Жилищный кооператив

ОГЛАВЛЕНИЕ

1. Организация, реорганизация и ликвидация жилищного кооператива ………... 3

2. Управление в жилищном  кооперативе ……………………………..………….. 11

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативные правовые акты ……………………………………………..…….… 17

Литература ……………………………………………………………….……..….. 17

1. Организация, реорганизация и  ликвидация жилищного кооператива

На основании ч. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право  на жилище.¹ При этом жилищная проблема в настоящее время стоит достаточно остро. Ее решение - одна из важнейших задач государства.

Российская Федерация как социальное государство предпринимает различные  меры для обеспечения жильем своих  граждан. В настоящее время жилищная политика страны основывается на том, что бесплатно или за доступную  плату жилье из государственного и муниципального жилищного фонда  предоставляется лишь малоимущим гражданам, нуждающимся в жилых помещениях в силу ч. 3 ст. 40 Конституции РФ, ст. 49 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ).² Вместе с тем в силу ч. 2 ст. 40 Конституции РФ, ст. 2 ЖК РФ, органы государственной власти и местного самоуправления должны обеспечивать условия осуществления права на жилище также другим социальным группам населения, способным в той или иной степени самостоятельно решать жилищные проблемы.

В соответствии со ст. 110 ЖК РФ под жилищными кооперативами под жилищным или жилищно-строительным кооперативом понимается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Нормы ЖК РФ различает два вида таких кооперативов:

- жилищный кооператив. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

- жилищно-строительный кооператив. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Действие положений ЖК РФ не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах.

На основании п. 4 ст. 110 ЖК РФ жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также - жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами. Согласно п. 1 ст. 116 ГК РФ потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.³

Правовое регулирование  деятельности жилищных кооперативов осуществляется в соответствии с нормами ГК РФ, ЖК РФ.

Как указывает Г.А. Свердлык, жилищные кооперативы следует отличать от жилищных накопительных кооперативов, хотя им присущи и общие черты. Нормативно-правовое регулирование деятельности жилищных накопительных кооперативов осуществляется в соответствии с ФЗ РФ «О жилищных накопительных кооперативах».⁴

К числу общих черт относятся:

- оба вида кооперативов являются потребительскими;

- как жилищные кооперативы, так и жилищные накопительные кооперативы создаются в виде добровольных объединений граждан на основе членства;

- цель деятельности обоих видов кооперативов - удовлетворение потребности в жилье их членов, а также управление жилыми помещениями в кооперативном доме;

- члены жилищных и жилищных накопительных кооперативов вносят дополнительные взносы при необходимости покрытия убытков кооперативов;

- органы управления кооперативами (общее собрание членов кооператива, правление кооператива, ревизионная комиссия (ревизор) кооператива) выполняют сходно-подобные функции;

- имущество кооперативов образуется за счет паевых и иных взносов членов кооперативов, доходов полученных кооперативами от осуществляемой ими предпринимательской деятельности, которая служит достижению целей, ради которых кооперативы созданы и соответствует этим целям;

- государственная регистрация как жилищного кооператива, так и жилищного накопительного кооператива осуществляется в едином порядке в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц;

- те и другие кооперативы являются юридическими лицами, имеют в собственности обособленное имущество, учитываемое на их самостоятельных балансах, а, следовательно, могут от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцами и ответчиками в суде;

- как жилищный, так и накопительный кооперативы отвечают по всем своим обязательствам всем своим имуществом и не отвечают по обязательством своих членов.

Наряду с отмеченными  общими чертами этим кооперативам присущи  и следующие отличия:

- членами жилищных кооперативов могут быть как физические лица (граждане), так и юридические лица, а членами жилищных накопительных кооперативов только физические лица (граждане);

- число членов жилищного кооператива не может быть менее 5, а накопительного - менее 50;

- количество членов жилищного кооператива не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме, а число членов накопительного кооператива не может быть более 5 тысяч человек и т.п.⁵

На основании ст. ст. 112 ЖК РФ количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Решение об организации жилищного  кооператива принимается собранием  учредителей. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители). Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

В собрании учредителей жилищного  кооператива вправе участвовать  лица, желающие организовать жилищный кооператив.

Членами жилищного кооператива  с момента его государственной  регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие  за организацию жилищного кооператива.

Организация жилищного кооператива  проходит в четыре этапа:

Во-первых, по инициативе и  с участием юридического лица либо органа местного самоуправления проводится собрание граждан, желающих объединиться в потребительский кооператив. В  тех случаях, когда кооператив создается  без поддержки органа местного самоуправления или юридического лица, собрание проводится гражданами, желающими создать кооператив, самостоятельно.

