граждан на  условиях возмездного пользования,  предоставлены гражданам по иным  договорам, предоставлены собственниками  таких помещений лицам во владение  и (или) в пользование.

Следует обратить внимание на то, что жилищный фонд не является недвижимостью, в то время как  входящие в него жилые помещения  таковыми являются, т.е. объектом субъективного  права могут быть только жилые  помещения, но не их совокупность в  виде жилищного фонда. Дифференциация жилищных фондов на виды позволяет  определить типы правового регулирования  в отношении входящих в него жилых  помещений: частноправовой или публично-правовой, без привязки к конкретным жилым  помещениям.

2. Завещание жилого  помещения

Жилое помещение может  относиться как к делимым, так  и к неделимым вещам. Если оно  состоит из нескольких изолированных  комнат, то вполне возможен раздел дома или квартиры без ущерба для их целевого использования, так как  и после раздела каждая из комнат сохранит свое функциональное назначение. В случае, когда жилое помещение состоит из одной комнаты или двух-трех смежных и планировка его такова, что эти комнаты не могут быть превращены в изолированные (такое имеет место, например, в трехкомнатной квартире, в которой вход в две комнаты - из одной), его следует отнести к неделимым вещам. Согласно ст. 133 ГК РФ это вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения.

Согласно п. 3 ст. 1168 ГК РФ, если в состав наследства входит жилое помещение, раздел которого в  натуре невозможен, при разделе наследства преимущественное право на получение  этого жилого помещения в счет наследственной доли имеет наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на данное жилое помещение. Причем независимо от того, пользовался ли он этим жильем при жизни наследодателя. Если жилое  помещение, раздел которого в натуре невозможен, принадлежало только наследодателю, то преимущественное право на его  получение имеют наследники, проживавшие  в этом жилом помещении ко дню  открытия наследства и не имеющие  другого жилого помещения (п. 3 ст. 1168 ГК РФ). Эта норма согласуется  с правилом о наследовании любой  другой неделимой вещи: при отсутствии участников общей с наследодателем собственности преимущественное право  на получение данной вещи имеет наследник, постоянно пользовавшийся ею (п. 2 ст. 1168 ГК РФ).

По смыслу п. 2 ст. 1168 ГК РФ наследник должен длительное время пользоваться вещью до смерти наследодателя. Особенность заключается  в том, что применительно к  жилому помещению п. 3 ст. 1168 ГК РФ не требует длительности проживания. Единственное требование состоит в том, чтобы  наследуемое жилое помещение  было единственным местом проживания на день открытия наследства.

Если жилое помещение, полученное наследником, окажется по стоимости  превышающим его долю, он должен компенсировать эту разницу остальным  наследникам путем передачи другого  имущества, выплаты денежной суммы  и т.п. (п. 1 ст. 1170 ГК РФ). Сроки предоставления компенсации определяются соглашением  между всеми наследниками. Если оно  не достигнуто, осуществление преимущественного  права согласно п. 2 ст. 1170 ГК РФ возможно после предоставления соответствующей  компенсации другим наследникам.

Пункт 4 ст. 1149 ГК РФ допускает  возможность уменьшения обязательной доли и ее лишения. Это связано  с наследованием жилого помещения  или имущества, которое использовалось наследником по завещанию в качестве основного источника средств к существованию (орудия труда, творческая мастерская и т.п.). Уменьшить размер обязательной доли или отказать в ее присуждении может только суд при наличии ряда юридических фактов: во-первых, наследник по завещанию пользовался данным жилым помещением при жизни наследодателя; во-вторых, наследник, имеющий право на обязательную долю, не проживал в нем до открытия наследства; в-третьих, осуществление права на обязательную долю повлечет за собой невозможность передать наследнику по завещанию данное жилое помещение (например, все имущество состоит из неделимой квартиры); в-четвертых, суд должен учитывать имущественное положение наследников, имеющих право на обязательную долю.

Наследники, получившие имущество в общую долевую  собственность, вправе разделить его. При этом следует иметь в виду, что изложенные выше нормы о преимущественном праве на получение жилого помещения  при разделе имущества применяются  в течение трех лет со дня открытия наследства (п. 2 ст. 1164 ГК РФ). Соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимость, может  быть заключено наследниками после  выдачи им свидетельства о праве  на наследство.

