Жилищный комплекс города

Оглавление     Введение………………………………………………………………………...3

1. Структура и краткая характеристика жилищного хозяйства города…....4

2. Управление жилищным фондом города…………………………………..8

3. Основные направления государственной и муниципальной

жилищной политики…………………………………………………………..12

Заключение…………………………………………………………….………16

Литература …………………………………………………………..………….17

Приложение……………………………………………………………………..18

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Важнейшей и самой крупной  составной частью городского хозяйства  является жилищный комплекс города.

Жилище - это одно из главнейших материальных условий жизни человека наряду с пищей, одеждой, водой, воздухом и т. п. Потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т. е. носит постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи и т. д.

Жилищная  проблема является одной из важнейших  задач Российского  государства  и общества. Конституция  РФ  провозглашает человека, его  права и свободы высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина является обязанностью государства. Это относится  и к праву граждан иметь  и пользоваться жилищем. Надлежащее жилье входит составной частью в  понятие достойного жизненного уровня человека. Жилищный фонд России составляет в настоящее время более 2,5 млрд. кв. м площади.

Жилищная  реформа, развитие рынка жилья являются важнейшими условиями перехода к  новым социально-экономическим  условиям жизни, от их осуществления  во многом зависят успехи Российского  государства, его развитие, повышение  жизненного уровня населения.

Регулирование жилищных отношений  носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом  на базе сочетания  принципов жилищного  и гражданского законодательства. Все  это повышает необходимость углубленного изучения основных жилищно-правовых категорий  в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства.

 

1. Структура и краткая характеристика жилищного хозяйства города.

Жилищное хозяйство города — это крупная отрасль непроизводственной сферы, предназначенная для сохранности и улучшения использования жилищного фонда, бесперебойного обеспечения населения коммунальными услугами, необходимыми для его жизнедеятельности, дальнейшего повышения уровня благоустройства и развития городов.

Жилищное хозяйство города включает жилищный фонд, нежилые здания и помещения общественного, социального  и иного назначения, а также  предприятия и организации, эксплуатирующие  и обслуживающие жилищный фонд и  нежилые здания.[2, с.76]

В настоящее время жилищный фонд городов страны характеризуется  высоким уровнем износа, неоправданно большим сроком службы, морально устаревшей планировкой и аварийным состоянием инженерного оборудования.

Ежегодно от 7 до 9 млн м² общей площади жилых домов становится непригодной для проживания, почти 1/3 часть жилищного фонда имеет износ более 60% — это установленный соответствующими органами ООН предел, после которого жилье считается опасным для жизни. Вследствие этого развитие жилищного фонда городов в РФ и обеспечение его сохранности является приоритетной задачей муниципальных властей.

Муниципальные органы власти ответственны за обеспечение населения  города соответствующими жилищно-коммунальными услугами, за достижение установленных нормативов и стандартов по созданию «Здорового дома», жилищной обеспеченности, а также за обеспечение надежности и устойчивости функционирования инженерной инфраструктуры.

В соответствии с Жилищным кодексом (ЖК РФ) от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ жилищный фонд города представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся  на его территории.

Жилым признается изолированное  помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного  проживания граждан (соответствует  установленным санитарным и техническим  правилам и нормам, иным требованиям  законодательства).

Порядок признания помещения  жилым помещением и требования, которым  должно отвечать жилое помещение, устанавливаются  Правительством Российской Федерации  в соответствии с ЖК РФ, другими  федеральными законами.

К жилым помещениям города относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры.

Объекты нежилого фонда могут  располагаться как в отдельных  зданиях, так и на первых этажах жилых  домов, где чаще всего размещаются  предприятия торговли, бытового обслуживания, различные учреждения и организации, непосредственно связанные с  обслуживанием населения.

Нежилые помещения разделяются  по функциональному назначению на офисные, торговые, складские, производственные. Их функционирование не должно создавать неудобства для жильцов.

