Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования

НОУ ВПО "Современный технический институт" 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Курсовая  работа 

По дисциплине: «Кадастр и оценка»

Тема: «Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования» 
 
 
 
 
 
 
 

   Преподаватель: Липатов А.Е.

                                                   Выполнил: студент 6 курса, группы 8321

                                                                                                 Захарова Т.Е. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Рязань 2011

Содержание

Введение…………………………………………………………………………………………...… 3

Термины и определения…………………………………………………………………………….. 5

Цели государственной кадастровой оценки………………………………………………………. 6

Основные этапы  проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов……………….. 7

Методики оценки земли…………………………………………………………………………… 12

Требования, предъявляемые  к государственной кадастровой оценке…………………………. 15

Стоимость земель и базовые функции…………………………………………………………… 16

Иерархический принцип организации оценки городских  земель. Кадастровая и индивидуальная оценка…………………………………………………………………………… 18

Факторы государственной кадастровой оценки……………………………………….………… 20

Требования, предъявляемые к Методике……………………………………………………….... 21

Исходная информация и ее источники…………………………………………………………… 23

Расчетные блоки, используемые в Методике……………………………………………………. 24

Экономическая оценка городских земель на основе градостроительной оценки территории. Программно-методический комплекс LandUser………………………………………………… 25

Исходные данные для расчетов…………………………………………………………………... 27

Предплановая  и постплановая оценка……………………………………………………………. 28

Калибровка модели………………………………………………………………………………... 29

Оценка городских (поселковых) земель…………………………………………………………. 29

Оценка сельскохозяйственных земель…………………………………………………………… 36

Список  литературы…….………………………………………………………………………..…44 

Введение

     Земля как основной базис всех процессов  жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверной оценки стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.

На сегодняшний  день в Российской Федерации сложились  адекватные предпосылки для реформирования механизмов налогообложения земли, взимания арендной платы за земли, находящиеся  в государственной и муниципальной  собственности, а также государственной  политики в области оценки земель для целей налогообложения. В этой связи первоочередными задачами, стоящими перед Правительством Российской Федерации, являются:

1.   Совершенствование  существующей и разработка нормативной  правовой базы для реформирования  налоговой и земельной политики.

2.   Создание  методологического инструментария, необходимого для реализации  нормативной правовой базы, на  основе комплексного анализа  существующих методик и методологических  подходов по государственной  кадастровой оценке земли.

Земельный кадастр  – систематизированный свод достоверных  сведений о земле как главном  средстве производства в сельской и  лесной сфере. В земельном кадастре указывается имя собственника земли, дается описание общей конфигурации, состав угодий, их качество, доходность, цена земли. Наиболее совершенной принято считать германскую систему земельного кадастра. По этой системе учет ведется по двум видам документов:

1. Кадастру недвижимости, где дается сравнительная экономическая оценка земли;

2. Земельной книге, в которой учитывается право собственности на землю.

Определенные  шаги в области создания нормативной  правовой базы уже сделаны. Так, проектом II части Налогового Кодекса Российской Федерации предусмотрено взимание земельного налога на основе кадастровой стоимости земельного участка. Госкомземом России разработан проект Федерального закона “Об оценке земель”, который в настоящее время находится на доработке.

В отдельных  субъектах Российской Федерации  проводились оценочные работы в  рамках реализации постановления Правительства от 15.03.97 № 319 “О порядке определения нормативной цены земли”. Используемые в процессе оценочных работ методики зачастую базируются на слепом копировании международной практики оценки без учета специфики законодательства Российской Федерации и существующих российских условий политической, экономической и социальной жизнедеятельности.

В настоящее  время вступил в силу Закон  РФ “Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения”. Для оценки сельскохозяйственных земель разработана кадастровая оценка земли. Она су­ществует во многих регионах и по расчетам составляет от 400 руб. на севере страны до 46 тыс. руб., на юге за 1 га пашни. Кадастровая оценка земли прежде всего служит целям налогообложения. Другие земли (под предприятия, дачные участки, городские кварталы) можно покупать и продавать в соответствии с Земельным кодексом. Однако общепринятой методики по оценке стоимости земли пока нет. Существует ряд проектов методик, разрабатываемых ведущими научно-исследовательскими учреждениями нашей страны и опыт стран с рыночной экономикой.

В целях обеспечения  методической поддержки и унификации методологических подходов, используемых при проведении земельно-оценочных  работ, Государственным комитетом  Российской Федерации по земельной  политике разработана “Методика государственной кадастровой оценки городских земель” (Поставщик - Центр аналитических исследований и разработок АООТ “Городской кадастр”, г. Москва).