Права наследников  на недвижимое имущество подлежат государственной  регистрации. Она осуществляется на основании выданного свидетельства  о праве на наследство и заключенного наследниками соглашения о разделе  наследственного имущества. Если они  уже произвели государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество  на основании свидетельства, выданного  нотариусом, а потом заключили  соглашение о разделе наследства, то государственная регистрация  прав, предусмотренных таким соглашением, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства (абз. 2 п. 2 ст. 1165 ГК РФ).

При разделе имущества  наследники могут прийти к соглашению, по которому определенные таким соглашением  доли не совпадут с указанными в свидетельстве о праве на наследство. В силу п. 3 ст. 1165 ГК РФ такое несоответствие не может служить основанием для отказа в государственной регистрации прав наследников на недвижимое имущество, полученное в результате раздела наследства.

Статья 33 ЖК РФ посвящена  вопросам пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу. Под завещательным отказом  понимается возложение завещателем  на одного или нескольких наследников  по завещанию или по закону исполнения за счет наследства какой-либо обязанности  имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности. Завещательный отказ должен быть установлен в завещании (п. 1 ст. 1137 ГК РФ). Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование какой-либо вещи, входящей в состав наследства, в том числе жилого помещения.

В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность  предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования таким помещением или его определенной частью. Таким  образом, в зависимости от условий  завещательного отказа гражданин может  пользоваться жилым помещением по завещательному отказу как в течение определенного срока, так и бессрочно (в течение жизни).

При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к  другому лицу право пользования  этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу (п. 2 ст. 1137 ГК РФ). При этом следует  иметь в виду, что право на получение  завещательного отказа действует в  течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам, если отказополучателю в завещании не подназначен другой отказополучатель (п. 4 ст. 1137 ГК РФ).

3. Понятие специализированного жилищного фонда

Виды жилых помещений  специализированного жилищного  фонда (ст. 92 ЖК РФ).

1. К жилым помещениям  специализированного жилищного  фонда (далее - специализированные  жилые помещения) относятся:

1) служебные жилые  помещения;

2) жилые помещения  в общежитиях;

3) жилые помещения  маневренного фонда;

4) жилые помещения  в домах системы социального  обслуживания населения;

5) жилые помещения  фонда для временного поселения  вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения  фонда для временного поселения  лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения  для социальной защиты отдельных  категорий граждан.

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые  помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

3. Специализированные  жилые помещения не подлежат  отчуждению, передаче в аренду, внаем,  за исключением передачи таких  помещений по договорам найма,  предусмотренным настоящим разделом.

Виды жилых помещений  специализированного жилищного  фонда

В качестве специализированных используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.

Поскольку специализированные жилые помещения имеют целевое  назначение, законодатель установил  для органов государственной  власти, органов местного самоуправления, предприятий (учреждений, организаций  и проч.) пределы использования  такого жилья. Статьей 92 предусмотрено, что специализированные жилые помещения  нельзя отчуждать, передавать в аренду, внаем, за исключением передачи по договору найма специализированного жилого помещения (см. комментарий к ст. 104-108).

Использовать жилье  в качестве специализированного  допустимо только после его отнесения  к таковому. Кроме того, ст. 92 установлено, что порядок и требования, согласно которым жилье относят к специализированному, определяются Правительством РФ. Правительством РФ принято постановление от 26.01.2006 N 42, которым утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду.

Вместе с тем, исходя из законодательных норм о предоставлении жилья из фондов для временного поселения  вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также жилья  в домах системы социального  обслуживания, вопрос о принадлежности таких помещений к определенному  виду специализированного жилья  не требует дополнительной регламентации.

Уже в процессе создания указанных фондов, а также домов  системы социального обслуживания определено их целевое назначение.

Так, фонды для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, создаются  за счет федерального бюджета, являются федеральной собственностью и находятся  в оперативном управлении соответствующих  территориальных органов миграционной службы.