На собрании наряду с вопросами, связанными с организацией жилищно-строительного  кооператива, оговариваются возможные  места отводов либо приобретения земельных участков под жилищное строительство, рассматриваются варианты типовых или индивидуальных проектов жилого дома, уточняется список граждан, желающих стать членами кооператива, и членов их семей. Собрание учредителей  принимает решение о создании жилищно-строительного кооператива  и выбирает из своего состава группу лиц - комиссию либо организационный  комитет (оргкомитет), которая должна будет заниматься организационными вопросами до регистрации кооператива  в качестве юридического лица и избрания правления кооператива. Комиссия разрабатывает  проект устава, подготавливает и проводит общее собрание учредителей для  принятия устава.

Во-вторых, решение вопросов, связанных с земельным участком, на котором будет вестись кооперативное  жилищное строительство.

В-третьих, созыв инициативной комиссией собрания учредителей, на котором принимается устав жилищно-строительного  кооператива.

В-четвертых, представление  устава, принятого собранием учредителей, и протокола этого собрания орган  государственной регистрации юридических  лиц по месту нахождения жилищно-строительного  кооператива, где кооператив регистрируется. Регистрация кооператива производится в соответствии с ФЗ РФ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».⁶

На основании п. 1 ст. 57 ГК РФ реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного  на то учредительными документами.

Реорганизация жилищных и  жилищно-строительных кооперативов осуществляется с учетом специальной нормы, установленной  в ст. 122 ЖК РФ. Согласно норме указанной статьи жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья. При реорганизации кооператива в форме преобразования данное правило обладает приоритетом по отношению к соответствующим общим нормам ГК РФ.

Как указывает П.В. Крашенинников, нормы ст. 122 ЖК РФ не ограничивают реорганизацию жилищного кооператива одним видом. Реорганизация возможна и в других случаях. Кооператив может произвести слияние с другим аналогичным кооперативом или присоединиться к таковому. Соответствующее решение принимает общее собрание (конференция) членов. Присоединение возможно, когда один кооператив присоединяется к другому, как правило, более крупному или раньше организованному.

И слияние, и присоединение  происходят в целях более оптимального эксплуатирования жилищного фонда  и придомовых территорий. В обоих  случаях имеет место правопреемственность, т.е. происходит переход прав и обязанностей прекратившего свою деятельность кооператива: в первом случае - к вновь возникшему кооперативу (п. 1 ст. 58 ГК РФ), во втором - к присоединяемому (п. 2 ст. 58 ГК РФ). Правопреемство осуществляется на основании передаточного акта.⁷

При преобразовании жилищного или жилищно-строительного кооператива в товарищество собственников жилья происходит изменение организационно-правовой формы юридического лица, при этом к вновь возникшему товариществу переходят права и обязанности реорганизованного кооператива в соответствии с передаточным актом.

Согласно пп. «д» п. 1 ст. 14 ФЗ РФ «О государственной регистрации  юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» при государственной  регистрации юридического лица, создаваемого путем реорганизации (преобразования, слияния, разделения, выделения), в регистрирующий орган представляется, в том числе и передаточный акт. Акт утверждается общим собранием кооператива. Непредставление вместе с учредительными документами передаточного акта, а также отсутствие в них положений о правопреемстве по обязательствам реорганизованного кооператива влекут отказ в государственной регистрации вновь возникших юридических лиц.

В ст. 60 ГК РФ устанавливаются гарантии прав кредиторов при реорганизации юридического лица, в том числе жилищного или жилищно-строительного кооператива. Общее собрание членов кооператива, принявшее решение о реорганизации, обязано письменно уведомить об этом кредиторов реорганизуемого кооператива. При этом кредитор вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, должником по которому является этот кооператив.

На основании ст. 123 ЖК РФ жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. На основании п. 1 ст. 61 ГК РФ ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

На основании п. 2 ст. 61 ГК РФ юридическое лицо может быть ликвидировано:

- по решению его учредителей  (участников) либо органа юридического  лица, уполномоченного на то учредительными  документами, в том числе в  связи с истечением срока, на  который создано юридическое  лицо, с достижением цели, ради  которой оно создано;

- по решению суда в  случае допущенных при его  создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый  характер, либо осуществления деятельности  без надлежащего разрешения (лицензии), либо запрещенной законом, либо  с нарушением Конституции РФ, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо при систематическом осуществлении некоммерческой организацией, в том числе общественной или религиозной организацией (объединением), благотворительным или иным фондом, деятельности, противоречащей ее уставным целям, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ.