Настоящая “Методика  государственной кадастровой оценки городских земель” предлагается органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления для использования в земельно-оценочных работах.

Настоящая методика государственной кадастровой оценки земель поселений (далее именуется - Методика) разработана в целях реализации постановления Правительства Российской Федерации от 25.08.99 № 945 "О государственной кадастровой оценке земель", в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.00 № 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель". Методика учитывает опыт земельно-оценочных работ, осуществляемых на территории субъектов Российской Федерации (далее субъектов РФ) в рамках реализации постановления Правительства Российской Федерации от 15.03.97 № 319 "О порядке определения нормативной цены земли".

Определение кадастровой  стоимости земельных участков является важным элементом налогообложения, залога, ипотеки, определения стартовой цены в сделках купли-продажи недвижимости, выкупной цены земельных участков под приватизированными объектами, определения стоимости арендной платы, выкупа права аренды и поступлений в бюджеты всех уровней.

Методические  основы оценки городских земельных участков и связанной с ними недвижимости сводятся к следующему.

Оценка стоимости  городских земель, определенная на основе оценки стоимости воспроизводства (простого и расширенного), их улучшений  с учетом статистических данных по итогам реальных рыночных сделок, а также всей совокупности методов оценки рыночной стоимости земли, отражает не только величину затрат на создание и обновление инженерной инфраструктуры, транспортной сети, объектов социальной сферы, природоохранные мероприятия и т.д., но и ценовые характеристики земельных участков, сложившиеся на земельном рынке. Иными словами, стоимость городских земель и земельных участков, являясь обобщенной характеристикой, включает в себя и затратную, и рентную составляющие и может быть положена в основу расчетов как иных видов стоимости городских земель и земельных участков, так и всех экономических нормативов землепользования. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, произведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и другие.

Рыночной информационной базой кадастровой оценки городских  земель являются массовые данные о  продажах земельных участков для  индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческой недвижимости.

Нормативная информация включает данные государственного земельного кадастра, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов.

Источниками этих данных являются БТИ, Земельные комитеты, Государственный фонд имущества, городские  строительные организации, Комитет  по архитектуре, оценочные и риэлтерские  фирмы и другие организации.

Объектом кадастровой  оценки городских земель являются земли  в пределах городской черты.

Термины и определения 

     Для целей настоящей Методики используются следующие термины и определения:

Государственная кадастровая оценка земель поселений (ГКОЗП) - комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату.

Кадастровая стоимость  земельного участка - расчетная величина, отражающая представления о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.

Объекты государственной  кадастровой оценки земель поселений - территория поселения в целом, кадастровый  квартал в границах поселения, отдельный  земельный участок.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель - расчетная  величина, представляющая собой кадастровую  стоимость единицы площади (1м2) объекта  ГКОЗП.

Оценочный показатель - качественная или количественная характеристика объекта городской  инфраструктуры, влияющая на кадастровую стоимость земельного участка, выраженная в конкретных единицах измерения или в формализованном виде.

Потенциал влияния - выражение влияния определенного  объекта городской инфраструктуры на конкретную оцениваемую точку (в  том числе характерную точку) территории поселения.

Факторы (главные  компоненты) - линейные комбинации значений или потенциалов оценочных показателей, полученные путем их факторного анализа (или методом главных компонент).

Сжатые факторы - наиболее информативные факторы, оказывающие наибольшее влияние на величину кадастровой стоимости земельных участков.

Кластеризация - процедура группировки объектов ГКОЗП по общности признаков, в качестве которых выступают сжатые факторы. Объединение объектов ГКОЗП в  единую совокупность (кластер) производится на основе близости величин расстояний между сжатыми факторами.

Цели  государственной  кадастровой оценки

     В современном обществе кадастровая  оценка земель используется в следующих  целях:

·         в фискальных целях для налогообложения недвижимости, установления ставок земельного налога и величины арендной платы;

·         для информационной поддержки рынка  земли, фондового рынка ценных земельных  бумаг и ипотеки;

·         для оценки эффективности существующего  функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера;

·         для информирования широкого круга  заинтересованных лиц о стоимости  городских земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется  на всей территории города и может включать следующие основные этапы:

Этап 1 —подготовительные  работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации;

Этап 2 — функциональное зонирование территории города;

Этап 3 — исчисление стоимостных показателей кадастровой  оценки земель;

Этап 4 — ценовое  зонирование территории города;

Этап 5 — оформление результатов кадастровой оценки городских земель (цифровых и графических).