В зависимости от формы  собственности жилищный фонд муниципального образования подразделяется на:

1) частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3) муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В управлении жилищным фондом муниципальных образований принимают  участие:

• комитеты и управления социальной защиты населения — в части начисления и предоставления льгот и жилищных субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг и контроля за выплатой;

• жилищные комитеты и управления — в части учета нуждающихся в улучшении жилищных условий, распределения и предоставления муниципального жилья, контроля за его ис-пользованием и приватизацией;

• комитеты и управления ЖКХ — в части обеспечения технической эксплуатации и разработки нормативной документации по переходу на новые условия оплаты жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ);

• комитеты и управления муниципальным имуществом — в части передачи в аренду муниципального жилищного фонда, покупки объектов жилищного и нежилого фонда у юридических и физических лиц, организации и проведения торгов по продаже объектов муниципального жилищного фонда, передачи и приемки в собственность объектов недвижимости жилищной сферы от ведомств и других собственников, оформления имущественных прав, распоряжения нежилыми помещениями в домах муниципального фонда;

• строительные комитеты и департаменты — в части планирования и организации строительства нового жилья на территории муниципального образования, в том числе по муниципальному заказу.

Объекты муниципального жилищного  фонда в основном используются в  форме передачи внаем (имущественный  или коммерческий), аренды, хозяйственного ведения и оперативного управления, продажи. [2, с. 80]

В зависимости от целей  использования различают:

1) жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

3) индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

По мере роста благосостояния населения требования к объему и  качественным характеристикам жилых  помещений города повышаются, соответственно изменяется и структура жилищного  фонда города.

 

2. Управление жилищным фондом города.

Управление жилищным фондом — это организация содержания и ремонта жилья, а также предоставления коммунальных услуг самостоятельно или по договорам с подрядными жилищно-эксплуатационными организациями.

Объектом управления жилищным фондом города является многоквартирный  жилой дом или совокупность жилых  домов.

Важнейшим условием успешного  реформирования жилищного комплекса  является участие граждан в этом процессе, превращение жителя из пассивного потребителя услуг и жалобщика  на их низкий уровень в полноправного  собственника жилищного фонда, который  сможет оказывать влияние на качество и стоимость жилищно-коммунальных услуг и выступать в роли заказчика  на них.[3, с.34]

Одна из важных задач современных  жилищных реформ — постепенная передача управления жилыми домами и прилегающими к ним территориями следующим  объединениям собственников жилья:

• жилищные и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и иные специализированные потребительские кооперативы;

• товарищества собственников жилья (ТСЖ);

• объединения (ассоциации) ТСЖ, ЖСК для совместного управления общим имуществом многоквартирных домов.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) признается добровольное объединение граждан и (или) юридических  лиц на основе членства в целях  удовлетворения потребности граждан  в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в доме.

Порядок организации и  деятельности кооперативов определяется ЖК РФ и федеральным законодательством.

Согласно ст. 135 ЖК РФ Товариществом  собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение  собственников помещений в многоквартирном  доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

ТСЖ является юридическим  лицом с момента его государственной  регистрации, имеет печать со своим  наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

ТСЖ создается без ограничения  срока деятельности, если иное не предусмотрено  уставом товарищества; отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим  ему имуществом, но не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества.

Основным преимуществом непосредственного управления многоквартирным домом является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов, связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома.

Однако это является и  главным недостатком такого вида управления в том случае если в  доме проживает достаточно большое  количество жильцов и площадь  общего пользования является значительной. Ведь чем больше дом — тем больше может возникнуть проблем с его  управлением и разногласий между  жильцами, а найти такого управляющего, который по своей инициативе решал  бы массу вопросов, достаточно сложно.

Выбор непосредственного  управления оптимален в небольших  домах, где объем работы по управлению многоквартирным домом — минимален.

Управление многоквартирным  домом с помощью привлечения  управляющей компании является одним из трех способов управления, предлагаемых ЖК РФ.

При управлении многоквартирным  домом управляющей компанией  между сторонами заключается  письменный договор, в котором стороны закрепляют перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией, и их стоимость, права, обязанности и ответственность сторон.

Основным требованием  при формировании или выборе управляющей  компании должна являться ориентированность  на удовлетворение нужд нанимателей  и собственников жилья.

В роли подрядчиков по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту  жилищного фонда могут выступать  жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК); ремонтно-эксплуатационные управления (РЭУ); жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭО) всех форм собственности и организационно-правовых форм.

Одним из основных компонентов  управления многоквартирными домами является организация системы оплаты за жилое  помещение и коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение  и коммунальные услуги является обязанностью лица (нанимателя, собственника), проживающего в жилом помещении. Структура  платы для нанимателей и для  собственников определена в ст. 154 ЖК РФ.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту  общего имущества в многоквартирном  доме.