Кроме того, при отсутствии отсутствие специальных норм в ЖК РФ, кооператив может быть ликвидирован вследствие признания его несостоятельным (банкротом) на основании и в порядке, которые установлены ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)».⁸

На основании ст. 62 ГК РФ учредители (участники) юридического лица или орган, принявшие решение  о ликвидации юридического лица, обязаны  незамедлительно письменно сообщить об этом в уполномоченный государственный орган для внесения в единый государственный реестр юридических лиц сведения о том, что юридическое лицо находится в процессе ликвидации. Учредители (участники) юридического лица или орган, принявшие решение о ликвидации юридического лица, назначают ликвидационную комиссию (ликвидатора) и устанавливают порядок и сроки ликвидации в соответствии с ГК РФ, другими законами. С момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению делами юридического лица. Ликвидационная комиссия от имени ликвидируемого юридического лица выступает в суде.

В силу ст. 63 ГК РФ ликвидационная комиссия помещает в органах печати, в которых публикуются данные о государственной регистрации  юридического лица, сообщение о ликвидации кооператива и о порядке и  сроке заявления требований его  кредиторами. Этот срок не может быть менее двух месяцев с момента  публикации о ликвидации. Ликвидационная комиссия принимает меры к выявлению кредиторов и получению дебиторской задолженности, а также письменно уведомляет кредиторов о ликвидации кооператива.

После окончания срока  для предъявления требований кредиторами  ликвидационная комиссия составляет промежуточный  ликвидационный баланс, который содержит сведения о составе имущества  ликвидируемого кооператива, перечне  предъявленных кредиторами требований, а также о результатах их рассмотрения. Промежуточный ликвидационный баланс утверждается общим собранием кооператива. Если имеющиеся у ликвидируемого кооператива денежные средства недостаточны для удовлетворения требований кредиторов, ликвидационная комиссия осуществляет продажу имущества кооператива с публичных торгов в порядке, установленном для исполнения судебных решений. Представляется, что к такому имуществу не могут быть отнесены жилые помещения, занимаемые членами ликвидируемого кооператива.

После завершения расчетов с кредиторами ликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс, который  утверждается общим собранием членов кооператива.

Ликвидация считается  завершенной, а кооператив - прекратившим существование после внесения записи об этом в Единый государственный реестр юридических лиц в соответствии с ФЗ РФ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

На основании ст. 64 ГК РФ при ликвидации жилищного или жилищно-строительного кооператива требования его кредиторов удовлетворяются в следующей очередности:

- в первую очередь удовлетворяются  требования граждан, перед которыми  ликвидируемый кооператив несет  ответственность за причинение  вреда жизни или здоровью;

- во вторую очередь  производятся расчеты по выплате  выходных пособий и оплате  труда с лицами, работающими по  трудовому договору, в том числе  по контракту;

- в третью очередь удовлетворяются  требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества  ликвидируемого кооператива;

- в четвертую очередь  погашаются задолженности по  обязательным платежам в бюджет  и во внебюджетные фонды;

- в пятую очередь производятся  расчеты с другими кредиторами  в соответствии с законом.

При этом требования кредиторов каждой последующей очереди удовлетворяются  после полного удовлетворения требований кредиторов предыдущей очереди.

В случае недостаточности  имущества оно распределяется между  кредиторами соответствующей очереди  пропорционально суммам требований, подлежащих удовлетворению.

При отказе ликвидационной комиссии в удовлетворении требований кредитора либо уклонении от их рассмотрения кредитор вправе до утверждения ликвидационного  баланса кооператива обратиться в суд с иском к ликвидационной комиссии. По решению суда требования кредитора могут быть удовлетворены  за счет оставшегося имущества ликвидированного кооператива.

Требования кредиторов, заявленные после истечения срока, установленного ликвидационной комиссией для их предъявления, удовлетворяются из имущества  ликвидируемого кооператива, оставшегося  после удовлетворения требований кредиторов, заявленных в срок.

Требования кредиторов, не удовлетворенные из-за недостаточности  имущества ликвидируемого кооператива, считаются погашенными. Погашенными  считаются также требования кредиторов, не признанные ликвидационной комиссией, если кредитор не обращался с иском  в суд, а также требования, в  удовлетворении которых решением суда кредитору отказано.

2. Управление в жилищном кооперативе

На основании п. 1 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает  гражданские права и принимает  на себя гражданские обязанности  через свои органы, действующие в  соответствии с законом, иными правовыми  актами и учредительными документами. Порядок назначения или избрания органов юридического лица определяется законом и учредительными документами.

На основании ст. 115 ЖК РФ органами управления жилищного кооператива  являются:

- общее собрание членов  жилищного кооператива;

- конференция, если число  участников общего собрания членов  жилищного кооператива более  50 и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

- правление жилищного  кооператива и председатель правления  жилищного кооператива.

На основании п. 1 ст. 116 ЖК РФ высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.