Жилые помещения этих фондов подлежат учету в реестре  федерального имущества. Используются указанные фонды на основе Положения  о жилищном обустройстве вынужденных  переселенцев в Российской Федерации, утв. постановлением Правительства  РФ от 08.11.2000 N 845, и Положения о  фонде жилья для временного поселения  лиц, признанных беженцами, и его  использовании, утв. постановлением Правительства  РФ от 09.04.2001 N 275. Таким образом, вопросы  использования (целевого назначения) указанных  жилых помещений решены органом, который управляет жилищным фондом (согласно ст. 114 Конституции РФ федеральной  собственностью управляет Правительство  РФ).

Что касается жилых  помещений в домах системы  социального обслуживания, то их назначение и использование определены специальными актами о социальном обслуживании населения  в Российской Федерации. Государственная  система социальных служб состоит  из предприятий и учреждений социального  обслуживания, являющихся собственностью субъектов РФ и находящихся в  ведении органов государственной  власти субъектов РФ, к полномочиям  которых отнесены: создание, управление и обеспечение деятельности учреждений социального обслуживания (ст. 4, 21 Закона об основах социального обслуживания).

Согласно ст. 17 Закона об основах социального обслуживания стационарными учреждениями социального  обслуживания являются: дома-интернаты  для престарелых и инвалидов, психоневрологические интернаты, дома-интернаты  для детей с физическими недостатками, дома-интернаты для умственно  отсталых детей и проч. Их создание подчинено целевому назначению и  осуществляется органом, к полномочиям  которого отнесено управление этим жильем.

То есть относительно жилья для проживания беженцев и  переселенцев, а также жилых помещений  в домах системы социального  обслуживания решение "о включении  жилого помещения в специализированный жилищный фонд" фактически принято.

К специализированным жилым помещениям отнесены:

- служебные жилые  помещения;

- жилые помещения  в общежитиях;

- жилые помещения  маневренного фонда:

- жилые помещения  в домах системы социального  обслуживания населения;

- жилые помещения  для временного поселения вынужденных  переселенцев;

- жилые помещения  для временного поселения беженцев;

- жилые помещения  для социальной защиты отдельных  категорий граждан.

Всем специализированным жилым помещениям присуще то, что  они (в основном) предназначены для  временного проживания.

Назначение специализированных жилых помещений определено ст. 93-98 ЖК РФ.

Список  использованной литературы

1. Андрианов И.И., Жилищное  законодательство: практические вопросы,  М., Юрид. Лит., 2003.

2. Вавуло Н.М. Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда.- М.: 4-й филиал Воениздата, 2002.

3. Долгополов М.И., МещенковВ.В., Олейник С.Д., Расков В.Е., Шишкин Д.А., М., «Жилье. Нормативные акты и их применение», Право и закон, 2001

4. Домашняя юридическая  энциклопедия. Жилье. - М.: Олимп; ООО  «Издательство АСТ». - 2001.

5. Жилищное законодательство. Сборник нормативных актов и  документов. Составители Крашенинников  П.В., Славинская Г.А., Федосова Е.Г. - М.: Издательство «СПАРК», 2000.

6. Крашенинников П.В.  Жилищное право, М., Статус, 2000,

7. Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. - М.: «Юридическая литература», 1990.

8. Ноздрин Н.С., Фурман  Л.А. Основы жилищного и трудового  права. Учебник для техникумов.- М., «Высшая школа», 1999.

9. О жилье. Сборник  нормативных документов - М.: ЮРАЙТ, 2001.

10. Румянцев О.Г.  Юридический энциклопедический  словарь. - М.: ИНФРА-М, 1997

11. Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. - М.: Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 2000.

12. Седугин П.И., Жилищное право, М., Норма, 2000

13. Суханова Е.А., Гражданское  право, т. 2, М. Бек, 1993

14. Толстой Ю.К. Жилищное  право. Учебное пособие. - М.: "Пост-фактум", 1996.

15. Толстой Ю.К. Гражданское  право. - С - Пб., Издательство «ТЕНС», 1996.

16. Толстой Ю.К., Сергеев  А.П. Гражданское право, М., Проспект, 1997

17. Черненко Г.И.  Настольная книга юриста. - М.: ИНФРА-М, 1995.

18. Чернышов Л.Н. Жилищно-коммунальная реформа в России. Финансово-экономические особенности. Нормативные документы. - М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1997.