Важную роль в системе  эксплуатации жилищного фонда играют единые расчетно-кассовые центры (ЕРКЦ) — специализированные информационно-вычислительные организации, осуществляющие деятельность по обработке и сбору платежей граждан. Они могут создаваться  органами местного самоуправления в  форме муниципальных учреждений или хозяйственных обществ. Создание ЕРКЦ является эффективным инструментом регулирования процессов развития жилищного комплекса в муниципалитетах города: достоверная база данных по населению, достоверная информация о финансовом состоянии отраслей ЖКХ, доступ к отчетности по предоставлению услуг, недопоставкам, оплате услуг населением, не зависящая от поставщиков информация о суммах и возмещениях по льготам по персонифицированным счетам, удобство контроля данных по алгоритмам расчета оплаты, недопоставок, скидок, субсидий по оплатам. В ЕРКЦ систематизированы и согласованы данные о плательщиках, от разных поставщиков, работа по начислению и сбору платежей упорядочена, сбор платы от населения достигает уровня 90—95%.

Наличие ЕРКЦ облегчает задачу муниципальным властям по сбору  информации о состоянии дел в  городе.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Основные направления государственной и муниципальной жилищной политики.

За последнее время  внимание государства к проблемам  жилищного комплекса усилилось, и посредством принятия множества  законодательных актов на всех уровнях  управления закрепляются основные аспекты  современной жилищной политики в  РФ.

Под жилищной политикой понимается целенаправленная деятельность органов  государственной власти и местного самоуправления по удовлетворению потребностей граждан в жилье.

В соответствии с федеральным  законодательством был установлен стандарт жилищной обеспеченности:

• 18 м² общей площади на человека при составе семьи из 3 человек и более;

• 42 м² — на семью из 2 человек;

• 33 м² или однокомнатная квартира на семью из одного человека.

Муниципальная жилищная политика представляет собой совокупность систематически принимаемых решений и мероприятий, но реализации государственной жилищной политики с целью удовлетворения потребностей населения в жилье.

Главной задачей жилищной политики является повышение уровня обеспеченности граждан собственным  жильем на основе формирования рынка  доступного жилья. Решение данной задачи требует рассмотрения вопросов увеличения платежеспособного спроса населения и возможностей его удовлетворения на рынке существующего жилья, а также через увеличение жилищного строительства. [2, с.97]

Формирование рынка доступного жилья в России осложняется наличием ряда проблем, основные из которых можно  объединить и три блока проблем:

1) сильная диспропорция между потребностями населения в жилье и платежеспособным спросом:

• низкий уровень доходов населения и высокие цены на жилье;

• слабое развитие долгосрочного жилищного кредитования;

• высокие процентные ставки по кредитам;

• недостаточный уровень накопления граждан для оплаты первого взноса за получение ипотечных жилищных кредитов;

2) отсутствие эффективной системы долгосрочного жилищного кредитования:

• ограниченность долгосрочных кредитных ресурсов у банка;

• высокие риски невозврата кредитов;

• длительная и дорогостоящая процедура учета и регистрации прав и сделок на рынке жилья;

• несовершенная система налогообложения участников рынка;

3) низкий уровень жилищного строительства:

• недостаточность предложения инфраструктурно-подготовленных земельных участков под жилищное строительство;

• несоответствие качества производства работ и строительных материалов высокому уровню цен на жилье;

• отсутствие в большинстве городов правил землепользования и застройки;

• высокий уровень монополизации рынка жилищного строительства.

Основные направления  государственной жилищной политики, направленные на решение указанных  проблем, представлены на рис. 1.

Рис. 1. Основные направления государственной жилищной политики в Российской Федерации

Проводятся мероприятия  по финансовому оздоровлению пред-приятий жилищной сферы, которое включает в себя инвентаризацию, реструктуризацию и ликвидацию накопившейся многолетней задолженности. Без решения этой первоочередной задачи другие мероприятия не дадут положительного эффекта.

Передача распоряжения бюджетными средствами на дотирование отрасли  от предприятий к жителям осуществляется в комплексе с мерами социальной защиты малоимущих граждан. Вместо дотирования  предприятий жилищной сферы в  России вводятся адресные жилищные субсидии, зачисляемые на персонифицированные счета граждан. Введение данной системы изменило механизм предоставления субсидий и льгот на оплату жилья и коммунальных услуг.