Результатом кадастровой  оценки является кадастровая стоимость  земли оценочной зоны, определяемая как рыночная стоимость единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленная по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки. 

На стоимость  земель влияют характеристики объектов недвижимости, расположенных на соответствующих  земельных участках, место расположения, соседство, экология, обременения и ограничения, физические характеристики грунтов и многие другие факторы.

Кадастровая оценка земли проводится одновременно по всем землям административно-территориального образования.

Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта Федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.

Основные  этапы проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов 

Этап 1. Подготовительные работы, сбор и обработка  исходной рыночной и  нормативной информации.

     Подготовительные  работы включают:

— сбор общих  сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, инженерно-геологических характеристиках территории;

— определение  городской черты в соответствии с генеральным планом развития города;

— классификацию  земель по землепользователям города, правовому режиму;

— классификацию земель по функциональному использованию;

— классификацию  земель по градостроительной ценности, типам объектов недвижимости и основным видам текущего использования с  выделением оценочных микрозон;

— оценку текущего использования и прогноз наиболее эффективных направлений развития земель отдельных оценочных микрозон с уточнением их границ и площадей;

— определение  типичных земельных участков, входящих в состав оценочных микрозон;

— сбор, проверку достоверности и группировку  данных рынка земельных участков по оценочным микрозонам.

Этап 2. Функциональное зонирование  территории города.

     Территория  городов, поселков, сельских населенных пунктов дифференцируется на отдельные  зоны, в зависимости от функционального  использования земли. При этом выделяют следующие основные зоны:

— Селитебная зона, которая включает жилую застройку  всех видов, учреждения культурно-бытового обслуживания, бульвары, скверы и другие виды зеленых насаждений, а также  улицы и площади, обслуживающие  зону, спортивные сооружения. В селитебной зоне выделяется общегородской общественный центр.

— Промышленная и коммунально-складская зона, состоящая  из земель, занятых предприятиями  промышленности, транспорта, энергетики, связи, складами, базами, объектами  коммунального хозяйства, а также  земель других землепользователей сферы производства;

— Сельскохозяйственная зона, объединяющая земли предприятий, организаций, садоводческих и огороднических некоммерческих объединений граждан, используемые для сельскохозяйственного  производства;

— Транспортная зона — зона железнодорожного, водного, внешнего автомобильного транспорта, а также система городского транспорта, включающая улично-дорожную сеть, автобусные парки и т.п.;

— Зона отдыха, включающая лесные массивы, расположенные  на территории города, имеющие почвозащитное, водоохранное, санитарно-гигиеническое и рекреационное значение;

— Прочие земли, объединяющие другие категории земель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например, земли обороны, запаса и  другие.

Территории выделенных функциональных земельных зон, в свою очередь, подразделяются на отдельные оценочные микрозоны в зависимости от их использования и расположенных на них видов, а в необходимых случаях и подвидов объектов недвижимости.

Например, на землях жилой застройки, занимающих, как  правило, значительную часть территории поселения, выделяются в отдельные оценочные микрозоны земли, застроенные жилыми од­нотипными домами:

— малоэтажной  усадебной жилой застройки;

— малоэтажной  жилой застройки без приусадебных земельных участков;

— многоэтажной секционной застройкой (3—5 этажей),

— многоэтажной секционной застройкой (6—9 этажей);

— многоэтажной секционной застройкой (10—12 этажей) и  т.д. Земельные участки с малоэтажными благоустроенными или не полностью  благоустроенными жилыми домами можно  подразделить на следующие виды объектов недвижимости: земельные участки с жилыми кирпичными, рубленными, щитовыми, панельными и другими домами.

Земельные участки  с жилыми многоэтажными домами можно  подразделить на оценочные микрозоны  по видам объектов недвижимости, то есть участки с многоквартирными пятиэтажными домами, панельными, кирпичными, улучшенного качества, элитными домами-новостройками и т.д. Количество микрозои определяется с учетом плотности инженерных и транспортных магистральных сетей, насыщенности социально-культурными объектами, капиталовложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей. В качестве границ оценочных микрозон принимаются:

— естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа  — реки, озера, овраги, обрывы и т.п.);

— границы крупных  инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты  и т.п.);

— улицы, площади, проезды;

— границы (заборы) предприятий и объектов производственного  и непроизводственного назначения;

— границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий. В границах оценочных микрозон устанавливаются  параметры типичных земельных участков по общей площади, площади застройки, форме, уровню инженерного обустройства и местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.