Как верно указывает М.Ю. Тихомиров, если число участников общего собрания более 50, то совсем не обязательно, что функциями высшего органа управления наделяется конференция. Это  происходит не автоматически, а только в случае, если такой орган предусмотрен уставом кооператива. Кроме того, следует обратить внимание на то, что  норма представительства на конференции  ЖК РФ не установлена. Поэтому она  должна определяться уставом конкретного  жилищного или жилищно-строительного  кооператива.⁹

На основании п. 2 ст. 116 ЖК РФ компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива  в соответствии с ЖК РФ.

Порядок созыва общего собрания (конференции) ЖК РФ также не регулирует, допуская в диспозитивной норме, что указанные отношения регламентируются уставом кооператива. Как правило, высший орган управления должен собираться не реже одного раза в год на очередные  общие собрания (конференции). Не позднее, чем за 7дней до дня проведения общего собрания членов потребительского общества, совет потребительского общества, осуществляющий созыв данного собрания, обязан уведомить в письменной форме всех членов потребительского общества, а также союзы, членом которых является потребительское общество, о времени, месте проведения, повестке дня общего собрания членов потребительского общества и представить материалы по рассматриваемым вопросам.

На основании п. 1 ст. 117 ЖК РФ общее собрание членов жилищного  кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение  общего собрания членов жилищного кооператива  считается принятым при условии, если за него проголосовало более  половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем  собрании, а по вопросам, указанным  в уставе жилищного кооператива, - более трех четвертей членов жилищного  кооператива, присутствовавших на таком  общем собрании.

Решения на общем собрании членов кооператива (конференции) принимаются  физическими и юридическими лицами, участвующими в собрании (конференции). Подсчет голосов производится в  зависимости от количества участников, зарегистрированных на данном собрании (конференции), а не в зависимости от принадлежности или оплаты пая в силу п. 2 ст. 125 ЖК РФ. Это отличает общее собрание членов кооператива (конференцию), в частности, от общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором фактически голосуют доли в праве общей собственности, а не лица, которым эти доли принадлежат (ст. 48 ЖК РФ).

Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в  установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива. Решение общего собрания членов жилищного  кооператива оформляется протоколом.

Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью.

Правление кооператива –  коллегиальный исполнительный орган  кооператива, подотчетный общему собранию членов кооператива.

На основании ст. 116.1 ЖК РФ членами правления жилищного  кооператива (в том числе председателем  правления кооператива), членом ревизионной  комиссии (ревизором) кооператива, а  также главным бухгалтером (бухгалтером  при отсутствии в штате главного бухгалтера) кооператива не могут  являться граждане:

-имеющие судимость за  умышленные преступления;

- в отношении которых  не истек срок, в течение которого  они считаются подвергнутыми  административному наказанию в  виде дисквалификации;

- которые ранее занимали  должности руководителя, его заместителя  или главного бухгалтера (бухгалтера  при отсутствии в штате главного  бухгалтера) организации, осуществлявшей  деятельность в сфере строительства,  реконструкции, капитального ремонта  объектов капитального строительства,  инженерных изысканий для строительства,  архитектурно-строительного проектирования, либо являлись индивидуальными  предпринимателями, осуществлявшими  деятельность в указанных сферах, если такие организация, индивидуальные  предприниматели были исключены  из членов саморегулируемых организаций  в области инженерных изысканий,  архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального  ремонта объектов капитального  строительства или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента таких  исключения или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве), прошло менее чем три года.

Согласно п. 1 ст. 118 ЖК РФ правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива).

Правление жилищного кооператива  осуществляет руководство текущей  деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива  и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива  к компетенции общего собрания членов кооператива. Правление жилищного  кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).

Порядок деятельности правления  жилищного кооператива и порядок  принятия им решений ЖК РФ не определяет. Данные отношения регулируются исключительно уставом и внутренними документами кооператива (например, положением, регламентом и т.п.).

На основании п. 1 ст. 119 ЖК РФ председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива. Председатель правления является единоличным исполнительным органом кооператива, избираемым правлением из числа своих членов на срок, который определяется уставом кооператива.

Председатель правления  жилищного кооператива:

- обеспечивает выполнение решений правления кооператива;

- без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;

- осуществляет иные полномочия, не отнесенные ЖК РФ или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.

Председатель правления  жилищного кооператива при осуществлении  прав и исполнении обязанностей должен добросовестно и разумно действовать  в интересах кооператива.

Добросовестность в контексте  рассматриваемой нормы предполагает прежде всего честность, субъективную психологическую установку на соблюдение правовых предписаний, а также искреннюю  заинтересованность в положительном  развитии организации.¹⁰

На основании ст. 120 ЖК РФ для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии не могут одновременно являться членами правления жилищного кооператива. Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:

- в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;

- представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;

- отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференции) о своей деятельности.

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое  время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности и иметь доступ ко всей документации кооператива. Порядок работы ревизионной  комиссии (ревизора) жилищного кооператива  определяется уставом кооператива  и другими документами кооператива.