В условиях реформирования жилищного хозяйства городов  в настоящее время перед местными органами управления возникает много  новых задач:

• совершенствование местной нормативной базы;

• разработка и реализация программ ресурсосбережения;

• развитие инициативы ТСЖ и создание эффективных управляющих компаний;

• реформирование муниципальных предприятий (акционирование и др.);

• содействие созданию конкурентной среды в управлении и эксплуатации жилищного фонда (изменение экономических отношений в отрасли предполагает разделение функций собственника, управляющего муниципальным жилищным фондом (балансодержателя) и обслуживающих организаций на основе договорных отношений между ними);

• организация службы жилищных субсидий;

• создание муниципальных расчетно-кассовых центров для сбора платежей за жилье;

• установление нормативов качества жилищного строительства,

контроль за их соблюдением и т.д.

Для эффективной реализации этих задач в каждом муниципальном  образовании должна быть разработана  собственная, экономически и социально  обоснованная программа реформирования жилищной сферы, учитывающая местную  специфику.

В результате ее реализации будет осуществлен переход на систему договорных отношений между  органами местного самоуправления, управляющими организациями, собственниками и нанимателями жилищного фонда и создана  конкурентная среда в сферах управления жилищным фондом и его эксплуатации. На этой основе должно быть обеспечено существенное повышение эффективности  управления жилищным фондом на муниципальном  уровне управления. В структурах практически  всех муниципальных администраций  есть подразделения, отвечающие за вопросы  развития жилищного фонда.

Важно их укреплять, осуществляя  переподготовку специалистов применительно  к новой экономической и управленческой ситуации в жилищной сфере, обучая их работе с населением, немуниципальными управляющими и эксплуатирующими организациями.

В администрациях городов  целесообразно создавать специальные  структурные подразделения по вопросам реформирования жилищной сферы.

Реализация указанных  мероприятий существенно повлияет на деятельность органов местного самоуправления в жилищной сфере, избавит их от непосредственного  выполнения хозяйственных функций  по управлению и обслуживанию жилищного  фонда, позволит существенно сократить  расходы местных бюджетов на дотирование  предприятий жилищной сферы.

 

 

 

 

 

Заключение

  В процессе написания контрольной работы я пришла к выводу, что важнейшей и самой крупной составной частью городского хозяйства является жилищный комплекс города, который включает жилищный фонд, нежилые здания и помещения общественного, социального и иного назначения, а также предприятия и организации, эксплуатирующие и обслуживающие жилищный фонд и нежилые здания.

Одна из важных задач современных  жилищных реформ — постепенная передача управления жилыми домами и прилегающими к ним территориями следующим  объединениям собственников жилья (ТСЖ, ТСК, ЖЭК, РЭУ, ЖЭО).

Главной задачей жилищной политики является повышение уровня обеспеченности граждан собственным  жильем на основе формирования рынка  доступного жилья. Решение данной задачи требует рассмотрения вопросов увеличения платежеспособного спроса населения  и возможностей его удовлетворения на рынке существующего жилья, а  также через увеличение жилищного  строительства.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Литература

1. Жилищный кодекс Российской Федерации.
2. Морозова, Т.Г. Городское хозяйство: учебное пособие / Т.Г. Морозова, Н.В.Иванова, В.Э.Комов, Т.Ф. Сорокина, В.А.Тупчиенко – М.: Вузовский учебник: ИНФРА-М, 2010. – 370 с.
3. Сираждинова, Р.Ж. Управление в городском хозяйстве: учебное пособие / кол. авторов под ред. Р.Ж.Сираждинова.– М.: КНОРУС, 2009. – 350 с.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ

Тест

1. Жилищное хозяйство города включает в себя:

а) жилищный фонд в) система водоснабжения

б) нежилые  помещения г) банно-прачечное хозяйство.

2. Кондоминиум  – имущественный комплекс, включающий  один или 

несколько жилых помещений с прилегающим нежилым участком.

3. Установите последовательность  принятия нормативных актов:

а) Жилищный кодекс РФ

в) Федеральный закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики».

б) Подпрограмма «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса РФ» федеральной целевой программы «Жилище на 2002-2010гг»»

4. К мероприятиям, проводимым в ходе жилищной реформы, относятся:

а) демонополизация и развитие конкуренции в сфере управления и обслуживания жилого фонда

б) совершенствования регулирования  деятельности коммунальных ресурсоснабжающих предприятий

в) передача организаций ЖКХ из частной собственности в муниципальную.

5.Основная цель  жилищной реформы – становление рыночных социально ориентированных условий хозяйствования в жилищном секторе и механизмов социальной поддержки населения.