Этап 3. Исчисление стоимостных  показателей кадастровой  оценки земель.

     На  основе анализа данных, полученных различными методами оценки земельных  участков, в каждой оценочной микрозоне  определяется кадастровая стоимость  земли как усредненная величина по конкретному виду использования или максимальное значение из возможных видов использования. Основными методами обработки исходной рыночной информации являются регрессионный корреляционный анализ и статистический метод группировок.

Рыночные цены в расчете на единицу площади  земли типичных земельных участков устанавливаются:

— по незастроенным  земельным участкам с учетом рыночных цен на аналогичные участки, скорректированных  на время продажи;

— по земельным  участкам, застроенным объектами недвижимости с применением затратного метода, предусматривающего вычитание восстановительной стоимости за минусом износа из текущей рыночной цены конкретного объекта недвижимости, а также техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок.

В зависимости от реальной ситуации на рынке недвижимости применяются и другие методы.

В случаях получения  существенно различающихся оценочных  стоимостей земли в пределах одной  оценочной микрозоны для различных  видов использования выделяются дополнительные оценочные микрозоны.

Оценочные микрозоны, близкие по значению кадастровой  стоимости земли, объединяются в  оценочные зоны. При этом одна оценочная  зона может быть представлена несколькими  локальными участками на территории поселения.

Количество оценочных  зон зависит от диапазона оценочных стоимостей микрозон. Как показывает практика оценки рыночной стоимости земли в городах с устойчивым рынком недвижимости, количество выделяемых оценочных зон зависит от численности жителей населенного пункта. Количество оценочных зон может составлять от 3 в городах до 20 тысяч человек и до 10 и более в городах с населением свыше 500 тысяч человек.

Этап 4. Ценовое зонирование  территории города.

     В результате проведенной оценки земельных  участков в районах жилой и  коммерческой застройки, выделяемых для индивидуального жилищного строительства, используемых для ведения приусадебных, садоводческих и огороднических хозяйств, устанавливаются показатели стоимости земли по оценочным микрозонам города.

Данная процедура  включает две стадии.

     На  первой стадии полученные данные наносятся  на кадастровую карту города и  осуществляется ценовое зонирование  территории города, а именно формирование на основе полученных пока­зателей кадастровой  стоимости по микрозонам отдельных  оценочных зон. Оценочной зоной является часть земель административно-территориального образования, однородных по функциональному использованию и имеющих близкие значения рыночной стоимости типичных земельных участков.

Объединение отдельных  микрозон в оценочные зоны осуществляется на основе соблюдения следующих принципов:

— близость значений показателей стоимости земельных  участков;

— территориальное  единство расположения микрозон;

—общность инженерной инфраструктуры, однородность положительного или отрицательного воздействия  граничащих с микрозонами крупных инженерных сооружений или объектов.

Полученные стоимостные  характеристики земельных участков наносятся на план города и выполняются  работы по ценовому зонированию городских  земель, которые совмещаются с  результатами функционального зонирования территории города.

     На  второй стадии показатель цены земли  в среднем по городу принимается  за единицу, а по каждой оценочной  зоне рассчитываются коэффициенты градостроительной  ценности территории, которые составляют значение соответственно больше или меньше единицы.

При расчете  коэффициентов относительной ценности территории для каждой городской  зоны может учитываться влияние  определенных групп факторов. Например, для селитебной зоны пер­востепенное  значение имеют следующие группы факторов:

1. Транспортная  доступность населения к центру  города, объектам культуры и бытового  обслуживания общегородского значения.

2. Обеспеченность  централизованным инженерным оборудованием  и благоустройством территории.

3. Уровень развития  сферы культурно-бытового обслуживания населения,

4. Историческая  ценность застройки, эстетическая  и ландшафтная ценность территории.

5. Состояние  окружающей среды, санитарные  условия.

6. Инженерно-геологические  условия строительства.

7. Рекреационная  ценность территории;

8. Престижность территории.

Для промышленной и коммунально-складской зоны большое  значение имеют следующие факторы:

1. Уровень развития  производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность  от основных транспортных магистралей.

2. Условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов.

3. Градостроительные  условия и ограничения, обусловленные  зонированием, разрешенным использованием  земельных участков и т.п.